Baufinanzierung

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo erstmal,

Wir wollen ein Haus bauen! Wir sind uns unsicher ob die Finanzierung in unserer finanziellen Situation sinnvoll bzw. vernünftig ist?
Folgende Situation:
-Wir gehen beide Arbeiten (beide Angestellte) (Einkommen Mann 1750€, 35 Jahre alt, Einkommen Frau 1400€, 32 Jahre alt, nicht verheiratet)
-Eigenkapitall 10.000€

Gesamtaufwand Bauvorhaben 208.545€, dieser Gesamtaufwand setzt sich folgendermaßen zusammen:
-Grundstückskosten einschl. Erschließung 22.000€
-Notar(2,5%)+Grunderwerbsteuer 3,5%+ Nebenkosten ca.1320€
-Anschlussgebühr und Kosten (Wasser,Abwasser,Strom,Gas,Kanalzuleitung,Telefon und Kabel) ca. 7500€
-Zwischensumme Baunebenkosten 30.820€

-Kaufpreis für ein ausgebautes Haus 142.140€

Aufstellung zusätzlicher Baunebenkosten:
-Mehrgründung,Fundamenterhöhung ca. 2500€
-Abfuhr Erdaushub ca. 2500€
-Bauwasser-und Baustromanschluss ca. 500€
-Änderungen Schneelast,Erdbeben-/Widzone,Lärmpegelbereich ca. 2500€
-Tapezierung u. Bodenbeläge mit Eigenleistung, pausch. Sonderwünsche (Material 3000€ + Arbeitsleistung 6000€ + Sonderwünsche 0€ )
-Außenanlagen mit Eigenleistung (Materiall 5000€ + Arbeitsleistung 6000€) ca. 11000€
-Lageplan, Absteckung, Genehmigungsgebühren ca. 3000€
-Zinsen für die Bauzeit ca. 2500€
-Zusätzliche Notarkosten ca. 2085€
Summe aller zusätzlichen Baunebenkosten 35.585€

Ab hier wurde uns jetzt der Finanzierungsweg vorgeschlagen:
Abgerechnet wird vom Gesamtaufwand von 208.545€
-Barmittel 10.000€ - Sonstige Eigenleistung (Tapezieren & Außenanlsge Lohnanteil) 12.000€ - Förderung KFW Wohneigentumsprogramm 63.000€

Somit ergibt sich ein Finanzierungsvolumen ohne Bauspardarlehn und Förderung von 123.545€.

Wir benötigen im Monat 2000€ in diesem Betrag ist alles mit eingerechnet : (Versicherungen ink.KFZ, KFZ-Steuer,
Gas,Wasser,Strom,Müll,Telefon+Internet,Handy,Tanken,
Schornsteinfeger, GEZ-Gebühren, Lebenshaltungskosten
und ein Sparbetrag von 300€ für eventuelle Reparaturen)

Wichtig wäre uns auch das die Finanzierung nach 25 Jahren abgeschlossen ist !

Was ist Eure ehrliche Meinung?

Vielen, vielen Dank für Eure Bemühungen im Voraus !!!

Viele liebe Grüße
Tina

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Hallo Tina,

meine Empfehlungen:
die 123.545€ auf 140.000 aufrunden - für unvorhersehbares!

Zinsbindung auf 25 Jahre!
(inkl. Sondertilgungen und Sonderkündigungsrecht für Dich als Kunde ab dem 11. Jahr)

Wie lange ist die Zinsbindung beim Kfw-Darlehen?
Falls nur 10 Jahre: dann sind nach 10 Jahren bei z.B. 2% Tilgung (jährlich) von den 63.000 Euro nur rund 14.500 Euro zurückgezahlt / bei 3% sind es auch nur ca. 23.000 Euro. Es sollte deshalb ab dem 11. Jahr ein
Bausparvertrag mit der passenden Bausparsumme angespart und zugeteilt sein um das Zinsrisiko ab dem 11. Jahr zu vermeiden!
Die Sparrate muss in den Monatsaufwand noch eingerechnet werden!

Zins- und Tilgungsplan kann ich machen!

VG
Heinz
hs-baufinanzierung.de (schon seit 1982)

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Hallo Tina,

die Baukostenaufstellung scheint ja schon ganz konkret und ausführlich zu sein, so dass Ihr nicht von irgendwelchen weiteren Kosten überrascht werdet.

Das Einkommen sollte für eine Finanzierung in dieser Höhe ausreichen. Jedoch ist eurer Eigenkapital relativ gering im Vergleich zur Investition. Hinzu kommen auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) von mind. 5%, welche aus Eigenkapital gezahlt werden sollten.

