Ich habe ein altes Haus (Bj. 1880) gekauft nach 3 Besichtigungen. Das ein Renovierungsbedarf besteht, war klar. Wir hatten auch einen Baugutachter dabei, der aber nur dem Augenschein gesagt hat, dass das Haus soweit ok ist. Ein Anheben von Fussbodenbelägen usw. fand nicht statt und war auch nicht gewünscht, im Haus standen noch Möbel.
Nach der Schlüsselübergabe dann die Katastrophe.
Es ist jede Wand, auch die Innenwände feucht und die Fussböden sind alle feucht. Es ist mit Dachpappe, sogar in den Wänden gearbeite worden.
Der Schaden ist sehr hoch. Die Verkäufer sind 3 Geschwister, die das Haus der verstorbenen Mutter geerbt hatten. Die Abwicklunh lief über die Maklerin. Vor dem Kauf haben wir nochmal ausdrücklich und wiederholt nachgefragt, ob das Haus nicht feucht sei, da wie ein Gerücht gehört haben. Die Maklerin aber verneinte es, sie meint sie glaubt das nicht. Es wurde immer nach und nach etwas gemacht. Aber wie. Aufgrund unserer Besichtigung und auch des releativ guten Energiepasses waren wir guter Dinge und hätten auch eine feuchte Wand in Kauf genommen, aber nicht jede Wand und die Fussböden. Am Tag der Schlüsselübergabe haben wir dann nach Entdeckung des Schadens diesen sofort reklamiert.
Danach haben wir uns mit der Maklerin und einem der Verkäufer getroffen, der dann eine Schadensregulierung und sogar einen Rücktritt vom Vertrag vorschlug.
Da er dann aber zur Sicherheit einen Brief von meinem Anwalt bekam, hat er diese Bereitwilligkeit wieder widerrufen und nun wird abgestritten, etwas davon gewusst zu haben. Aber die Söhne waren öfter da zum Rasenmähen und haben auch tapeziert, was ich von der Nachbarin erfahren habe. Zudem wurden die Giebel vor 2 Jahren gemauert. Der Maurer ist ein Nachbar und der hat einem der Verkäufer auch darauf hingewiesen, dass es ein Wunder wäre, wenn keine Feuchtigkeit durch die neuen Giebel ins Haus käme usw. Der Energiepass ist verbrauchorientiert, was nach meinen Kentnissstand nicht richtig ist, da Bj.1880.Es muss ein bedarforientierter sein,mit Begutachtung vor Ort-
Auch hatte man gesagt, das Haus war immer schön warm, was von den Werten aber nicht stimmen kann. Auch fehlte der Modernisierungskatalog.
Warum weiss die Maklerin oder der Schornsteinfeger sowas nicht?
Zudem sollte vor 3 Jahren ein Bauunternehmer die feuchten Wände sanieren, aber da hat die Mutter noch gelebt und die Verkäufer geben an, davon nichts gewusst zu haben.
Was meint Ihr, wie stehen die Chancen, vom Kauf zurückzutreten? Zum Glück zahlt meine Rechtschutz.
Oder könnte man auch Makler oder Schornsteinfeger zusätzlich haftbar machen?
Hallo Ferry6969,
ums kurz zu machen:
- Für den fehlerhaften Energiepass haftet der Aufsteller.
- Wenn der Energiepass Grundlage für den Verkauf war erachte ich dieses bereits als arglistige Täuschung und Grund zum Rücktritt.
- Wenn bei der Besichtigung ein Baugutachter anwesend war sollte dieser auch eine entsprechende Untersuchung anstellen. Gibt er Ratschläge nur nach Inaugenscheinnahme muß er auch für vermutbare und nicht nachgeprüfte Mängel haften. Dies gilt selbst dann wenn er für die Begutachtung kein Honorar erhalten hat, oder vielleicht auch nur ein Handgeld.
- Haftet auch ein Makler wenn er auf begründete Nachfrage erklärt hat, dass das Haus keine Feuchteschäden aufweist.
- Helfen ach alle Punkte 1-4 nur wenn man eine Klage anstrengt und auch gewinnt.Denn wie ein Gericht entscheidet hängt von der Beweisführung, den Zeugen und dem Wohlwollen des Richters ab.
- Muß ich schon recht blauäugig sein um ein fehlerfreies Haus mit einem guten Energiepass aus dem Baujahr 1880 zu kaufen. Dies sollte dann schon in den letzten Jahren nachweislich umfassend saniert worden sein.
Ich wünsche viel Glück bei der Rückabwicklung.
