Baudarlehen/nichtabnahmeentschädigung

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo,
Mein Mann und ich haben 1999 einen Kredit für einen Hausbau aufgenommen. Genauer gesagt, mein Mann ist Kreditnehmer, ich habe damals den Kreditantrag (zwei Formulare „Kostenaufstellung/ Finanzierungsplan“ und „Kreditvertrag mit Gehaltsabtretung und Bürgschaftserklärung“) mit unterschrieben (als Bürgin - noch unverheiratet). Etwa zwei Wochen nach dieser Unterschrift haben wir geheiratet. Den endgültigen Kreditvertrag habe ich als Ehegattin mit unterschrieben. Im Grundbuch sind wir beide 50/50 als Eigentümer eingetragen.

Inzwischen leben wir getrennt und streben die Scheidung an. Mein Mann wohnt nicht mehr im Haus, ich werde das Haus übernehmen - also auch den Darlehensvertrag als Kreditnehmerin. Zwischen meinem Mann und mir besteht Einigkeit über die finanziellen Angelegenheiten, schwierig ist die Verhandlung mit der Bank.

Am 31.8.09 ist die Festbindung unseres Darlehens ausgelaufen. 2007 haben wir mit der Bank eine Forward-Vereinbarung abgeschlossen, die ab 1.9.09 in Kraft getreten ist. Diese Forward-Vereinbarung wurde ausschließlich von meinem Mann unterschrieben. Anfang Juli hatten wir einen Termin mit der Bank um die Überleitung des Darlehens auf mich einzuleiten. Der zuständige Mitarbeiter der Bank (Filialleiter) notierte unsere Wünsche und sagte uns, nun werde er die noch offenen Fragen klären und sich dann bei uns melden. Danach passierte erst einmal gar nichts.

Inzwischen war ich bei meiner Bausparkasse, die mir ein deutlich günstigeres Angebot gemacht hat als das bisherige Kreditinstitut. Dort bekam ich die Auskunft, dass die Forward-Vereinbarung mit ausschließlicher Unterschrift meines Mannes möglicherweise nicht bindend sei und den Rat, mich hierzu bei der Bank zu erkundigen und auch zur Höhe einer ggf. fälligen Nichtabnahme-Entschädigung.

Das habe ich getan (im August, bevor die Forward-Vereinbarung in Kraft trat), es erfolgte keine Reaktion seitens der Bank. Telefonanrufe bei der Bank (Zentrale - die Filialen sind nicht erreichbar) erbrachten kein Ergebnis - es würde eben etwas dauern, wegen der Finanzkrise hätten sie so viele Anfragen zu bearbeiten, und außerdem sei ich ja gar nicht Kreditnehmerin, sondern mein Mann. Inzwischen trat die Forward-Vereinbarung in Kraft. Letztlich hatten wir einen weiteren Termin mit der Bank (nach zwei Monaten und nur auf mein Drängen). Der Filialleiter hatte mein (nicht beantwortetes) Schreiben von August auf dem Tisch, entschuldigte die Verzögerung mit seinem Urlaub und erklärte, die Forward-Vereinbarung sei selbstverständlich auch ohne meine Unterschrift gültig, da ich ja nicht die Kreditnehmerin, sondern bloß die Ehefrau sei. Andererseits hatte er immer erklärt, dass mein Mann und ich für den Darlehens-Vertrag als Gesamtschuldner zu betrachten sind. Irgendwie passt das für mich nicht…

Jedenfalls: Er sagte zu, die Höhe der „Vorfälligkeitsentschädigung“ (?? ist das nicht was anderes als eine „Nichtabnahme-Entschädigung“?) nun binnen 14 Tagen zu errechnen - dann hat dieser eine Schritt insgesamt 4 Wochen gedauert. Außerdem werde er uns ein neues Darlehensangebot erstellen, das könne aber etwa 12 (!!) Wochen dauern.

Jetzt endlich meine Fragen:

  1. Ist diese Forward-Vereinbarung für mich wirklich bindend?
  2. Gibt es eine Möglichkeit, etwas gegen die „Langsamkeit“ dieser Bank zu tun?

Danke für eure Geduld beim Lesen und für alle Antworten

Heike

#2

Guten Tag Heike,
Ihr Anliegen lässt sich verbindlich nur nach Prüfung durch einen
Rechtsanwalt klären. Der sieht sich die Unterlagen an, wägt ab, inwiefern Ihre bisherige schlüssige Handlung vor Gericht als
Einverständnis gewertet werden könnte und gibt Ihnen dann einen Rat.
Auch das Thema Tempo bei der Bank kann von ihm juristisch auseinander-
klamüsert werden.
Kostet Ihr Geld. Ist aber gut angelegt.
Gruß
Günther

#3

Hallo Heike,

ein komplexer Fall, in der Tat - und wohl kaum in diesem Rahmen zu klären. Ein Anwalt kann durchaus helfen, ich wäre allerdings vorsichtig mit einer (voreiligen) Klage, bzw. der Erwähnung des Rechtsbeitstandes gegenüber der Bank, denn die finden so etwas in der Regel wenig lustig. Man verbaut sich damit schnell jeglichen Verhandlungsspielraum. Das sollte wirklich der letzte Weg sein, wenn alle Fragen geklärt sind.

