Hallo,
mich würde interessieren, ob meine Idee generell möglich wäre.
Kauf eines EFH (Bestand ohne Investitionsbedarf oder Neubau) und dann vermieten.
Die monatliche Mieteinnahme soll dann die Finanzierung abdecken und ein Mini-Polster schaffen für anfallende Kosten für uns, also den Vermieter.
Kann so was gehen?
NK, also Strom, Gas, Steuer usw. geht ja dann eh auf den Mieter. Von Interesse ist uns das ganze hier am eigenen Wohnort. Es besteht ein gesteigerter Bedarf an gutem WOhnraum, aber so gut wie null Angebot. Alles, was vermietet wird ist 30-50 Jahre alt und eigentlich sanierungsbedürftig.
Vor Ort sind 3-4 große Unternehmen, die immer wieder mal neue Kräfte im gehobenen Dienst bekommen, die dann wieder zur Miete suchen, da viele hier nur für 3-7 Jahre herkommen.
Also auf eure Meinung bin ich gespannt.
Liebe Grüße
Bleihand
Hallo,
ja natürlich KANN so etwas gehen, wenn Sie das passende Objekt finden, den passenden Mieter und das dann zu den Konditionen, die Sie für Ihr Vorhaben kalkulierten.
Je besser die 3 Punkte zutreffen, umso geringer das Risiko für Sie!
Liebe Grüße
F.H.
(http://baufinanzierung.bedarfsgerecht-versichert.de/)
Hallo,
im Prinzip. ja. Aber, was bzw. wo ist „vor Ort“ das ganze steht und fällt mit dem zu erzielenden Mietpreis, denn damit müssen Zinsen, Tilgung auch bei höheren als den momentanen Zinsen beglichen werden. Auch ein monatelanger Leerstand muss einkalkuliert werden.
Gruss
Martin
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Hallo,
Ihre Idee ist nicht neu. Immer wieder wird behauptet, dass eine solche Konstruktion möglich ist und die Rechenmodelle werden von den Verkäufern so lange „manipuliert“ bis es passt.
Ich mache jetzt seit mehr als 30 Jahren Objektfinanzierungen und habe schon mehr als 3.000 solcher Modelle finanziert. Ohne Zuschuss der Investoren hat bis jetzt aber kein einziges funktioniert. Und ich glaube auch nicht daran, dass jemals eines funktionieren wird.
Es ist das Perpetomobile der Geldwirtschaft – und das kann nun mal nicht funktionieren.
- Zu jeder Vermietung besteht ein Leerstandsrisiko – es gibt keine Ausnahmen, keine. Dieses Risiko wird aber in jeder Berechnung unterschlagen.
- Jedes Objekt nutzt im Laufe der Zeit ab und muss renoviert bzw. aufgewertet werden, sonst kann es auf Dauer – auch mit den steigenden Wohnansprüchen – nicht Stand halten. Die dafür aufzuwendenden Kosten können gar nicht kalkuliert werden, da völlig unklar ist, welche Standards, voll allem bei der Energieeinsparung in Zukunft noch zur Pflicht werden. Aber eines ist absolut sicher: Die Investitionskosten waren stets höher als die Rendite der Objekte und werden dann es auch in Zukunft bleiben.
- Wenn ein Kauf sinnvoller wäre als eine Vermietung, würden die Firmen die Objekte selber kaufen und an die Angestellten vermieten. Die Firmen haben dies über Jahrzehnte probiert und es hat nicht funktioniert.
- Wenn dieses Modell funktionieren würde, würden auch andere auf diesen Zug aufspringen. Die dann entstehende Konkurrenzsituation lässt die Mietpreise wieder fallen und schon ist die schöne Kalkulation dahin.
- Ändern die Firmen Ihre Strategie oder gehen an einen anderen Standort oder, oder, oder, stände das Haus leer und wäre unverkäuflich, da ja auch kein Bedarf mehr existiert. Beispiele dafür gibt es zu hunderten: Viele Fussballvereine haben so ihre Spieler untergebracht und hinterlassen immer wieder leer stehende Immobilien. West-LB oder das Finanzamt hatten so um ihre Ausbildungsstätten herum die „Studenten“ untergebracht. Heute stehen dort hunderte Wohnungen leer. Diese Beispiele könnte ich endlos fortsetzen.
Grundsätzlich ist für jede Kapitalanlage eine Eigenkapitaleinsatz notwendig, ob nun bei der Investition oder im Nachgang als Zuschuss zur Monatsrate. Und die Investition in Immobilien ist inzwischen auch nicht mehr ohne Risiko. In früheren Jahren sind Immobilien im Wert deutlich über der Inflationsquote gestiegen, da Immobilien immer knapp waren. Erstmalig ist es so, dass die Preise fallen, da Wohnraum durch sinkende Bevölkerungszahlen ausreichend zur Verfügung steht. Zudem können sich die Menschen die Wohnraumpreise oft nicht mehr leisten, da Energie- und Nebenkosten immer weiter steigen. Die weitere Entwicklung wird hier zur Zeit sehr kritisch gesehen. Die derzeitige Immobilienkrise ist die Folge dieser Entwicklungen.
