Anzweiflung Fomulierung Vertragsstrafe Bauvertrag

Behörden & Recht Arbeitsrecht
#1

Hallo Experten:
folgendes theoretisches Szenario: es wurde ein Hausbauvertrag geschlossen, der u.g. Details enthält

Beginn Vertagsdetails
Allg. Bauleistungsbeschreibung:

  1. Leistungsumfang

Grundlage für die Erstellung Ihres Bauvorhabens sind der Werkvertrag, diese Bau- und Leistungsbeschreibung, die unterzeichneten Grundrisspläne, Ausführungspläne, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100, die technischen Vorschriften und Gesetze, die VOB/C in ihrer aktuellsten Fassung und alle schriftlichen Nachträge zum Werkvertrag und/ oder der Bau- und Leistungsbeschreibung infolge Bemusterung.

[…]

  1. Sonstiges
    Die Einreichung des Bauantrages erfolgt innerhalb 4 Wochen nach Vertragsunterzeichnung.
    Baubeginn ist max. 6 Wochen nach positiver Baugenehmigung.
    Verzögerungen in den Planungsphasen – sofern durch den AN verantwortet - gehen zu Lasten der vereinbarten Bauzeit.

Werkvertrag
§ 1 Vertragsgegenstand
3. Der Leistungsumfang wird bestimmt durch diesen Werkvertrag und die Anlagen hierzu. Der Vertrag hat Vorrang vor den Anlagen.

  1. Vertragsbestandteil werden:

a. Anlage 1 / Zahlungsplan vom
b. Anlage 2 / allg. Bau- und Leistungsbeschreibung

  1. Die vorstehend aufgeführten Anlagen haben gleichen Rang. Ihnen gehen jedoch alle Baugenehmigungen einschließlich aller zukünftigen Nachtrags- baugenehmigungen sowie die Statik vor.

[…]
Mängelbeseitigung begründet keine Verlängerung der Bauzeit.
[…]
§ 7 Fristen, Termine

  1. Der Baubeginn wird gemeinsam festgelegt und schriftlich fixiert.

  2. Der Fertigstellung wird innerhalb von 6 Monaten angestrebt und innerhalb von 7 Monaten beginnend ab vereinbarten Baubeginn zugesichert. Sollte der zugesicherte Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden wird gemäß BGB eine Vertragsstrafe von 0,2% pro Tag vereinbart, maximal jedoch 5% gesamt.

  3. Bis zu diesem Termin sind alle vereinbarten Leistungen gemäß dem Angebotschreiben zu erbringen.

  4. Die AN hat dem AG jede sich anbahnende oder bereits eingetretene Verzögerung nebst deren Gründen unverzüglich mitzuteilen. Die Bauzeit kann sich nach Maßgabe der in diesem Vertrag geregelten und Fällen höherer Gewalt verlängern. Als Fälle höherer Gewalt gelten auch auf Streiks zurückzuführende Leistungsstörungen, deren Konsequenzen von der Firma Muldental Hausbau Dresden GmbH & Co. KG unter Einsatz von vertretbaren Mitteln nicht abgewendet werden können.
    […]Ende Vertagsdetails

Es hat nun in der Planungsphase (Erstellung Bauantrag) einige Verzögerungen von insgesamt 4 Wochen gegeben.

Der Bau wurde genau in 7 Monaten erledigt. Der Bauherr beruft sich nun auf die Vereinbarungen im Anhang der Allg. Bauleistungsbeschreibung und kürzt um 5% (gedeckelt).
Die Baufirma besteht auf Zahlung und verweist darauf, daß die Allg. Bauleistungsbeschreibung ein Anhang ist und zunächst der Vertrag (Werkvertrag) gilt, in denen die 7 Monate benannt sind.

Wie seht ihr diese Vereinbarung? Kann der Bauherr kürzen gemäß Regelung Vertragsstrafe?

#2

Hallo,
mag hier der eine oder andere antworten. Die Sache ist nicht so einfach beurteilen. Gerade bei Bauverträgen gibt es so viele verschiedene Probleme. Wenn nur das angesprochene Problem besteht, dann schauen Sie doch, was „wörtlich“ im Vertrag vereinbart steht. Vertrag ist Vertrag, daran müssen sich alle halten.
Aber was die Gerichte dann oft entscheiden, kann ich nicht vorhersagen, da habe ich zu viele unterschiedliche Erfahrungen.
MfG
pb

#3

Wenn ein Anhang benannt wird, dann hat dieser auch nach entsprechend vereinbarten Regeln Gültigkeit, sonst macht er ja garkeinen Sinn!

