Ausscheiden von Hauptmietern aus dem Mietvertrag in einer 4er WG

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Forum,

Folgender fiktiver Fall:

Ein Mietvertrag in einer WG mit vier Bewohnern laufe seit 10 Jahren. In den ersten 6 Jahren seien ausscheidende Bewohner immer aus dem Vertrag genommen worden und neue in den Vertrag aufgenommen worden, was über „Ergänzungen zum Vertrag“ geregelt wurde. Die Konditionen des Vertrags blieben dabei immer gleich.

Insgesamt seien so bisher 4 neue Mieter in den Hauptmietvertrag aufgenommen worden, drei wieder ausgeschieden. Im Hauptmietvertrag seien nun seit 4 Jahren nur noch 3 Personen, für den vierten Bewohner immer nur noch Untermietverträge abgeschlossen, die von der Verwaltung genehmigt wurden und jeweils mit 15 Euro Gebühr pro Monat belastet werden. Die Anzahl der Bewohner habe dabei immer vier betragen.

Details: Zwischendurch (2009) habe es einen Eigentümer- und Verwaltungswechsel gegeben, und auch 2011 den Versuch einer soliden Mieterhöhung, die dann allerdings nach Einspruch nur sehr gering ausgefallen sei und dem damaligen Mietspiegel entspricht.

Die Frage:
Wenn in dieser Situation nun einer oder zwei der Hauptmieter aussteigen wollte und der dritte weiterhin in der Wohnung bleiben wollte und die restlichen Bewohner über Untermietverträge (mit Gebühr) dort wohnen lassen möchte, wie sollten die Hauptmieter dies anstellen?

Nach meinem Verständnis handeln die Hauptmieter ja gesamtschuldnerisch, d.h. wenn ein Mieter kündigt, ist der gesamte Vertrag gekündigt und kann zu komplett neuen Konditionen nach Gutdünken des Vermieters neu aufgelegt werden.

Haben die Hauptmieter irgendwelche rechtlichen Möglichkeiten, daß diese neuen Konditionen moderat gestaltet werden oder sind die Chancen schlecht. Effektiv (nicht juristisch) stellt sich die Situation ja als ein Ausscheiden bestehender Hauptmieter dar, nicht als Neuabschluß eines Mietvertrages.

Vielen Dank für jegliche Hinweise, am liebsten natürlich mit Verweis auf Gesetzestext bzw. Urteile.

Chris

#2

Hallo

Ursprünglicher WG-Vertrag = 4 Hauptmieter, d.h. der Vermieter hat 4 jeweils für sich voll gesamtschuldnerisch haftende Vertragspartner

zukünftig gewollter Vertrag = 1 Hauptmieter, d.h. der Vermieter hat lediglich 1 haftenden Vertragspartner

Das bedeutet gerade juristisch: der alte Vertrag ist zu beenden, ein neuer Vertrag ist abzuschliessen (der neue, alleinige Hauptmieter sollte darauf achten, dass ihm Untervermietung gestattet ist). Ob bzw. unter welchen Konditionen der Vermieter diesen neuen Vertrag möchte, bleibt ihm überlassen. Auch der zukünftige Hauptmieter kann das neue Vertragsangebot des Vermieters annehmen oder ablehnen.

Aber schliesslich hat der Vermieter auch Vorteile:
Er hat mit den Untermietern nichts mehr zu tun, der Hauptmieter haftet gegenüber dem Hauptvermieter auch für eventuell durch seine Untermieter verursachte Schäden. Auch die erforderlichen Verwaltungs/Abrechnungsleistungen im Vertragsverhältnis mit seinen Untermietern obliegen dem Untervermieter.

