Liebe Wissenden,
kann eine Hausgemeinschaft einen Mitbewohner, der auf die von ihm bewohnte Wohnung ein Wohnrecht (im Grundbuch abgesichert) hat per „Ausschlussverfahren“ zum Verlassen der Wohnanlage gezwungen werden? Er wäre dann nicht nur obdachlos sondern hätte ja auch gewaltige finanzielle Einbußen, weil ihm das Mietfrei-Wohnen, das ihm durch das Wohnrecht ja zusteht nicht mehr möglich ist. Wenn so ein „Ausschlussverfahren“ möglich ist: Was muss er „angestellt“ haben um den Rausschmiss zu risikieren?
Für Eure Antworten schon mal vielen Dank!
Hi Tine,
ein grundbuchrechtlich abgesichertes Wohnrecht kann nicht durch ein Ausschlussverfahren beendet werden.
Ein Ausschlussverfahren könnte aus meiner Sicht dann jedoch gerichtlich - nicht durch die Hausgemeinschaft der Eigentümer - durchgesetzt werden, wenn der Mieter, der Anspruch auf Wohnrecht hat in seinem Handeln gegenüber demjenigen, der das Wohnrecht gegeben hat sich eines versuchten oder gar vollendeten Tötungsdeliktes oder vorsätzlich schwerer Körperverletzung schuldig gemacht hat. Die Hausgemeinschaft hat keinerlei Recht, das Recht eines anderen durch Beschlüsse zu beseitigen. Im Gegenteil, wenn der Bewohner zum Auszug gezwungen wird, ist durchaus zu klären, ob die Hausgemeinschaft nicht in Bezug auf die Einzelpersonen sich enigstens der Nötigung schuldig machen würde, wenn nicht sogar, wenn ein größeres Übel angedroht wird oder gar Forderungen gestellt werden einer Erpressung.
Wenn die Hausgemeinschaft glaubt, sie könne unbegründet das Wohnrecht beschneiden oder gar unerlaubt beenden, wird sie gegenüber dem Wohnrechtbesitzenden schadenersatzpflichtig.
Leider hast Du die Gründe nicht dargelegt, weshalb die Hausgemeinschaft das Wohnrecht per Beschluss beenden will ( ganz abgesehen davon, dass sie es nicht kann und darf). Man muss daher leider im Nebemn stochern.
Gruss Günter
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Nein.
Hi Tine,
rechtlich gibt es da keinerlei Möglichkeiten, einen „Ungeliebten“ zu verstoßen. Die einzige Möglichkeit wäre eine gütliche Einigung, wenn der zu Verstoßende sich sein Wohnrecht abkaufen ließe. Dafür müsste man aber erstmal ins Gespräch kommen - ein Vermittler (Mediator) könnte ihm vielleicht klarmachen, dass es belastend sein kann, von „Feinden“ umzingelt zu leben. Ich an seiner Stelle könnte mir so eine Lösung vorstellen, wenn ein entsprechend lukratives Angebot vom Rest der Gemeinschaft käme.
Gruß Ralf
Hallo Christine
Du wolltest wissen was man anstellen müßte um rauszufliegen. Nach dem Gesetz siehts so aus:
§ 18 WEG Entziehung des Wohnungseigentums
(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn:
- der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;
_§ 14 - Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
-
die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst ;
-
für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt;
-
Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummern 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
-
das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen._
-
der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet.
(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Falle nicht anzuwenden.
(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Zu diesem Ausschlus kann es aber nur durch einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung kommen. Ausserdem wäre es wichtig die Bestimmungen der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung zu kennen, da kann es durchaus Abweichungen geben.
Gruß
Thud
Hallo Thud,
hier geht es aber nicht um Verstösse nach WEG sondern einzig und allein um die rechtliche Bewertung, ob Wohnungseigentümer ein eingeräumte Wohnrecht in einer für sie nicht zuständigen Wohnung mittels Beschluss aufheben können. Und dies ist eindeutig nicht der Fall. Wohnrecht kann nur die Seite entziehen und nur unter ganz engen Begründungen, die das Wohnrecht grundbuchrechtlich sichern liess. Die Mieter anderer Wohnungen geht das Wohnrecht nichts an. Die anderen Eigentümer können nicht über ein Rechtsverhältnis Dritter entscheiden oder gar abstimmen.
Gruss Günter
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Habe ich das richtig verstanden?