Verstehen Sie mich jetzt bitte nicht falsch: Grundsätzlich gehören auch Immobilien in jede gute Anlagestrategie. Aber 1.: Immobilien dienen zur „Beimischung“. Nur wer schon „ausreichend“ andere Anlagen besitzt, sollte hier investieren. 2.: Immobilien haben im Gegensatz zum Wertpapier Nachschusspflichten. 3.: Immobilien machen viel mehr Arbeit als ein Depot. 4.: Immobilien sind nicht so leicht wieder zu Geld zu machen. Die Anlage ist sehr, sehr langfristig und kann niemals in einen anderen Markt gebracht werden.
Auch mit einer Immobilie wird Ihnen kein Geld geschenkt.
Mit freundlichen Grüssen
Hallo verehrte/er Bleihand,
die Frage kann ich so pauschal nicht beantworten. Es gibt mehrere Gedankenansätze:
Kaufmännisch:
Es stellt sich die Frage nach der Finanzierung, der persönlichen Steuerprogression,den sonstigen Abschreibungsmöglichkeiten und ob Sie die Immobilie irgendwann verkaufen (mit Gewinn) wollen oder das Haus eine Altersversorgung sein soll. Zu beachten ist dabei auch, dass eine Immobilie auch Verwaltungs- und Erhaltungsaufwand erfordert mit ensprechenden Sofortkosten, die nur anteilig umgelagert werden können u.v.m.
Lebenspraktisch:
Die langjährigen Erfahrung mit einem Immobilienmakler hätte für mich die Konsequenz, immer auf das bisherige(!) Lebensumfeld des potentiellen Mieters zu achten. Verwohnte Häuser, Mietausfälle, Leerstand und klagende Mieter sind nur einige Aspekte, wo die vermietete Wohnung oder Haus zum persönlichen Ruin der Eigentümer führten. Ich kenne einige Eigentümer, die zeitlebens an der nicht selbst genutzten Immobilie (insbesondere bei sog. Kapitalanlagen mit Finanzierung) zu knabbern haben.
Rendite:
Nicht eine Immobilie hat sich in den letzen 10 jahren beim Verkauf für den Eigentümer gerechnet, zumindest im Raum Nordharz.
Für konkretere Fragen stehe ich gern zur Verfügung.
Frohe Weihnachten
Peter Lendecke
Hallo,
machbar ist natürlich alles. Die Frage ist, ob Du die Naschaffungskosten gering genug hälst. Hierzu würde ich den Gutachterausschuss des Bundeslands kontaktieren (oder im Netz besuchen) und den Mietspiegel anfragen. Und dann kannst Du einfach rechnen. Ich mache Dir mal ein Beispiel, wobei das je nach Region stark abweichen kann. Du kaufst ein Grundstück von 350 qm zu 80 € pro qm = 28.000,- € Kaufnebenkosten wie Steuer und Notar liegen bei 5% also ca. 1.400 € sagen wir der Grund und Boden mit Erschließung usw kostet Dich 30 TEUR. Jetzt baust Du ein EFH sagen wir 140 qm plus Garage für 150 TEUR. Macht Gesamtkosten von 180 TEUR. Wenn Du das finanzieren willst, liegst Du im Schnitt (momentan) bei um die 5% Zinsen und mindestens 1% Tilgung. Der Kredit kostet Dich also 6% im Jahr „Annuität“ (nur für Deine Kalkulation) also 180.000,-€ * 6% = 10.800,- € /12 Monate = 900,- € monatlich. Für eine Garage kannst Du fast überall 50,- € Miete einrechnen. bleiben also 850,- € Kaltmiete für das Haus, die Dein Mieter zahlen muss, damit Du mit einer 0 aus der Nummer rausgehst. Allerdings bezahlt dann Dein Mieter mit und mit durch die Tilgung Dein Haus. Ob das eine realistische Miete ist, musst Du dann durch den Mietspiegel vergleichen. Hierzu werden meist qm-Preise angesetzt. Du musst also bei 850,- € / 140 qm = 6,07 € pro qm erzielen. Schau einfach mal in die Zeitung oder bei immoscout unter Miete nach, ob diese Quadratmeterpreise bei euch erzielt werden können. Im regelfall rechnet sich das mit EFH nur wenn man direkt ein paar baut, da man dann geringere Baukosten pro Stück hat. Deswegen kaufen die meisten Kapitalanleger ja Mehrfamilienhäuser in der Stadt. Ein Haus, 8 Wohnungen. Denn so eine Vermietung hat auch risiken. Leerstand, reparturen, Mietnomaden usw.
Aber ich wünsche Dir viel viel Erfolg.
Gruß aus NRW Raphael
Hallo Bleihand,
die Idee ist ok und sicherlich nicht unrealistisch.
Du solltest allerdings erst einmal die Hausfinanzierung berechnen lassen und dann mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen bzw die aktuellen Mietpreise in Erfahrung bringen.
Allerdings bleibt trotzdem ein Risiko, da die Hausfinanzierung über mehrere Jahrzehnte läuft und die Kündigungsfristen im Monatsbereich liegen.
Gruß
Ralf
Hallo,
es geht! Man müsste das Ganze mal an einem konkreten Objektbeispiel durchrechnen, Kontakt:
http://www.hs-baufinanzierung.de
VG
Heinz
Oder vorab alles gleich online berechnen lassen, dazu gibts jede Menge interaktiver Rechner im Netz, hier ein Beispiel: http://www.baufinanzierung-rechner.com/