Nach meinem Verständnis handeln die Hauptmieter ja gesamtschuldnerisch, d.h. wenn ein Mieter kündigt, ist der gesamte Vertrag gekündigt

Das ist aber unzutreffend - richtig ist so:
Eine wirksame Küdigungserklärung kann nur durch alle Hauptmieter gemeinschaftlich erfolgen.
Gesamtschuldnerisch haftet jeder einzelne Hauptmieter aber gegenüber dem Vermieter für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten (insbesondere Zahlungspflichten).
http://de.wikipedia.org/wiki/Gesamtschuld

Nebenbei: die 15 Euro monatlich finde ich etwas suspekt. Wie sind die denn begründet?

Grüsse Rudi

#3

Hallo,
lies mal: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/w1/wohnge…
Es kommt also drauf an, was genau im Mietvertrag drinsteht.
Gruß
Rübe

#4

Rudi, Rübe, vielen Dank für Eure Antworten!

@Rudi:
Ja, die Vor- und Nachteile sind mir auch klar. Es geht in diesem Fall nur darum, wie man es hinbekommen könnte, mit juristischen Argumenten, also z.B. über irgendwelche Urteile zu Zumutbarkeit, Gewohnheitsrecht, keine Ahnung, daß der Vermieter nicht einen komplett neuen Vertrag zu aktuellen Neuvermietungskonditionen als einzige Möglichkeit anbietet.

Die Verwaltung sei in diesem Fall nicht direkt an einer kooperativen Lösung interessiert.

Die 15 Euro sind gar nicht begründet, sondern einfach „Monatliche Gebühr für die Untervermietung“. Fällt pro Untermieter an. Wäre das nicht rechtens? Was wäre denn rechtens, eine einmalige Gebühr bei Abschluß eines Untermietvertrages?

@Rübe: Danke für den Link!
Dort steht ein Urteil vom LG Heidelberg 5. Zivilkammer, Urteil vom 22. Oktober 1999, Az: 5 S 143/99:
„Ziehen alle Mitglieder einer Wohngemeinschaft bis auf eine Person aus, so hat diese gegen den Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Begründung einer neuen Wohngemeinschaft oder auf Zustimmung zur Untervermietung.“

Das heißt aber nur einen Anspruch auf Zustimmung, d.h. er darf nicht einfach rausgeworfen werden sondern darf einen neuen Vertrag abschließen, aber sagt nicht, daß der Vermieter nicht einfach komplett neue Konditionen „diktieren“ (letztlich ja: anbieten) darf, oder?

Zusammengefasst sähen die Chancen für die Mieter jetzt also ersteinmal ziemlich schlecht aus, richtig?

Danke,
Chris

#5

Habe jetzt gerade mal zu den Untermietgebühren recherchiert: Diese sollen ja die Kosten aus Mehrbelastung decken. Wenn der Mietvertrag aber ja damals für vier Leute abgeschlossen wurde, dann liegt ja keine Mehrbelastung vor, sondern höchstens ein einmaliger Verwaltungsaufwand durch die Formalitäten bei Vertragsabschluß. Wäre jetzt meine Argumentation.

Also könnte man in dem Fall die 15 Euro jeweils anfechten und versuchen z.B. einmalige 15 Euro auszuhandeln?

#6

Hallo

Habe jetzt gerade mal zu den Untermietgebühren recherchiert:
Diese sollen ja die Kosten aus Mehrbelastung decken. Wenn der Mietvertrag aber ja damals für vier Leute abgeschlossen wurde, dann liegt ja keine Mehrbelastung vor, sondern höchstens ein einmaliger Verwaltungsaufwand durch die Formalitäten bei Vertragsabschluß. Wäre jetzt meine Argumentation.

