Baufinanzierung

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo,

wir planen einen Hausbau :smile:

Wir waren bei verschiedenen Banken und haben uns Angebote erstellen lassen. Wichtig sind uns eine lange Zinsbindung, die Möglichkeit, Sonderzahlungen zu tätigen und natürlich möglichst niedrige Gesamtkosten. Man schlug uns vor, den Betrag in verschiedene Bausteine zu teilen:

  1. KFW-Darlehen (wir planen ein Effizienzhaus 70)
  2. Bauspar-Darlehen
  3. Bauspar-Darlehen mit Wohn-Riester.

Beim KFW-Darlehen haben wir zwar nur eine Zinsbindung von 10 Jahre, uns gefallen aber die flexiblen Möglichkeiten bzgl. der Sonderzahlungen.

Was denken Sie über diese Variante der Finanzierung? Gibt es Besonderheiten, auf die zu achten sind? Stimmt es, dass die Banken/Bausparkassen die Möglichkeit haben, die Kredite zu verkaufen?

Vielen Dank und viele Grüße!

#2

Hallo Olivia,
grundsätzlich ist ein KfW-Darlehen eine gute Wahl. Es werden seitens der KfW verschiedene Programme mit jeweils widerrum unterschiedlichen Laufzeiten angeboten. Ich würde Ihnen immer eine 15-jährige Zinsbindung empfehlenum die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.
Des weiteren lässt sich das Kfw Effizient-bauen Darlehen sehr gut mit dem KfW Wohneigentumsprogramm kombinieren, mit dem Sie weitere 30% der Baukosten abdecken können. Erst dann kommen Bankmittel zum Einsatz.
Bei einem Bauspardarlehn meinen Sie sicherlich eine Hypothek die statt Tilgung mit einem Bausparvetrag hinterlegt ist. Das bringt Ihnen zwar eine vermeintliche Sicherheit durch das anschließende Bauspardarlehen, kostet aber auch wesentlich mehr. Da Sie nicht tilgen zahlen Sie die Zinsen auf die gesamte Summe über die komplette Zinsbindungslaufzeit. Grade jetzt, in einer Niedrigzinsphase, empfehle ich Ihnen eine langfristige Zinsbindung bis zum „letzten Euro“. So gibt es Banken die zZt. 30 Jährige Zinsbindungen mit den Konditionen einer 15 jährigen Zinsbindung anbieten. Mit Sondertilgungen können sie auch entsprechend früher fertig werden… Für das Riesterdarlehen gilt das Gleiche. Nutzen Sie Riester, auch auf Bausparen, aber dann als Ansparvertrag ohne Kredit. Sie können dann mit dem Vertrag entweder sondertilgen oder anfallende Modernisierungen bzw. Reparaturen abdecken.
Um genau berechnen zu können welche Mittel in welcher Höhe in Frage komme bräuchte ich allerdings genauere Zahlen.
Mit freundlichen Grüßen
Thorsten Lüders
Norddeutsche Finanz