Hallo,
ich verstehe die Sachlage nach Euren Beiträgen so: Der Eigentümer ist lt. WEG zuständig dafür, daß der Wohnungsrechtsinhaber sich an die Hausordnung hält (Darum geht es. Der Wohnberechtigte ist den anderen Bewohnern zu laut). Tut der Wohnende das nicht kann die Hausgemeinschaft per Beschluss und ggf. Klage verlangen, daß der Eigentümer die Wohnung veräußert (weil Wohnrechtsinhaber nicht zumutbar ist). Ein Verkauf wird mit bestehendem Wohnrecht praktisch unmöglich. Dann müsste der Eigentümer gegen den Wohnrechtsinhaber auf Räumung der Wohnung oder ggf. Schadensersatz klagen. Stimmt das so?
Danke! Tine
Hallo Tine
ich verstehe die Sachlage nach Euren Beiträgen so: Der
Eigentümer ist lt. WEG zuständig dafür, daß der
Wohnungsrechtsinhaber sich an die Hausordnung hält (Darum geht
es. Der Wohnberechtigte ist den anderen Bewohnern zu laut).
Ja, dann muss der Verwalter sich zuerst darum kümmern, also einen schönen Brief an diesen „Rabauken“ und an den Eigentümer schreiben.
Wie es im Gesetz steht, muss der Eigentümer dafür sorgen dass die Störungen aufhören. Erst danach kann man anfangen Beschlüsse zu fassen und Gerichte bemühen.
Tut der Wohnende das nicht kann die Hausgemeinschaft per
Beschluss und ggf. Klage verlangen, daß der Eigentümer die
Wohnung veräußert (weil Wohnrechtsinhaber nicht zumutbar ist).
Also eine Enteignung geht mir zu weit. Der Störenfried ist ja nicht der Eigentümer.
Ein Verkauf wird mit bestehendem Wohnrecht praktisch
unmöglich. Dann müsste der Eigentümer gegen den
Wohnrechtsinhaber auf Räumung der Wohnung oder ggf.
Schadensersatz klagen. Stimmt das so?
Ja, der Eigentümer muss das Wohnrecht aufheben, wenns nicht anders geht.
Ciao
Thud
Hallo Tine
ich verstehe die Sachlage nach Euren Beiträgen so: Der
Eigentümer ist lt. WEG zuständig dafür, daß der
Wohnungsrechtsinhaber sich an die Hausordnung hält (Darum geht
es. Der Wohnberechtigte ist den anderen Bewohnern zu laut).Ja, dann muss der Verwalter sich zuerst darum kümmern, also
einen schönen Brief an diesen „Rabauken“ und an den Eigentümer
schreiben.
Wie es im Gesetz steht, muss der Eigentümer dafür sorgen dass
die Störungen aufhören. Erst danach kann man anfangen
Beschlüsse zu fassen und Gerichte bemühen.Tut der Wohnende das nicht kann die Hausgemeinschaft per
Beschluss und ggf. Klage verlangen, daß der Eigentümer die
Wohnung veräußert (weil Wohnrechtsinhaber nicht zumutbar ist).Also eine Enteignung geht mir zu weit. Der Störenfried ist ja
nicht der Eigentümer.Ein Verkauf wird mit bestehendem Wohnrecht praktisch
unmöglich. Dann müsste der Eigentümer gegen den
Wohnrechtsinhaber auf Räumung der Wohnung oder ggf.
Schadensersatz klagen. Stimmt das so?Ja, der Eigentümer muss das Wohnrecht aufheben, wenns nicht
anders geht.
Hallo Thud,
wie kann der Eigentümer das Wohnrecht aufheben? Und das wäre ja tatsächlich auch eine Enteignung?
Gruß! Tine
Ciao
Thud
Hallo Tine
Hallo Thud,
wie kann der Eigentümer das Wohnrecht aufheben? Und das wäre
ja tatsächlich auch eine Enteignung?
Gruß! Tine
Nun…dem Eigentümer gehört die Wohnung, die Person mit dem „Wohnrecht“ hat ein Recht die Sache zu nutzen, er besitzt nichts!
Die Eintragung im Grundbuch besagt nicht daß ihm jetzt irgendwas „gehört“.
Es ist also keine Enteignung!
Wie der Eigentümer das Wohnrecht aufheben kann? Ich bin da kein Experte, aber sicher ist, daß es wieder nur über den Notar geht, da das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden muss.
