Hallo,
der qualifizierte Mietspiegel enthält die Richtwerte für die Quadratmeterpreise. Die Vermieter haben sich in diesem Rahmen einzuordnen. Es ist eben nicht so richtig, dass überall dort, wo ein qualifizierter Mietspiegel besteht, dieser nur als Orientierung gilt. Die Aussagen „Richterwerte“ bezihet sich nicht nur auf den Quadratmeterpreis, sondern auf alle zur Berechnung des Quadratmeterpreises notwendigen Faktoren. Ich selbst habe in einer größeren Stadt die Organisation von der Vorbereitung, der Erhebung der Daten bis zur statistischen geforderten Bewertung eines Mietspiegels geleitet.
mir liegt der mietspiegel von bielefeld vor, aber sicher kann
man meine anfragen auch auf andere mietspiegel beziehen, bzw.
gibt es sicher noch andere wie mich, die für erklärungen zum
mietspiegel allgemein dankbar sind.
der bielefelder (qualifizierte) mietspiegel ist relativ
reduziert, es gibt keine bereichskarten oder ähnliches darin,
nur drei spalten mit jeweils einem minimum/median/maximumwert
von euro/qm-preis.
ist üblich. Wobei der untere Wert darstellen soll, dass hier die minimalste Ausstattung für das jeweils geltende Baujahr des Gebäudes ausgewiesen ist, während der obere Wert eine weitaus höhere Aussattung als üblich in diesem Baujahr ausweist.
wohnlagen gibt es zwei, normal und gut, und das alter der
häuser ist wählbar. die größe der wohnung, sofern diese nicht
unter 40 qm liegt, spielt keine rolle.
andere Mietspiegel unterscheiden zwischen „mittlerer, guter, bester Wohnlage“
in den erklärungen unter der tabelle steht dann noch, bei
wievielen ausstattungsmerkmalen die wohnung
standardausstattung hat, und das es besondere merkmale gibt
(verhältnis haupträume/flur, technische ausstattung etc.), die
zur ermittlung der vergleichsmiete berücksichtigt werden
können.
Richtig, und hierfür besteht üblicher im Anhang eine Tabelle z.B. Parkett, Gartenanteil ( Mietzuschlag xx % ) oder Kellerwohnung ( Abschlag bis zu 15 % ).
das problem, diese angaben zu verstehen bezieht sich darauf,
dass doch schon mal ermessenssache ist, ob eine wohnung in
einer normalen oder guten wohnlage liegt. sogar das zuständige
bauamt der stadt wollte in telefonischer auskunft nichts
konkretes äußern, der zuständige herr betonte nur, dass die
meisten wohnungen im stadtgebiet normale wohnlage hätten.
Für die Bewertung gibt es die sogenannten Merkmale wie Lage der Wohnung, Erreichbarkeit öffentlicher Anlage, Verkehrs- und Umwelteinflüsse, Grünanlage usw… Die Merkmale werden überwiegend durch einen Punktekatalog berehcnet. Das heisst, es gibt einen Katalog, meist als Vorspann vor den Mietpreisen, der Positionen wie z.B. Verkehrslage "kein Durchgangsverkehr 4 Punkte, mässiger Durchgangsverkehr 3 Punkte, starker Durchgangsverkehr 0 Punkte enthält. Die Gesamtzahl der Punkte aus den einzelnen Merkmalen führt dann in der Addierung zu einer Gesamtpunktezahl. In deren Spektrum z.B. bis 10 Punkte = mittlere Wohnlage, 11-15 Punkte = gute Wohnlage usw. dann zur Berehcnugn der Wohnlage.
die merkmale guter wohnlage (gute einkaufsmöglichkeiten,
aufgelockerte bebauung, durchgrünung des gesamten
wohngebietes, im wesentlichen anliegerverkehr) sind doch
allesamt auslegungssache, oder etwa nicht?
nehmen wir einmal an, man hätte sich trotz dieser
schwierigkeit der einordnung zumindest schon mal für eine
wohnlage entscheiden können, dann ist als nächstes die
schwierigkeit, zwischen der spalte minimum, median und maximum
zu entscheiden.
oder ist einfach die gesamte spanne entscheidend?
siehe oben, es kommt auf die Ausstattung an, wenn der Mietspiegel nicht andere Kriterien setzt.
ich meine es so zu verstehen, dass je nach ausstattung der
wohnung einer der drei werte gewählt werden muss. die frage
ist doch aber hier: wo ist die jeweilige grenze zur einordnung
in die nächsthöhere kategorie erreicht?:
wenn eine standardwohnung nun eine ganz normale
standardwohnung ist (also die einordnung zum medianwert
gegeben wäre), würde dann ein zusätzliches ausstattungsmerkmal
reichen, um zum maximalwert zu springen, oder ist dazu mehr
nötig?
nein, denn z.B. Holzdecken oder Fliesenboden sind zwar höherwertige Ausstattungen, finden aber meist in einer Zuschlagstabelle ihren Niederschlag, was bedeutet, dass xx Prozent auf den Mietpreis berechnet werden dürfen.
welche gewichtung haben merkmale wie erdgeschoss oder
mehrfamilienhaus?
Kellergeschosse haben überwiegend Abzüge beim Quadratmeterpreis bis zu 15 %. Ansonsten gibt es keine Gewichtungen. Maisonett-Wohnungen werden jedoch wiederum höherwertig vermietet.
Man müsste den Mietspiegel kennen, um genau alles bewreten zu können. Ich gebe meine Antwort aus der Kentnnis zahlreicher Mietspiegel in Baden-Württemberg. Mir ist bekannt, dass die klaren Definationen in unserem Bundesland oftmals in anderen Bundesländenr so nicht bestehen oder z.B. in Berlin oder München gibt es sogar pro Einrichtungsgegenstand Bewertungen.
Gruss Günter
