wie ausführlich muss die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sein?
Angenommen, die Tochter / der Sohn des Vermieters ist Ende 20 und wohnt noch mit in der elterlichen Wohnung. Müssen die Gründe der Tochter / des Sohnes, warum sie / er diese Wohnung beziehen möchte, im Kündigungsschreiben ausführlich dargelegt werden? Oder ist in diesem Alter das „von zu Hause ausziehen wollen“ Grund genug?
In verschiedenen Musterkündigungsschreiben steht meist ein konkretes, vor kurzem eingetretenes Ereignis als Begrüdung dabei. Muss das sein? Was, wenn es das nicht gibt, oder sehr privater Natur ist?
wie ausführlich muss die Begründung einer Kündigung wegen
Eigenbedarfs sein?
So ausführlich, dass sich der Mieter ein unzweifelhaftes und umfassendes Bild über die vorhandene oder fehlende Berechtigung der Eigenbedarfskündigung machen kann.
Angenommen, die Tochter / der Sohn des Vermieters ist Ende 20
und wohnt noch mit in der elterlichen Wohnung. Müssen die
Gründe der Tochter / des Sohnes, warum sie / er diese Wohnung
beziehen möchte, im Kündigungsschreiben ausführlich dargelegt
werden? Oder ist in diesem Alter das „von zu Hause ausziehen
wollen“ Grund genug?
Naja, das von zu Hause ausziehen ist bei einer Person Ende 20 bereits dermaßen überfällig, dass man sich die Frage stellen darf, wieso der bald eintretende Eigenbedarf nicht schon vor zehn Jahren absehbar war. Und deshalb ist es auch von Belang, ob der Mietvertrag etwa vor 20 oder erst vor 5 Jahren geschlossen wurde.
In verschiedenen Musterkündigungsschreiben steht meist ein
konkretes, vor kurzem eingetretenes Ereignis als Begrüdung
dabei. Muss das sein? Was, wenn es das nicht gibt, oder sehr
privater Natur ist?
Wie gesagt, etwas, das seit langem absehbar war, ist die denkbar schlechteste Begründung, denn dann hätte man gleich einen Zeitmietvertrag abschließen oder auf die vermietung ganz verzichten müssen. Und der Schutz des Mieters vor dem Verlust seiner Wohnung ist berechtigterweise ein so hoch angesiedeltes Rechtsgut, dass falsche Scham bei der Formulierung einer stichhaltigen Begründung für Eigenbedarf die beste Voraussetzung ist, einen Räumungsprozess zu verlieren.
Naja, das von zu Hause ausziehen ist bei einer Person Ende 20
bereits dermaßen überfällig, dass man sich die Frage stellen
darf, wieso der bald eintretende Eigenbedarf nicht schon vor
zehn Jahren absehbar war. Und deshalb ist es auch von Belang,
ob der Mietvertrag etwa vor 20 oder erst vor 5 Jahren
geschlossen wurde.
Hi,
und Du hast vor 10 Jahren gewusst, wo Du in 10 Jahren wohnen möchtest und wo Du 10 Jahre später arbeiten wirst?
Naja, das von zu Hause ausziehen ist bei einer Person Ende 20
bereits dermaßen überfällig, dass man sich die Frage stellen
darf, wieso der bald eintretende Eigenbedarf nicht schon vor
zehn Jahren absehbar war. Und deshalb ist es auch von Belang,
ob der Mietvertrag etwa vor 20 oder erst vor 5 Jahren
geschlossen wurde.
und Du hast vor 10 Jahren gewusst, wo Du in 10 Jahren wohnen
möchtest und wo Du 10 Jahre später arbeiten wirst?
Abgesehen davon, dass „ja“:
Von der Begründung, wegen eines Arbeitsplatzwechsels oder des Umzug in eine andere Region die Wohnung unvorhergesehen zu benötigen, ist im UP nicht die Rede, sondern davon, dass ein persönlicher Reifeprozess mit zehn Jahren Verzug nun plötzlich zu einem gewissen Abschluss gekommen scheint, mit dem überfälligen Auszug aus dem Hotel Mama gekrönt werden soll und dass man die sich daraus ergebenden unangenehmen Folgen gerne auf die mit einer solchen „Begründung“ jederzeit eigenbedardskündbare Verfügungsmasse namens „Mieter“ abwälzen möchte.
