Auflassung und Auflassungvormerkung

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo,

der Ablauf eines Immobilienkaufes vollzieht sich doch so:

Einigung (Kaufvertrag -> notariell beurkundet)
Auflassungvormerkung
Auflassung
Eintragung des neuen Eigentümers

Jetzt sind ja z.B. der Negativtest und die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu bringen. Wann? Vor der Auflassung oder vor der Eintragung?

Dann verstehe ich immer noch nicht so ganz den Sinn der Auflassungsvormerkung. Sie schützt als Grundbuchsperre den Erwerber vor weiteren Eintragungen im Grundbuch, der Zweck ist mir klar.

Aber die Auflassung kann doch sowieso nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Das heisst in der Praxis ist es so, dass in der Einigung festgehalten wird, dass die Auflassung erklärt wird, wenn das Geld auf dem Treuhandskonto eingegange ist oder die Bank sich verbürgt hat.

Das heisst also die Auflassungsvormerkung dient nur der Sicherheit des Käufers dahingehend, dass es sich der Verkäufer nicht noch anders überlegen kann bzw. noch mal schnell einen Kredit aufnimmt?

Und warum wird Auflassung und Eintragung getrennt?
Ist es denn nicht ein Schritt um die Eigentümer umzutragen?

Ich weiß das es eigentlich ganz leicht ist (so leicht das es mir keiner erklären kann, weil niemand versteht warum ich es nicht verstehe), mich bringt es aber schon seit Montag um den Verstand.

Über ein wenig Hilfe wäre ich sehr dankbar

Grüße

Fonz

2

Hallo

Hallo,

der Ablauf eines Immobilienkaufes vollzieht sich doch so:

Einigung (Kaufvertrag -> notariell beurkundet)
Auflassungvormerkung
Auflassung
Eintragung des neuen Eigentümers

JA

Jetzt sind ja z.B. der Negativtest und die
Unbedenklichkeitsbescheinigung zu bringen. Wann? Vor der
Auflassung oder vor der Eintragung?

  • vor der Eintragung, macht der Notar

Dann verstehe ich immer noch nicht so ganz den Sinn der
Auflassungsvormerkung. Sie schützt als Grundbuchsperre den
Erwerber vor weiteren Eintragungen im Grundbuch, der Zweck ist
mir klar.

Die Auflassungsvormerkung (=Ankündigung/Bekanntmachung der Auflassung) im Grundbuch macht jedem klar, dass der derzeit eingetragene Eigentümer das Grundstück, in welcher Form auch immer, veräußern wird (= Verfügungsbeschränkung) / vgl. unten Trennungsprinzip

Aber die Auflassung kann doch sowieso nicht von einer
Bedingung abhängig gemacht werden. Das heisst in der Praxis
ist es so, dass in der Einigung festgehalten wird, dass die
Auflassung erklärt wird, wenn das Geld auf dem Treuhandskonto
eingegange ist oder die Bank sich verbürgt hat.

Das heisst also die Auflassungsvormerkung dient nur der
Sicherheit des Käufers dahingehend, dass es sich der Verkäufer
nicht noch anders überlegen kann bzw. noch mal schnell einen
Kredit aufnimmt?

Vielmehr wird (auch) verhindert, dass (noch) an jemand anders veräußert wird.

Und warum wird Auflassung und Eintragung getrennt?

Im dt. Recht ist das sog. Trennungsprinzip verankert. D.h. man verpflichtet sich (zu kaufen / zu verkaufen) und dann vollzieht man. Dies soll voreilige und/oder unüberlegte Grundstücksverkäufe (w/ der ggfs. vorhandenen Tragweite) verhindern.

Eigentlich sind also Auflassung und Eintragung als Einheit zu sehen (Verfügungsgeschäft = Auflassung (Einigung) + Eintragung). Der Kaufvertrag an sich ist die Verpflichtung. Rein rechtlich könnten beide Geschäfte getrennt voneinander, zeitlich versetzt realisiert werden (-> Auflassungsvormerkung bei Verpflichtung)

Ist es denn nicht ein Schritt um die Eigentümer umzutragen?

Ich weiß das es eigentlich ganz leicht ist (so leicht das es
mir keiner erklären kann, weil niemand versteht warum ich es
nicht verstehe), mich bringt es aber schon seit Montag um den
Verstand.

Über ein wenig Hilfe wäre ich sehr dankbar

Ich hoffe, ich war eine solche :wink:

Ansonsten schau noch mal hier : http://de.wikipedia.org/wiki/Auflassung

akrz

Weitere Fragen gern an mich !

3

Hallo,

nach dem ich zweimal bei der Texteingabe abgestürzt bin, liegt eine Antwort jetzt schon vor. Damit ich mich nicht vergeblich bemüht habe, stelle ich dennoch meine Anmerkungen bereit.

Zuerst ist der Begriff der Auflassung zu klären:
Die Auflassung ist eine übereinstimmende Willenserkklärung über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (s. § 925 BGB) Das ist nicht der Kaufvertrag (siehe § 311 b BGB). Die Auflassung kann auch getrennt vom Kaufvertrag erklärt werden. Das kostet aber zusätzlich. Und deshalb werden beide meist zusammen beurkundet.

Die Auflassung muss ohne Bedingungen erklärt werden. Den Vollzug der Eintragung in das Grundbuch von der Kaufpreiszahlung abhängig zu machen, ist nicht Bestandteil der Auflassung, also auch keine Bedingung, die die Unwirksamkeit der Erklärung zur Folge hätte.

Das heisst also die Auflassungsvormerkung dient nur der
Sicherheit des Käufers

Das ist der vorrangige Zweck. Der Verkäufer könnte ja nach Erhalt des Kaufpreise, aber vor Umschreibung des Grundbuchs in Insolvenz gehen. Ohne Vormerkung könnte ein Dritter, der z. B. einen besseren Preis bietet, das Grundstück u. U. gutgläubig erwerben. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Was drin steht, ist gültig, was nicht drin steht, ist nicht vorhanden. Die Auflassungsvormerkung macht den bevorstehenden Eigentumsübergang quasi öffentlich.

Jetzt sind ja z.B. der Negativtest und die : :Unbedenklichkeitsbescheinigung zu bringen. Wann? Vor der Auflassung :oder vor der Eintragung?

Vor der Eintragung. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bescheinigung des Finanzamtes darüber, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Das ist keine Voraussetzung für den Grundbucheintrag, aber die Grundbuchämter verfahren in der Praxis so. Im Negativattest erklärt die Gemeinde ihren Verzicht auf ein ihr nach dem Baugesetzbuch (§ 24) zustehendes Vorkaufsrecht an dem Grundstück. Das muss vor dem Eintrag geklärt sein. Mit dem Eintrag ist dann der Eigentumsübergang erfolgt.

Und warum wird Auflassung und Eintragung getrennt?
Ist es denn nicht ein Schritt um die Eigentümer umzutragen?

Weil die Auflassung beim Notar erklärt wird, und die Eintragung des neuen Eigentümers beim Grundbuchamt erfolgt.

Gruß
Zemionow

4

Danke!!
Hallo ihr beiden,

vielen Dank für die Antworten, ich habe es jetzt tatsächlich verstanden. Ist j auch ganz einfach.

Der Knoten saß bei mir an der Trennung Verfügungsgeschäft - Erfüllungsgeschäft. Jetzt ist plötzlich alles ganz klar :smiley:

Vielen Dank euch beiden, ihr wart mir eine große Hilfe.

Grüße

Fonz