ich habe eine kurze Frage. Mein Partner hat vor zwei
Häuser zu kaufen. Ein Haus davon ist selbstträger und die
Finanzierung steht ca. 180.000€, es muss nur noch der
Vertrag unterschrieben werden. Er möchte aber nun ein
Einfamilienhaus 140.000 kaufen und das andere (den
selbstträger) weiterhin zur vermietung behalten. Ich
komme als Bürge leider nicht in Frage, wenn er in dem
Einfamilienhaus Zimmer zur untermiete vermietet da es
recht groß ist, zählt die Bank das als Einkommen und
würde dem Kredit eher zustimmen als ohne diese
Untervermietung im Einfamilienhaus? Könnte ich oder eines
seiner Geschwister eventuell sogar zur untermiete wohnen
da wir nicht verheiratet sind? Oder besteht die
Möglichkeit das die Bank im Notfall beide Häuser bekommt.
Sozusagen die Häuser bürgen auch wenn sie noch nicht
abbezahlt sind? Wir suchen die ganze Zeit nach Lösungen
die wir der Bank vorstellen könnten bevor wir einen
erneuten Termin machen.
Ich danke für eure Mithilfe und der beantwortung meiner
Frage.
Liebe Grüße Tinka
eine Untervermietung akzeptieren Banken nicht als Einkommen. Die Begründung dafür ist eigendlich recht
logisch, denn eine derartige Vermietung macht man ausschließlich unter Freunden oder Verwandten. Wenn diese
nun wieder ausziehen fällt das Zusatzeinkommen weg, da man an Fremde kaum untervermieten wird. Also: hier
müsste eine abgeschlossene Wohnung vorhanden sein damit die Bank die Mieteinnahme akzeptiert.
Das vermietete Haus als Sicherheit mitanzubieten - dem steht nichts entgegen. Wichtig wäre zu wissen,
welchen aktuellen Wert die Immobilien haben. Banken haben hier ihre eigenen Einwertungsrichtlinien. Wichtiger
als die Sicherheit, oder zumindest genauso wichtig, ist jedoch die Bonität Ihres Freundes. Alle Sicherheiten
nützen nichts, wenn unter dem Strich zu wenig übrig bleibt.Wie sieht es denn bei dem „Selbstträger“ aus?
Die Bank rechnet maximal 75% der Kaltmiete als Einnahme - der Rest steht für Instandhaltungsrücklagen - das
sollte man genauso rechnen, denn als Eigentümer ist man nunmal zuständig bei Reparaturen.
Trägt sich das Haus dann noch selbst?
Was sagt denn die Bank zu dem Vorhaben - vor der Unterschrift würde ich hier mal ganz verbindlich
nachfragen.
Hallo Tinka,
für diese Konstellation muss dein Partner schon eine ziemlich gute Bonität haben, sprich ein hohes Einkommen und möglichst geringe fin. Verpflichtungen.
Auch wenn das eine Haus ein Selbstläufer ist, wird die Bank ein höheres rechneriches Existenzminimum ansetzen. Damit soll einfach ein Puffer für ein potenzielles Mietausfallrisiko eingebaut werden. Die geht ja immer vom schlimmsten Fall aus…
Die Untermiete wird euch nicht weiterhelfen. Schön, wenn sie fließt, die Bank allerdings interessiert es nicht. Ein Zimmer-unabhängig von der Größe-ist eben keine abgeschlossene Wohneinheit und gilt aus Sicht der Bank unter normalen Umständen als unvermietbar. Bei einer solchen Mietsituation ist jeder wählerisch: dein Partner und der neue Mieter.
Wenn du als Bürge nicht in Frage kommst, solltet ihr auch nicht als Paar gegenüber der Bank auftreten. Du belastet sonst seine rechnerische Bonität (bitte nicht falsch verstehen!!!).
Sehr weiterhelfen würde euch viel Eigengeld, wenn die Bank euch also weniger Geld geben muss, als das Haus aus ihrer Sicht wert ist. Das könnt ihr vielleicht auch hinkriegen, wenn ihr das selbstgenutzte Haus auch bzw. etwas höher belastet. Vielleicht könnt ihr aber auch oma oder eltern fragen, ob die noch Grundschulden auf ihr Objekt aufnehmen würden.
Was auch immer gern gesehen ist, sind sog. Ersatzsicherheiten: Werte, die ihr nicht veräussern wollt, z.B. Rückkaufwert Lebensversicherung, Wertpapierdepots, Sparbuch…vielleicht tut sich mit solcher Hilfe auch die Familie leichter.
Auf jeden Fall wird die Bank alles als Pfand heranziehen, was geht. Daher denke ich, dass beide Häuser auch gegenseitig haften. Ist aber auch kaum zu umgehen, weil sich das Pfandrecht sowieso über alle Vermögenswerte des Finanzierenden erstreckt.