Von der Begründung, wegen eines Arbeitsplatzwechsels oder des
Umzug in eine andere Region die Wohnung unvorhergesehen zu
benötigen, ist im UP nicht die Rede, sondern davon, dass ein
persönlicher Reifeprozess mit zehn Jahren Verzug nun plötzlich
zu einem gewissen Abschluss gekommen scheint, mit dem
überfälligen Auszug aus dem Hotel Mama gekrönt werden soll und
dass man die sich daraus ergebenden unangenehmen Folgen gerne
auf die mit einer solchen „Begründung“ jederzeit
eigenbedardskündbare Verfügungsmasse namens „Mieter“ abwälzen
möchte.
es kann die verschiedensten Gründe geben, warum jemand erst mit Ende 20 ausziehen kann. Vielleicht hat derjenige bis dahin studiert und kann erst jetzt für seinen Lebensunterhalt sorgen, vielleicht hat derjenige jetzt erst einen sicheren Arbeitsplatz gefunden.
Ich bitte Dich doch irgendwie zu belegen, daß ein Eigenbedarf daran scheitert, daß das Kind jetzt Ende 20 ist.
Naja, das von zu Hause ausziehen ist bei einer Person Ende 20
bereits dermaßen überfällig, dass man sich die Frage stellen
darf, wieso der bald eintretende Eigenbedarf nicht schon vor
zehn Jahren absehbar war. Und deshalb ist es auch von Belang,
ob der Mietvertrag etwa vor 20 oder erst vor 5 Jahren
geschlossen wurde.
Gut, angenommen, das Mietverhältnis besteht tatsächlich schon seit 20 Jahren. Und die Gründe, der Tochter / des Sohnes, liegen in einer kürzlich in die Brüche gegangenen Beziehung.
Mit „keine falsche Scham“ meinst du, man sollte solch private Gründe auf jeden Fall auch recht ausführlich darlegen, wenn man auf Nummer sicher gehen will?
Naja, das von zu Hause ausziehen ist bei einer Person Ende 20
bereits dermaßen überfällig, dass man sich die Frage stellen
darf, wieso der bald eintretende Eigenbedarf nicht schon vor
zehn Jahren absehbar war. Und deshalb ist es auch von Belang,
ob der Mietvertrag etwa vor 20 oder erst vor 5 Jahren
geschlossen wurde.
Gut, angenommen, das Mietverhältnis besteht tatsächlich schon
seit 20 Jahren.
Das ist - abgesehen von der Kündigungsfrist - für die Stichhaltigkeit einer Eigenbedarfskündigung eher gut.
Und die Gründe, der Tochter / des Sohnes,
liegen in einer kürzlich in die Brüche gegangenen Beziehung.
Es ist mir nicht klar, inwieweit eine in die Brüche gegangene Beziehung des Kindes dazu führen soll, dass dieses in die streitgegenständliche Wohnung umziehen muss?
Mit „keine falsche Scham“ meinst du, man sollte solch private
Gründe auf jeden Fall auch recht ausführlich darlegen, wenn
man auf Nummer sicher gehen will?
Ja - wenn sie geeignet sind. Ich sehe das hier noch nicht so recht.
Von der Begründung, wegen eines Arbeitsplatzwechsels oder des
Umzug in eine andere Region die Wohnung unvorhergesehen zu
benötigen, ist im UP nicht die Rede, sondern davon, dass ein
persönlicher Reifeprozess mit zehn Jahren Verzug nun plötzlich
zu einem gewissen Abschluss gekommen scheint, mit dem
überfälligen Auszug aus dem Hotel Mama gekrönt werden soll und
dass man die sich daraus ergebenden unangenehmen Folgen gerne
auf die mit einer solchen „Begründung“ jederzeit
eigenbedardskündbare Verfügungsmasse namens „Mieter“ abwälzen
möchte.
es kann die verschiedensten Gründe geben, warum jemand erst
mit Ende 20 ausziehen kann. Vielleicht hat derjenige bis dahin
studiert und kann erst jetzt für seinen Lebensunterhalt
sorgen, vielleicht hat derjenige jetzt erst einen sicheren
Arbeitsplatz gefunden.
