Hallo,
weiss jemand ob mittlerweile definitiv geklärt wurde wie bei der Nebenkostenabrechnung mit aperiodischen Kosten verfahren werden muss?
Es besteht ja noch immer Uneinigkeit darüber ob die Kosten (Wasser etc.) nach Abfluß- oder Leistungsprinzip zu behandeln sind.
Was sagen die Experten dazu?
Danke.
joyyy
ape·rio·disch: nicht → periodisch, zeitlich unregelmäßig
Austausch, Wartung und Nacheichen der Wasserzähler (Wasseruhren) sind, wenn auch aperiodisch auftretend, Betriebskosten, die auf die Mieter umgelegt werden dürfen. (AG Bremerhaven, aus: WM 1987, S. 33; AG Neuss, aus: DWW 1988, S. 284; AG Koblenz, aus: DWW 1996, S. 252)
Aperiodisch anfallenden Kosten (z.B. Eichgebühren) sind i.d.R. auf den Leistungszeitraum (hier: Eichzeitraum 5/6) Jahre zu verteilen.
Wenn die Abrechnungszeiträume nicht übereinstimmen:
In die Berechnung der Betriebskosten dürfen nur die Ausgaben hineingenommen werden, die im Abrechnungszeitraum auch angefallen sind. Entscheidend ist, wann die Ausgaben entstanden sind ( Leistungsprinzip ), nicht aber, wann sie bezahlt wurden (Abflussprinzip). (LG Hamburg, Az 316 S 15/00, aus: NZM 2001, S. 806)
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
…
Wenn die Abrechnungszeiträume nicht übereinstimmen:
In die Berechnung der Betriebskosten dürfen nur die Ausgaben
hineingenommen werden, die im Abrechnungszeitraum auch
angefallen sind. Entscheidend ist, wann die Ausgaben
entstanden sind ( Leistungsprinzip ), nicht aber, wann
sie bezahlt wurden (Abflussprinzip). (LG Hamburg, Az 316 S
15/00, aus: NZM 2001, S. 806)
Hallo,
was macht der Vermieter einer Eigentumswohnung dann in diesem Fall:
Die Hausverwaltung rechnet mit den Wohnungseigentümmern Heizung, Wasser etc. nach Abflussprinzip ab bzw. liefert der Heizungsabrechnungsfirma die Daten über angefallene Kosten nach diesem Prinzip. Angeblich sei nur dieses Verfahren zulässig (steht das so im WEG?).
Dem Mieter gegenüber wäre aber das Leistungsprinzip anzuwenden (insbes. wichtig ist das bei einem Mieterwechsel). Der Vermieter hat nun aber gar keine Möglichkeit, die Betriebskosten nach Leistungsprinzip zu ermitteln.
Gruß Kurt
Das Abflussprinzip ist bei der Einnahmen-Ausgaben-Überschussrechnung zu beachten - übliche, vereinfachte IST-Buchhaltung/-Versteuerung.
Betriebskostenabrechnung und Buchführung/Steuererklärung sind jedoch zwei ganz verschiedene Paar Schuhe.
Aber auch aus der (üblichen) IST-Buchhaltung sind die Zahlen für eine korrekte Betriebskosten-Abrechnung recht einfach zu ziehen …
Der Verwalter ist grundsätzlich an seinen Auftrag gebunden, den er von seinem Auftraggeber (WEG) erhalten hat. Das beinhaltet auch die Beachtung der Teilungserklärung (Punkt: Aufteilung der Kosten) bzw. entsprechender Beschlüsse der WEG.
Evtl. ist der Verwalter gar nicht mit den Vorarbeiten zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung beauftragt (weil sich die WEG Verwaltungskosten einsparen will) - oder der Verwalter macht sich die Sache etwas zu einfach oder ist schlicht unfähig?
Ein Blick in die Teilungserklärung und den Verwalter-Vertrag sollten Aufklärung bringen.
Sind die anderen Wohnungen alle selbstgenutzt?
Wie halten es die anderen vermietenden Eigentümer?
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Hallo Rudi!
Der Verwalter ist grundsätzlich an seinen Auftrag gebunden,
den er von seinem Auftraggeber (WEG) erhalten hat. Das
beinhaltet auch die Beachtung der Teilungserklärung (Punkt:
Aufteilung der Kosten) bzw. entsprechender Beschlüsse der WEG.
