Baufinanzierung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich benötige ihren Rat.
Ich habe vor 5 Jahren mit meinem damaligen Partner ein Einfamilienhaus erworben und finanziert. Leider ist die Beziehung in die Brüche gegangen. Ich bin in dem Haus wohnen geblieben und habe auch (seit ca 3 Jahren) die Raten alleine getragen.

Nach nun langer Zeit und ziemlichen hin und her hat mein Ex Partner sich jetzt endlich einverstanden gezeigt, das Haus auf mich alleine umzuschreiben.

Und hier kommen meine Fragen. Zum Einen sagt die Bank, dass sie für die Umschreibung der Baufi ca 1300 Euro haben möchte. Ist das normal? Weil die Sicherheit bei einer Person geringer ist als bei 2 Personen? Irgendwie ist mir das trotzdem unverständlich … aber ok!?

Dann geht es um die Umschreibung im Grundbuch. Muß ich tatsächlich nochmal Grunderwerbssteuer zahlen? Und was kostet mich die Umschreibung beim Notar? Können sie mir da weiterhelfen?

Ich danke ihnen sehr im Voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen

#2

Hallo Mayla,

ja es fallen erneute Kosten für die Eigentumsübertragung an.

Ich vermute, dass derzeit das Haus auf beide Personen je zur Hälfte eingetragen ist.

Als Kosten fallen an für die Übertragung der dem Partner gehörenden 50 %:
Notargebühren, Umschreibung im Grundbuch,
Grunderwerbsteuer,

Wie hoch die Kosten sind, kommt auf den Wert des Gebäudes, wie auch auf den Wert des Grundstückes an.

Nur was die 1.300 € für die Umschreibung des Kredites sein sollen ist mir nicht klar.

Hier würde ich die Bank fragen.

Gruß Merger

#3

Hallo,

dass die Bank das nicht Kostenfrei macht ist normal. Allerdings sind die Kosten, die Ihnen genannt wurden extrem hoch.
Die Frage die ggf. zu klären wäre ist die:

  • wie lange läuft die Zinsfestschreibung noch bei der Bank
  • kann die Umschreibung nicht durchgeführt werden, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist.

Sie könnten sich dann ja z.B. für eine Andere Bank entscheiden.

Mfg
F.-W. Hollmann-Raabe

#4

Hallo Mayla,

die Umschreibegebühren erscheinen mir zu hoch. Das sollten Sie in Bezug auf die Zahlung der Raten seit 3 Jahren nachverhandeln. Rate Ihnen dies über einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung, die dafür eventuell Kostendeckung geben kann?

Das mit der Grunderwerbsteuer ist richtig, da Sie nicht verheiratet waren und somit von einem fremden die andere Haushälfte erwerben. Wenn auch der „Kaufpreis“ mit den Restschulden verrechnet wird. Das ist Ihr Problem. Die Kosten für die Umschreibung beim Notar erfragen Sie am Verlässlichsten bei diesem direkt. Ansonsten hilft vielleicht der Notar- und Grundbuchkostenrechner: www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showN…

Grüße Wilfried Blind
www.blind-vertrauen.de

#5

Hallo,

anbei eine Beispielrechnung für eine Immobilie im Wert von 100.000 €:

Grunderwerbsteuer

fällt an in Höhe von 5% des Anteils Ihres Ex-Partners

Kaufpreis 100.000 €
Abwicklung über Notaranderkonto
Eintragung Grundschuld
mit Briefbildung
Notarbestätigung

Berechnungsergebnis
Abwicklungsgebühr Kauf 414 € (Notar)

  • Beurkundungsgebühr 207 € (Notar)
  • Eintragungsgebühr 207 € (Grundbuchamt)
  • Eintragungsgebühr Eigentümerwechsel 207 € (Grundbuchamt)
  • Vollzugsgebühr Kauf 103,50 € (Notar)
  • Vollzugsgebühr Eintragung 51,75 € (Notar)
    MwSt gesamt (Notar) 147,49 €
    = Gesamtkosten brutto 1.337,74€

Hinweis: Die ermittelten Grundbuchamt- und Notargebühren beruhen auf dem Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Durch Sachverhalte im betreffenden Grundbuch oder die Vertragsgestaltung kann es zu wesentlichen Abweichung von der o.g. Rechnung kommen. Insofern kann für die Richtigkeit der Berechnung keine Gewähr übernommen werden. Eine abschließende und verbindliche Auskunft können nur der eingeschaltete Notar sowie das zuständige Grundbuchamt erteilen.