Hallo Experten:
folgendes theoretisches Szenario: es wurde ein Hausbauvertrag
geschlossen, der u.g. Details enthält

B

#4

Danke erstmal für die Antwort. „Wörtlich“ ist genau das vereinbart, was oben zitiert ist.

#5

Hallo,

tut mir leid, aber ein Experte bin ich nicht. In der Regel würde ich sagen, dass wenn direkt zu diesem Thema etwas in den Vertragsbedingungen steht, auch diese sodann gelten, sobald beide Seiten unterschrieben haben.
Sollten Vertragswidrigkeiten vorliegen, müsstest du dich an einen Fachmann bitte wenden.

Alles Gute, TT

#6

Klar, ein Anwalt kann das am besten beurteilen.

Mich interessieren weitere „Meinungen“ zum Sachverhalt.
Danke Euch für die Antworten.

#7

Hallo,

aus zeitlichen Gründen kann ich Ihre Frage leider nicht vor dem Wochenende beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

#8

Danke - freue mich auf Rückmeldung.

#9

Hallo,

wenn ich das richtig gelesen habe, so ist der Bau doch rechtzeitig innerhalb der vertraglichen Zeit erledigt worden: 7 Monate sind vertraglich zugesichter worden. Erst durch die Überschreitung der 7 Monate kann die Vertragsstrafe in Kraft treten.

#10

Aber:
in der Bauleistungsbeschreibung steht:
37. Sonstiges
Die Einreichung des Bauantrages erfolgt innerhalb 4 Wochen nach Vertragsunterzeichnung.
Baubeginn ist max. 6 Wochen nach positiver Baugenehmigung.
Verzögerungen in den Planungsphasen – sofern durch den AN verantwortet - gehen zu Lasten der vereinbarten Bauzeit.

Und genau hier - in der Planungsphase - hat es Verzögerungen gegeben.

#11

Hallo, hier steht sicher relativ viel Geld auf dem Spiel. Ich würde es als sachgrecht ihrerseits betrachten, sich an einen Fachanwalt für Vertragsrecht zu wenden. Meine Erfahrung hat gezeigt, dass der Bauherr selber kaum um eine Klage herumkommt. Dieses kann ein beauftragter Anwalt -möglicherweise durch Vergleich- im Vorfeld umgehen.

#12

Danke.
Nach der skizzierten Lage hat der Bauherr hier nach seiner Auffassung einen Betrag einbehalten. In diesem Falle hätte nun der Bauträger eine Klage einzureichen.

#13

Guten Abend!

Wie seht ihr diese Vereinbarung? Kann der Bauherr kürzen gemäß Regelung Vertragsstrafe?

Werkvertrag § 1 Nr. 3:

  1. Der Leistungsumfang wird bestimmt durch diesen Werkvertrag und die Anlagen hierzu. Der Vertrag hat Vorrang vor den Anlagen.

Werkvertrag § 1 Nr. 4 lit. b:

  1. Vertragsbestandteil werden:
    b. Anlage 2 / allg. Bau- und Leistungsbeschreibung

Die Formulierung des Vertrages ist etwas unglücklich (Vertrag hat Vorrang vor den Anlagen. Die Anlagen sind jedoch Vertragsbestandteil). Allerdings wird man durch Auslegung (§ 157 BGB) annehmen müssen, dass der Regelung in § 1 Nr. 3 der Vorrang einzuräumen ist. Ansonsten würde man in Nr. 3 nicht zwischen Vertrag und Anlagen differenzieren, sondern sie schon dort als gleichwertig aufzeigen!

Das heißt erstmal: Eine Vertragsstrafe kommt ausweislich des Wortlauts nur dann in Betracht, wenn eine Pflicht aus dem Vertrag verletzt wurde.

Dazu: Werkvertrag § 7 Nr. 2 Satz 1:

Sollte der zugesicherte Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden wird gemäß BGB eine Vertragsstrafe von 0,2% pro Tag vereinbart, maximal jedoch 5% gesamt

Der Fertigstellungstermin ist „definiert“ in § 7 Nr. 2 Satz 1. Hiernach ist die Fetigstellung binnen 7 Monaten zugesichert.

Sie schreiben nun, dass vorliegend die 7 Monatsfrist trotz der Verzögerungen in der Planungsphase eingehalten wurde. Demnach liegt keine Verletzung des Vertrages, die eine Vertragsstrafe nach dem Willen der Vertragsparteien begründet hätte, vor.

Mithin steht dem Bauherrn kein Recht zur Kürzung zu.

