Baufinanzierung bei Erbbaurecht (mit Bausparkasse)

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

hoffe jemand kann mich bezüglich meiner Entscheidung für die richtige Baufinanzierung beraten.

Mal kurz die Eckdaten:
Wir wollen ein Haus bauen. Das Grundstück gibt es im Rahmen eines Erbbaupachtrechts von meinem Arbeitgeber (Universität).
Die Kosten für Haus und Nebenkosten (Hausanschlüsse, Außenanlagen, e.t.c.) belaufen sich auf etwa 146.00 EUR. Wie gesagt ohne Grundstück, da wir dafür eine monatliche Pacht entrichten.

Wir haben etwa 20.000 EUR Eigenkapital, welche aber vorrangig für Einbauküche und ein paar Möbel verwendet werden sollen (irgendetwas muss man in das Haus ja auch stellen).
Daher wollen wir ca. 140.000 EUR Kredit aufnehmen, nach Vorgesprächen mit ortsansässigen Banken trotz des geringen EK kein Problem da ich Beamter auf Lebenszeit bin und Freundin auch im öffentlichen Dienst.

Nun wollte ich mal bei Online-Vermittlern ein Alternativangebot zu Sparkasse und Co. einholen (hab es bei Interhyp probiert) und da kam die große Überraschung. Mit Erbbaupacht tun sich die meisten Banken wohl schwer, es hatten wohl nur 2 Banken ein Angebot. Das günstigste Angebot belief sich auf 4,65 Prozent nominal bei 10jähriger Zinsbindung und liegt erheblich über dem was Sparkasse und Co. haben wollen.
Da hatte ich doch mehr erhofft. Ist das typisch? Kennt jemand eine Bank die auch bei Erbbaupacht günstige Konditionen anbietet oder sollte ich es gar nicht erst weiter probieren und mir eine ortsansässige Bank suchen.

Noch eine weitere Frage. Mit liegt auch ein Angebot einer Bausparkasse vor, wo die Tilgung wärend der Zinsbindung in eine Bausparvertrag fliesst. Der Zinssatz klingt nicht schlecht, meine aber gelesen zu haben - dass da getrickst wird und sich solche Modelle im Moment eigentlich nie im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen lohnen.
Wo sind da die typischen Fallen?

Gruß
Marko

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Hallo Marko,
mit Erbbaupacht tun sich die Banken tatsaechlich schwer.

Wir haben etwa 20.000 EUR Eigenkapital, welche aber vorrangig
für Einbauküche und ein paar Möbel verwendet werden sollen
(irgendetwas muss man in das Haus ja auch stellen).

Eigenkapital kann man das nicht nennen. EK soll in die Finanzierung einfliessen und nicht fuer Kuechen und Vasen herhalten…

Nun wollte ich mal bei Online-Vermittlern ein
Alternativangebot zu Sparkasse und Co. einholen (hab es bei
Interhyp probiert) und da kam die große Überraschung. Mit
Erbbaupacht tun sich die meisten Banken wohl schwer, es hatten
wohl nur 2 Banken ein Angebot. Das günstigste Angebot belief
sich auf 4,65 Prozent nominal bei 10jähriger Zinsbindung und
liegt erheblich über dem was Sparkasse und Co. haben wollen.

Ist das Angebot von Sparkasse und Co. schon aelter?? 4,65 Prozent ohne Eigenkapital erscheint mir derzeit nicht schlecht.

Da hatte ich doch mehr erhofft. Ist das typisch? Kennt jemand
eine Bank die auch bei Erbbaupacht günstige Konditionen
anbietet oder sollte ich es gar nicht erst weiter probieren
und mir eine ortsansässige Bank suchen.

Ich habe keinen Tip fuer eine guenstigere Bank. Aber eine ortsansaessige Bank ist manchmal gar nicht verkehrt. Bei Nachfinanzierung etc. kann man mit denen besser verhandeln.