Ich hoffe das hilft weiter …

Gruß Harald

#6

Hallo,

Notar- u. Gerichtskosten (für den Kaufvertrag bzw. Übertragungvertrag sowie die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch) entstehen in Höhe von 1,2% bis 1,6 % vom Kaufpreis. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer von i.d.R. 3,5 % (allerdings abhängig vom Bundesland); da ich davon ausgehe, dass Sie mit Ihrem bisherigem Partner nicht verheiratet waren, ist die Übertragung des Eigentums nur im Wege eines normalen Kaufvertrages möglich und dies bedingt die Grunderwerbssteuer. Sämtliche Kosten entfallen auf den von Ihnen erworbenen Teil, wobei ich davon ausgehe, dass Sie bereits hälftige Eigentümerin sind.
Die Kosten der Bank für Darlehensumschreibung sind für mich nicht nachvollziehbar u. scheinen überzogen. Die Bank sollte Ihren ehem. Partner aus der Schuldhaft entlassen und hierfür keine zusätzlichen Kosten verlangen.

Frdl. Gruß

Goldig

#7

Ok - der Reihe nach.

Bank:
Die Höhe der Kosten ist mir suspekt. Also empfehle ich die Bank genau zu fragen wo ihn ihren Bedingungen für Kredite die Kosten aufgeführt sind und wie sie berechnet wurden. Möglicherweise habe sie eine neue Finanzierung für Dich gemacht. Und dann wäre die Frage der neuen Zinsen/Festschreibung usw. zu klären. Wie lange ist denn noch die Zinsbindung?
Meine Empfehlung : Mach Dich schlau und gib mir mehr Infos.

Umschreibung Grundbuch:
Wenn Du 50% des Hauses von Deinem damaligen Partner kaufst dann fällt tatsächlich Grunderwerbssteuer an. Und zwar für den Kaufpreis. Möglich wäre auch eine Schenkung dann fällt keine Grunderwerbssteuer an aber dafür Schenkungssteuer.
Wie hoch ist der Kaufpreis und damit die Grunderwerbssteuer bzw. die Schenkungssteuer? Ist eine Frage des Vertrages und der Darstellung.

Beispiel Schenkung:
Ehemaliger Kaufpreis/Aktueller Wert 150.000 Euro, aktuelle Finanzierung noch 100.000 Euro. Also Wert der Schenkung 50.000 geteilt durch 2 also 25.000 Euro. Da 20.000 Euro frei sind fällt also für 5.000 Euro die 30%ige Schenkungssteuer an, etwa 1.500 Euro.

Beispiel Kauf:
Gleiche Daten. So aus der Hüfte gehe ich davon aus, dass der Wert im Kaufvertrag 75.000 sein müsste und die Übernahme der Schulden keine Rolle dabei spielt. Also fällt die Grunderwerbssteuer von 75.000 an (3,5% bis 5% je nach Bundesland)

Empfehlung: Lass Dich durch einen Steuerberater oder durch einen Lohnsteuerhilfeverein beraten. Bei dem Verein bin ich mir nicht sicher ob die das auch mit beraten dürfen. Also vorher klären bevor Du 80 Euro Jahresbeitrag bezahlst. Aber ich denke für 100 bis 200 Euro bekommst Du auch einen kompetenten Rat eines Steuerberaters der auch für seine Aussagen haftet.

Notarkosten und Kosten für Grundbuchumschreibung werden bei Finanzierungen so pauschal mit 1,5% des Kaufpreises angenommen. Also gehe mal bei meinem Beispiel von 1,5% von den 75.000 Euro aus.

Bei einer Schenkung im Wert von 25.000 Euro belaufen sich die Notarkosten auf ca. 200 Euro und dann kommen noch die Grundbuchkosten ca. 300 Euro (0,5% des Grundstückswertes, kann auch weniger sein ) dazu.

Empfehlung: Vorher einen Notar befragen (ist kostenlos).

