Hallo zusammen,
mein Mann und ich überlegen schon länger ob wir bauen oder ein Haus kaufen sollen oder in Miete bleiben sollen.
Wir haben jetzt unser 2. Kind und ständig Ärger mit unseren Mietwohnungen.
Wir müßten uns das allerdings finanzieren. Eigenkapital wäre in Höhe von ca. 16 000 Euro vorhanden.
Sollten wir das riskieren oder lieber bleiben lassen?
Wer hat Erfahrung?
Viele liebe Grüße
Yvonne
Hallo Yvonne,
lass uns mal etwas rechnen:
Gehen wir mal von einem normalen Reihenhaus aus. Kommt jetzt drauf an wo Ihr wohnt, aber rechnen wir mal mit einem Kaufpreis von 300.000 €. Gehen wir mal davon aus, dass in diesem Preis nicht nur der Kaufpreis des Hauses, sondern auch die anfallenden Gebühren für evtl. Makler, Notar, Steuer usw.) drin sind.
Abzüglich des Eigenkapitals von 16.000€ wären eine zu finanzierende Summe von 284.000€ übrig.
Wenn wir nun von einer Kreditlaufzeit von 10 Jahren mit einem Zinssatz von ca. 4% ausgehen, kämst Du alleine für die Zinsen auf
284.000*4/100=11360 / 12 = 946,66€ monatliche Belastung
nur mit den Zinsen. Jetzt rechnen wir mal noch ganz moderat 1%
284.000*1/100=2840 / 12 =236,66€
monatliche Belsatung für die Tilgung drauf.
Also insgesamt wäre das eine Kreditbelastung von zusammen 1183,32€.
Wenn Ihr jetzt schnell seid und noch die Eigenheimzulage mit 2 Kindern bekommt, wären das insgesamt 22800€ für 8 Jahre, also in den ersten 8 Jahren jährlich 2850€.
Wenn man diese jetzt auf den Monat runterrechnet wäre das eine monatliche Kreditbelastung von 1183,32€- 2850/12 =945,82€.
Also das wären dann eine monatliche Belastung von rund 946€ alleine für den Kredit, ohne jetzt die Nebenkosten im Haus usw. zu berücksichtigen. Also einfach gesehen kostet euch das Haus kalt 946€.
Jetzt müßt ihr halt prüfen, ob ihr euch das leisten könnt. Aufgrund der befristeten Eigenheimzulage müßt ihr auch daran denken, dass ihr ab dem 9. Jahr natürlich die knapp 1184€ monatlich bezahlen müßt.
Ihr dürft euch auch nicht von der Tiefzins-Phase verleiten lassen sondern müßt auch die Anschlussfinanzierung bedenken, die nach 10 Jahren dann natürlich fällig wäre. Keiner weiß, wie die Zinsen in 10 Jahren aussehen werden. Diese könnten dann mal locker bei mind. 6% liegen. Das wäre dann auch aufzufangen.
Das wäre jetzt erst mal recht kurzfristig auf 10 Jahre gedacht. Jetzt müßte man natürlich noch einen vollständigen Finanziersplan errechnen um herauszufinden, wie lange ihr denn eigentlich für das Haus abbezahlt, nicht das eure Kinder noch daran zu knappern haben.
Problematisch könnte auch die Finanzierung werden, da ihr nicht die magische Zahl von 20% (sagt die Bank immer) Eigenkapital mitbringt und die Beleihungsgrenze da noch mitspielt, zumindest bei meinem angenommenen Kaufpreis.
Also das ist kein einfaches Thema und auch keine einfache Entscheidung. Aber mit ein paar konkreten Zahlen fällt es euch sicher leichter, eine solche Entscheidung zu treffen. Lasst euch auf jeden Fall von niemandem einreden, bauen/kaufen wäre besser als Miete zahlen. Das Kleingedruckte „sie müssen es sich natürlich leisten können“ wird meist nicht erwähnt. Mir hat bei meiner Entscheidung geholfen, den umgekehrten Weg der Berechnung zu gehen, sprich zu prüfen, was im Monat immer übrig bleibt und was man sich dafür dann leisten kann. Entsprechend kann man sich dann am Markt umschauen und entscheiden, was überhaupt in Frage kommt.
Als Tip kann ich aus eigener Erfahrung nur sagen, sich immer noch etwas Luft bei der Finanzierung zu lassen, denn man glaubt nicht, wieviele zusätzliche Kosten bei einem Eigenheim noch auf einem zukommen können.
Ich hoffe, mein geschreibsel konnte irgendwie etwas helfen.
Gruss
AgentJ
p.s.: Diese Berechnung soll eine einfache und grobe Rechengrundlage darstellen. Also bitte nicht gleich mit dem Hammer draufschlagen 
Hallo Yvonne,
mein Mann und ich überlegen schon länger ob wir bauen oder ein
Haus kaufen sollen oder in Miete bleiben sollen.
geh lieber anders herum an die Sache heran wie es AgentJ gemacht hat.
Nehmt Eure Kaltmiete! und den Betrag, den ihr noch dazurechnen könntet.