Euch stehen 1.150 EUR mtl. zur Verfügung, hier sollte eine Tilgung von mind. 2% realistisch sein. Besser wären natürlich 2,5% Tilgung, dann habt ihr eine kalkulatorische Gesamtlaufzeit von etwa 23 Jahren.

Jetzt lässt sich natürlich über so ein Forum keine genaue Analyse betreiben, hierzu sollten Sie einem Experten die Möglichkeit geben, Ihre gesamte Lebens- und Finanzsituation zu durchleuchten um Ihnen die passende Finanzierung anbieten zu können. Schliesslich läuft diese ja einige Jahre und dass sollte dann gut geprüft werden.

Viel Erfolg!

Maik

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Hi,
bei einem Finanzierungsvolumen von rd. EUR 200.000 und einem derzeitigen Zinssatz von etwa 5% (fuer Euch geschätzt-evtl. weniger) und einer Tilgung von 2% p.a. (zu Beginn) macht das 7% bzw. 14.000 pro Jahr bzw. rd. 1.200 pro Monat. bei geringerem Zinssatz verbilligt sich das entsprechend. Aber das ist die Rechnung. Nach eurem einkommen scheint das knapp zu klappen. Vergleicht nochmal mit der derzeitgen Miete, ob die differenz tragbar erscheint. von bauspar kann ich nur abraten. wird in der summe teurer. 15 j zinsbindung bekommt man auch bei der bank. viel spaß beim haeuslebauen.

Michael

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Ich versuche meine Meinung mal zu strukturieren.

Insgesamte Belastung

Also die Gesamtkosten liegen bei 209.000 Euro
Das Eigenkapital bzw. Eigenleistung bei 22.000
Die Nebenkosten liegen bei : 4.600 Euro
Die eigentlichen Kosten für das Haus (ohne Nebenkosten)
liegen bei ca. 205.000
Die gesamte Kreditbelastung
(auch KFW Wohneigentumsprogramm ist ein Kredit)
siehe http://www.kfw.de/kfw/de/Inlandsfoerderung/Programmu…
liegt also bei 187.000 und ergibt damit eine 91%ige Belastung des Hauses.

Meinung:
Eine 90%ige Finanzierung ist möglich, allerdings selten empfehlenswert.
Gerade wenn jetzt kein Haus gekauft sondern gebaut wird würde ein unvorhergesehene Belastung von ein paar Tausen Euro das Finanzierungskonzept umwerfen. Also z.B. ein paar Monate mehr Miete weil sich das Haus aufgrund von Wetter, Lieferanten oder Krankheit verzögert können zu einem GAU führen. Und wenn sich einfach nur der Aushub verzögert und damit Folgearbeiten verteuern liegen die Nerven blank.
Also hier geht ihr ein hohes Risiko ein.

Finanzierung

Der Zinssatz des Kfw Darlehens liegt derzeit bei ca. 4%. Die Finanzierung des Restes liegt auch bei 4 bis 4,5% je nach Zinsbindung.
Durch die 90% Finanzierung liegt der Zinssatz bei euch eher im oberen Bereich.
Eine Bausparfinanzierung ist voraussichtlich nicht empfehlenswert, es sei denn es besteht ein bestehender Bausparvertrag der zuteilungsreif ist.
Aber egal wie. Bei einer Dauer von 25 Jahren und einem Zinssatz 4,25% ergibt sich eine Tilgung von 2,25% und damit eine monatliche Rate von ca. 1.030 Euro.
Ihr habt mtl. 3.150 Euro netto, abzgl. 1.030 Rate bleiben 2.120 zum Leben und für die Heizung, die Müllabfuhr und die anderen Nebenkosten eines Hauses.
Ziemlich eng. Möglich aber eng.
Also ich würde nicht auf 2,25% Tilgung und den 25 Jahren bestehen sondern eher eine dynamische Tilgung anstreben.
Also besser eine Anfangstilgung von 1% einkalkulieren - das bedeutet eine feste monatliche Belastung von 830 Euro (bei 4,25% Zinsen durchschnittlich) bzw.
eine Belastung von 870 Euro (bei 4,5% Zinsen).
Dann würde ich 2x die Riesterförderung mit einbeziehen. Bei der Allianz gibt es z.B. Tilgungshypotheken in Kombination mit Riester.
Das bedeutet Riesterförderung von 2 x 154 fliessen zusätzlich die in die Tilgung und die Absetzbarkeit der Tilgung von den Steuern.
Die Absetzbarkeit bringt zusätzlich eine Steuerrückzahlung von ca. 400 Euro für jeden von euch.
Und dann würde ich mit der Inflation bzw. Gehaltssteigerungen rechnen.
Selbst bei 2% Steigerung ist nach 10 Jahren 20% mehr in der Kasse und die können für die schnellere Rückzahlung der Darlehen verwendet werden. Z.B. durch Sondertilgungen.