Mit freundlichen Grüßen
J.Hartleib
Architekt
Dies ist eine juristische Frage.
Die darf und kann ich nicht beanworten.
Gruß Dipl.-Ing. Werner Kahlki
Beratender Bauingenieur
Guten Tag,
ja, der Fall hört sich interessant an, ist aber schon fast alltäglich. Generell empfehlen wir immer durch den Sachverständigen nicht nur eine Sichtprüfung, sondern auch einige Feuchtigkeitsmessungen mit dielektrischen Messverfahren durchzuführen - ich unterstellen, dann wäre beim Ortstermin (vor dem Kauf) die Feuchtigkeit aufgefallen.
Weiter hat der Verkäufer auf derartige umfassende Sanierungsmassnahmen vor dem Kauf hinzuweisen - sodaß der Käufer auf diese Aussage hin entsprechende Schritte (Messungen, Prüfungen usw.) einleiten kann.
Nach dem 01.10.2008 dürfen nur noch Bedarfsorientierte Energieausweise ausgestellt werden (für dieses Objekt).
Der Schornsteinfeger oder Ausweisaussteller ist bzgl. Feuchtigkeit nicht in die Pflicht zunehmen.
Soviel in Kürze.
mfg
Danke für die ersten Einschätzungen.
Zu erwähnen ist noch, dass der Verkäufer wohl vor der Austellung des Energiepasses gesagt hat, dass das Haus auf dem Stand von 1978 ist. Das wusste er, aber sonst keine Ahnung von Dämmung usw. gehabt.
Hallo,
wenn sie einen Rechtsschutz haben, ist das doch sehr gut. Denn ein Rechtsanwalt der auf solche Fragen spezialisiert ist, dürfte bestimmt Antworten wissen. Meines Wissens ist der Gutachter in der Haftung, da er solche Untersuchungen durchführen und sich über eventuelle Feuchteschäden Klarheit verschaffen muss. Inwieweit man Verkäufern böswilliges Verschweigen eklatanter Mängel nachweisen kann, müsste doch ihr Anwalt wissen.
MFG
E. Sebens
Sorry aber Rechtsrat kann und darf ich nicht geben. Wenns hier um Haftung geht werfe ich mal neue Fragen auf. Versteckte Mängel oder sichtbar? Geruch wahrnehmbar, Schimmel sichtbar? Nach gepinselt? Innenwände sind auch nass? War vielleicht in den letzten Wochen ständig gelüftet?
Ach so und zum Energieausweis, wann wurde dieser denn ausgestellt? bis 01.10. 2008 gilt die Wahlfreiheit zwischen dem Energieausweis auf Grundlage des Energieverbrauchs oder auf Grundlage des Energiebedarfs für alle Gebäude.
Die Modernisierungsvorschläge sind Teil der Ausweiserstellung, nicht aber des Energieausweises. Das heisst, wenn Ihnen Dieser ohne Modernisierungsvorschläge ausgehändigt wird, ist das meines Wissens kein Problem. Was hat der Ersteller mit dem Feuchteschaden zu schaffen?
Noch eine Frage, ein Baugutachter nimmt ein Gebäude „in Augenschein“ (was auch immer das ist) und realisiert nicht das es zum Zeitpunkt der Besichtigung feucht ist? Das ist sehr fragwürdig.
Teerpappen oder Teeranstriche in Lehmwänden vor Gefachen sind nicht so selten in diesen Baujahren. Das wär ein kläglicher Versuch Horizontalsperren nachträglich einzubauen.
Arglist habe ich bis jetzt noch nicht herauslesen können.
Ich würde mich freuen, den weiteren Werdegang hier zu lesen.
Hallo Ferry,
in einer solchen Situation war ich zum Glück nicht aber ich würde
-
schon einen Rechtsanwalt mit einsetzten der die Rückabwicklung mit Schadensersatz fordert.
-
Den Energieausweisaussteller auch ein Schreiben von meinem Rechtsanwalt zukommen lassen, und nachfragen ob dieser auch vor ort war.
-
Falls keine Rückabwicklung möglich sein sollte auf Schadensbehebung klagen.
4.Ich weiß nicht ob Ihr auch den MAKLER haftbar machen könnt.
Das sind alles nur vorschläge von mir, bin kein Rechtsanwalt und kenne mich da nicht aus. Aber ich verstehe euere Wut.
ich hoffe Ihr bekommt das wieder hin und wenn Ihr wieder ein Haus kauft entweder Böden öffnen lassen oder ein Messgerät zur Feuchtigkeitsmessung kaufen.