Das ist alles schön und gut, bringt aber in der Regel mit sich, dass es als zwangsläufig kommendes Problem halt lange im voraus absehbar ist.
Ich bitte Dich doch irgendwie zu belegen, daß ein Eigenbedarf
daran scheitert, daß das Kind jetzt Ende 20 ist.
Es scheitert vielleicht ja garnicht, wenn der Mietvertrag schon sehr lange besteht. Besteht er erst seit wenigen Jahren, muss der Vermieter halt darlegen, wieso er nicht absehen konnte, dass die jetzt vorhandene Situation mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit noch während des bestehenden Mietverhältnisses eintreten würde und weshalb er die Vertragsverhandlungen nicht von vornherein entsprechend ehrlich geführt hat.
„Vorvertraglicher Vertrauensschutz“ heißt das, worauf sich der Mieter berufen kann.
Das ist - abgesehen von der Kündigungsfrist - für die
Stichhaltigkeit einer Eigenbedarfskündigung eher gut.
Die Frist beträgt dann 12 Monate, oder?
Und die Gründe, der Tochter / des Sohnes,
liegen in einer kürzlich in die Brüche gegangenen Beziehung.
Es ist mir nicht klar, inwieweit eine in die Brüche gegangene
Beziehung des Kindes dazu führen soll, dass dieses in die
streitgegenständliche Wohnung umziehen muss?
Also, noch etwas ausführlicher:
Besagtes „Kind“ hatte - sagen wir 10 Jahre lang - eine Beziehung. Partner war nicht willens, in die besagte Wohnung zu ziehen. Deshalb ist eben nach Ende der Beziehung tatsächlich erst der Wunsch entstanden.
Besteht er erst seit wenigen Jahren,
muss der Vermieter halt darlegen, wieso er nicht absehen
konnte, dass die jetzt vorhandene Situation mit einer gewissen
Wahrscheinlichkeit noch während des bestehenden
Mietverhältnisses eintreten würde und weshalb er die
Vertragsverhandlungen nicht von vornherein entsprechend
ehrlich geführt hat.
Das geht woraus hervor? Im Gesetz finde ich so gar nichts diesbezüglich. Vermutlich hast Du ein paar Urteile dazu an der Hand? Vor allem wegen der ‚wenigen Jahre‘?
Und auf die Wirksamkeit der Kündigung hat das meist gar keinen Einfluss, oder? Allerdings ggf. auf Schadensersatzansprüche des Mieters.
Gruß
loderunner (ianal)
Besteht er erst seit wenigen Jahren,
muss der Vermieter halt darlegen, wieso er nicht absehen
konnte, dass die jetzt vorhandene Situation mit einer gewissen
Wahrscheinlichkeit noch während des bestehenden
Mietverhältnisses eintreten würde und weshalb er die
Vertragsverhandlungen nicht von vornherein entsprechend
ehrlich geführt hat.
Das geht woraus hervor? Im Gesetz finde ich so gar nichts
diesbezüglich.
Schade. Google kaputt? Unter dem Suchbegriff „Treuwidrikeit Eigenbedarfskündigung“ findest du selbst mehr als genug Material, insbesondere den wiederholten Hinweis auf § 242 BGB.
Vermutlich hast Du ein paar Urteile dazu an der
Hand? Vor allem wegen der ‚wenigen Jahre‘?
BVerfG WuM 1989, 114 und BVerfGE 79, 292, 309 f. Da sind es 5 Jahre. Beim AG Darmstadt nur drei. Sonst so auf die Schnelle: LG Ravensburg WuM 2003, 332; LG Wuppertal WuM 1991, 691; LG Trier WuM 1990, 349; LG Hamburg WuM 1993, 50; LG Stuttgart WuM 1989, 249, AG Aachen WuM 1990, 213.
Und auf die Wirksamkeit der Kündigung hat das meist gar keinen
Einfluss, oder?
Wenn sie demnach für trotzdem wirksam erachtet wird, dann nicht.
Allerdings ggf. auf Schadensersatzansprüche
des Mieters.
Das dann allerdings schlüssigerweise auch nicht. Ggfls. ist aber ein gütlicher Aufhebungsvertrag aushandelbar, der etwa die Umzugskosten betrifft.
Das ist - abgesehen von der Kündigungsfrist - für die
Stichhaltigkeit einer Eigenbedarfskündigung eher gut.