Mit freundlichen Grüßen
Luxuria86

#14

Danke. Vielleicht war meine Ausführung unklar:
Bauantragstellung hat 7 Wochen statt 4 gedauert. Gemäß Anlage eine Verzögerung von 3 Wochen, die zu Lasten der vereinbarten Bauzeit von 7 Monaten (wie im Vertrag beschrieben) gehen.
Bau hat 7 Monate gedauert, nicht 7 Monate minus 4 Wochen.
Nach § 157 BGB würde ich annehmen, daß der Zweck beider Formulierungen eben genau das gewirken soll, nämlich von den generellen 7 Monaten nun die 3 Wochen abzuziehen, um auf die letztlich zulässige Bauzeit zu kommen.
Die 7 Monate als alleinige Regelung stehen- und gelten zu lassen- wegen der Formulierung der Vorrangigkeit - wäre jaa gleichbedeutend damit, daß die Vereinbarung im Anhang übergangen und keiner Auswirkung beigemessen wird.

Oder?

#15

Entschuldigung, es muß in meiner Antwort natürlich heißen:
Bau hat 7 Monate gedauert, nicht 7 Monate minus 3 Wochen.

#16

Guten Abend,

ich kann mich nur wiederholen: Die Formulierungen in dem Vertrag sind ungeschickt, genauer gesagt in sich widersprüchlich.

Wenn ich in einen Vertrag schreibe, dass der Vertrag Vorrang vor den Anlagen genießt, dann kann ich denklogisch nicht in der nächsten Nummer sagen: „Ja, aber die Anlagen sind voller Vertragsbestandteil!“
Entweder geht der Vertrag vor oder beides (Vertrag und Anlage) steht auf einer Ebene.

Wenn ich den Vertrag nun beim Wort nehme, so hat die Baufirma 7 Monate Zeit, um den Bau fertigzustellen. Erst bei Überschreitung der 7 Monats-Grenze kommt eine Vertragsstrafe in Betracht.

Wenn ich den Vertrag an der maßgeblichen Stelle nicht beim Wort nehme, dann greifen die Anlagen elementar in den Vertrag ein, und von einem Vorrang des Vertrags kann nicht mehr gesprochen werden. Allerdings bestünde natürlich grds. der Anspruch auf die Vertragsstrafe, da es ja zu einer Überziehung gekommen ist.

Man kann sicherlich beides mehr oder weniger gut vertreten.

Zu beachten ist dann jedoch, wie ein objektiver Betrachter diesen Vertrag verstehen würde. Versteht er ihn so, dass die Fa. auf jedenfall 7 Monate hat (Vorrang des Vertrages), so gehen Zweifel zu Lasten des Anspruchsstellers (Bauherr).
Versteht dieser objektive Betrachter den Vertrag wie Sie, so gilt „„Dummheit“ schützt vor Strafe nicht“ und das Bauunternehmen muss die Strafe zahlen, obwohl er den Abschnitt des Vertrages anders verstanden hat.

Abschließend kann und darf das aber nur ein Rechtsanwalt für Sie beurteilen und im Streitfall ein Gericht entscheiden!

Ich möchte Ihnen daher nunmehr dringend raten, einen solchen fachlichen Rat einzuholen.

Meinerseits darf eine konkrete Beratung in diesem Forum nicht erfolgen!

Mit freundlichen Grüßen

#17

Danke für die Rückmeldung

#18

Hallo,

ich bin jetzt kein Bauexperte, aber wenn der Bau in 7 Monaten fertig war und 7 Monate im Vertrag stehen, dann ist das fristgerecht und stellt keinen Grund für eine Kürzung dar. In welcher Phase diese Verzögerung eingetreten ist, spielt keine Rolle.

Eine Kürzung ist meiner Auffassung nach hier nicht rechtens.

Gruß,

twilight666

#19

Danke, aber ich zitiere nochmal:
Es hat nun in der Planungsphase (Erstellung Bauantrag) einige Verzögerungen von insgesamt 4 Wochen, also insgesamt 8 Wochen für den Bauantrag gegeben.

Die Einreichung des Bauantrages erfolgt innerhalb 4 Wochen nach Vertragsunterzeichnung.
Baubeginn ist max. 6 Wochen nach positiver Baugenehmigung.
Verzögerungen in den Planungsphasen gehen zu Lasten der vereinbarten Bauzeit.

Die Fertigstellung wird innerhalb von 7 Monaten beginnend ab vereinbarten Baubeginn zugesichert.

#20

o.k., wenn die 7 Monate den Verzug beim Antrag nicht beinhalten, also somit 8 Monate gedauert hat (richtig??), dann kann die Vertragsstrafe eingefordert werden, es sei denn, es liegen Gründe höherer Gewalt vor, die der Angtragsteller nicht zu vertreten hat. So sehe ich das zumindest.

Gruß,

twilight666