Nehmen wir also mal folgenden Fall an:
Ein Blick in die Teilungserklärung und den Verwalter-Vertrag
sollten Aufklärung bringen.Sind die anderen Wohnungen alle selbstgenutzt?
Wie halten es die anderen vermietenden Eigentümer?
In einer Wohnanlage mit 10 Wohnungen ist je etwa die Hälfte vermietet bzw. selbstgenutzt. Das Rechnungsjahr läuft von 1.10. bis 30.9. Der Gasversorger rechnet aber beispielsweise nach Kalenderjahr ab. Die Gasrechnung kommt also regelmäßig erst nach Ende der Rechnungsjahres der WEG, ebenso ist die Nachzahlung immer erst im nächsten Jahr fällig (Guthaben sind selten geworden …). Der Verwalter liefert an die Heizkostenfima die Daten nach dem Abflussprinzip, d.h. als Energiekosten umgelegt werden die monatlichen Abschlagszahlungen und die Nachzahlung, die im laufenden Rechnungsjahr fällig war, aber Leistungen im vorhergehenden Rechnungsjahr betrifft. Die Heizkostenabrechnungs-Firma liest die Heizkostenverteiler ab und verteilt die vom Verwalter gemeldeten gesamten Heizkosten auf die Bewohner. Im Falle eines Nutzerwechsels teilt sie die Kosten auch entsprechend auf (nach „Strichen“ oder „Gradtagzahlen“). Alle Vermieter leiten diese Abrechnung eins-zu-eins an ihre Mieter weiter.
In Teilungserklärung und Verwalter-Vertrag stehen keine weiteren Einzelheiten zur Kostenabgrenzung. Der Verwalter erklärt auf Nachfrage „anders dürfe er das gar nicht machen“, er sei verpflichtet, mit den Eigentümern genau die im betreffenden Wirtschaftsjahr bezahlten Kosten abzurechnen (und beruft sich auf das WEG-Gesetz ???). Somit erhalten die Eigentümer überhaupt keine Daten, mit denen sie den Mietern nach „Leistungsprinzip“ abrechnen könnten.
Frage: Solche Abgrenzungsprobleme treten doch immer wieder auf, selbst wenn WEG-Rechnungsjahr und Abrechnungsperiode des Versorgers übereinstimmen. Rechnungen für Nachzahlungen kommen oft erst Monate nach Ende der Abrechnungsperiode. Wo ist eigentlich gesetzlich geregelt, wie dann zu verfahren ist?
Gruß Kurt
PS: Mir sind mehrere ähnlich gelagerte Fälle bei verschiedenen Hausverwaltungen bekannt. Nur an „Unfähigkeit“ des Verwalters im obigen Modellfall kann es also nicht liegen.
Hallo Kurt
wie bereits gesagt ist zu unterscheiden zwischen
Unterscheide auch die Begriffe
bzgl. Jahresabrechnung der WEG siehe
http://www.dr-weigl.com/abc_weg/abrechnung.htm
bzw. Problematik Jahresabrechnung der WEG und Betriebskostenabrechnung an Mieter
http://www.mietgerichtstag.de/downloads/vortragblank…
I.A. sollte ein Verwalter (oder irgendeine sonst damit beauftragte Person) keinerlei Probleme damit haben in eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung diejenigen Beträge aus seinen entsprechenden Jahresabrechnungen gegenüber der WEG einzustellen, die nach dem für die Betriebskosten-Abrechnung geltenden Leistungsprinzip einzustellen sind.
Das Rechnungsjahr läuft von 1.10. bis 30.9.
Damit ist hier wohl der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung gemeint?
Ich halte es z.B. für sinnvoller den Abrechnungszeitraum gemäß dem Kalenderjahr zu wählen, da dann viele Beträge direkt aus der Jahresabrechnung der WEG übernommen werden können - z.B. auch die Jahres-Vorauszahlungssummen der Mieter/Nutzer.
Der Gasversorger rechnet aber beispielsweise nach Kalenderjahr ab.
Das wäre dann hier sogar ein seltener Idealfall 
Oft wird der Betriebskosten-Abrechnungszeitraum dem Gas-Abrechnungszeitraum angepasst - in vielen Fällen ist das 01.10.-30.09.