Wenn die anderen lieben Miteignetümer eine Enteignung wollen, dann wird es bitter für sie werden. Erstens müssen alle anderen Lösungsversuche gescheitert sein und dann ist das Eigentum vom Grundgesetz besonders geschützt. Selbst wenn es dazu kommt, muss man entschädigt werden. Und dies alles dauert. Vor allem auch weil es nicht um den Eigentümer selbst, sondern nur um den Nutzer geht.
Stell dir mal vor, man würde jedesmal wenn sich ein Mieter danebenbenimmt eine solche Aktion versuchen! Normal ist das nicht…
Im Grunde ist man mit Wohnrecht nichts anderes (Vertragsfreiheit, ich kann als Eigentümer meine Rechtsbeziehungen gestalten wie ich lustig bin) als ein Mieter.
Was ich nicht verstehe ist, warum nicht zuerst versucht wird den Eigentümer aufzufordern die Probleme abzustellen, bzw. warum der Eigentümer nichts tut?
Ach ja, bevor ichs vergesse: Sind die Störungen so erheblich?
Gruß
Thud
Hallo,
ich verstehe die Sachlage nach Euren Beiträgen so: Der
Eigentümer ist lt. WEG zuständig dafür, daß der
Wohnungsrechtsinhaber sich an die Hausordnung hält (Darum geht
es. Der Wohnberechtigte ist den anderen Bewohnern zu laut).
Ja, bis hierher ist es richtig.
Tut der Wohnende das nicht kann die Hausgemeinschaft per
Beschluss und ggf. Klage verlangen, daß der Eigentümer die
Wohnung veräußert (weil Wohnrechtsinhaber nicht zumutbar ist).
Nein, Lärm ist kein Grund. Es berechtigt möglicherweise die anderen Eigentümer zu Schadenersatzansprüchen, jedoch können die Miteigentümer nicht verlangen, dass ein anderer Eigentümer sein Eigentum veräussert. Ausserdem funktioniert dies schon deshalb nicht, weil der Wohnungsberechtigte zustimmen muss und vor allem ihm müsste letztlich anderer Wohnraum zugewiesen werden.
Ein Verkauf wird mit bestehendem Wohnrecht praktisch
unmöglich. Dann müsste der Eigentümer gegen den
Wohnrechtsinhaber auf Räumung der Wohnung oder ggf.
Schadensersatz klagen. Stimmt das so?
Auf Räumung kann der Eigentümer nicht klagen. Der Grund Lärm ist nicht so erheblich, dass es ein rechtfertigender Grund wäre - ausserdem nochmals, dies kann nur durch gemeinsame Aufhebung des Eigentümers und des Wohnberechtigten - oder bei besonderes schweren Verstössen wie z.B. schwere Körperverletzung gegen den Vermieter über ein gericht geschehen. Die Miteigentümer haben nichts zu sagen und haben nichts abzustimmen. Auf Schadenersatz könnte er klagen.
Gruss Günter
Hallo Tine
Hallo Thud,
wie kann der Eigentümer das Wohnrecht aufheben? Und das wäre
ja tatsächlich auch eine Enteignung?
Gruß! TineNun…dem Eigentümer gehört die Wohnung, die Person mit dem
„Wohnrecht“ hat ein Recht die Sache zu nutzen, er besitzt
nichts!
Die Eintragung im Grundbuch besagt nicht daß ihm jetzt
irgendwas „gehört“.
Es ist also keine Enteignung!
Da hast Du natürlich recht! Ich meinte die „Enteignung“ nicht im rechtlichen, sondern im übertragenen Sinne. Der Wohnende hätte ja durch einen Rausschmiss einen erheblichen finanziellen Schaden.
Wie der Eigentümer das Wohnrecht aufheben kann? Ich bin da
kein Experte, aber sicher ist, daß es wieder nur über den
Notar geht, da das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden
muss.
Wohnrecht löschen geht nur, wenn der Berechtigte zustimmt und das tut er nicht. Also einvernehmlich geht hier sicher nichts.
Wenn die anderen lieben Miteignetümer eine Enteignung wollen,
dann wird es bitter für sie werden. Erstens müssen alle
anderen Lösungsversuche gescheitert sein und dann ist das
Eigentum vom Grundgesetz besonders geschützt. Selbst wenn es
dazu kommt, muss man entschädigt werden. Und dies alles
dauert. Vor allem auch weil es nicht um den Eigentümer selbst,
sondern nur um den Nutzer geht.