So wäre z.B. zu auch klären, ob denn das Bausparangebot tatsächlich so günstig ist, wie es scheint. Aus meiner langjährigen Berufspraxis kann ich sagen, dass der Schein oft trügt und Bauspardarlehen sogar teurer sind als die Standard-Kredite der Direktbanken, mit denen ich üblicherweise zusammenarbeite.

Es genügt definitv nicht, nur auf den vermeintlich günstigen Bausparkreditzins zu blicken, der vielleicht bei 1,95%, 2,95% oder ähnlichem liegt. Ich vermute mal, dass kein Bausparvertrag bestand und nun ein so genannter vorfinanzierter Bausparvertrag angeboten wurde. In diesem Fall wird die Darlehenssumme dann sofort ausgezahlt und hat beispielsweise einen Zins von 4,75%. Parallel dazu wird dann der eigentliche Bausparvertrag abgeschlossen, der zunächst einmal einige Jahre bespart werden muss. Hierfür gibt es - wenn überhaupt - einen Sparzins von vielleicht 0,5%-1%.

Der Umstand, dass das Sofortdarlehen nun nicht getilgt wird und man als Bausparer nur einen äußerst mickrigen Sparzins erhält, bis das Bauspardarlehen den Sofortkredit ablöst, führt zu einer negativen Zinsdifferenz, die sich massiv auf die tatsächliche Effektivverzinsung des Gesamtvertrags auswirkt. Nicht selten hat man dann mindestens eine „5“, wenn nicht sogar eine „6“ vor dem Komma stehen und das lohnt sich dann definitiv nicht mehr.

Nachzulesen ist das u.a. hier:

http://www.sueddeutsche.de/finanzen/735/409509/text/

und hier:

http://www.test.de/themen/bauen-finanzieren/test/-Ba…

und auch hier:

http://www.n-tv.de/ratgeber/immobilienkredite/Verste…

Der erste Schritt sollte also sein, zunächst einmal die tatsächliche Effektivverzinsung des Bausparangebotes in Erfahrung zu bringen. Solltest Du Glück haben, wirst Du vielleicht sogar eine entsprechende Berechnung bekommen. Meine Erfahrung zeigt aber, dass die Leute von den Bausparkassen nicht selten zu dämlich sind, ihre eigenen Produkte finanzmathematisch korrekt darzustellen. Das haben sie halt einfach nicht gelernt. Das soll jetzt kein Pauschalurteil sein, spiegelt aber meine Erfahrung der letzten 11 Jahre wieder. Nur für den Fall, dass Bausparvertreter dies auch lesen sollten und sich nun „auf den Schlips getreten“ fühlen.

Als nächsten Schritt würde ich dann mal ein Vergleichsangebot einer Direktbank (z.B. DiBa o.ä.) einholen, um einen Vergleich zum eigentlichen Angebot der Hausbank zu haben. Sollte das dann wirklich so schlecht sein, kann man immer noch versuchen zu verhandeln und als letzten Schritt ggf. den Anwalt einsetzen, falls der festgestellt hat, dass tatsächlich etwas schief gelaufen ist.

Ich hoffe, das hilft ein wenig weiter.

Sonnige Grüße aus Südniedersachsen
Stephan Heddinga

#4

Hallo Stephan,

Danke erstmal für die ausführliche Antwort.

Ich habe schon seit 10 Jahren einen Bausparvertrag, bin aber noch weit von der vereinbarten Bausparsumme entfernt, u.a. weil ich zwischenzeitlich Geld entnehmen musste für durch die Trennung von meinem Mann entstehende Kosten. Die Bausparkasse hat mir nun ein Finanzierungsplan gemacht, der aus verschiedenen „Paketen“ besteht, unter anderem auch wohl der von dir genannten „Vorfinanzierung“ der von mir noch nicht angesparten Bausparsumme und ab 2019 einer größeren Tilgung durch meine dann fällige Lebensversicherung.

Ich habe für einen Teil dieses ja erst „modellhaften“ Angebotes auch schriftliche Unterlagen bekommen, die auch den effektiven Jahreszins enthalten, und der liegt deutlich unter dem in der Forward-Vereinbarung der Bank festgelegten.

Was mich aber besonders an dem Angebot reizt ist, dass meine monatlichen Belastungen sofort um etwa ein viertel sinken, im zweiten Teil des Plans flexibler gestaltet werden können (eine Mindestrate und darüber hinaus Zahlungen nach Liquidität, so dass ich dann z.B. übers Jahr zu geringe Zahlungen mit dem Weihnachtsgeld „aufholen“ kann), und im dritten Teil (ab 2019) nur noch ein Drittel der jetzigen monatlichen Belastung betragen.