Hoffe, es hat euch etwas geholfen! Viel Erfolg jedenfalls! Martina
ich denke schon, dass es sich empfiehlt, einer Bank beide Objekte gleichzeitig anzubieten. Wie Du sagst, steht das Renditeobjekt is sich, heißt, die Erträge decken den Kapitaldienst. Vielleich bleibt ja sogar noch ein kleiner Überschuss, den die Bank auf den Kapitaldienst des Einfamilienhauses anrechnen könnte. Es böte sich dann auch das Instrument der von Immobilienfinanzierern gerne gesehenen „Gesamtgrundschuld“ an. Heißt, ein Grundpfandrecht in Höhe beider addierten Finanzierungen (320.000,–) wird auf beiden Immobilien gleichermaßen eingetragen. Die Bank kann dann im Falle des Notleidendwerden eines Kredites ohne Umwege auch auf die andere Sicherheit zugreifen.
Je nachdem, wie „geschäftsgeil“ die Bank ist, könnte man ihr auch freundlich sagen, dass die Finanzierung der Mietimmobilie nur die Bank bekommt, die auch die Wohnimmobilie finanziert.
Natürlich sind auch Untermieterträge aus einem Einfamilienhaus geeignet für die Kapitaldienstbetrachtung einer Bank. Nur sollte das dann auch vernünftig rübergebracht werden - bspw. als untervermietbare Einliegerwohnung. Vielleicht existiert ja noch ein Neben-/Kellereingang und ein Gästebad, aus dem man eine Einliegerwohnung ‚konstruieren‘ kann. Ein untervermietetes Zimmer unterm Dach würde ich als -wie wir sagen- nachhaltigen Mietertrag wohl nicht akzeptieren. Es könnte -Thema Einliegerwohnung- allerdings theoretisch sein, dass im Zweifelsfalle die Bank dann die Vorlage eines Miegtvertrages beauflagt - damit müsstet Ihr rechnen.
Verstehe mich auch bitte nicht falsch, ich würde niemandem empfehlen, eine Schuld einzugehen, die er im Zweifel nicht tragen kann. Eine Finanzierung sollte nicht „Spitz-auf-Knopf“ gerechnet sein, sondern möglichst Reserven enthalten. Und nochwas, angesichts des nach wie vor historischen Zinstiefs empfehle ich dringend, eine Zinsbindung so lange wie möglich zu machen - besser 15, als 10 Jahre! Ich habe Zeiten erlebt, da betrug die Endkondition 9% für ein 10-Jahresgeld.
Bei der Vermietung in einem Einfamilienhaus muss die Möglichkeit der nachhaltigen Vermietbarkeit bestehen, um auch für Deinen Partner als nachhaltiges Einkommem zu gelten.
Sonst wäre es immer besser gemeinsam zu kaufen, damit beide Einkommen zählen.
Es kann ja niemand ausser jemand aus der Familie diese Miete bereitstellen, da bestimmt keine abgeschlossene Einliegerwohnung existiert.
So sieht das die Bank.
Ausserdem ist auch die Frage des Eigenkapitals wichtig, gerade bei 2 Finanzierungen.
Beide voll zu finanzieren, wird nur unter bestimmten Vorrausetzungen möglich sein.
Ich kann Dir gerne bei dem Vorschlag zu einem Finanzierungsmodell zur Seite stehen, da ich beste Bankenkontakte habe.
Wo soll überhaupt gekauft werden?
Gerne helfe ich weiter.
Dazu muss ich einiges mehr wissen.
Melde Dich einfach unter: [email protected]
vielen Dank für Dein Vertrauen, sich an mich zu wenden.
Um Dir antworten zu können müsste ich Dein „Problem“ verstehen, dies tue ich leider nicht.
Was meinst Du mit „Selbstträger“?
Verlangt die Bank einen Bürgen? Dies ist eigentlich unüblich. In der Regel wird die Finanzierung auf den Käufer allein abgestellt. Willst Du freiwillig als „Bürge“ oder „Mitantragsteller“ fungieren? Warum willst Du Dich dann Kreditverbindlichkeiten unterwerfen wenn Du kein Recht am Haus hast (da Du nicht mitkaufst)?
Miten bzw Einnahmen aus Untermieten erkennt die Bank nur an, wenn der Mieter eine ABGESCHLOSSENE Wohneinheit bewohnt, d.h. es muß sich im eigentlichen Sinne um ein Zweifamilienhaus handeln, um eine Anerkennung der Miete bei der Bank erzielen zu können.
Die Finanzierung des 2. Objektes sollte zusammen mit dem ersten Objekt gemacht werden. Ich verstehe allerdings nicht das Problem, was die „Bank“ hat, die das Einfamilienhaus finanziert. Es sieht so aus, als würde sich Ihr Bekannter sich mit beiden Häusern zusammen übernehmen? Sorry, wenn ich da nicht weiterhelfen kann.