Wir haben ein Problem und wollen möglichst kein Risiko eingehen. Vielleicht hat jemand einen Rat für uns.
Wir haben ein Haus zum Kauf angeboten bekommen. Leider gibt es momentan noch kein aktuellen Grundbuchauszug, da das Amt noch mit der Teilung, Umschreibung etc, beschäftigt ist.
Da wir uns das Haus aber sichern wollen und der Verkäufer an einer schnellen Abwicklung interessiert ist, wollen wir nun einen Kaufvertrag bei der Notarin unterschreiben, der so in etwa eine Klausel enthält „wenn Umschreibung etc. durch Grundbuchamt erledigt und Verkäufer auch im Grundbuch eingetragen“ dann wird der Kauf rechtskräftig
Bank hat uns signalisiert, dass Ihr die eingereichten Unterlagen zur Teilung ausreichen, um Kreditzusage zu erteilen.
Aber wie regeln wir es jetzt so, dass wir nicht plötzlich mit Haus dastehen und ohne Kredit oder noch schlimmer anders herum???
Am sinnvollsten erscheint mir die Variante, dass wir den Kreditvertrag unterschreiben, mit einer Klausel, dass wenn der Kauf nicht rechtskräftig wird, dann auch dieser Kreditvertrag nichtig ist…
Aber geht sowas???
Wie wäre die beste Reihenfolge in der Abwicklung, dass wir uns nicht ein Eigentor schießen, wenn was schief geht???
Besten Dank für Eure Tipps…
Ebee
Ja Hallo
Grundsätzlich ist ein KLaufvertrag gültig, sobald er vor einem Notar unterschrieben wurde. Eine „Rückversicherung“ kann eingebaut werden, wenn der Verkäufer noch nicht eingetragener Eigentümer des Objektes ist. Hierzu ist eine Verkluselierung im Kaufvertrag erforderlich. Jeder Notar weiß, wie das rechtlich wirksam formuliert werden muß. Mit diesem Kaufvertrag kann bei der Bank die Finanzierung beantragt werden. Auf Grund des Kaufvertrages erhalten der Verkäufer und der Käufer vom Grundbuchamt auf Antrag die grundbuchamtliche Mitteilung darüber, daß der Kauf eingetragen wird, wenn die grundbuchlichen Voraussetzungen wie Teilung des Grundstückes, Umschreibung auf den Verkäufer, Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingetragen wurden. Dann kann sogar schon von der Bank das Geld fließen; i.d.R. auf das Notaranderkonto des beurkundenden Notars. Dieser zahlt den Kaufpreis, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind - vorher nicht. Im Kreeditvertrag kann geregelt werden, daß vom kauf zurückgetreten werden kann, wenn eine Voraussetzung aus dem Kaufvertrag nicht getätigt werden kann - aber wer zahlt dann die evtl. anfallenden Kosten???
Hallo,
Einen Kaufvertrag ohne Finanzierungszusage der Bank zu unterschreiben halte ich nur in wenigen Fällen für vertretbar. deshalb würde ich immer dazu tendieren die Finanzierung zuerst zu fixieren. 14 Tage Widerrufsrecht. In diesem Zeitraum nach der Kreditbeantragung den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen. Falls der Verkäufer doch noch einen Rückzieher macht oder ein anderer Käufer mehr bietet, kann der Kreditvertrag noch ohne Kosten widerrufen werden.
Den KV wird der Notar so formulieren, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn die Teilung vollzogen, das Grundbuch gebildet und eine Auflassung eingetragen wird. Ist dass erledigt zählt die Bank den Kredit aus und wird auch zur Bedingung machen dass eine Grundschuld
eingetragen ist.
Ein kleines Restrisiko bleibt wenn der Verkäufer seinen Pflichten zur Teilung nicht nachkommt bzw. nachkommen kann. Dann ist er schadensersatzpflichtig.