Also Generalempfehlung:

  1. Bank nochmal eingehend befragen und ggfls. noch mal Rat suchen.
  2. Steuerberater nach bester Steuerlösung (hängt halt von Wert und Belastung ab) befragen.
  3. Kosten beim Notar erfragen (oder mit 1,5% rechnen)
#8

Hallo,

Banken machen in der Regel nichts umsonst. Ob der Betrag gerechtfertigt ist, steht freilich auf einem anderen Blatt. Ich kann nicht nachvollziehen, weshalb das so teuer sein muss, aber da haben die Banken einen erschreckend großen Handlungsspielraum. Da würde ich auf jeden Fall nochmal die AGBs lesen.

Dass sie noch einmal Grunderwerbsteuer zahlen müssen, bezweifele ich. Eine Gebühr für die Umschreibung wird auf jeden Fall fällig. Die Höhe erfahren sie beim Notar.

Viel Erfolg
Stephan Heddinga

#9

Hallo,

Die Kosten von 1.300 Euro nimmt die Bank für die Bearbeitung Ihres „neuen“ Kreditwunsches. Die Prüfung gleicht in Umfang und Bearbeitung einer neuen Finanzierung, bringt der Bank aber ja gar kein neues Geschäft. Die Bank regelt den Aufwand folglich über die Bearbeitungsgebühr.

Der Übertrag des Anteils Ihres Lebensgefährten ist juristisch gesehen natürlich ein Kauf. Hier wird zwar nur ein Bruchteil einer Immobilie gekauft, aber dafür gelten die gleichen Regeln wie Sie bei einem anderen (Fremd-)verkauf auch gelten würden. Von der Grunderwerbsteuer sind dem Gesetz nach zum einen nur Verträge zwischen Eltern und Kindern und zum anderen zwischen Eheleuten befreit. Für alle anderen Verkäufe/Übertragungen gilt der gesetzliche Steuersatz. Da in Ihrem Fall kein Geld fliessen wird, entspricht der „Kaufpreis“ dem anteiligen Schuldenstand. Notar- und Gerichtskosten fallen selbstverständlich auch an. Die Kosten richten sich nach dem Geschäftswert und werden Ihnen vom Notariat sicherlich gerne genannt

#10

Liebe Mayla,

zunächst meine Vermutungen zur Situation bei den Fragen:
die Baufinanzierung läuft auf Dich und Deinen Ex-Partner gemeinsam, also beide hattet ihr den Kredit dafür aufgenommen. Dann wäre die Kreditsache eine sog. „Haftenlassung“, also eine Entlassung Deines Ex-Partners aus der persönlichen Haftung für den Baukredit.
Ebenso nehme ich an, dass ihr beide zusammen je zur Hälfte als Eigentümer im Grundbuch steht.

Zuerst zur „Bank“-Frage:
die Bank verlangt nicht willkürlich, sondern muss einen begründeten Anspruch haben. Dieser leitet sich wahlweise aus den „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“, den „Kreditbedingungen“ oder dem „Preis-/Leistungsverzeichnis“ ab. Möglicherweise auch aus den Bedingungen des Kreditvertrags.
Deshalb stelle Deiner Bank die Frage, wo der Anspruch begründet ist (dort dann nachlesen) und wie und woraus sich der Betrag berechnet.

Dann zur „Grundbuch“-Frage:
Woher kommt die Information, dass Du Grunderwerbsteuer zahlen musst? Das wäre nur dann der Fall, wenn Du noch nicht als (Mit)Eigentümerin im Grundbuch stehst (so ist jedenfalls mein Kenntnisstand). Bitte deshalb bei der Stelle, welche die Auskunft gegeben hat, hinterfragen.
Die Höhe der Notarkosten kann ich leider nicht nennen, aber diese Auskunft bekommst Du im Sekretariat Deines Notars. Also bitte dort fragen. Denk daran, dass auch das Grundbuchamt für die Änderung Kosten verlangt. Wie hoch, bitte ebenfalls beim Notariats-Sekretariat erfragen.

Gruss
Walter

#11

Hallo Mayla,

Also zu du deinen beiden Punkten muss ich dir leider zwei schlechte Nachrichten geben. Die Bank führt eine sog. Schuldhaftentlassung durch, bei der Sie ihr Risiko von zwei Kreditnehmern auf einen Kreditnehmer verschlechtert. Da dies wie eine neue Kreditentscheidung ist, darf die Bank dies bepreisen. Sie müsste nicht mal ja sagen, daher ist das umso besser.

