Auflassung Grundstück

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo,

das ist mein erster Beitrag hier im Forum. Bitte bei Fehlern um Nachsicht und ist dazu auch noch eine etwas komplizierte Frage.

Vorgeschichte
A verkauft ein Grundstück an B. Der Kaufpreis wird lt. Vertrag in 2 Raten gezahlt und es wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Lt. Notarvertrag erfolgt die Übertragung des Eigentums (= Auflassung) nach Zahlung der geschuldeten Kaufvertragssumme und Nachweis hierüber. Weiter ist A lt. Notarvertrag verpflichtet, die Erfüllung der Zahlungsverpflichtung des Erwerbers (=B) dem Notar unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

B zahlt die Kaufpreissumme zu den Terminen gemäß Kaufvertrag. A führt die Auflassung nicht durch, da lt. A noch ein Hausanschlussschacht zu bezahlen ist. Dieser ist im Kaufvertrag nicht explizit erwähnt. Es ist nur erwähnt, dass alle Erschließungs- und Anliegerbeiträge die im Rahmen der erstmaligen Erschließung für den Vertragsgegenstandes erhoben werden, und zwar bis zur Grundstücksgrenze, sind unabhängig vom Bescheid, allein vom Veräußerer (=A) zu tragen. Beiträge für nachfolgende Erschließungsmaßnahmen hat der Erwerber (=B) zu entrichten, ebenso alle Hausanschlusskosten.

A mahnt den Hausanschlussschacht und setzt B nach einem Monat in Verzug. B fordert A per Einschreiben nach 1,5 Monaten nach Kaufpreiszahlung für das Grundstück auf die Auflassung unverzüglich durchzuführen. Nach 2 Monaten zahlt B den Hausanschlussschacht inkl. Verzugszinsen. A hat 1 Tag vor Bezahlung einen Mahnbescheid beim Amtsgericht beantragt. Hiervon wusste B nichts. A erteilt dann 1 Woche nach Zahlung des Hausanschlussschachtes die Auflassung. Rechtsanwalt von A fordert von B Kosten für Mahnbescheid an. B hat aufgrund der verspäteten Auflassung Mehrkosten bei Eintragung der Grundschuld (wg. Rangrücktritt der Auflassungsvormerkung für die Bank).

Zu diesem Sachverhalt sind bei mir folgende Fragen nicht ganz klar:

Ist die Bezahlung des Hausanschlusschachtes durch B notwendig gewesen ?
Ist A berechtigt die Kosten für den Mahnbescheid anzufordern ?
War A berechtigt die Auflassung solange zu verzögern ?
Ist B berechtigt die Mehrkosten für die Grundschuld zu fordern ?
Ist B berechtigt Verzugszinsen für den Kaufpreis zu verlangen, da die Auflassung erst mit 2 Monaten verspätet gemeldet wurde ?
Bestehen für B weitere Schadensersatzforderungen ?

2

Hallo,

also zunächst wird man wohl vermuten müssen, dass B hier juristisch schlecht beraten war, denn bei einem anständigen Grundstückskaufvertrag dürfte soetwas überhaupt gar nicht passieren.

Die Auflassung wird in diesem Vertrag nicht nur erklärt, sondern die Eigentumsänderung bereits gegenüber dem Grunbuchamt beantragt. Zudem wird der Notar beauftragt und bevollmächtigt, alle entsprechenden Handungen vorzunehmen. Der vorliegende Fall, dass A den Eigentumswechsel behindert, dürfte nach Kaufpreiszahlung also eigentlich garnicht eintreten.

Nun aber zu den Fragen:

Ist die Bezahlung des Hausanschlusschachtes durch B notwendig
gewesen ?

Die Frage ist: Ist es notwendig gewesen, um den Eigentumsübergang herbeizuführen?
Das kommt natürlich auf die vertragliche Regelung an. Normaler Weise bedingenen sich gegenseitig nur Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung. Demnach muss das Eigentum nach Kaufpreiszahlung übergehen. Alles andere sind ggf. weitere Verpflichtungen der Parteien, die aber auf die Erfüllung der Eigentumsübertragung keinen Einfluss haben.

Etwas anderes wäre nur dann gegeben, wenn der Kaufvertrag explizit ausführt, dass die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auch von der Leistung dieses Betrages abhängt. Wenn dies nicht so ist, dann hätte A nach Kaufpreiszahlung die Auflassung nicht zurückhalten dürfen.

Ist A berechtigt die Kosten für den Mahnbescheid anzufordern ?

Nur, wenn A berechtigt war, die Kosten für den Hausanschlussschacht einzufordern. Auch hier kommt es auf den Vertrag an. Wenn dieser ausführt, dass B die Kosten gleich zahlen muss, dann war er ggf. im Verzug und muss die Kosten des Mahnverfahrens als Verzugskosten tragen.

War A berechtigt die Auflassung solange zu verzögern ?

Siehe oben, nur, wenn dies ausdrücklich so im Grundstückskaufvertag geregelt war.

Ist B berechtigt die Mehrkosten für die Grundschuld zu fordern
?

Ja, aus Verzug, wenn A die Auflassung unberechtigt verzögert hat (siehe oben) und B den A entsprechend gemahnt hat.

Ist B berechtigt Verzugszinsen für den Kaufpreis zu verlangen,
da die Auflassung erst mit 2 Monaten verspätet gemeldet wurde
?

Wohl kaum, B hat doch den Kaufpreis bezahlt. Verzugszinsen kann man nur verlangen, wenn man einen Anspruch auf eine Geldleistung hat.

Bestehen für B weitere Schadensersatzforderungen ?

Das kommt darauf an, ob A unberechtigt die Auflassung verweigert hat (siehe oben) und ob B weitere Schäden hat.

So. Das sollte hierzu genügen. Und nun sollte sich B aber wirklich zu einem Anwalt begeben (aber besser nicht zu demjenigen, der den Kaufvertrag erstellt bzw. geprüft hat).
Gruß
Dea