Lassen Sie für den Kaufvertrag einen notariellen Vertragsentwurf fertigen und sich dann ausführlich vom Notar beraten. Dazu ist er im Rahmen der Vertragsabwicklung verpflichtet. Schildern sie ihm ihre Bedenken und fragen gezielt nach Risiken. Schlimmstenfalls unterzeichnen Sie den Grundstückskaufvertrag danach doch nicht und haben ein paar Gebühren für den Vertragsentwurf. Den Kreditvertrag widerrufen Sie dann noch.
Ist hingegen alles Ok unterzeichnen sie, warten auf grundbuchliche Klärung und lassen dann auszahlen.
Tipp: Sollte es voraussichtlich länger als 2 Monate dauern bis die Kaufsumme fällig wird, den Kreditvertrag mit Bereitstellungszinsfreier Zeit ausstatten lassen. Baenker befragen.
Grüße
Andreas Grigoleit
… ich denke, ich kann Sie beruhigen. Bei einer grundbuchlichen Teilung ist m.W. noch nie etwas „schief“ gegangen. Im allerschlimmsten Fall könnte das Gericht eine Änderung der Teilung verlangen. Aber selbst das hätte in der Praxis nahezu keinerlei Auswirkung.
Danke für die ausführliche Info. Uns ging es darum, ob man so eine Klausel im Kreditvertrag überhaupt einbauen kann…
Welche Kosten meinen Sie? Die beim Notar - das Risiko ist uns klar. Oder kann auch die Bank nochwas fordern?!?
Wir gehen fest davon aus, dass alles klappt - aber man weiß ja nie und da wollen wir uns einfach in alle Richtungen absichern. Wenn die Notarkosten letztendlich im Raum stehen bleiben muss man eh sehen, wer dann „SChuld“ hatte und wie damit umzugehen ist. Aber davon gehen wir erstmal nicht aus.
Nochmals herzlichen Dank und LG
Ebee
Hallo Ebee,
bitte besprich das Problem zuerst mit dem RA/Notar und dann mit der Bank.
Nur so kommt es zu der erforderlichen Rechtssicherheit.
Und dann lass Dir alles schriftlich geben!
Ich denke aber, dass es gehen wird.
Nur Mut, auch wenn es ungewöhnlich ist.
Gruß Harald
…das hoffen wir ja auch. Aber bei 2 Leuten, die gerade im Rosenkrieg leben, möchten wir 100% Sicherheit. Da kann man sich einfach nicht auf Aussagen verlassen.
Was, wenn die gehörnte Ehefrau plötzlich Ihre Zustimmung zurückzieht etc. - nur um Ihren Mann eine auszuwischen…
Wir möchten dann nicht die sein, die das ausbaden müssen…
Sicherheit geht uns hier vor…
-aber wegschnappen lassen wollen wir uns da gute Stück auch nicht.
Danke nochmal für Ihre Antwort…
Hallo Harald,
das haben wir ja schon…da sind wir soweit klar und sicher… Mir ging es ja um die Machbarkeit mit der Bank.
Nicht, dass ich einen Kreditvertrag unterschreibe und dann platzt der Kauf doch noch wegen der Teilung oder so und dann habe ich nen Kreditvertrag ohne Haus…?!?
Da wollte ich wissen, wie man das verhindern kann…
Danke und LG Ebee
Also: Ich würde mir durch eine Bank die Finanzierung berechnen lassen und eine verbindliche (!!) Zusage geben lassen ( diese wird aber immer befristet sein ca. 10-14 Tage). Dann würde ich mit dem Verkäufer mich auf einen Notartermin einigen und den Kaufvertrag beim Notar abschließen. Danach der Bank Bescheid geben, dass es geklappt hat. Alles andere regeln Notar und Bank, die machen so was täglich.Und die Abwicklung des Eigentumsüberganges usw. regelt der Notar.
REDEN SIE MIT IHRER BANK; DIE KENNEN SICH AUS!
Das ist eine Frage für einen Rechtsanwalt. Da ich keine rechtliche Beratung durchführe und Ihr Fall einer rechtlichen Sicherheit bedarf müssten Sie das mit einem Rechtsanwalt für Vertragsrecht klären. Sollten Sie in der Umgebung von Öhringen wohnen könnte ich Ihnen dafür jemanden benennen.
