Vor 14 Jahren wurde ein Mehrfamilienhaus mit einem kleinen Büro gebaut. Dieses Büro wurde durch eine Nutzungsänderung im Jahr 2006 bei dem Bauamt die Änderung der Baugenehmigung mitgeteilt.
Hier wurden sodann neue Auflagen auferlegt. Hier sollte unter anderem der Nachweis geführt werden, ob die Wohnungseingangstüren Rauchdicht sind. Eine zusätzlich Brandschutztüre ist im Flurbereich im Kellergeschoss einzubauen. Im Kellergeschoss befinden sich Kellerräume / Anschlussraum und Heizraum. Die Wohnungen haben jeweils den Zugang über das Treppenhaus. Zusätzlich haben diese Wohnungen auch einen Zugang zu einer Terrasse oder Balkon.
Diese Auflagen konnten bisher nicht erfüllt werden.
Jetzt wurden wir von dem Bauamt / Stadt (Baden Württenberg) aufgefordert diese Auflagen nach zu weisen. Das würde bedeuten, dass wir diese gesamten Auflagen erbringen müssen.
Aus eigener Interesse haben wir in jeder Wohnung / Zimmer Rauchmelder und Feuerlöscher installiert.
Meine Frage hierzu: Kann das Bauamt nach dieser langen Zeit noch auf die Auflagen pochen? Gibt es hierzu irgendwelche Verjährung? Sind eventuell irgendwie eine Hintertüre um diese Auflagen nicht zu erbringen.
Im ureigenen Interesse empfehle ich Ihnen diese Auflagen zu erfüllen und nicht nach „Hintertürchen“ zu suchen. Das hat mehrere Gründe: Ist eine Auflage ausgesprochen und wird diese baulich nicht erfüllt, kann eine Gebäudeversicherung im Schadensfall die Schadensregulierung ablehnen. Diesem Ärger würde ich definitiv aus dem Weg gehen.
Sind Brandschutzmaßnahmen vorgeschrieben und werden diese durch den Eigentümer nicht erfüllt, dann wird im Schadensfall die Staatsanwaltschaft tätig. Sollte eine 3. Person (z.B. ein Mieter) zu Schaden oder sogar zu Tode kommen, dann ist der Eigentümer im Sinne von mind. „grober Fahrlässigkeit“ wenn nicht sogar „Vorsatz“ haftbar.
Auf jeden Fall würde ich mir diesen Ärger definitiv nicht aufhalsen.
Thema Verjährung: Für Auflagen die im Rahmen der Baugenehmigung erstellt wurden gibt es keine Verjährung die den Bauherrn befreit.
Auflagen der Bauaufsicht verjähren nicht, es sei denn, es kommen neue Gesetze, die einen Sachverhalt anders bewerten. Die Bauaufsichtsbehörde ist auch nicht verpflichtet, ständig den Bauherren hinterherzulaufen und zu kontrollieren, ob Auflagen erfüllt wurden oder nicht. Wenn jetzt eine Kontrolle der Behörde stattfindet, bei der die Einhaltung von Auflagen überprüft wird, sieht es für denjenigen, der sie nicht erbracht hat, schlecht aus. Wenn von den Auflagen abgwischen werden soll, kann das nur in Abstimmung mit der Behörde erfolgen. Ob die Äquivalenzmaßnahmen zur Herstellung des von der Bauaufsicht geforderten Sicherheitsniveaus ausreichend sind, wird sich bei der Überprüfung zeigen.
Mehr kann ich hier nicht dazu sagen, es fehlen genauere Angaben zum Sachverhalt.
Freundliche Grüße
Harald
die Frage nach der Verjährung ist sicher keine, die sich aus dem Baurecht ergibt, dazu MÜSSEN Sie ggf. einen RA fragen, ich darf Ihnen die Antwort nicht geben.
Soweit ich die BauO kenne, heilt die Zeit dort nicht begangene Gesetzesverstösse, da auf jeden Fall „Leib und Leben und Besitztum“ gefährdet sind. Ich glaube nicht, dass Gesetze irgendwo an anderer Stelle -z.B. Strassenverkehrsrecht, da bekommen Sie doch auch keinen Freispruch, wenn Sie die Verpflichtung, Ihr Fahrzeug verkehrssicher zu erhalten, nicht erfüllen- das erlauben würden.
Aus den Daten entnehme ich, dass das Objekt MIT Büro etwa 1998 gebaut wurde und erst 2006 ein Büro als Nutzungsänderung als Nutzungsänderung beantragt wurde. Was war denn in der Zeit dazwischen? NÄ heisst „es IST dies und jetzt will ich das“. War das schon eine Massnahme, um einen illegalen Status zu sanktionieren, eine geforderte "Nachgenehmigung, um einen legalen Zustand herzustellen?
Ohne jetzt (ich bin in NRW) in das BW-Baurecht von 1998, 2006 und heute eindringen zu können, denke ich, und das wäre auch meine ganz eigene Meinung und Forderung, dass die Forderungen gerechtfertigt sind. Soweit müsste man in der Gesamtbeurteilung zurückgehen und ganz genau nachvollziehen, wann, was gültig war: Zum eitpunkt der Planung, zum Zeitpunkt der 1. Genehmigung, zum Zeitpunkt der ersten Abnahme und, und, und…bis heute.(ich selbst kenne/kannte ein Objekt der öffentlichen Hand, das über 50 Jahre(!)bis zu seinem Abbruch nicht dem damals recht harmlosen Baurecht von 1955 entsprach. Und ein anderes Büro-Hochhaus aus den 50er Jahren, dass abgerissen wurde, weil die o.a. Kette im Zuge einer Umbaubeantragung nicht mehr nachvollziehbar war).
Also: Büro weg und Wohnung oder so schnell wie möglich machen, um die Forderungen nicht immer noch höher zu schrauben:
Ist wirklich "rauchdicht (RS) gemeint oder nur "dichtschliessend (DS), ein grosser Unterschied?
Und eine Feuerschutztür (wahrscheinlich T30) im Keller (ohne die zusätzliche Anforderung RS?) ist in der DIN-Version im Baumarkt sicher für deutlich unter 200EUR zu haben + Einbau. Eine solche Tür wäre aber wahrscheinlich sowieso schon gefordert, wenn das Gebäude mehr als zwei Wohnungen hat.
So riskieren Sie Ordnungsverfügungen mit Stillegeung und entsprechende Geldstrafen, Mindestsätze >>> BauORecht BW
Mit freundlichem Gruss
Eckart Schwengberg
Wenn Du das Büro betreibst ohne die Auflagen erfüllt zu haben, handelt es sich um eine Ordnungswiedrigkeit. Diese Dinge hätten schon 2006 erfüllt sein müssen. Du kommst da nicht drum rum.
Lieber Eigentümer,
richtig Klarheit kann eigentlich nur ein Brandschutzsachverständiger schaffen. Ich weiß nur, dass hier in NRW Brandschutz einer der wenigen Tatbestände ist, der nicht dem Bestandsschutz unterliegt. Wenn hier nach Jahren festgestellt wird, dass der Brandschutz nicht eingehalten ist, so kann die Feuerwehr im Extremfall die Wohnung stilllegen.
Andersherum muss man sich natürlich fragen lassen, was ist den, wenn es tatsächlich mal brennt und dabei jemand zu schaden kommt. Wollt ihr dann schuld sein?
Gruß Geoli
Die Auflage wurde erst mit der Nutzungsänderung auferlegt. Neue Auflagen von der Nutzung von Büro in Wohnung.
Das ist dich das was ich nicht verstehe, dass nachträgliche Auflagen auferlegt werden. Während der damaligen Baumaßnahme hätte man das ganze intregieren können.
Also:
Baurecht geht immer über zwei Dinge.
Maß der baulichen Nutzung (Höhe, