Austausch von Dachflächenfenstern

Haus & Garten Handwerk allgemein
#1

Ich hatte kürzlich bereits einen threat eröffnet, musste dann aber auf Grund der Kommentare, bzw. der darin erhaltenen Infos, feststellen, dass mein Ansatz falsch war - unser Problem ist ein anderes:

In unserer WEG mit 12 Einheiten sind 2024 in einer Dachwohnung acht Dachflächenfenster ausgetauscht worden. Nachdem jetzt neben der Rechnung noch weitere Details bekannt wurden, wurden Bedenken laut, ob alles vorschriftsmäßig abgelaufen sei. Die Hauptzweifel richten sich gegen die Umstände bei der Vergabe des Auftrages.

Auf die entstandene Kritik reagierte der Verwalter gereizt und schrieb unter anderem:

„Die bauseitig verbauten Fenster gibt und gab es nicht mehr.
Die Anbieter am Markt sind Roto und Velux neben Nischenprodukten. Man kann nicht einfach zwischen Anbietern wechseln, weil sich alle Anbieter von den Einbaumaßen so unterscheiden, dass es ohne aufwändige Zimmermannsumbauten nicht passt.
Die Anpassung von Pfetten und Sparren sowie Ziegeln auf dieser Fläche, hätte die Maßnahme in den Kosten sicher verdoppelt und wenn man dabei 10% der Dachfläche erneuert hätte, wäre das GEG zu erfüllen gewesen = Kipphebeleffekt. Also Abriss des Daches und Neubau herstellen…
Einen alten Braas Rahmen wieder zu verwenden, der nicht mehr verwendbar war ist objektiv Unsinn.“

Die Krönung ist die Sache mit dem „alten Braas Rahmen“! Wer käme schon auf solche Idee? (Laut Verwalter hat es sich um Braas-Fenster gehandelt, neu eingebaut wurden solche von Roto.)

Ich bin Laie und habe natürlich eine Meinung dazu, aber mir käme es darauf an, von einem Fachmann zu hören, wie die Aussagen in dem genannten Zitat einschätzt werden, also unterschiedliche Einbaumaße, aufwändige Zimmermannsumbauten, Kostenverdopplung, usw.

Warum uns das so wichtig ist, ist schnell erklärt: Der Verwalter akzeptierte ein Angebot von 30.000 Euro, uns liegt ein Gegenangebot für 20.000 Euro, mit 3-fach Verglasung und div. 10-Jahres Garantien vor. Das bieten die Roto-Fenster nicht, ebenso wenig wie wir eine Förderung auf die 2-fach-Verglasung erhalten haben.

Um es klar zu sagen, wir brauchen keine Tipps, wie man gegenüber dem Verwalter vorgeht, wir hätten gerne Hinweise um die erwähnte Argumentation technisch zu widerlegen!

Wir kritischen Eigentümer seien, schreibt der Verwalter, „augenscheinlich nicht im Bilde, was die Anforderungen der Neuzeit sind. Wer das ändern will, stellt bitte einen Antrag an die EU oder den nationalen Gesetzgeber und übt hier bitte keine falsche Kritik.“

Sorry, wenn ich hier Polemik mit herein bringe, aber so argumentiert der Verwalter die ganze Zeit.

A propos Angebot: Es wurde nur ein Angebot vorgelegt mit der Begründung: "Die Suche nach Anbietern in der Zeit der Pandemie und Lieferkettenprobleme ergab leider nur ein Angebot. In diesem Wissen erfolgte der Beschluss 2023 in der ETV.

Ich würde mich über einige Gedanken zu diesem Vorgang freuen!

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#2

Guten Morgen,

bitte entschuldige, dass ich an einer scheinbar unwichtigen Stelle am Ende Deiner Schilderung ansetze, aber der Teil hier

bedarf einer Erläuterung. Was wurde denn genau beschlossen? Wurde im Beschluss explizit hingenommen, dass es nur ein Angebot gibt und wurde dieses dann auch explizit angenommen? Falls ja, war der Beschluss wegen des ersten Halbsatzes und des Auftragsvolumens höchstwahrscheinlich unwirksam und kann daher angefochten werden. Das Problem ist nun aber, dass der Auftrag nicht nur erteilt, sondern bereits ausgeführt wurde.