Das ist aber gar nicht nötig, denn gerade die Gasversorger kennen die Probleme der WEG-Abrechnungen bzw. der Betriebskostenabrechnungen. I.d.R. ist beim Gasversorger eine „interne Zwischenabrechnung“ (z.B. für die Betriebskostenabrechnung nach Leistungsprinzip) für jeden gewünschten Stichtag erhältlich. Sollte eine solche Zwischenabrechnung nicht möglich sein, dann sind die in die Betriebskostenabrechnung einzustellenden Kostenanteile, die den Abrechnungszeitraum betreffen, aus den jeweiligen Rechnungen der Versorger ggfs. „per Hand“ nach Leistungsprinzip auszurechnen/abzugrenzen.
Z.B. für Betriebskosten-Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12. aus den Rechnungen des Versorgers 1. Anteil aus Rechnung 1 = Zeitraum 01.01.-30.09. und 2. Anteil aus Rechnung 2 = Zeitraum 01.10.-31.12.
Der Verwalter liefert an die Heizkostenfima die Daten nach dem Abflussprinzip,
Genau das entspricht aber nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung, die für Mieter bestimmt ist.
Frage ist aber, welchen Auftrag der WEG-Verwalter explizit hat … (siehe auch unten)
zum Thema „Betriebskosten Leistungsprinzip Abgrenzung“ hier noch ein paar Links
eher kurz gehalten:
http://www.mietrecht-forum.com/viewtopic.php?t=26377
http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/br-miet04070…
oder sehr viel ausführlicher - genau auf die Problematik eingehend:
Seite 15 Leistungsprinzip - Kostenabgrenzung und zeitanteilige Berechnung
http://www.leipzig.de/imperia/md/content/50_sozialam…
Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen
http://www.elektro.de/lexikon.php?article=Betriebsko…
ab Seite 20 Konflikte zwischen WEG-Abrechnung und Miet(er)abrechnung
http://www.immobilienverwalter-nrw.de/Portals/0/pdf/…
z.B. 2. Die Aufstellung der (Betriebskosten-)Abrechnung mit dem Mieter schuldet der WEGVerwalter nicht, es sei denn, der Eigentümer hat mit ihm zusätzlich einen (Sondereigentums-) Verwaltervertrag abgeschlossen, der ebenfalls ein Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) mit überwiegend dienst- und teils werkvertraglichem Charakter ist (…).
Deswegen meine Frage - denn wenn der Verwalter die Zuarbeiten oder die BK-Abrechnung insgesamt an die Mieter entsprechend Mietrecht nur aus Gefälligkeit und ohne extra Bezahlung miterledigt, wird die WEG bzw. der vermietende Teil der WEG keine Ansprüche stellen können …
Die WEG muss sich also fragen, welche Ziel-/Aufgabenstellung sie dem Verwalter gemacht hat …
Für so vermieterspezielle Fragen erhältst du i.Ü. z.B. in
http://www.steuern-online.de/foren/vermieternetz/ind…
sicher mehr Antworten.
Gruß Rudi
Hallo Rudi,
ganz herzlichen Dank für deine AUSFÜHRLICHE Antwort, insbesondere für die vielen Quellen! Da werd’ ich mich am Wochenende mal hinsetzen und das nochmal genau nachlesen.
Im angenommenen Fall hätte der Vermieter dann wohl genügend Arugumente, um bei der nächsten Eigentümmerversammlung nicht wieder von der Hausverwaltung abgewimmelt zu werden …
Gruß Kurt
Hallo Rudi,
auch der Mieterbund sagt, dass umstritten ist welche Methode anzuwenden ist.
Insbesondere schwierig ist:
umzustellen, wenn z.B. der Vorverwalter anders verfahren ist,
die Abrechnungsfrist von 12 Monaten einzuhalten, wenn man noch auf sämtliche Rechnungen der Versorungswerke warten muss
Angenommen, die Stadtwerke erstellen die Abrechnung z.B. zum 31.03. während Abrechnungszeitraum der 01.01.-31.12. ist. Es ist ein enormer Umstand immer überall die Zähler abzulesen und den Stand zum Jahresende zu ermitteln. Und wie? Mit welchem Preis? Die Rechnungen z.B. der Stromversorger sind ja in sich bereits geschätzt durch die Preiserhöhungen. Wie soll das gehen?
Meine Erfahrung ist, dass ohnehin jeder abrechnet wie es gerade beliebt und dies sehr große Fehlerquellen birgt. Übernimmt man beispielsweise ein Objekt des Vorverwalters und kommt mit dessen -zuweilen recht abenteuerlichen Abgrenzungen- nicht klar, wird mit einer falschen Deutung dieser Angaben die ganze Abrechnung mit Sicherheit falsch.
Ich konnte noch nicht alle Links verfolgen, die Du freundlicherweise angegeben hast aber ganz klar ist es doch immer noch nicht oder? Z.B. ein BGH Urteil liegt nicht vor. Okay, ein paar Landgericht z.B. Hamburg, Leipzig und Güstrow haben entschieden, dass Leistungsprinzip sei anzuwenden aber wie immer in der Wohnungswirtschaft, gibt es keine definitiv klare Richtlinie…?
Gruß
joyyy
Hallo Rudi,
auch der Mieterbund sagt, dass umstritten ist welche Methode
anzuwenden ist.Insbesondere schwierig ist:
umzustellen, wenn z.B. der Vorverwalter anders verfahren
ist,die Abrechnungsfrist von 12 Monaten einzuhalten, wenn man
noch auf sämtliche Rechnungen der Versorungswerke warten muss
für 2) ist ja bereits im BGB > § 556 Abs (2) die Ausnahmeregelung beschrieben
„…Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten…“
Angenommen, die Stadtwerke erstellen die Abrechnung z.B. zum
31.03. während Abrechnungszeitraum der 01.01.-31.12. ist. Es
ist ein enormer Umstand immer überall die Zähler abzulesen und
den Stand zum Jahresende zu ermitteln. Und wie? Mit welchem
Preis? Die Rechnungen z.B. der Stromversorger sind ja in sich
bereits geschätzt durch die Preiserhöhungen. Wie soll das
gehen?
Das interessiert - rein rechtlich - leider niemanden.
Meine Erfahrung ist, dass ohnehin jeder abrechnet wie es
gerade beliebt und dies sehr große Fehlerquellen birgt.
Übernimmt man beispielsweise ein Objekt des Vorverwalters und
kommt mit dessen -zuweilen recht abenteuerlichen Abgrenzungen-
nicht klar, wird mit einer falschen Deutung dieser Angaben die
ganze Abrechnung mit Sicherheit falsch.
Ich denke auch, dass gerade durch den rechtlichen Wirrwarr, praxisferne, unklare, widersprüchliche oder fehlende klare Regelungen sowie die konträre Meinungen vieler Gerichte sehr viele Betriebskostenabrechnungen „falsch“ sind - wobei sich Differenzen durch die Abgrenzungsproblematik bei länger dauernden Mietverhältnissen aber auch wieder egalisieren.
Ich konnte noch nicht alle Links verfolgen, die Du
freundlicherweise angegeben hast aber ganz klar ist es doch
immer noch nicht oder? Z.B. ein BGH Urteil liegt nicht vor.
Wir haben ja auch kürzlich erlebt, dass sogar der BGH nicht einer Linie treu bleibt, sondern seine Meinung ändert.
Okay, ein paar Landgericht z.B. Hamburg, Leipzig und Güstrow
haben entschieden, dass Leistungsprinzip sei anzuwenden aber
wie immer in der Wohnungswirtschaft, gibt es keine definitiv
klare Richtlinie…?
Prinzipiell gebe ich dir da Recht - es haben auch schon einige AG’s unter bestimmten Umständen das Abflussprinzip anerkannt. Allgemein geht man aber vom Leistungsprinzip als „Allgemeine Rechtsauffassung“ aus. Nur, wie es vielleicht morgen schon ein anderer Richter sieht, weiss leider niemand.
Hallo Rudi,
ich habe seit gestern den neuen Betriebskosten-Kommentar und muss Dir in allen Punkten Recht geben.
Um ehrlich zu sein, konnte ich Deinen Ausführungen in Sachen WEG-Abrechnung nicht ganz glauben. Entschuldige bitte!
Aber Du hast Recht. Es ist in der Tat so, dass der WEG-Verwalter nach Ablussprinzip abrechnen kann und dies -aus meiner Erfahrung- auch tut. Damit ist auf alle Fälle, die Mieterabrechnung falsch. Wie sich hieraus ein Eigentümer dann eine richtige Mieterabrechnung zaubern soll ist mir absolut rätstelhaft. Es gibt scheinbar -Gott-sei-Dank- genug Mieter die das nicht wissen.
Für alle Mieter sei angemerkt, dass die Abrechnung deshalb nicht zwingend falsch ist!
Vielen Dank auch von mir noch.
Gruß
Joyyy