#3

Hallo Olivia,

Sondertilgungen sollten in einer Niedrigzinsphase, in der wir uns ja befinden, keine besondere Rolle spielen. Ein Darlehen kann man z.B. auch nach zehn Jahren vollständig zurückzahlen, auch wenn man eine längere Zinsbindungsfrist vereinbart hat. Soweit man freie Mittel zur Verfügung hat, die zur Sondertilgung herangezogen werden könnten, dürfte es nach meiner Einschätzung in den nächsten Jahren ohne Weiteres möglich sein, diese Gelder am Kapitalmarkt zinsgünstig anzulegen. Aber auch wenn man eine Sondertilgung unbedingt vereinbaren möchte,kann man die Darlehensmittel auf verschiedene Darlehen aufteilen und nur für ein Darlehen Sondertilgungen vereinbaren. Wenn aber bereits feststeht, dass die Kreditmittel vorzeitig zurückgezahlt werden können, z.B. durch Verkauf eines anderen Objektes, sollte dies vertraglich -u.U. auch durch Inkaufnahme eines geringfügig höheren Zinssatzes- vereinbart werden.
KfW-Mittel zu beanspruchen ist aufgrund der günstigen Zinssätze sicher sinnvoll; bei Bauspardarlehen sieht das etwas anders aus, da aufgrund der derzeitig relativ niedrigen Baugeldzinsen - im Vergleich zum späteren Bauspardarlehen- und der vorzunehmenden Zwischenfinanzierung für mich ein Vorteil nicht erkennbar ist. Konkret: Sie sparen den Bausparvertrag an, zahlen aber Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag der Zwischenfinanzierung, nach späterer Zuteilung des Bauspardarlehens haben Sie relativ hohe mtl. Belastungen /durch hohen Tilgungsanteil zu tragen.
Wohnriester hängt von ihrer persönlichen familiären Situation ab, so dass ich hierzu keine näheren Angaben machen kann.
Darlehen können grundsätzlich von Kreditintituten verkauft werden. Meistens erfolgt dies im Rahmen der Abwicklung notleidener Engagements, also wenn die Kunden ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Aber auch zu Zwecken der Refinanzierung, z.B. Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen, ist ein Verkauf von Darlehen i.d.R. möglich. Um hier unangenehme Überraschungen zu vermeiden, empfehle ich ein Bank ihres Vertrauens als Finanzierungspartner auszuwählen. Regional tätige Institute /Sparkassen oder Volksbanken/ sind nach meiner Erfahrung eher bereit, eine Ratenstundung bei finanziellen Engpässen zuzustimmen, als sog. Großbanken. Auch dies sollte bei einem etwaigen Zinsvorteil und Vergleich von Konditionen berücksichtigt werden. Noch ein Tipp: Schauen Sie doch mal bei www.biallo.de nach. Hier sind Konditionen gut vergleichbar.

Ich hoffe, dass ich vorerst weiterhelfen konnte, wobei sicherlich detaillierter Ausführungen zu den Themen noch möglich wären.

Beste Grüße

Goldig

#4

Tja- ich bin kein Anhänger von Bausparfinanzierungen. Der Effektivzins ist einfach zu hoch.
Man muss immer irgendwelche Zwischenfinanzierung machen bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
Und diese Zwischenfinanzierung verteuern das Ganze.
Und dann sind die Rückzahlungsraten relativ hoch.
Der Einbau von Riester ist gut - das senkt die Belastung nach Steuern und die Förderung sorgt für schnellere Rückzahlungen.
Mein Vorschlag wäre :
Kfw Darlehen
Ja (evtl. bei den heutigen Zinsen vergleichen ob der Zinsvorteil sich wirklich auswirkt)
Ihre Bemerkung bzgl. der flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten kann ich nicht nachvollziehen.
Beim Programm 124 http://www.kfw.de/kfw/de/Inlandsfoerderung/Programmu… gibt es keine vorzeitigen außerplanmäßigen Tilgungsmöglichkeiten.
Aber vielleicht meinen Sie ja ein anderes Programm.

Rest als Tilgungsdarlehen
(z.B. von der Allianz) als Riesterdarlehen mit 10 bis 15 Jahren Zinsbindung und 1% Tilgung.
Für die vorfristige Rückzahlung bestehende folgende Möglichkeiten:

  1. Beim Kfw Darlehen mit der Zinsbindung „spielen“
  2. Das Tilgungsdarlehen in zwei Teile aufsplitten. Einen Teil mit z.B. 5 Jahre Zinsbindung und den Rest mit 15 Jahren.
  3. Sondertilgungsmöglichkeiten (bei Tilgungsdarlehen fast immer möglich) vereinbaren.
  4. Separat ansparen, dafür könnte auch ein Bausparvertrag in Frage kommen, obwohl 1% Zins.
    Was am besten passt? Nur aufgrund von individueller Beratung möglich.
    Wenn Sie noch mehr wissen wollen, hier sind meine Kontaktdaten http://www.dm-finanzanalysen.de/
    Meine Empfehlung:
    Lassen Sie sich doch mal von einer Bank ausdrücklich eine Finanziereung mit Tilgungsdarlehen auf Riesterbasis und Kfw durchrechnen. Und bestehen Sie auf „kein“ Bausparen. Manche Banken bieten derzeit noch keine Tilgungsdarlehen auf Riesterbasis an, dann auf ein Tilgungsdarlehen einer Versicherung ausweichen.
    Jede Bank arbeitet mit einem oder mehreren Versicherungen zusammen ist also auf Rückfrage meist kein Problem.
    Diese Variante ist für den Bankberater und die Bank nicht so lukrativ wie eine Bausparfinanzierung aber für Sie deutlich günstiger. Bankberater lieben die hohen Abschlußprovisionen bei den Bausparverträgen.
#5