Hi Ebee,
- Sie haben mit der Kreditzusage keinen Kreditvertrag, sondern lediglich die Zusage der Bank, dass Sie das Objekt finanzieren wird. Von dieser Zusage kann die Bank bei abweichender Antragstellung zum Kredit zurückweichen, was zum Beispiel Negativmerkmale im Grundbuch wären(Nutzungsrechte, Altlasten, Nießrecht u.s.w.). Wenn Sie diese zur Kreditzusage nicht angaben oder nicht bekannt waren.
Sie haben also noch keinen Vertrag, den Sie evtl. kündigen müssten, sondern nur die Zusage, dass Sie einen Kreditvertrag erhalten werden zuden dann (zum Zeitpunkt Kaufverrag) gültigen Konditionen. Das ist eine sehr vorteilhafte Situation für Sie! - Der Eigentumsübergang wird notariell mit dem Geldfluß an den Käufer stattfinden. Vorher sind Sie nur Besitzer aber nicht Eigentümer. Für diese Zeit veranlasst der Notar eine Auflasssungvormerkung im dann vorhandenen Grundbuch. Erst mit der Auflassungvormerkung wird das Krdeitinstitut Ihnen den Kreditvertrag anbieten und aushändigen.
- Ein guter Notar wird Ihnen den Kaufvertrag mit allen Risiken erläutern. Dazu gehört auch der Inhalt des Grundbuches. Erst dann (wenn Sie alles!!! im Vertrag verstanden haben) sollten Sie unterschreiben. Mit der Kreditzusage haben Sie die größtmögliche Sicherheit, auch den Kredit zu bekommen. Ein Rücktrittsrecht im Notarvertrag zu formulieren ist eigentlich nicht nötig, da bei Nichtzahlung wie in Pkt.2 beschrieben, dann der Vertrag sowieso rückabgewickelt werden wird. Hierfür werden allerdings Notarkosten anfallen.
Gruß PL
Hallole
Notarkosten sind klar, denn sie unterliegen der Notarkostenordnung. Die Bank kann, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde und letztendlich durch Rücktritt doch nicht zustande gekommen ist, u.U. eine Zinsentschädigung (Nichtabnahmeentschädigung)fordern. Das kann man allerdings mit der Bank verhandeln, z.B. daß ein Rücktritt vom Vertrag bis zum (Datum) kostenfrei bleibt oder wie immer die Bank dies so nennt.
MfG
Hallo,
die Bank wir sich auf eine Austrittsklausel im Kreditvertrag nicht einlassen. Am Besten lassen Sie sich eine Finanzierungszusage geben und warten dann in Ruhe die Umsetzung der Änderungen im Grundbuch ab. Wenn diese erfolgt ist „ziehen“ Sie die Zusage - natürlich zu dann gültigen KOnditionen.
Viel Erfolg
Hallo, nur nochmal nachgefragt, da ich es nicht ganz verstanden habe:
Wenn ich eine verbindliche Kreditzusage habe, unterschreiben wir den Kaufvertrag und dann erst den Kreditvertrag (und dann habe ich immer noch 14 Tage Kündigungsfrist). Ist da richtig so?!?
Danke für Ihre Hilfe und eine kurze Rückantwort.
LG Ebee
Hallo ebee,
wenn ich das richtig verstehe, wollen Sie ein Haus kaufen (vermutlich Neubau), jedoch muß die Grundstücksparzelle noch geteilt werden. Hierzu müsste es seitens des Verkäufers Unterlagen geben, die auch Ihrer Bank reichen müssten, um Ihnen eine rechtsverbindliche Finanzierungszusage (kein Kreditvertrag) geben zu können, damit Sie den Kaufvertrag abschließen können. Den Kreditvertrag sollten Sie erst abschließen, wenn bezüglich des Kaufvertrages alles geregelt ist, denn Sie haben normalerweise nur ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wenn die Unterlagen für die Bank noch nicht ausreichen, kann auch der Verkäufer keinen „Druck“ machen, da auch andere Interessenten normalerweise von Ihrer Bank noch keine Zusage bekommen können. Da ich aber keine Details zu dem Vorgang kenne und auch keine Unterlagen habe, sollten Sie auf jedem Fall mit Ihrer Bank und / oder Notar sprechen, welche Regelung für Sie darstellbar ist.