Ihr Energieberater
Sascha Gierl
Moin aus Bremen,
Sie müssten scon mal deutlicher sagen, welche Konstruktion, massiv oder Holzbau?
Ich habe ein altes Haus (Bj. 1880) gekauft nach 3
Besichtigungen. Das ein Renovierungsbedarf besteht, war klar.
Das bringt am Ende Wohnflair, aber läuft immer auf eine Kernsanierung hinaus.
Wir hatten auch einen Baugutachter dabei, der aber nur dem
Augenschein gesagt hat, dass das Haus soweit ok ist.
Der Gutachter hätte Ihnen aus der Erfahrung mitteilen können, was auf Sie zukommt, denn bei den alten Häusern ist immer mit Feuchtigkeitsproblemen zu rechnen, denn vor 1960 wurde gegen aufsteigende Erdfeuchtigkeit noch nicht standardmäßig abgedichtet, und feuchte Keller waren wegen der Lebensmittel-haltbarkeit erwünscht. Auch gab es keine Heizung in den Häusern, und das Problem der Feuchtigkeit stellte sich garnicht in der heutigen Schärfe.
Ein
Anheben von Fussbodenbelägen usw. fand nicht statt und war
auch nicht gewünscht, im Haus standen noch Möbel.
Das ist der Normalfall, wenn Sie nicht kaufen steht der Verkäufer sonst mit einer defekten Immobilie da.
Nach der Schlüsselübergabe dann die Katastrophe.
Es ist jede Wand, auch die Innenwände feucht und die Fussböden
sind alle feucht. Es ist mit Dachpappe, sogar in den Wänden
gearbeite worden.
Hier setzt jetzt der Beratungsfehler ein, Ihr Gutachter hat mit Ihnen nicht über die versteckten Risiken eines Althauses von 130 Jahren gesprochen.
M.E. stehen jetzt an:
Geschätzt aus Basis eines „normelen EFH“ - GF 8*12m
7.500,00 Verkieselung der Kellermauern
5.000,00 Entfernen des Kellerbodens und Neueinbau
30.000,00 Sanieren der Außenfassade z.B. WDVS
35.000,00 Sanierung Dachstuhl mit Dämmung und Ziegeln
15.000,00 Sanierung ELT und Sanitärinstallation
2.500,00 neue Gas Heiztherme
12.000,00 Neubau Badezimmer mittl. Qualität
12.000,00 Fenster und Haustür
120.000,00 Summe Netto
22.800,00 MWSt
142.800,00 zu Zahlender Betrag
8.000,00 Renovierungsarbeiten Böden, Tapeten
Der Schaden ist sehr hoch. Die Verkäufer sind 3 Geschwister,
die das Haus der verstorbenen Mutter geerbt hatten. Die
Abwicklunh lief über die Maklerin. Vor dem Kauf haben wir
nochmal ausdrücklich und wiederholt nachgefragt, ob das Haus
nicht feucht sei, da wie ein Gerücht gehört haben. Die
Maklerin aber verneinte es, sie meint sie glaubt das nicht. Es
wurde immer nach und nach etwas gemacht. Aber wie. Aufgrund
unserer Besichtigung und auch des releativ guten Energiepasses
Verbrauchspass war erlaubt, soweit er vor 1.10.2008 erstellt wurde, ist aber nicht aussagekräftig, da die alte Frau wahrscheinlich nur 1 Zimmer geheizt hatte.
waren wir guter Dinge und hätten auch eine feuchte Wand in
Kauf genommen, aber nicht jede Wand und die Fussböden. Am Tag
der Schlüsselübergabe haben wir dann nach Entdeckung des
Schadens diesen sofort reklamiert.
Danach haben wir uns mit der Maklerin und einem der Verkäufer
getroffen, der dann eine Schadensregulierung und sogar einen
Rücktritt vom Vertrag vorschlug.
Weiser Entschluß, entweder Sie wählen die Rückabwicklung und den damit verbundenen Rechtsstreit, oder Sie schauen in die Begutachtung, ob es dort Ansätze gibt, diesen Schaden dem Gutachter anzulasten, der hätte Sie davon abhalten müssen, das Haus zu kauefen oder wenigstens auf die möglichen Schäden hinweisen, denn was Sie beschreiben, war ein Bild das fast alle Althäuser bieten.