Zusammenfassung

Also jetzt schon max. 25 Jahre Tilgungsdauer planen wird nicht funktionieren. Ich denke auch die Banken werden bei der Belastung ein Problem haben. Eine normale Tilgung von 1% ist möglich und finanzierbar.
Unter Einschluß der Riesterförderung und Verzicht auf teure Bausparfinanzierung kommt die Belastung in eine gute Größenordnung.
Trotzdem wird es insgesamt ein finanzieller Kraftakt der genau überlegt sein soll. Mir persönlich wäre bei etwas mehr Eigenkapital (mindestens 10.000)
wohler weil ich oft erlebt habe wie schnell auch ein guter Finanzierungsplan durch ganz normale Verzögerungen durcheinander gewürfelt wurde.
Natürlich ist es immer so - die ersten 5 Jahre nach dem Erwerb eines Eigenheims sind finanziell hart. Und das kann ich auch auf die Partnerschaft auswirken. Eine Möglichkeit der Überprüfung „können wir das schaffen?“ ist es die letzten 12 Monate Revue passieren zu lassen.
Ein Eigenheim wie geplant kostet ca. 1.200 Euro monatlich (also 830 Euro Zinsen/Tilgung plus Heizung und sonst. Nebenkosten). Habt ihr in den letzten
12 Monaten 1.200 Euro monatlich abzgl. der derzeitigen Miete gespart und aufs Konto gelegt? Falls ja - dann stimmt der Plan. Falls nicht wäre es vielleicht
besser erstmal mit diesem Ausgabenplan ein Jahr zu leben.

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Hallo Tina

Wenn ich die Eckdaten richtig verstanden habe,dann
brauchts du ca.200000 Euro
Bei 4%Zins und 3%Tilgung hast du eine
monatliche Belastung von ca.1166 Euro
Wenn du Kinder willst und ein Verdienst wegfällt,was dann? Haus oder Kind?
Google mal nach Tilgungsrechner.Sparkasse.de
Bei dem Kfw Programm kenne ich die Daten nicht.
Sei gewarnt vor Finanzierungen ohne Tilgung.
Frag doch mal Eltern Onkel Tante was Sie von der Finanzierung halten?
Tina ich halte die Finanzierung für stark bedenklich.
Du kannst mich auch anrufen.074453502
Viel Glück
Manfred Runge

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Eine Meinung hilft Dir hier nicht weiter. Nur Fakten:

Pro Monat

Einkommen netto:
3.150,00 EUR (wie sicher ???)

Baustein a.) 124 TEUR rd.- 780,00 EUR bei 25 Jahren Laufz + rd. 6% Zins p.a.

Baustein b.) Fördermittel rd. - 400,00 EUR bei 25 Jahren Laufz + rd. 6% Zins p.a.

Ihre mtl. Ausgaben - (…) EUR
(jährliche Kosten nicht vergessen…)

= Saldo ?

Ich habe mit 6% Zinsen p.a. gerechnet, um Ihnen Luft zu geben. Üblicherweise rechnen wir mit 9 % Annuität der Finanzierungssumme (Summe Zins + Tilgung).

Rechnen Sie nie nur mit dem exakten Marktzins, das wird zu eng über die Jahre…. Das WoMo-Programm der KfW sieht 2 – 5 tilgungsfreie Jahre vor, der Zins dort ist auch niedriger als in meiner Rechnung, doch auch hier gilt: geht es so wie von mir gerechnet auf, ist es gut, wenn nicht, dann weniger Finanzierungsmittel aufnehmen, sonst ist man nur noch Sklave seiner Finanzierung, insb. wenn mal noch ein Kind kommt oder einer arbeitslos wird…. Nicht auf Kante nähen.

Was passiert, wenn die Baukosten höher ausfallen? Ist das möglich und berücksichtigt?
Zahlen Sie im Voraus (welche Sicherheiten erhalten Sie) oder Bauphase für Bauphase nach Fertigstellung der jeweiligen Bauphasen?

Gruß, Torsten

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Hallo Tina. Nach den gemachten Angaben kann die Finanzierung so wohl angegangen werden. Man muß sich nur im klaren sein, daß keine weiteren außergewöhnlichen Belastungen vorkommen, z.B., wenn das Auto verreckt o.ä. Nach dem Gesamteinkommen und nach den gut gerechneten Belastungen kann man sich eine Finanzierung zum heutigen Zeitpunkt vorstellen. Wie die Zinslasten in 10 oder 20 oder auch 25 Jahren aussehen werden, kann nur jemand sagen, der in eine Kristallkugel schauen kann. Deshalb die Zinslasten zum heutigen Tage auf 25 Jahre festrechnen und vereinbaren, daß Sondertilgungen geleistet werden können, die direkt mit den Zinsen verrechnet werden. Nur so kann man für die Zukunft vorsorgen. Es wird hart werden - aber machbar. Einen evtl. Kinderwunsch sollte man jedoch auch nicht außer Acht lassen.
Also: Nur Mut, wird schon schiefgehen und die beste Bank aussuchen.