Gruß und viel Erfolg
- Kaufvertragsentwurf vom Notar fertigen lassen. Diesen können beide Vertragsparteien prüfen und sich auch vom Notar diesbezüglich beraten lassen.
- Kreditantrag unterschreiben mit 14 Tagen Rücktrittsrecht. Innerhalb dieser 14 Tage sollte die Bank auch die Kreditzusage erteilen. Das soltle jede Bank schaffen, insbesondere wenn es Vorgespräche gegeben hat.
3.Ebenfalls innerhalb der 14 tägigen Widerufsfrist des Kreditantrages sollte dann auch der notarielle KV unterzeichnet werden. Ein Kaufvertragsentwurf kann beiden Vertragsparteien ja vorher schon vorgelegt werden.
Ist der KV unterzeichnet ALLES BESTENS
Kommt es nicht zum KAufvertrag. KREDIT SOFORT WIDERRUFEN.
Hallo,
Haus ohne Kredit, passiert nicht, wenn man einen Darlehensvertrag von der Bank hat, dieser beinhaltet von Bankseite schon Auflagen, dass dies dannfunktioniert.
Kredit ohne Haus, kann man sicher auf absichern, in dem man in dem Vorvertrag beim Notar mit aufnimmt, dass bei nicht zustandekommen des Kaufvertrages der Verkäufer die die entstehenden Kosten (Nichtabnahmekosten des Kredites) trägt.
Ob der Verkäufer sich darauf einlässt, kann ich natürlich nicht sagen.
SG
Hallo ebee,
bin mir nicht sicher, ob ich Euch einen guten Rat geben kann, aber ich werds versuchen.
Diese Vorgehensweise ist glaube ich gar nicht so selten. Gerade wenn mehrere Grundstücke aus einem größeren Grundstück parzelliert werden, steht meist die genaue Höhe des Kaufpreises auch erst fest, wenn die genaue m² Zahl feststeht.
Wenn ihr auf Nummer sicher gehen wollt, lasst Ihr Euch von der in Frage kommenden Bank eine Finanzierungsbestätigung geben. Damit habt ihr die Sicherheit, dass Ihr eine Finanzierung von dieser Bank bekommt, müsst aber noch keinen Vertrag unterschreiben. Die Zusage gebt ihr der Bank dann, wenn für Euch die Sicherheit bzgl. der Immobilienumschreibung besteht.
Hoffe ich konnte Euch weiterhelfen.
VG Sondey
Da kann ich leider nicht helfen. Sorry
Hallo, Ebee,
stellt vom Grundsatz her kein Problem dar. Aufgabe des Notars ist es, Käufer und Verkäufer so zu beraten und den Vertrag so zu gestalten, daß der Verkäufer den Verkaufspreis erhält und der Käufer Eigentümer einer lastenfreien Immobilie werden kann.
Bei Neubaumaßnahmen ist es durchaus denkbar, daß es noch keinen expliziten Grundbuchauszug gibt, aber es muß zumindest einen Grundbuchauszug für das gesamte Grundstück geben. Du schreibst zu wenig, um mir ein Bild von der Geschichte machen zu können.
Meine Empfehlung: Laß dir einen Kaufvertragsentwurf geben (ist absolut üblich und legitim) und laß der Kaufvertrag von einem anderen Notar/Rechtsanwalt prüfen. Kostet dich zwar Geld, aber das sind Peanuts im Verhältnis zum Kaufpreis und für deine Sicherheit gut investiert.
Hoffe, ich konnte dir etwas helfen.
Viele Grüße Wolfgang