Rechtlich verkauft dein Ex Dor seine Haushälfte gegen Schuldhaftentlassung. Im Grundbuch kann man gar nichts ohne Notar und / oder Amtsgericht machen. Sollte man auch nicht. Verträge, die man um kosten zu sparen ohne Notar macht gehen fast immer in die Hose.
Und diese Stellen werden wieder entsprechende Rechnungen stellen. Da ihr nicht verheiratet seid oder sonst geradlienig verwandt (hoffe ich) - wird auch wieder Steuer fällig.

Sorry

Gruß Raphael Toussaint

#12

Hallo,
für die Umschreibung 1.300 Euro erscheint mir zunächst einmal rel. hoch. Denn das ist zunächst einmal „nur“ eine administrative Sache, die sicherlich auch Aufwand bedeutet, aber m.E. weniger als der Betrag.

Eine andere Sache ist die Frage, ob die Bank akzeptieren kann, dass einer der beiden Schuldner aus dem Vetrag ausscheidet und ob Ihre Finanz- bzw. Einkommenssituation als ausreichend erachtet wird. Grundsätzlich kann es natürlich sein, dass die Bank hier bedenken hat. Der vereinbarte Zinssatz ist zum Teil ja „risikobezogen“, das heißt im Prinzip, je besser die Finanzsituation des Schuldners, desto niedriger kann der Zinssatz ausfallen.

Was hat denn die Bank dazu gesagt? Ist sie mit Ihnen als alleinigen Schuldner grundsätzlich i.O. oder hat sie signalisiert, dass sie das Risiko nun höher einschätzt und daher einen Risikoausgleich bracuht? Das würde ich nochmal an Ihrer Stelle mit der Bank besprechen also fragen wie sich der Betrag zusammensetzt, also wie viel reine Bearbeitungskosten sind und ob das Thema Risiko hier reinspielt. Und wenn ja, wie. Möglich wäre ja auch, dass Ihnen die Bank gut gesonnen ist, und versucht, die Umschreibung zu unterstützen.

Zu den Notarkosten am besten beim Notar selbst fragen.

MfG
M.Hofmann

#13

Hallo,

also die Begründung der schlechteren Sicherheit scheint mir für die Gebühren nicht relevant, dann würde ja der Zinssatz mit einem Risikoaufschlag belegt. Jedoch ist es ein Aufwand für die Bank. Lass dir das in der Gebührentabelle zeigen. 1300 Euro erscheint mir viel, noch mal mit der Bank sprechen, die möchten ja gerne in 5 Jahren auch weiterfinanzieren!
Hinzu kommen ja noch die Notargebühren und für den Anteil des Übertragenen Teils die Grunderwerbsteuer.

Hier kommt es darauf an für welchen „Preis“ du deinem Ex den Hausanteil abkaufst! Ich würde dir auch zu einem Kaufvertrag raten, nicht zu einer Übertragung (weil unter Umständen angreifbar), dein Notar berät dich da.

Stehen also 50% für Ihn im Grundbuch, kann er dir diesen Teil von 50 % für zum Beispiel 50 % des Kredites, bzw. die Schuldhaftentlassung, verkaufen.

#14

Hallo Mayla,

bei den 1300 Euro handelt es sich vermutlich um eine Bearbeitungsgebühr der Bank und nicht um eine Sicherheitenverstärkung. Eine Bearbeitungsgebühr ist durchaus üblich.

Bei dem zweiten Teil Ihrer Frage handelt es sich eher um eine Rechtsfrage, weshalb wir dazu leider keine Auskunft geben können und Ihnen raten einen Anwalt zu fragen. Die Notarkosten kann Ihnen vorab sicher auch ein Notar nennen.