Hallo,

danke für Ihre Anfrage. Generell möchte ich Folgendes anmerken:

Die Einbeziehung von KFW- Darlehen ist auf jeden Fall sinnvoll. Vielleicht sollte auch das KFW-Wohneigentumsprogramm mit einbezogen werden.
Bei einer Bausparfinanzierung bin ich immer skeptisch, da die Gesamtkosten insgesamt meist höher sind als vergleichbare Annuitätendarlehn. ( Bei einem Kostenvergleich auch die Abschlußgebühr für den BSV nicht vergessen).
Riester Darlehen mag Sinn machen, wenn das finanzierte Haus während der Laufzeit nicht verkauft wird. Ansonsten muß die gewährte Zulage zurückgezahlt werden.
Riesterdarlehn sind auch ohne Bausparvertrag möglich, was vielleicht auch Sinn macht.
Ich stehe auch mit Banken in Verbindung, die Zinsbindungen bis zu 30 Jahren anbieten.
Ich bin derzeit für Dr.Klein tätig und befasse mich ausschließlich mit Baufinanzierungen. Wir haben die Möglichkeit die Konditionen und Bedingungen von über 100 Banken zu vergleichen und die günstigste auszuwählen. Wir sind bundesweit tätig.
Gerne können Sie mich bzgl. eines Angebots kontaktieren.
Email: [email protected]
Telefon: 0341 909977-16
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Auskunft ein wenig weiterhelfen. Ohne nähere Angaben gehts leider nicht genauer.

#6

Hallo,

mir gefällt die Aufteilung der Kredite sehr gut. Es macht Sinn, dass Sie die 50.000,00 Euro KfW-Darlehen Effizienzhaus 70 mitnehmen. Dieses Darlehen ist wirklich günstig und wegen der Sondertilgungsmöglichkeiten auch unschlagbar flexibel.

Die beiden Finanzierungsbausteine Bauspar-Vorausdarlehen und dem Bauspar-Vorausdarlehen mit Wohn-Riester empfehle ich meinen Kunden auch sehr oft. Das Bauspar-Vorausdarlehen bei Wüstenrot hat folgende Vorteile:

  • Zinsbindungen bis 25 Jahre
  • unbegrenzte Sondersparleistungen
  • unbegrenzte Sondertilgungen
  • kein Zinsrisiko
  • die Rate ist von Anfang bis Ende gleich

Bei Riester-Vorausdarlehen kommt zu den o.g. Vorteilen noch dazu, dass Sie die staatliche Förderung mitnehmen. Es ist die gleich hohe Förderung wie bei der Riester-Rente. Nur profitieren Sie sofort von den Förderungen, da Sie ja dann schon in Ihrer Altersvorsorge wohnen. Auch Stiftung Warentest hat 2010 geschrieben, dass dieser Finanzierungsbausten sehr lukrativ ist.

Also zusammenfassend gefällt mir die Aufteilung gut. Sie sollten dennoch die Konditionen vergleichen und auch gerne mal bei Wüstenrot nachfragen. Wir haben ab dem 01.03.2011 - 30.06.2011 Sonderkonditionen.

Viele Grüße und viel Glück

Volker Philippin

#7

Hallo,
grundsätzlich ist es nach deutschem Recht möglich eine Forderung zu verkaufen. Ein vertraglicher Ausschluss ist nicht möglich. Daher sollte man ein seriöses Unternehmen wählen in das man Vertrauen hat.