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Hallo Tina,

erstmal, wichtig ist für eine Bank immer die Absicherung und die wirtschaftlichen Verhältnisse. Eure Gehälter sind absolut ausreichend für das was ihr vorhabt. Ca. 3100 € Einnahmen. Eine Bank setzt bei den Ausgaben immer eine Pauschale an, die liegt bei 2 Personen bei ca. 1000 €. Das bedeutet Ihr habt genug freie Liquidität um eine Finanzierung zu stemmen. Ihr sagt das Ihr ca. 2000 € Ausgaben habt, das bedeutet, eure Wunschrate sollte bei ca. 1100 € monatlich liegen. Bei derzeitigem Zinsniveau läuft eure Finanzierung mit einer Rate von 1100 € ca. 22 Jahre (ca. 3 % Tilgung und einem Darlehen von 167.000 €). Ich habe das KfW und das Bankdarlehen zusammengerechnet zu einem Darlehen. Unter Umständen braucht Ihr das KfW Darlehen garnicht da die Bankkonditionen günstiger sind als die KfW.

Das einzige Problem das ich sehen könnte wäre das geringe Eigenkapital. Normal sollten mindestens die Nebenkosten getragen werden (also Grunderwerbsteuer und Notarkosten, etc.). Sehe ich das richtig das euch das Grundstück nur 22000 € kostet? Ich denke bei euren Einkommen und 3 % Tilgung des Darlehens müsste es aber Möglich sein eine Bank zu finden die das Vorhaben finanziert.

Und leisten könnt Ihr euch das bei 2 Gehältern allemal.

hoffe ich konnte helfen, weioterhin viel Erfolg.

Grüße

Markus

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Hallo,
folgender Vorschlag:

  1. KfW-Darlehen 63.000,00 EUR
  • 1 Jahr tilgungsfrei, Laufzeit insgesamt 25 Jahre
  • Zinssatz derzeit 4,35 % p. a. für 10 Jahre fest
  • Mtl. Rate nach 1 Jahr: 353,00 EUR
  1. Bankdarlehen 123.545,00 EUR
  • 1 Jahr tilgungsfrei, Laufzeit insgesamt 25 Jahre
  • Zinssatz derzeit ca. 4,40 % p. a. 10 Jahre fest
  • Mtl. Rate nach 1 Jahr: 696,00 EUR
    (günstigerer Zinssatz ggf. möglich)

Es bleibt damit sogar noch etwas Luft für Sondertilgungen, die dem Bankdarlehen (gesondert vereinbaren) noch zugeführt könnten, um eine eventuelle Mehrzinsbelastung nach Zinsablauf besser aufzufangen.

Gruß

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Hy, Tina,

vielen Dank für Dein Vertrauen, mich zu kontaktieren. Zunächst entschuldige bitte, das ich mich erst jetzt melde, aber ich war die letzten Tage in Holiday.

Nun aber schnell zu Deinem Anliegen:

Ich selbst bin bei einer Großbank seit 25 Jahren im Immobilienfinanzierungsgeschäft tätig und maße mir somit an, über einen gewissen Erfahrungsschatz zu verfügen.

Objektiv betrachtet wirst Du in dieser Konstellation wohl eine Bank finden, die Euer Vorhaben begleitet.

Meine Meinung zu Eurem Vorhaben ist aber die, dass Ihr an Eure Grenze gehen werdet, wenn Ihr diesen Schritt tut.

Um langfristig eine hohe Zufriedenheit im Leben zu erreichen, darf da langfristig nichts passieren.

Die Baukostenkalkulation MUSS genau aufgehen, eine Nachfinanzierung MUSS ausgeschlossen sein. Euer Arbeitsplatz muss sicher sein, der Verdienst gehalten werden. Zum Anschlußfinanzierungszeitpunkt müssen die Zinsen auf nahezu gleichem Niveau wie jetzt verharren. Kinderwunsch muß ad acta gelegt werden bzw Euch muß klar sein, dass mit nur einem Gehalt die Kiste nicht zu wuppen sein wird.

Ferner ist in meinen Augen für ein Neubauvorhaben der Eigenkapitaleinsatz zu gering.

Denkt dran, das ist keine Sache von ein paar Monaten, wenn der Schuh mal drücken sollte…

Lieben Gruß,

Frank