Hallo Experten,
folgender fiktiver Fall:
Eine Person richtet bei Ihrer Bank einen Dauerauftrag für die Überweisung ihrer Miete ein, macht dabei jedoch einen Fehler (Zahlendreher bei der Kontonummer), der dazu führt, dass der Überweisungsauftrag nicht ausgeführt wird.
Die Miete wird normalerweise monatlich an eine Hausverwaltung gezahlt, die dann in nicht bekannten Zeiträumen mit dem Vermieter abrechnet. Weder dem Mieter, noch der Hausverwaltung, noch dem Vermieter fällt zunächst auf, dass die Miete über fast 18 Monate (!) nicht bezahlt wird. Auch die Bank meldet nicht, dass der Dauerauftrag nicht ausgeführt werden kann. Der Mieter befindet sich außerdem gerade in einem Prüfungsmarathon, der sich über mehr als 12 Monate hinzieht, was das Übersehen des Fehlers nicht entschuldigt, aber erklärt.
Die Jahresabrechnung der Nebenkosten wird ganz normal erstellt und Nachforderungen werden von dem Mieter auch fristgerecht bezahlt.
Nach den 18 Monaten, zufällig während der Mieter im Urlaub ist, fällt der Mietrückstand dem Vermieter bzw. Hausverwaltung auf und der Mieter bekommt ein Schreiben der Hausverwaltung „dazu Stellung zu nehmen, warum die Miete nicht bezahlt wurde“. Eine Fristsetzung zur Reaktion auf dieses Schreiben gibt es nicht.
Als der Mieter darauf nicht reagiert (weil er im Urlaub ist) geht der Vermieter zwei Werktage nach dem Datum des ersten Schreibens zum RA und lässt sich von diesem einen Brief mit fristloser Kündigung aufsetzen und dem Mieter zustellen.
Der Mieter fällt bei seiner Rückkehr nach einer Woche, als er „Stellungnahme“-Schreiben und fristlose Kündigung zeitgleich in den Händen hält, aus allen Wolken und klärt nun unverzüglich in zahlreichen Telefonaten und Briefen den Sachverhalt auf.
Die ausstehende Miete wird inklusive Verzugszinsen etc. sofort bezahlt, der Vermieter will jedoch nun auch noch die RA-Kosten erstattet haben, bevor er sich bereit erklärt, die fristlose Kündigung zurückzuziehen.
Nun die Frage(n):
-
Hätte der Vermieter in seinem ersten Schreiben eine (wenn auch kurze) Frist zur Reaktion setzen müssen und diese auch abwarten müssen, bevor er zum RA rennt (was nachweislich spätestens zwei Werktage nach Datum des ersten Briefes geschah)?
-
Trifft Hausverwaltung und Vermieter nicht auch eine Teilschuld/Mitschuld bei dem ganzen Vorgang? Hätte nicht schon nach wenigen Monaten, spätestens aber bei der Jahresabrechnung auffallen müssen, dass die Miete nicht bezahlt wurde? Wenn ja, kann das bei der Forderung nach Kostenerstattung des RA geltend gemacht werden?
-
Muss sich der Mieter aufgrund seiner unbestrittenen (Sorgfalts-)Pflichtverletzung die gesamten RA-Kosten zurechnen lassen (quasi als Folgekosten der Pflichtverletzung) oder hat der Vermieter in diesem Zusammenhang unnötig und übereilig Kosten generiert, die er nicht bzw. nicht vollständig auf den Mieter umlegen darf? Kausal war die Nichtzahlung der Miete sicherlich für die Beauftragung des RA, aber war sie auch adäquat (oder spielt das hier überhaupt keine Rolle)?
Anmerkung zum Verhältnis Vermieter/Mieter: Der Vermieter kennt den Mieter auch als Kunden seiner Praxis, wo er verlässlich immer alle Rechnungen begleicht. Gleiches gilt für die fristgerechte Bezahlung der Nebenkosten (siehe oben). Er hätte also möglicherweise auch erkennen können/müssen, dass hier ein Irrtum und keine böse Absicht seitens des Mieters vorliegt und die Beauftragung des RA verfrüht/überzogen ist.
Gruß,
Sax