Einen Schaden ggü. der Hausverwaltung geltend zu machen, stelle ich mir schwierig vor, denn einem solchen Anspruch müsste ja ein nachweisbarer und bezifferbarer Schaden zugrunde liegen und wie das aussehen soll, erschließt sich mir nicht. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass man ja auch nachweisen müsste, dass es der Verwaltung doch möglich gewesen wäre, weitere Angebote einzuholen. Dies heute - nach wahrscheinlich zwei Jahren (Ausführung 2024 spricht für einen Beschluss der ET-Versammlung 2023) - noch nachzuweisen, ist ganz sicherlich nicht trivial.

Von wann ist denn das Angebot über 20.000 Euro?

Gruß
C.

#3

Die Sache ist sehr komplex, müsste ausführlicher beschrieben werden, deshalb ergeben sich die Nachfragen…

Ich versuche, mich kurz zu fassen! In 22 hieß in der Versammlung, das Dach sei undicht und Fenster müssten getauscht werden. Kosten etwa 10.000 Euro. Bausubstanz nicht gefährden. 23 das selbe Spiel noch einmal. Bausubstanz gefährdet!!!. Handwerker untätig, neues Angebot 30.000 Euro. (Angeblich nur EIN Angebot erhalten) Wurde mehrheitlich beschlossen.
Wegen des allgemeinen Vorgehens des Verwalters bin ich dabei, seine Fehler aufzudecken und habe dabei kürzlich das genannte Angebot über 20.000 erhalten. Das soll mir nur dazu dienen, eine Vorstellung von der Größenordnung zu bekommen, um die die Gemeinschaft geschädigt wurde. Ich weiß inzwischen definitiv, dass auch 22, 23 und 24 Fensterbauer aus der näheren Umgebung ein Angebot erstellt und die Arbeiten ausgeführt hätten, hätte man sie angefragt.

Der Verwalter arbeitet mit allen Mittel, aber ich kann ihm inzwischen bewusste Falschaussagen nachweisen.

#4

Was natürlich mit Angeboten aus den Jahren 2022 und 2023 nicht zu vergleichen ist.

Du meinst, dass diese das nun auf Deine Anfrage hin so angegeben haben. Ob dem wirklich so war, ob die überhaupt qualifiziert waren, derartige Arbeiten auszuführen, ob der Verwalter früher für andere Objekte dort angefragt hat und keine Angebote erhalten hat oder die beauftragten Arbeiten vereinbarungsgemäß ausgeführt wurden, weißt Du nicht.

Ich verstehe Deinen Ärger und dass es dort um erhebliche Beträge geht, aber es gibt da wirklich viele Punkte, bei denen Unklarheiten und Unwägbarkeiten bestehen. Der Beschluss seinerzeit war wahrscheinlich nicht wirksam, aber da niemand den Beschluss rechtzeitig angefochten hat, steht der nun im Raum, zumal der Auftrag ja längst ausgeführt wurde.

Man kann dem Verwalter also allenfalls schlampige Arbeit vorwerfen, die zu einem Schaden geführt hat. Alleine den Vorwurf zu belegen, es sei schlampig gearbeitet worden, wird schwierig. Einen Schaden der Höhe nach nachzuweisen, ebenfalls. Aus Sicht des Verwalters gesehen: wenn der nachweisen kann, dass er Angebote von mehreren Unternehmen angefordert hat, ist sein Teil der Geschichte schon einmal belegt.

Hätte er dennoch weitere Angebote anfordern müssen? Wahrscheinlich ja. Mussten die Arbeiten erledigt werden? Anscheinend schon. Insofern musste der Verwalter irgendwann mal eine Beschlussfassung ansetzen, damit er nicht am Ende von Euch wegen Gefährdung der Bausubstanz belangt wird.

Ihr habt den Beschluss gefasst und ihn auch nicht angefochten. Nun im Nachhinein mit anderen, Jahre später erstellen Angeboten anzukommen und dem Verwalter pflichtwidriges Handeln vorzuwerfen, dürfte nicht nur ich problematisch finden. Pflichtwidriges Handeln nachzuweisen und dann auch noch einen spezifischen, bezifferbaren Schaden nachzuweisen, halte ich darüber hinaus für nahezu aussichtslos.