Die Variante mit Bausparen passt nicht zu der gewünschten Variante langfristig zu finanzieren. Durch die hohe Tilgung ist der Bausparvertrag in ca. 11 Jahren zurückgezahlt. Sollte es sich um eine Sofortfinanzierung handeln, ist eine sehr teuere Variante.
Eine Volltilgung auf 20Jahre auch mit Riester bieten Lebensversicherungen an. Mir ist es von der Allianz bekannt,welche noch am Markt weiß ich nicht. Lebensversicherer können bis zu 25 Jahren Zinsbindung sichern. Nach 10 Jahren kann man gem BGB ggf kündigen, wenn man zu Geld gekommen ist.

Weitere Fragen?

Schöne Grüße
Monika

#8

Hallo,
ob das KFW Darlehen eine Alternative ist, ist immer vom aktuellen Zinssatz abhängig. Manchmal ist ein Bankdarlehen günstiger. Ich bin kein Freund von Bauspardarlehen. Rechnet man auch die Ansparphase mit hinein und entsprechend geringe Guthabenzinsen sowie die Abschluss- und Darlehensgebühren dann ist Bausparen in der Regel teurer als eine klassische Baufinanzierung der Bank. Bei dem derzeit niedrigen Zinssatz empfehle ich zwei Bankdarlehen zu machen mit Lfztn über zB 10 oder 15 Jahre für den großen Teil und über 5J für einen kleinen Betrag, den mann dann innerhalb der 5J komplett tilgt.
Grüße
Michael

#9

Hallo,
vorab mal alle guten Wünsche für den erfolgreichen Hausbau. Immobilienbesitz ist nie verkehrt!
Grundsätzlich ist es richtig, dass Verbindlichkeiten „verkauft“ werden können, besonders schlechte Risiken und Bonitäten. Das war immerhin der Auslöser der letzten weltweiten Krise. Allerdings muss sich auch der Käufer an die vereinbarten Bedingungen halten (Laufzeit, Zins usw.)
KFW-Darlehen sind immer gut. Wichtig ist: Erst die Darlehensgenehmigung einholen, dann Bauaktivitäten entfalten.
Wenn der Bau zeitnah geplant ist, dann spricht nichts gegen Bausparverträge. Soll erst in 7-10 Jahren gebaut werden so empfiehlt es sich, „Sparen“ und „Bauen“ zu trennen, d.h. in der Ansparphase sichere Anlagen mit hohen Erträgen zu besparen und beim Bauen möglichst niedrige Konditionen für die Hypothek aushandeln.
Bei Wohn-Riester gilt: Man kann mit jedem „Versicherungsriester“ bauen aber keine „Wohnrister“ verrenten. Wird Wohnriester tatsächlich genutzt daran denken, dass die Immobilie sowohl vor wie auch 20 Jahre nach Rentenbeginn selbst genutzt werden muss, will man eine steuerschädliche Verwendung und damit „Strafsteuer“ vermeiden.
Viel Glück und Erfolg beim Bauen
Lutz Rietzscher

#10

Hallo Olivia,
entschuldigen Sie die späte Antwort.
Grundsätzlich ist es gut, verschiedene Bausteine in eine Finanzierung einzubauen, um sowohl den günstigsten Zins als auch das Mass an Sicherheit zu erhalten, was zu einem passt.
Sollte es ein KFW-70-Haus sein, sind diese Mittel auf jeden Fall zu nutzen und einzubauen.
Dazu ist wichtig, dass der Bauträger dies auch auf einem speziellen Formular bestätigt.
Ob, und wie man Bausparen mit hinein nimmt, hängt eben vom individuellen Sicherheitsempfinden ab und der Tatsache, dass man eben nicht weiss, wie sich der Zins nach der Festscheibung entwickelt.
Ich empfehle hier aber eher eine Mischung aus Bausparen und einem Annuitätendarlehen.
Grundsätzlich ist eine Finanzierung wie ein Massanzug, der passen muss.Deshalb kann man an dieser Stelle auch nicht pauschal alles beantworten.Hier ist eine individuelle, am besten bankenunabhängige Beratung sehr sinnvoll, um aus der Fülle der Angebote das persönlich richtige zu finden.
Gerne kann ich Ihnen, aufgrund meiner langjährigen beruflichen Erfahrung weiterhelfen und auch persönlich zur Verfügung stehen.
Tel: 02233-374344
[email protected]
www.arco-colonia.com