Das war auch mein Gedanke. Es war ja bei Vertragsabschluss klar, dass die Mietsache durch 4 Personen abgenutzt wird. Zudem war die vorherige Praxis (Hauptmieteraustausch) für den Vermieter mehr Verwaltungswand.
Der Vermieter darf zwar seine Zustimmung zur Untervermietung von der Erhebung eines Untermietzuschlags abhängig machen (BGB § 553) - der müsste aber auch irgendwie durch Mehraufwand/erhöhte Abnutzung/höherer Verbrauch/Betriebskosten begründet sein.
Nur ob, da ein zusätzlicher „Kriegsspielplatz“ derzeit hilfreich ist …

Zur grundsätzlichen Frage:
Wenn der ursprüngliche Vertrag mit 4 Hauptmietern geändert werden soll in nur 1 Hauptmieter, dann ändert sich hier ein wesentlicher Vertragsbestandteil zum Nachteil des Vermieters (nur noch 1 ihm haftender Hauptmieter).
Das kann er akzeptieren - rein rechtlich muss er aber nicht. Er kann vielmehr auf Kündigung der 4 Hauptmieter und Abschluss eines neuen Vertrags bestehen.

Ein neuer Vertrag muss ja nicht zwangsläufig schlechter sein als der alte.
Vielleicht erstmal die Sache auf sich zukommen lassen?

Grüsse Rudi

#7

Rudi, danke für Deine erneute Antwort!

Doch, der Vermieter hätte in diesem Fall schon „angekündigt“, daß der neue Vertrag (auch mit nur zwei Hauptmietern) zu „auf jeden Fall zu neuen Konditionen“ abgeschlossen würde.

Naja, man könnte dann vielleicht alles in einem Abwasch machen, nach dem Motto die Mieter kommen hier entgegen, die Vermieter dort.

Heute habe ich noch den Hinweis gehört, die Mieter sollten keinesfalls kündigen, sondern eine Vereinbarung treffen, daß der Vertrag geändert wird, und diese Änderungen dann schriftlich festhalten. Diese Änderungen können eben auch neue Konditionen sein, nur eine Kündigung würde die Mieter in dem Fall in eine blöde Lage bringen, weil sie dann im Zweifel eben ohne Mietvertrag dastehen würden und rausfliegen würden.

#8

das klappt nur, wenn der vermieter sich darauf einlässt. wenn er keiner änderung zustimmt kann man da nichts machen

#9

Tatsächlich wäre ein gemeinsamer Mietvertrag nur durch gemeinsame Kündigung zu beenden, sofern Mitmieter und Vermieter übereinmstimmend weder einer Entlassung des Auszugswilligen auis Vertrg oder Aufhebungsvertrag zustimmen :open_mouth:

Und der VM darf den oder die Ausscheidenden unverändert gesamtschuldnerisch, also auch allein und in voller Höhe, zu Mietvertragverpflichtungen, neben voller Miet- und BK-Vorauzahlung auch über Treppenhausreinigung usw. in Anspruch nehmen. Allein aus diesem Grund wird der Auszugswillige darauf bestehen, wirksam aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, was derzeit offenbar nur über eine gemeinsame Kündigung herzustellen wäre. Die Zustimung der verbleibenden Mieter kann er durch Gerichtsbeschluss ersetzen lassen, um aus seiner Haftung zu entkommen :open_mouth:

Tatsächlich muss sich der Neueigentümer nicht auf die gedulte Praxis des Voreigentümers einlassen, einfach Vertragspartner auszuwechseln und in bestehenden Vertrag unverändert einsteigen zu lassen.

Auch die Untermieterregelung scheitert: Eine vertragsschliessende Partei der Mieterseite kann nicht gleichzeitig ihr eigener Untermieter sein :frowning:

Vielmehr darf der VM nach Ablauf der Mietzeit mit ordentlicher Kündigung den verbleibenden Mietern wahlweise einen Neuverträg zu veränderten Bedingungen und höherem Mietzins anbieten oder anderweitig vermieten, ohne das der Mieter - selbst nach 10 Jahren - einen Anspruch auf diesen Mietvertragsschluss hätte.

G imager

#10

Hallo Imager, danke für Deinen Post!

Ja, das ergibt alles Sinn. Leider.

Die Untervermietung war ja auch nicht gleichzeitig gedacht, sondern ein Wechsel eines Hauptmieters in die Untermiete, d.h. Austreten aus dem Hauptmietvertrag.

Danke für Eure Beiträge!