Alles Gute für Sie! Mit freundlichen Grüßen

HYPOFACT - mein baugeld

#15

Hi,

  1. Die Bankgebühren beziehen sich nicht auf das höhere Risiko, sondern um den Vorgang des Schuldnerwechsels. Hierbei muß ein Schuldner entlastet werden, es erfolgt eine Sicherheitsfreigabe, dann muss der neue Schulder belastet werden mit Bonitätsprüfung u.s.w. In Summe der Einzelkosten können schon einmal 1.300 Euro Kosten entstehen.
  2. Grunderwerbssteuer ist nach meinen Informationen bei Übertragung von Grundbesitz an direkte Verwandte in gerader Linie , bei Scheidung und eingetragenen(!) Lebenspartnern nicht zu entrichten. U.a. im CAPITAL 04.10.2011 stehen da noch mehr Informationen.
  3. Die Notarkosten sind wie beim Grunderwerb. Sie als neuer alleiniger Eigentümer werden im Grundbuch eingetragen. Zudem muss noch die Löschung der alten Einträge erfolgen. Über die konkreten Gebühren wird Ihnen der Notar sicher unkompliziert Auskunft geben können.
    Gruß PL
#16

Eine Bearbeitungsgebühr für eine Mithaftentlassung von 1300 EUR halte ich für überzogen, allerdings darf jede Bank ihre Preise bestimmen.

Zu den Kosten des Notar liegen am Wert der ideelen Hälfte des Objektes, ebenso die Grunderwerbsteuer. In welchen Fällen man befreit werden kann oder es einen Freibetrag gibt, weiß ich nicht, dass müsste man beim Finanzamt oder Notar nachfragen.

Aber trotz allem sind diese Vorgänge erforderlich, um die gewünschte Trennung zu vollziehen.
Alternativen lassen sich bei einer einvernehmlichen Trennung immer finden.

#17

Hallo Mayla,
zum einen ist es in der Tat so, dass die Bank ein höheres Risiko hat, da ja nur noch Sie mit Ihrem Einkommen für den Kredit haften. Die Gebühr ist aber eher so etwas wie eine Bearbeitungsgebühr und hat nichts mit dem Risiko zu tun. Das Preis für das Risiko eines Kreditengagements ist i.d.R. der Zins und der ist wahrscheinlich noch fest. Vielleicht ist Ihre Bank bezüglich der Gebühr ja noch gesprächsbereit.

Bezüglich der Übertragung des Immobilienanteils auf Sie sollten Sie die konkrete Vorgehensweise mit Ihrem Notar besprechen. Je nach dem, wie der Anteil übertragen wird, kann eine Steuer anfallen.

Die Kosten bei Notar und Amtsgericht werden sich abhängig vom Geschäftswert (Wert der Immobilie) i.d.R. auf einige Hundert Euro belaufen. (nur geschätzt)

Ich hoffe das hilft Ihnen etwas weiter.

Gruß

Claudia

#18

1.300 EUR sind sehr happig aber Verhandlungssache.
Den Rest erfragen Sie beim Notar.

#19

Hallo, Mayla,

zunächst vielen Dank für Dein Vertrauen, sich an mich zu wenden.

Dann entschuldige bitte, dass ich erst jetzt antworte, ich war aber im Urlaub.

Nun aber zu Deinem Anliegen:

Die Gebührenerhebung für eine sog. Haftentlassung ist im Preis- und Leistungsverzeichnis der jeweiligen Bank geregelt. Es kann also durchaus sein, dass eine Gebühr von € 1.300,00 für eine Haftentlassung dort aufgeführt ist.

Z.B. ist bekannt, dass die Commerzbank solche hohen Gebühren nimmt, andere Institute sind da deutlich kulanter. Diese als reines Bearbeitungsentgelt zu bewertende Gebühr liegt wirklich an der moralischen Kante.

Grunderwerbsteuer auf den hälftigen Übertragungsanteil fällt dann an, wenn es keinen Übertrag unter Eheleute bzw innerhalb des ersten Verwandtengrades gibt. Solltet ihr also nicht verheiratet gewesen oder mittlerweile geschieden sein wirst Du meines Wissens nicht darum kommen, die Grunderwerbsteuer auf den hälftigen Anteil zahlen zu müssen.

Die Beurkundungskosten beim Notar richten sich nach dem sog. Geschäftswert (Höhe des zu übertragenden Wertes). Da mir der nicht bekannt ist kann ich leider keine Aussage zur Höhe der Kosten tätigen. Ein paar Euros werden auch noch beim Grundbuchamt anfallen (Eigentumsumschreibung im Grundbuch).

OK, hoffe, dass ich trotz später Antwort ein wenig Aufklärung betreiben konnte.

LG, Frank

#20

hallo

ich habe auf dem hausbauforum viele hilfreiche antworten bekommen. schau mal unter http://www.hausbau-forum.de/baufinanzierung/