Arbeitszimmer Verwaltung eigengenutzte Wohnung

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo zusammen!

Ich verwalte (kein Profi) eine Eigentümergemeinschaft mit 7 Wohnungen, von denen ich eine selbst bewohne. Nun gestattet mir das Finanzamt wieder die Absetzung der Kosten für das Arbeitszimmer in der Wohnung, in dem ich die Verwaltertätigkeit ausübe. Allerdings würden 1/7 der Kosten abgezogen, da sie auf die Verwaltung der eigengenutzten Wohnung entfielen.

Kann ich dem entgegenhalten, dass ich dann auch 1/7 meines Verwalterhonorars kürzen würde, da ich es ja an mich selbst bezahle? Ich müsste dann auch von den anderen Kosten, die ich geltend gemacht habe, 1/7 kürzen. Unter’m Strich käme ich aber besser dabei weg.

Danke für jede Antwort.

#2

Hallo, ich kann leider nicht weiterhelfen, kann aber aus eigener Erfahrung mit dem Finanzamt sagen, dass die meistens für persönliche Gespräche recht offen sind. Viel Glück!

#3

Das Kürzen der Einnahmen ist nicht in Ordnung. Das Arbeitszimmer ist mE zumindestest anteilig als Ausgabe abzugsfähig.

#4

Hallo!

Ich kenne jetzt die genaue steuerliche Regelung nicht, denke aber, dass es einen Versuch wert sei…

#5
  1. Du bist kein Profi, wie Du schreibst, demnach sind die Einnahmen nicht aus Gewerbebetrieb. Hierbei Vorsicht, es koennte ein Gewerbe notwendig werden und die Einnahmen aus der Verwaltung als Einkommen aus gewerblicher Taetigkeit zu versteuern sein.
    Notfalls nochmals Rat einholen.

2.Wird das Arbeitszimmer nur fuer die Taetigkeit als Verwalter genutzt, betonend nur, dann kann es nur auf 6 Parteien aufgeteilt werden. Insoweit hat das Finanzamt Recht, ausser es wuerde ein Gewerbe bestehen.

Wird das Arbeitszimmer allgemein genutzt, sind andere Bestimmungen nach dem EStG zu beachten.
Die Umlage Deines eigenen Wohnungsschluessels waere ansonsten ein In-Sich-Geschaeft, diese sind regelmaessig unwirksam.

Die Kuerzung Deines Honorars aus der Verwaltung Deiner eigenen Wohnung um 1/7 ist eigentlich neutral. D.h. Du haettest durch die Verwaltung Einnahmen, die dem FA mitzuteilen sind, aber auch wieder Ausgaben, weil Du praktisch an Dich selbst eine Zahlung taetigst.
Das sind In-Sich-Geschaefte.
Man koennte dies gegenrechnen, aber ich sehe darin keinen Sinn. Sinn wuerde doch vielmehr machen, die Verwaltertaetigkeit als Gewerbe zu betreiben.

Nimmst Du irgendwelche Summen monetaerer Art ein, sind diese der Einkommenssteuer unterworfen. Ich denke nicht, dass eine Gegenrechnung da rechtlich OK ist, denn das ganze Geschaeft in sich ist schon nichtig.

#6

Hallo Alf60,

einen Versuch ist es Wert, die GuV unter dieser Prämisse neu zu erstellen, wobei ich allerdings nicht glaube, dass das Finanzamt hier ein Einsehen hat. Wichtig ist aus Schaden zu Lernen und im nächsten Jahr kein Verwalterhonorrar an sich selbst zu zahlen. Das heißt dann zwar Sie haben nur 6/7 der Kosten aber auch 6/7 der Aufwendungen.

Viele Grüße

Mirko

#7

Hallo michael-sack!
Vielen Dank für Deine Antwort.

  1. Du bist kein Profi, wie Du schreibst, demnach sind die
    Einnahmen nicht aus Gewerbebetrieb. Hierbei Vorsicht, es
    koennte ein Gewerbe notwendig werden und die Einnahmen aus der
    Verwaltung als Einkommen aus gewerblicher Taetigkeit zu
    versteuern sein.
    Notfalls nochmals Rat einholen.

Beim Thema Gewerbe oder nicht scheiden sich die Geister. Im Internet habe ich gefunden, dass wenn sich die Verwaltertätigkeit nur auf ein Objekt beschränkt, sie als freiberufliche Tätigkeit einzustufen sei. Allerdings gibt es dazu wohl keine höchstrichterliche Entscheidung.