Da er dann aber zur Sicherheit einen Brief von meinem Anwalt
bekam, hat er diese Bereitwilligkeit wieder widerrufen und nun
wird abgestritten, etwas davon gewusst zu haben. Aber die
Söhne waren öfter da zum Rasenmähen und haben auch tapeziert,
was ich von der Nachbarin erfahren habe. Zudem wurden die
Giebel vor 2 Jahren gemauert. Der Maurer ist ein Nachbar und
der hat einem der Verkäufer auch darauf hingewiesen, dass es
ein Wunder wäre, wenn keine Feuchtigkeit durch die neuen
Giebel ins Haus käme usw. Der Energiepass ist
verbrauchorientiert, was nach meinen Kentnissstand nicht
richtig ist, da Bj.1880.Es muss ein bedarforientierter
sein,mit Begutachtung vor Ort-
Auch hatte man gesagt, das Haus war immer schön warm, was von
den Werten aber nicht stimmen kann. Auch fehlte der
Modernisierungskatalog.
Warum weiss die Maklerin oder der Schornsteinfeger sowas
nicht?
Der Schornsteinfeger ist aufgrund der Lobbyarbeit seines Verbandes berechtigt, Energieausweise auszustellen, aber er kann keine Bausubstanz beurteilen, da er von Herkunft und Ausbildung her sich mit Installationen, aber nicht mit Bausubstanz auskennt.
Aber ein Verbrauchsausweis wenn rechtzeitig hergestellt, ist ein erlaubtes Mittel wenn auch untauglich für eine wirkliche Aussage übere den Energiebedarf. Aber das ist der Lobbyarbeit der Haus- und Grundbesitzer zu danken, dass dieser Ausweis erlaubt war.
Zudem sollte vor 3 Jahren ein Bauunternehmer die feuchten
Wände sanieren, aber da hat die Mutter noch gelebt und die
Verkäufer geben an, davon nichts gewusst zu haben.
Was meint Ihr, wie stehen die Chancen, vom Kauf
zurückzutreten? Zum Glück zahlt meine Rechtschutz.
Oder könnte man auch Makler oder Schornsteinfeger zusätzlich
haftbar machen?
Dem Makler wird man in der Regel nicht ans Fell können, denn der ist genauso „Laie“ wie Sie, also bleibt die Rückabwicklung, wenn das Projekt nicht zu stemmen ist, oder die Flucht nach vorne da bei einem Gerichtsverfahren mit 2 Jahren Dauer zu rechnen ist, und das Geld festliegt.
Alles in allem eine nicht so prickelnde Situation, wenn ich Ihnen einen Rat geben darf, wählen Sie die Lösung, die am schnellsten Einigung herbeiführt, z.B. bei Einigkeit Rückabwicklung und Kostenteilung oder wenn dies nicht der Fall ist, dann umfassende Begutachtung durch einen Fachmann und Erklagen des möglichen Sanierungsaufwandes (Risiko Finanzierung)
Dem Verkäufer werden Sie in der Regel keine Arglist nachweisen, denn Sie haben das Haus ja 3 x besichtigt, unter anderem mit Gutachter.
Viel Glück wünscht Ihnen
Heinrich Ostermeier
[email protected]
Hallo ferry,
das ist ein klarer Fall von arglistiger Täuschung.
Die angedachte Klage ist vollkommen richtig. Zur Beweisaufnahme würde ich jetzt sofort Bilder vom Haus machen. Dann bitte alles gut durchlüften, denn der Schimmel ist nicht weit. Meine Vermutung ist, dass falsche Innendämmung angebracht wurde. Der Tauwasserpunkt der einzelnen Wände liegt dann im Innenbereich. Das kann man dann nur auswechseln gegen einen Calziumsilikatstein (ca.4 cm). Oder man bringt die Dämmung von aussen an. Eine Klage gegen „Beteiligte“ geht nur, wenn man beweisen kann, daß diese Kenntnis von verdeckten Mängeln gehabt haben. Wenn noch kein Schimmel zu sehen ist, kann die Feuchtigkeit auch erst vor kurzem durch fehlendes Lüften entstanden sein. Dann ist das alles noch zu retten. Dann bitte Nachts durchlüften. Alles weitere bitte mit der Versicherung absprechen. Vielleicht bezahlen die im Vorfeld schon mal einen Gutachter. Der erkennt sofort was zu machen ist.
Ich wünsche viel Erfolg.
Gruß Holger Uhlig
Ja vielen Dank. Die Versicherung zahlt den Gutachter und ich denke auch es ist arlistige Täuschung.
Allein chon, weil er zum Schornsteinfeger gesagt hat, dass Haus ist auf dem Stand von 1978 und bei der Besichtigung wusste er dann von nichts.
Innendämmung ist gar nicht vorhanden und die Feuchtigkeit kommt wohl von unten.
Hallo, die Chancen stehen sehr gut. Ich wünsche viel erfolg.
H.U.