Die Frist beträgt dann 12 Monate, oder?
Ja.
Und die Gründe, der Tochter / des Sohnes,
liegen in einer kürzlich in die Brüche gegangenen Beziehung.
Es ist mir nicht klar, inwieweit eine in die Brüche gegangene
Beziehung des Kindes dazu führen soll, dass dieses in die
streitgegenständliche Wohnung umziehen muss?
Also, noch etwas ausführlicher:
Besagtes „Kind“ hatte - sagen wir 10 Jahre lang - eine
Beziehung. Partner war nicht willens, in die besagte Wohnung
zu ziehen. Deshalb ist eben nach Ende der Beziehung
tatsächlich erst der Wunsch entstanden.
Ich sehe es nach wie vor als problematisch an. Ein subjektiver Wunsch ist nun mal keine objektive Notwendigkeit. Sonst wären Eigenbedarfskündigungen ja auch die einfachste Sache der Welt, oder?
Aber vielleicht fällt hier jemand anderem noch was dazu ein.
Ein subjektiver Wunsch ist nun mal keine objektive Notwendigkeit.
Hm, aber, wie ich dich verstanden haben, sähest du kein allzu großes Problem, wenn das Kind jünger (sagen wir 20) wäre und von zu Hause ausziehen möchte. Wo ist denn da die „objektive Notwendigkeit“? Ich hab als Begründung in einer Vorlage, was von „Ende der Ausbildung“ gelesen. Aber das Ende einer Ausbildung bedeutet doch noch lange keine Notwendigkeit, sondern eher die finanzielle Möglichkeit. Die Notwendigkeit besteht doch eher in der allgemeinen Tatsache, dass in dem Alter eine eigene Wohnung angebracht ist. Und das ist doch mit Ende 20 noch eher der Fall.
Mich würde auch interessieren, was andere dazu meinen.
Angenommen, die Tochter / der Sohn des Vermieters ist Ende 20
und wohnt noch mit in der elterlichen Wohnung. Müssen die
Gründe der Tochter / des Sohnes, warum sie / er diese Wohnung
beziehen möchte, im Kündigungsschreiben ausführlich dargelegt
werden? Oder ist in diesem Alter das „von zu Hause ausziehen
wollen“ Grund genug?
Dazu sagt der BGH (Urteil vom 13.10.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 78/10):
„Nach der Rechtsprechung des Senats reicht es bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung aus, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat (Senatsbeschluss vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 96). Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, regelmäßig der Fall. Eine darüber hinausgehende Begründung in Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht.“
Eine weitere Begründungspflicht kann nur dahingehen gegeben sein, wenn mehrere potentielle Wohnungen zur Verfügung stehen.
Problematisch kann auch sein, wenn bei Mietvertragsschluss die Notwendigkeit bereits absehbar war. Wie lange der Zeitraum für letzteres ist, wird in den Instanzgerichten unterschiedlich beurteilt (6 Monate bis zu 4 bis 5 Jahren) und hängt vom Einzelfall ab.
Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem
demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen
Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen,
regelmäßig der Fall. Eine darüber hinausgehende Begründung in
Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf
es daher grundsätzlich nicht."
Kann man davon ausgehen, dass das auch für schon länger volljährige Kinder gilt?
Problematisch kann auch sein, wenn bei Mietvertragsschluss die
Notwendigkeit bereits absehbar war. Wie lange der Zeitraum für
letzteres ist, wird in den Instanzgerichten unterschiedlich
beurteilt (6 Monate bis zu 4 bis 5 Jahren) und hängt vom
Einzelfall ab.
Bei einem seit 20 Jahren bestehenden Mietverhältnis, sollte das kein Problem sein, oder?
Kann man davon ausgehen, dass das auch für schon länger
volljährige Kinder gilt?
Ja, weil das Gesetz von Familienangehörigen spricht (also nicht nur Kinder).
Bei einem seit 20 Jahren bestehenden Mietverhältnis, sollte
das kein Problem sein, oder?
M.E. nein. Die mir bekannten, bzw. selbst vorgekommenen Fälle dieser Art spielten sich alle in Zeiräumen unter 1 Jahr ab. Bei 20 Jahren sehe ich kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters mehr (und darauf stellt die Rechtsprechung hierbei ja ab).