Aufteilung der Hausgeldzahlungen

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe Experten und Expertinnen,

es geht um die Aufteilung der Hausgeld(voraus)zahlungen der einzelnen Eigentümer in einer WEG; im konkreten Fall werden die Vorauszahlungen nach Miteigentumsanteilen erhoben; in der folgenden Jahresabrechnung werden jedoch vielfach andere Kriterien (z. B. für Heizkosten)angewandt, mit dem Ergebnis, dass einzelne Eigentümer erhebliche Rückzahlungen erhalten, während andere erhebliche Nachzahlungen zu leisten haben. Können die „benachteiligten“ Eigentümer - ich gehöre auch dazu - verlangen, dass die Vorauszahlungen nach den Erfahrungen der letzten Jahre an die voraussichtlichen Ergebnisse der Jahresabrechnung angepasst werden? Schreibt das WEG dazu Verbindliches vor, gilt hier ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder kann der Verwalter dies bestimmen?
Vielen Dank im Voraus

HJR

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Hallo,

ich vermute, dass hier die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, den Abrechnungsschlüssel zu ändern. Denn rein Logisch hergesehen, ist es doch unfair alles nur nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Verbrauch abzurechnen.

Der Verwalter hat mit der Änderung des Abrechnungsschlüssels nur so viel zu tun, als dass er die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umsetzt.

Alles andere, was den Wirtschaftsplan betrifft, wird wie gesagt durch die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschlossen. Siehe auch WEG §28 (5)

Liebe Grüße
Stephanie

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Schreibt das WEG dazu
Verbindliches vor, gilt hier ein Mehrheitsbeschluss der
Eigentümergemeinschaft oder kann der Verwalter dies bestimmen?

Hallo HJR,

laut WEG führt der Verwalter die Geschäfte der Gemeinschaft im Auftrag der Eigentümer und ist dabei an ihre Beschlüsse gebunden. Wenn er sich nicht daran hält ist das i.d.R. ein Grund dafür, sich fristlos von ihm zu trennen.

Wenn ein Verwalter mit den Vorauszahlungen so verfährt, wie geschildert, dann handelt er gegen alle rechtlichen Vorgaben, wieder ein Grund für eine Kündigung.

Für eine einigermaßen verbindliche Auskunft ist die Anfrage zu unspezifisch, aber Sie können davon ausgehen, dass die Gemeinschaft die Vorgaben macht und der Verwalter sich daran zu halten hat!

Nicht unterkriegen lassen!

pieter

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Vielen Dank Stephanie,

das ist eine klare Aussage, auch wenn ich benachteiligt werde. Es ist aber nicht ganz so schlimm, wie Sie vermuten; lediglich die Vorauszahlungen anhand des Wirtschaftsplans werden nach MEA kalkuliert, die Jahresabrechnung berücksichtigt auch and. Kriterien, z. B. die gesetzlichen Vorgaben der Heizkostenabrechnung. Aber gerade dadurch kommt z. B. für mich (habe eine sparsame Mieterin)zu unangemessen hohen Vorauszahlungen, die durch Rückzahlungen nach Erstellung der Jahresabrechnung wieder korrigiert werden.
Nochmals besten Dank
HJR

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Hallo Hilfesuchender,

der Umlegung der Haus-/Betriebskosten steht normalerweise in der Teilungserklärung, eine Änderung kann nur in der Mitgliederversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert werden.
Die Heizkosten. Allgemeinstrom bzw. das Wasser/Abwasser werden nach Verbrauch umgelegt und sollte angepasst werden (nach den Verbrauchserfassungsgeräten).
Alle Kosten welche nach Verbrauch abgerechnet werden und Erfasst werden können sollen nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden, andere Umlagen sind in der Teilungserklärung festgelegt.

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Danke Ratgebender,

die Jahresabrechnung erfolgt ordnungsgemäß nach den obigen Kriterien; es geht hier lediglich um die monatlichen Hausgeldzahlungen, die einfach nach MEA und nicht nach der voraussichtlichen Verteilung der Kosten pro Wohneinheit ermittelt werden. dadurch kommt es bei 2 Wohnungen zu jährlichen Rückerstattungen und bei den anderen beiden Einheiten zu jährlichen Nachzahlungen. Deshalb die Frage, müssen die beiden benachteiligten Eigentümer diese Art der „Vorfinanzierung“ gefallen lassen? Zur Erklärung, die Abweichungen zwischen Vorauszahlungen und eff. Abrechnung resultieren aus gravierend unterschiedlichen Heizkosten.
MfG
HJR

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Hallo Pieter,
zunächst einmal danke und dann versuche ich spezifischer zu werden. Es handelt sich um ein 4 Fam. Haus, unter ehrenamtlicher Verwaltung.
Die Jahresabrechnung erfolgt ordnungsgemäß; es geht hier lediglich um die monatlichen Hausgeldzahlungen, die einfach nach MEA und nicht nach der voraussichtlichen Verteilung der Kosten pro Wohneinheit ermittelt werden. Dadurch kommt es bei 2 Wohnungen zu jährlichen Rückerstattungen und bei den anderen beiden Einheiten zu jährlichen Nachzahlungen. Deshalb die Frage, müssen sich die beiden benachteiligten Eigentümer diese Art der „Vorfinanzierung“ gefallen lassen? Zur Erklärung, die Abweichungen zwischen Vorauszahlungen und eff. Abrechnung resultieren aus gravierend unterschiedlichen Heizkosten.
Ich werde kämpfen, es sollte aber auch eine rechtliche Basis existieren.
HJR

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Hallo HJR,

es ist unsinnig verbrauchsabhänige Kosten nach MEA zu verteilen, wenn Verbrauchsgeräte vorhanden sind.
Dies Sollte in die nächts Mitgliederversammlung als Tagespunkt aufgenommen werden und dort entsprechend geändert werden.
Ich würde der Hausverwaltung dies entsprechend schriftlich mitteilen und auch schon anpassen.

Anderer Verteilerschlüssel
§ 16 Abs. 3 WEG regelt, dass die Eigentümergemeinschaft einen verbrauchsabhängigen Verteilerschlüssel für die Kosten des
Gemeinschaftseigentums durch einfachen Mehrheitsbeschluss einzuführen hat. Die WEG kann auch beschließen, bestimmte
Kosten des Verbrauchs auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die sie verursachen. Neu ist hierbei: Die früheren Regelungen
in Teilungserklärungen, die entweder grundsätzlich oder im Einzelfall für den Kostenverteilungsschlüssel qualifizierte
Mehrheiten oder höhere inhaltliche Schranken vorsahen, wurden zum 1. Juli 2007 ungültig. Dies gilt für sogenannte Öffnungsklauseln,
die die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels von ganz spezifischen Voraussetzungen abhängig machen.

Hausgeldverfahren ändern
Nach § 21 Abs. 7 WEG können die Miteigentümer über die Fälligkeit auch künftiger Hausgelder mit Stimmenmehrheit beschließen,
also die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, über Fälligkeit und Folgen des Verzugs (Strafen) sowie über
die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand.

Änderung der Teilungserklärung möglich
Neben der Änderung des Kostenverteilerschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG kann ein Eigentümer auch eine Änderung der Teilungserklärung
und anderer Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG verlangen, soweit „ein Festhalten an der geltenden
Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte
und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint“.

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Vielen Dank Herr Aubertin,
das macht mir klar, dass ich wohl vor den nächsten ETV einen Vorschlag der Änderung einbringen muss. Eine Vorfinanzierung von rd. Euro 600 p. a. scheint mir nicht groß genung, eine Unbilligkeit zu rechtfertigen.

Nochmals danke für Ihre ausführliche Darstellung, schöne Woche
HJR

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Hallo
wenn die Abrechnung richtig ist, wovon ich ausgehe, sind sie ja, nur weil sie Nachzahlen müssen, nicht benachteiligt, sondern sie haben eben höheren Verbrauch an Heizung Wasser usw. Das ist nicht zu vermeiden. Aber die Vorauszahlungen sollten trotzdem an den Verbrauch des Vorjahres angepasst werden, wenn das nicht gemacht wird, reicht das im laufe des Jahres eingezahlte Hausgeld um alle Kosten zu begleichen. Egal wie es gemacht wird, sie müssen für das bezahlen was sie verbrauchen.
Mit freundlichen Grüßen
Kubig

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Hallo HJR,

aus Ihren Äußerungen glaube ich schließen zu können, dass es hier nicht um vermietete Wohnungen geht! Dann wäre es relativ einfach, weil ein Mieter den Anspruch hat, nicht zuviel für die NK zahlen, nicht zuviel in Vorleistung gehen zu müssen!