Hinzu kommt, dass Ihr erst einmal einen Gutachter braucht, der sich die Sache anschaut. Der wird angesichts der Größe und Komplexität des Projektes sicherlich einen vierstelligen Betrag verlangen. Danach oder parallel geht das Ganze an einen Rechtsanwalt, der die Aussichten eines eventuellen Rechtsstreits beurteilen müsste. Auch da werdet Ihr mit einem vierstelligen Betrag dabei sein. Eine erste Vorprüfung wird sicherlich günstiger, aber bei einer vergleichbaren Größenordnung haben wir vor einem guten Jahr für die erste Vorprüfung auch 1200 Euro auf den Tisch gelegt, weil da umfangreiche Protokolle und technische Texte zu lesen waren.

Aber klar: das ist gut angelegtes Geld, wenn am Ende 10.000 Euro Schadenersatz dabei herausspringen und die Verwaltung auch noch Eure Auslagen bezahlen muss. Zu einem solchen Kantersieg kommt es erfahrungsgemäß vor Gericht in solchen Fällen aber eher selten. Ich kann mir gut vorstellen, dass das Gericht den Einwand erhebt, dass sowohl einzelne Eigentümer als auch der Beirat hätten ja selber auch noch Angebote einholen können, wenn sie das heute anscheinend können. Auch der Umstand, dass nach Beschlussfassung niemand gegen den Beschluss Rechtsmittel eingelegt hat, wird da nicht hilfreich sein.

Noch ein Wort hierzu:

Das ist etwas, das ich durchaus nachvollziehen kann. Als Hausverwaltung steht man ständig in der Kritik. Immer, wenn größere Mengen Geld ausgegeben werden soll und die Gemeinschaft eine gewisse Größe übersteigt, kommen einige der Eigentümer auf den Gedanken, Sachverhalte besser beurteilen zu können, als die Verwaltung, die im Zweifel schon seit Jahrzehnten im Geschäft ist.

Dann werden im Nachhinein Angebote eingeholt, bei denen wichtige Teilaspekte fehlen (gerne werden bei Malerarbeiten an der Außenfassade Gerüste oder Hebebühnen nicht mit angefragt; dann steht unter dem Angebot ein Satz wie „ohne Gerüstaufbau/-miete“, der geflissentlich überlesen wird) oder die eben nicht die besonderen Umstände zur fraglichen Zeit berücksichtigen (können).

Immer wieder steht dann der Vorwurf im Raum, man hätte seine Arbeit nicht richtig gemacht oder „irgendwas“ mit dem Auftragnehmer gemauschelt, obwohl man tatsächlich alle Hebel in Bewegung gesetzt hat, einen Auftragnehmer zu finden, der sowohl mehr oder weniger kurzfristig Zeit hatte als auch nicht gerade für Pfusch bekannt ist.

Aufgrund dieser Anschuldigungen sitzt man dann als Hausverwaltung wieder da und investiert Arbeitszeit in das Herauskramen alter Unterlagen, Sichtung des Schriftverkehrs und das alles soll dann natürlich auch mit dem pauschalen Verwalterentgelt abgegolten sein.

Zusammenfassend: ich habe versucht, die Sichtweise beider Seiten zu berücksichtigen. Ich kann den Wahrheitsgehalt der Ausführungen des Verwalters natürlich nicht beurteilen, aber für mich klingt das alles einigermaßen plausibel. Zumal der Verwalter eben auch kein Motiv hat, einen Auftrag zu teuer zu vergeben (dessen Vergabe ihr so auch beschlossen habt).

Auf der anderen Seite wird es extrem schwer, einerseits eine Pflichtverletzung und dann - andererseits - auch noch einen spezifischen Schaden in Euro nachzuweisen. Natürlich kann es sein, dass Ihr in einem Verfahren ganz oder teilweise Recht bekommt, aber bis dahin habt Ihr Gutachter und Rechtsbeistand weiteres gutes Geld ausgegeben, bei dem die Chance, dass ihr es wiederbekommt, m.E. ausgesprochen gering ist.

Gruß
C.

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#5

Vielen Dank für deine ausführlichen Überlegungen, sehr interessant und z.T. auch völlig richtig. Aber wie ich ja schrieb, die Sache ist sehr komplex und deshalb erwähnte ich ja, dass ich keine Tipps zum Umgang mit dem Verwalter brauche - ich wollte nur die fachliche Meinung von Leuten hören, für die der Fenstertausch beruflicher Alltag ist. Also z.B.: Wie groß ist der Arbeitsaufwand, wenn ein Dachflächenfenster gleicher Größe ausgetauscht wird?