2.Wird das Arbeitszimmer nur fuer die Taetigkeit als Verwalter
genutzt, betonend nur, dann kann es nur auf 6 Parteien
aufgeteilt werden. Insoweit hat das Finanzamt Recht, ausser es
wuerde ein Gewerbe bestehen.

Wird das Arbeitszimmer allgemein genutzt, sind andere
Bestimmungen nach dem EStG zu beachten.

Der Umfang der privaten Nutzung (

#8

Erst mal zum Grundsatz:

Nehmen wir an du hast eine Wohnung mit 7 Wohnungen. Die sind alle vermietet (bzw. der Wille zur Vermietung ist da). Dann kannst du die kompletten Werbungskosten dafür abziehen.

Nun bewohnst du eine Wohnung selbst. Heißt: du hast 6 Wohnungen vermietet. Die selbst bewohnte Wohnung dient nun nicht mehr dem Zweck Geld zu verdienen. (grundsätzlich)
Du kannst folglich nur noch 6/7 der werbungskosten für die vermieteten Wohnungen geltend machen.

die restlichen 1/7 der privaten Wohnung entfällt auf den privaten Lebensbereich.

Wenn du nun ein Arbeitszimmer hast, von dem aus du die 6 anderen Wohnungen verwaltest, kannst du von dem 1/7 deiner privaten Wohnung die Anteilige Fläche deines Arbeitszimmers geltend machen.

Bsp: jede wohnung hat 100 m². heißt 600 m² sind vermietet.
100 m² bewohnst du selbst = nicht abzugsfähig.
Dein Arbeitszimmer umfasst 25 m².
Dann kannst du von den Kosten die auf deine 100 m² wohnung entfallen (1/7) 25% als Werbungskosten geltend machen (25 m² von 100 m²)

Das Honorar was du dir zahlst kannst du nicht kürzen.
Denn: Das Honorar bekommst du für die Tätigkeit. Dabei ist es egal ob du eine, 6 oder 100 Wohnungen verwaltest.

#9

Hallo mR zERO,
danke für Deine Ausführungen. Hierzu folgende Klarstellung:

Erst mal zum Grundsatz:

Nehmen wir an du hast eine Wohnung mit 7 Wohnungen. Die sind
alle vermietet (bzw. der Wille zur Vermietung ist da). Dann
kannst du die kompletten Werbungskosten dafür abziehen.

Nun bewohnst du eine Wohnung selbst. Heißt: du hast 6
Wohnungen vermietet. Die selbst bewohnte Wohnung dient nun
nicht mehr dem Zweck Geld zu verdienen. (grundsätzlich)
Du kannst folglich nur noch 6/7 der werbungskosten für die
vermieteten Wohnungen geltend machen.

die restlichen 1/7 der privaten Wohnung entfällt auf den
privaten Lebensbereich.

Es geht hier nicht um die Werbungskosten für die Wohnung. Dass ich für eine eigengenutzte Wohnung keine Werbungskosten geltend machen kann, ist mir schon klar.

Wenn du nun ein Arbeitszimmer hast, von dem aus du die 6
anderen Wohnungen verwaltest, kannst du von dem 1/7 deiner
privaten Wohnung die Anteilige Fläche deines Arbeitszimmers
geltend machen.

Ich mache keine Mietverwaltung sondern reine Eigentumsverwaltung für die Eigentümergemeinschaft, zu der ich mit meiner Wohnung auch gehöre.

Bsp: jede wohnung hat 100 m². heißt 600 m² sind vermietet.
100 m² bewohnst du selbst = nicht abzugsfähig.
Dein Arbeitszimmer umfasst 25 m².
Dann kannst du von den Kosten die auf deine 100 m² wohnung
entfallen (1/7) 25% als Werbungskosten geltend machen (25 m²
von 100 m²)

Das Honorar was du dir zahlst kannst du nicht kürzen.
Denn: Das Honorar bekommst du für die Tätigkeit. Dabei ist es
egal ob du eine, 6 oder 100 Wohnungen verwaltest.

Laut Teilungserklärung und meinem Verwaltervertrag bekomme ich pro Wohnung den Betrag x und nicht pauschal für das gesamte Objekt.

#10

Sorry, da kenne ich mich nicht aus … aber es gibt doch wei wwww genug STeuerexperten die das wissen sollten. Viel Erfolg.

#11

Hallo,

warum berechnest du dir denn überhaupt selbst Verwalterhonorar? Ich würde das einfach weg lassen…

VG

#12

Hierbei wuerde ich das BGB nicht heranziehen. Es handelt sich um ein steuerrechtliches Problem. Vielmehr wird sich die Loesung im EStG finden, GewStG u.a

#13

Ok ich hab das zuerst falsch verstanden^^

„Laut Teilungserklärung und meinem Verwaltervertrag bekomme ich
pro Wohnung den Betrag x und nicht pauschal für das gesamte
Objekt.“

Die Einnahmen musst du voll ansetzen.
Lt dem Vertrag bekommst du die summe X und das zählt in vollem Umfang zu dein Einnahmen (gewerbliche Einkünfte oder was auch immer).
Die logische Konsequenz daraus muss sein, dass keine Kürzung der Werbungkosten erfolgen darf.

Der Knackpunkt ist denke ich die formulierung in dem Vertrag.

Wenn in dem Vertrag steht, dass du wirklich für jede Wohnung einen Betrag von X Euro bekommst und das für 7 Wohnungen - und das FA das auch nachvollziehen kann (zb Geldfluss, Vertrag an sich) - dann würde ich zum Werbungskostenabzug tendieren.

Würde in dem Vertrag stehen: für das Gebäude (wenn alle Wohnungen dort untergebracht sind), oder auch die Gebäude, bekommst du die Summe X - dann sieht das wieder anders aus. Dann ist nicht klar erkennbar inwieweit eine Summe auf die private Wohnung entfällt.
Dann würde ich eher sagen kein Werbungskostenabzug.

Ich werde am Montag noch mal schauen ob ich ein Gerichtsurteil dazu finde. Das sieht nämlich ganz nach einem aus^^

#14

warum berechnest du dir denn überhaupt selbst
Verwalterhonorar? Ich würde das einfach weg lassen…

Das liegt wohl an meiner Steuerehrlichkeit :wink:

Einige Deiner Fach-Kollegen sind da anderer Meinung. Aber generell tendiere ich schon dazu. Ich müsste eventuell meinen Verwaltervertrag mit der Eigentümergemeinschaft ändern. Falls sich das FA stur stellt, werde ich es vermutlich so machen.

#15

Was haben dir denn die anderen geschrieben?
Ich bin ja kein Berater, nur Steuerfachangestellte und Betriebswirt.
Aber manchmal ist das Einfachste nicht unbedingt falsch… :wink:

#16

Hallo shelly!

Was haben dir denn die anderen geschrieben?
Ich bin ja kein Berater, nur Steuerfachangestellte und
Betriebswirt.
Aber manchmal ist das Einfachste nicht unbedingt falsch… :wink:

Siehe hier: http://www.wer-weiss-was.de/Anfragen/www_de/archiv/8…

#17

Hallo, ich glaube nicht dass das geht. Bin mir aber nicht sicher.

#18

Hallo,

nicht korrekt vom FA und unlogisch, weil in der Konsequenz müßten auf der Einnahmenseite die Verwalterhonorare auch nur mit 6/7 angerechnet werden.

#19

Sehr geehrte® Fragesteller(in),
vorbehaltlich einer detaillierten Schilderung und ohne Begründung einer Rechtsverbindlichkeit nehmen wir zu Ihrer Frage Stellung wie folgt:

Die Nichtanerkennung in Höhe von 1/7 des Aufwandes für das Arbeitszimmer durch das Finanzamt stößt auf keine rechtlichen Bedenken, denn diese sind keine Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus der Wohnungsverwaltung dienen, sondern privat veranlasst sind.
WEG-Verwalterkosten werden den Parteien einzeln im WEG-Objekt in Rechnung gestellt. Wenn Sie die Verwaltung selbst vornehmen, müssen Sie für Ihre eigene Wohneinheit keine Rechnung ausstellen und haben insoweit auch keine steuerbare Einnahme.
Welche Kosten angesetzt werden können, hängt davon ab, ob diese in Verbindung mit einer Einkunftserzielungsabsicht stehen. Grundsätzlich sind daher die Kosten, die durch Ihre Verwaltertätigkeit für Ihre eigene Wohneinheit bestehen, nicht ansetzbar, weil damit keine Einkünfte erzielt werden.

#20

Hallo,

wieso erkennt denn Ihr FA das Arbeitszimmer nicht an? Seit 2010 werden ja auch die Arbeitszimmer bei privaten Vermietern als Werbungskosten aus V+V anerkannt. Ihr Fall ist doch eigentlich nicht anders, da Ihnen zur Ausübung Ihrer Tätigkeit ja auch kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht.
Den Ausführungen über die Kürzungen (1/7) kann ich nicht ganz folgen. Sorry.

LG Corinna