Noch eine weitere Frage. Mit liegt auch ein Angebot einer
Bausparkasse vor, wo die Tilgung wärend der Zinsbindung in
eine Bausparvertrag fliesst. Der Zinssatz klingt nicht
schlecht, meine aber gelesen zu haben - dass da getrickst wird
und sich solche Modelle im Moment eigentlich nie im Vergleich
zu einem Annuitätendarlehen lohnen.
Wo sind da die typischen Fallen?

Bei Bausparkassen ist der Zinssatz fuer eine lange Zeit festgeschrieben. Allerdings sehe ich zwei Nachteile bei einer solchen Finanzierung. 1. Der Zinssatz liegt derzeit nicht deutlich unter den Konditionen von Banken, 2. Zahlst Du fuer den gesamten Betrag Sollzinsen und die Tilgung fliesst in den Bausparvertrag (geringe Guthabenzinsen). Wenn Du die Gesamtzahlung fuer die Laufzeit der beiden Modelle vergleichst, wird die Bausparkasse derzeit teuerer sein. Und nicht zu vergessen, das Bauspardarlehen wird sehr schnell getilgt. Gut wenn man diese Belastung dauerhaft tragen kann und will…
Gruss, Alfred

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Nun wollte ich mal bei Online-Vermittlern ein
Alternativangebot zu Sparkasse und Co. einholen (hab es bei
Interhyp probiert) und da kam die große Überraschung. Mit
Erbbaupacht tun sich die meisten Banken wohl schwer, es hatten

Online Finanzierer wollen 08/15 Finanzierungen, sonst könnten sie die günstigen Konditionen nicht halten.

sich auf 4,65 Prozent nominal bei 10jähriger Zinsbindung und
liegt erheblich über dem was Sparkasse und Co. haben wollen.
Da hatte ich doch mehr erhofft. Ist das typisch? Kennt jemand
eine Bank die auch bei Erbbaupacht günstige Konditionen

Dein Knackpunkt ist nicht die Erbpacht, sondern der Beleihungsauslauf von 96 %. Davor schrecken viele Banken zurück. Bei diesem Beleihungsauslauf ist der Zinssatz von 4,65 % nom. gar nicht so schlecht.

anbietet oder sollte ich es gar nicht erst weiter probieren
und mir eine ortsansässige Bank suchen.

So würde ich es machen.

Noch eine weitere Frage. Mit liegt auch ein Angebot einer
Bausparkasse vor, wo die Tilgung wärend der Zinsbindung in
eine Bausparvertrag fliesst. Der Zinssatz klingt nicht
schlecht, meine aber gelesen zu haben - dass da getrickst wird
und sich solche Modelle im Moment eigentlich nie im Vergleich
zu einem Annuitätendarlehen lohnen.

Bausparfinanzierungen sind momentan nicht attraktiv. Du zahlst z.B. 4,65 % nom. und bekommst für Deine Spar(=Tilgungsraten) 1 % oder 1,5 %. Also lieber direkt tilgen, da „erhälst“ Du auf Deine Tilgungsraten 4,65 % nom (in diesem Beispiel).

Wo sind da die typischen Fallen?

Die aufgeschobene Tilgung wird für Dich deutlich teurer, als die direkte Tilgung. Bausparkassen nehmen erhebliche Gebühren (Abschlußgebühr für den Bausparvertrag, ggf. Darlehensgebühr, ggf. Kontoführungsgebühr für das Darlehenskonto etc).

Fazit: Tilgungsdarlehen ist das Mittel der Wahl. Evt. 116.000 € (80 % Beleihung) langfristig, der Rest ggf. kürzer mit höherer Tilgung und Sondertilgungsrecht.

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Danke für Eure Antworten.
Ist mir mit der Bausparkasse noch etwas undurchsichtig.
Also mit der Bausparkasse würde sich dann nur lohnen wenn ich auf die eingezahlten Sparbeiträge mindestens genausoviel Zinsen bekommen würde wie das Darlehen kostet, also z.B. 4,5 Prozent?

Gruß
Marko