Beispiel:
700 € Kaltmiete und z.B. 250 € die ihr als Sparrate habt.
Macht zusammen 950 € pro Monat oder 11400 € pro Jahr.
Dies ist der Betrag, den Ihr für die Finazierung aufbringen könnt.
Bei einem Zinssatz von ca. 5 % und einer Anfangstilgung von 2,5 % (weniger sollte es beim gegenwärtigen Zinsniveau nicht sein!) wären das etwa 150.000 Euro, die ihr für das Haus ausgeben könnt.
Euer Eigenkapital dürfte für die Nebenkosten draufgehen (Notat, Makler, Steuern).
Sachen wie Eigenheimzulage etc. sollten seriöserweise nicht in die Finanzierung eingerechnet werden, das sind Polster, auf die man gerne zurückgreift.
Allerdings halte ich Eure Eigenkapitaldecke für sehr dünn. Einige Banken dürften ein Problem damit haben.
Gandalf
Gehen wir mal von einem normalen Reihenhaus aus. Kommt jetzt
drauf an wo Ihr wohnt, aber rechnen wir mal mit einem
Kaufpreis von 300.000 €. Gehen wir mal davon aus, dass in
Dazu sollte ich vielleicht mal anmerken dass es ganz stark drauf ankommt wo man wohnt. Gehen wir mal hier (wo ich wohne (Sachsen)) von einem freistehenden Haus (oder DHH) mit 600m² Grundstück aus, bekommt man das für 130.000-200.000. Und da sieht die Welt schon ganz anders aus.
Wir selbst haben uns gerade auch für einen Kauf entschieden, Preis 160.000. Bei 20.000 EK hatte die Bank keine Einwände.
Michael
Hallo,
alle gegebenen Tipps sind gut, auch wenn ich die 2,5%-Tilgung als sehr optimistisch und für einen Großteil der Bevölkerung nicht erzielbar erachte. Klar, je mehr mal tilgt, um so billiger wird der Spaß ingesamt, aber man will sich ja auch nicht seine besten Jahre nur für das Häuschen den Buckel rund schuften und sich sonst nichts mehr gönnen. 1% ist immer noch der Standardsatz, und jedes 10tel mehr ist natürlich schön. Ansonsten lieber SOndertilgungsmöglichkeiten vereinbaren, und wenn dann mal etwas über ist, diese nutzen. Kannst Du z.B. pro Jahr € 5.000.-- Sondertilgung machen, kommt da mehr bei raus, als bei 1% mehr laufender Tilgung und gleichzeitig bindest Du dich nicht.
Wichtiger ist aber, dass man die Finanzierungsdauer so hinbekommt, dass man nicht über die selbst gesteckte Erbwerbsgrenze finanzieren muss, denn dann wird es schnell eng.
Ansonsten würde ich Dir dringend empfehlen mal das ein oder andere ggf. in Frage kommende Kaufobjekt zu besichtigen (kostet nur etwas Zeit). Damit bekommt man schnell ein Gefühl, was man in Eurer Gegend so anlegen muss, und weiß dann durch die bereits gegebenen Rechenbeispiele schnell, ob man sich so ein Objekt dann erlauben könnte, oder eben auch nicht.
Gruß vom Wiz
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Hallo AgentJ,
nee, so teuer sollte es eigentlich nicht werden. Wir dachten da eher an einen Kaufpreis von etwa 180000. Man sieht ja immer wieder im Internet so Fertighäuser die recht billig sind.
Und schließlich sollen unsere Kinder da später wirklich nicht mehr zahlen müssen.
Aber danke trotzdem, hast mir sehr weitergeholfen.
Liebe Grüße
Yvonne
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Vielen lieben Dank
Hallo nochmal,
erstmal vielen Dank, Ihr habt mir sehr weitergeholfen, werds euch wissen lassen wie wir uns schlußendlich entscheiden.
Viele liebe Grüße
Yvonne
Hallo Wiz,
auch wenn ich die 2,5%-Tilgung
als sehr optimistisch und für einen Großteil der Bevölkerung
nicht erzielbar erachte.
wenn man sich momentan keine 2,5 % Tilgung leisten kann, sollte man tunlichst auf Immobilienträume verzichten.
Bei gegenwärtig ca. 5 % Zinsen ergibt sich eine Gesamtlast von 7,5 % der Gesamzsumme jährlich und wenn man mit einem % Tilgung nach 10 oder 15 Jahre in eine Hochzinsphase gerät, ist die ganze Finanzierung höchst gefährdet.
Gandalf
Hallo Gandalf,
wenn man sich momentan keine 2,5 % Tilgung leisten kann,
sollte man tunlichst auf Immobilienträume verzichten.
Bei gegenwärtig ca. 5 % Zinsen ergibt sich eine Gesamtlast von
7,5 % der Gesamzsumme jährlich und wenn man mit einem %
Tilgung nach 10 oder 15 Jahre in eine Hochzinsphase gerät, ist
die ganze Finanzierung höchst gefährdet.