So sehe ich das nach dieser Diskussion auch!
Stell dir mal vor, man würde jedesmal wenn sich ein Mieter
danebenbenimmt eine solche Aktion versuchen! Normal ist das
nicht…
Ja, den Eindruck habe ich auch. Irgendetwas scheint mir hier sehr komisch, insbesondere das Verhalten der Hausverwaltung.
Im Grunde ist man mit Wohnrecht nichts anderes
(Vertragsfreiheit, ich kann als Eigentümer meine
Rechtsbeziehungen gestalten wie ich lustig bin) als ein
Mieter.
Ein Wohnrecht hat schon stärkere Rechtswirkung als ein Mietvertrag. Das Wohnrecht ist schließlich grundbuchrechtlich abgesichert und steht dem Berechtigten von Rechts wegen zu. Das Wohnrecht kann nicht gekündigt werden wie ein Mietvertrag.
Was ich nicht verstehe ist, warum nicht zuerst versucht wird
den Eigentümer aufzufordern die Probleme abzustellen, bzw.
warum der Eigentümer nichts tut?
Naja, was soll er tun? Er kann dem Wohnenden schlecht Radio und Fernsehen aus der Wohnung nehmen und ihm „ein Pflaster auf den Mund kleben“, damit die anderen Bewohner keinerlei Lärmbelästigung mehr ertragen müssen.
Ach ja, bevor ichs vergesse: Sind die Störungen so erheblich?
Das kommt sicherlich auf die Toleranzgrenze jedes einzelnen an. Ich habe auch einen Radaubruder als Nachbarn, lasse mir das aber nichts ausmachen. Jeder ist da wohl anders und manche vielleicht nochmal anderster. Die Nachbarn fühlen sich lärmbelästigt und der Wohnberechtigte dreht schon auch mal die Anlage auf oder vergreift sich im Ton.
Gruß
Thud
Danke für Deine Beiträge! Gruß! Tine
Lärm & Co.
Hallo Tine
Ja, den Eindruck habe ich auch. Irgendetwas scheint mir hier
sehr komisch, insbesondere das Verhalten der Hausverwaltung.
Ich nehme an, daß die Beamtenmikado spielen? (Wer sich zuerst bewegt, hat verloren). tststs
Ich arbeite gerade an einem Fortbildungsprogramm für Verwalter, langsam dämmerts mir warum…
Es ist die PFLICHT der Verwaltung sich einzuschalten: Haussegen wieder geraderücken und die Eigentümer rechtlich beraten! An den WR-Inhaber eine Ermahnung senden (bitte halten Sie sich an die Hausordnung…).
Nächster Punkt, wie konnte überhaupt so ein Beschluss gefasst werden? Dem Verwalter ist die Problematik wohl gar nicht bewußt?
Naja, was soll er tun? Er kann dem Wohnenden schlecht Radio
und Fernsehen aus der Wohnung nehmen und ihm „ein Pflaster auf
den Mund kleben“, damit die anderen Bewohner keinerlei
Lärmbelästigung mehr ertragen müssen.
Hmm, ist es eine Anlage mit überwiegend älteren Menschen? Wenn ja, dann gelten strengere Maßstäbe zur Lärmbelästigung.
Ansonsten sollte das Radio nicht überall zu hören sein, und die üblichen Ruhezeiten sollte man einhalten.
Nach ein paar Urteilen, darf man Leuten nicht generell verbieten laut zu sein (Musiker) oder gar daß sie komplett aufhören müssen. Also der „Laute“ braucht sich da keine großen Sorgen machen. Allerdings sollte er nicht ausfällig werden, sonst heißts er würde sich nicht in die Gemeinschaft einfügen…
Aber was ich nicht verstehe, warum klagt man nicht wegen Lärmbelästigung? Warum Zwangsveräußerung? Ich verstehs net…
Die Nachbarn fühlen sich lärmbelästigt und der Wohnberechtigte dreht schon auch mal die Anlage auf oder vergreift sich im Ton.
O! Das sollte er besser nicht tun, weiter oben hab ichs kurz angedeutet (in die Gemeinschaft einfügen). Das könnte von einem Richter nämlich durchaus als Grund für eine Zwangsveräußerung angesehen werden!
Ciao
Thud