Da die Trennung von meinem Mann mich von Steuerklasse 3 in Steuerklasse 1 gebracht hat (mit entsprechenden Einbußen beim Nettoeinkommen) ist mir das eigentlich wichtiger als die Frage, ob ich insgesamt gesehen mehr zurückzahle. Nach dem Plan wäre ich in 16 Jahren komplett fertig - ziemlich genau mit Eintritt ins Rentenalter…

Ich weiß natürlich nicht, ob ich einen „Haken“ übersehen habe, dazu habe ich zu wenig Erfahrung mit so etwas. Fällt dir da evtl. etwas auf, was nicht stimmen könnte?

Herzliche Grüße
Heike

#5

Hallo Günther,

erst einmal Danke für die Hinweise.

Mit „schlüssige Handlung“ ist wahrscheinlich gemeint, dass ich bisher nichts gegen die von meinem Mann unterschriebene Forward-Vereinbarung eingewendet habe, so dass die Bank nun sagen wird, das zeigt dass ich einverstanden war. Und dass ich erst jetzt, bei der Erkenntnis, dass die Zinsen gesunken sind, auf die Idee gekommen wäre, zu behaupten, dass ich nicht einverstanden war oder nichts davon gewusst hätte?

Naja, aber vor zwei Jahren habe ich ja auch noch nicht gewusst, dass wir uns trennen werden. Da habe ich mich ganz darauf verlassen, was mein Mann für richtig hält, da er mehr davon versteht als ich. Jetzt musste ich mich zwangsweise selbst mit dem Thema beschäftigen und habe festgestellt, dass ich die Vereinbarung nicht getroffen hätte, wenn ich die Bedingungen von Anfang an alle richtig verstanden hätte.

Ist das kein Argument für mein bisheriges „schlüssiges Handeln“?

Herzliche Grüße
Heike

#6

Hallo Stephan,

Danke erstmal für die ausführliche Antwort.

Ich habe schon seit 10 Jahren einen Bausparvertrag, bin aber
noch weit von der vereinbarten Bausparsumme entfernt, u.a.
weil ich zwischenzeitlich Geld entnehmen musste für durch die
Trennung von meinem Mann entstehende Kosten. Die Bausparkasse
hat mir nun ein Finanzierungsplan gemacht, der aus
verschiedenen „Paketen“ besteht, unter anderem auch wohl der
von dir genannten „Vorfinanzierung“ der von mir noch nicht
angesparten Bausparsumme und ab 2019 einer größeren Tilgung
durch meine dann fällige Lebensversicherung.

Ich habe für einen Teil dieses ja erst „modellhaften“
Angebotes auch schriftliche Unterlagen bekommen, die auch den
effektiven Jahreszins enthalten, und der liegt deutlich unter
dem in der Forward-Vereinbarung der Bank festgelegten.

Ich weiß natürlich nicht, ob ich einen „Haken“ übersehen habe,
dazu habe ich zu wenig Erfahrung mit so etwas. Fällt dir da
evtl. etwas auf, was nicht stimmen könnte?

Hallo Heike,

und jetzt ist auch noch eine Lebensversicherung mit im Spiel. Das kann ja heiter werden. Aber ich will Dich nicht verunsichern, denn vielleicht hast Du Glück und Deine Lebensvers. gehört zu den ganz wenigen, die überhaupt noch so etwas wie Rendite erwirtschaften.

In Bezug auf den Bausparvertrag sehe ich da durchaus einen Haken, denn ich möchte fast wetten, dass der dort ausgewiesene Effektivzins nichts mit der Effektivverzinsung des Gesamtvertrages zu tun hat.

Schau Dir hierzu doch bitte mal diese Seite von der Schwäbisch Hall an und wirf mal einen Blick auf die dort ausgewiesenen Effektivzinsangaben.

http://www.schwaebisch-hall.de/-snm-2887118899-12526…

Bei dem Programm „Fuchs Wohnbau 20“ liegen Sie für das Sofortdarlehen bei 4,56% und für das anschließende Bauspardarlehen bei 3,60%. Als Laie gehe ich in der Regel davon aus, dass sich der Gesamtzins dann irgendwo zwischen 4,56% und 3,60% befinden sollte, oder? Tja, und das ist das Problem, denn diese Rechnung stimmt so nicht. Der tatsächliche Effektivzins dieses Gesamtpaketes liegt bei sage und schreibe 5,26%!

Und ich denke mal, dass das in Deinem Angebot so nicht steht, oder?

Nun, das ist die eine Seite der Medaille. Nun sagtest Du aber, dass die monatliche Belastung dort sehr viel niedriger ist, als bei dem Forwarddarlehen. Das kann ich mir zwar überhaupt nicht vorstellen, aber wenn Du das sagst, glaube ich Dir das natürlich.

Insofern wäre es vielleicht hilfreich, wenn Du Dir tatsächlich noch einmal ein Angebot von einer Direktbank rechnen lässt. Dann hast Du auf jeden Fall einen guten Vergleich und kannst auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen.

Im übrigen tut es mir sehr Leid, dass Du Dich neben all den privaten Enttäuschungen nun auch noch mit so etwas herumschlagen musst. Ich wünsche Dir auf jeden Fall, dass Du für Dich eine gute Lösung und einen gangbaren Weg aus der Sache findest :smile:

Liebe Grüße
Stephan