Also für mich stellt sich einerseits weniger die Frage des Könnens als die des Wollens. D.h. was man maximal mit zusammen gekniffenen Pobacken schaffen könnte ist die eine Sache, was man macht um gleichzeitig noch vernünftig leben zu können eine andere.
Andererseits hat sich in 15 Jahren ja auch schon etwas runtergetilgt und vermutlich gab es auch die ein oder andere Einkommenserhöhung. Einerseits „tariflich“ andererseits durch berufliche Weiterentwicklung (schließlich baut man ja typischerweise ziemlich am Anfang seiner Karriere).
Aber ich denke, wir sind tatsächlich gar nicht unterschiedlicher Meinung. Denn wenn man an Fälle denkt, wo es heute schon nur mit den zusammen gekniffenen Backen gerade eben so geht, und wo keinerlei Luft mehr ist, da sehe ich auch schwarz, sobald die Zinsen mal wieder hoch gehen. Wer aber realistisch heute mit 1% tilgt und sich gleichzeitig mit dem Hauskauf auch noch den neuen Wagen und den jährlichen Urlaub leisten kann, der hat genug Puffer, um bei normaler Einkommensentwicklung in 10 oder 15 Jahren dann auch mal einige Prozent mehr Zinsen aushalten zu können (und dann den Wagen eben mal zwei Jahre länger fahren muss).
Gruß vom Wiz
Hallo,
also ich würde keine solche Finanzierung machen, wenn ich diese nur mit zusammengekniffenen Pobacken durchziehen kann. ICH könnte da z.B. nicht mehr ruhig schlafen, so wie ich mich kenne. Es sollte doch einfach immer noch genug Luft da sein, damit auch mal schlechte Zeiten noch überbrückt werden können, ohne dass die Immobilie gleich unter den Hammer muß. Aber das ist natürlich eine persönliche Sache und natürlich ohne Risiko geht manchmal halt auch nix.
2,5% Tilgung finde ich auch etwas recht hoch. Besonders am Anfang, also in den ersten paar Jahren gehe ich mal davon aus, dass noch jede Menge unvorhergesehen Kosten auftauchen, an die man vorher nicht gedacht hat. Ich würde vielleicht den niedrigen Tilgungssatz von 1% durch jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten etwas kompensieren. Dann kann man tilgen, wenn man wirklich kann und schnürt sich die Luft nicht gleich von Anfang an ab. Manche Banken bieten auch die kostenlose Erhöhung/Reduzierung des Tilgungssatzes innerhalb des Finanzierungszeitraums an. Finde das auch nicht schlecht, denn wenn man merkt, dass es besser läuft als gedacht, kann man einfach die Tilgung anpassen.
Gruss
AgentJ
Hi,
ich möchte WIZ unterstützen. So haben wir es auch gemacht. Wir haben Ende 2003 gekauft und einen Vertrag mit einer Anfangstilgung von 1% abgeschlossen. Wir konnten aber eine Sondertilgungsoption von 10% der Kreditsumme pro Jahr vereinbaren (bei vollem Ausschöpfen dieser Option wäre der Kredit vor Ablauf der Zinsbindung getilgt), ohne Zinsaufschlag! Zusätzlich haben wir die Option die Tilgungsrate zu ändern. Damit haben wir größtmögliche Flexibilität.
Meine Erfahrung ist auch, daß viele Banken die Beleihungsgrenze von 80% (also 20% Eigenkapital) nicht so eng sehen, wie es gerne dargestellt wird. Der Trick ist, wie der Beleihungswert berechnet wird. Die Beratungsgespräche haben mir da wirklich die Augen geöffnet, die Spanne lag zwischen knapp 80% Beleihung und weit über 100%… (man merkte schnell, ob eine Bank Interesse hatte oder nicht). Wohlgemerkt, Finanzbedarf, Eigenkapital und Objekt waren identisch.
Übrigens bring ihr sicher nicht nur 16.000 € Eigenkapital ein (selbst wenn ihr keine weiteren Barmittel locker machen könnt): Eurer Hände Werk ist bares Geld wert. Der Gegenwert der Eigenleistungen, die ihr bei Bau oder Renovierung erbringt, kann als Eigenkapital gerechnet werden (oder halt auch nicht, oder nicht so hoch).
Die hier gegebenen Hinweise bringen Euch ein schönes Stück weiter. Rechnet selbst, rechnet konservativ (also im Zweifel zu Euren ungunsten) und entscheidet dann, ob ihr es wagen wollt (denn Risiken bleiben immer).
Dann heißt es die Banken abklappern. In Eurer Situation (Eigenkapital eher niedrig) dürften bei lokale Banken (bei denen Ihr dem Berater gegenüber sitzt) die Chancen besser stehen. Pech ist, wenn man dabei an relativ junge Berater gerät. Die sind bei den Berechnungen verständlicherweise vorsichtiger (das ist zumindest meine Erfahrung). Also von eventuell ersten schlechten Erfahrungen nicht abschrecken lassen. Natürlich solltet ihr, wenn mehrere Banken an Eurem Konzept Bedenken anmelden, diese Bedenken dann auch gründlich prüfen.
Gruß Stefan