Im Grunde gilt das natürlich auch für Eigentümer, aber deren rechtliche Position wird von den Gerichten nicht so offensichtlich gestärkt.

Jeder Hausverwalter, der seine Arbeit ordentlich machen will, wird die Verbrauchs-Nebenkosten an die Vorjahreswerte „anlehnen“ (unter Berücksichtigung von Mieterwechseln, usw.). Leider fällt mir aber im Moment kein dazu passendes Urteil ein. Ich meine aber, man müsste jeden Verwalter mit der vom Gesetz geforderten „Sorgfalt des ordentlichen Kaufmannes“ „knacken“ können!

Es handelt sich um ein 4 Fam. Haus, unter
ehrenamtlicher Verwaltung.

Ob ehrenamtlich oder nicht, JEDER Verwalter hat nach dieser Maßgabe zu verfahren - und von einem ordentlichen Kaufmann MUSS eine entsprechende Berücksichtigung des jeweiligen Verbrauchs verlangt werden können!

Die Jahresabrechnung erfolgt ordnungsgemäß; es geht hier
lediglich um die monatlichen Hausgeldzahlungen, die einfach
nach MEA und nicht nach der voraussichtlichen Verteilung der
Kosten pro Wohneinheit ermittelt werden. Dadurch kommt es bei
2 Wohnungen zu jährlichen Rückerstattungen und bei den anderen
beiden Einheiten zu jährlichen Nachzahlungen. Deshalb die
Frage, müssen sich die beiden benachteiligten Eigentümer diese
Art der „Vorfinanzierung“ gefallen lassen? Zur Erklärung, die
Abweichungen zwischen Vorauszahlungen und eff. Abrechnung
resultieren aus gravierend unterschiedlichen Heizkosten.
Ich werde kämpfen, es sollte aber auch eine rechtliche Basis
existieren.

Bei Ihrem ersten Beitrag schrieben Sie von einem entsprechenden „Mehrheitsbeschluss“. Falls es wirklich einen solchen Beschluss einer Mehrheit der Eigentümer gibt, dann MUSS der Verwalter entsprechend tätig werden - ist er vielleicht ein Eigentümer? Er muss trotzdem!!!

Bei allem Ärger sollten Sie einen Gedanken nicht außer acht lassen:

Lohnt der Streit? Wenn der Verwalter den Krempel hinschmeißt, brauchen Sie einen neuen. Pro qm können Sie dabei mit 15 bis 20 Euro im Jahr rechnen, u.U. zuzüglich der MWSt.

Ich bin zwar kein Anwalt, aber einen solchen (mit den entsprechenden Kosten) würden Sie vor Gericht brauchen. Ich gehe zwar davon aus, dass Sie - bei dieser Sachlage - obsiegen würden, aber die Kosten…

Mein Rat: Gütliche Einigung!

Auf jeden Fall: Viel Erfolg

pieter

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Hallo Herr Kubig,
die Abrechnung ist in der Tat richtig; ich habe mich wohl etwas unglücklich ausgedrückt, denn der von mir erwähnte Nachteil besteht nicht in evtl. Nachzahlungen sondern im Gegenteil erhalte ich jährlich ca. Euro 600 zurück, während 2 and. Parteien nachzahlen müssen. Ich sehe es als Nachteil, deren Kosten im Laufe eines Jahres „vorfinanzieren“ zu müssen. Meine Frage an Sie lautet nunmehr: wenn die Vorauszahlungen an den Verbrauch angepasst werden sollten, worauf kann ich mich hinsichtlich dieser Verfahrensanpassung beziehen? Gibt es dazu Vorschriften im WEG oder auch Gerichtsurteile z. B. w. unbilliger Benachteiligung?
MfG
HJR

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Vielen Dank Pieter,

eine gütliche Einigung strebe ich in jedem Fall an; dies ist nur leichter mit dem Gesetz oder einem Gerichtsurteil im Petto. Der Nachteil „verlorener Zinsen“ ist nicht so bedeutend, um dies gerichtlich zu klären.

Beste Grüße
HJR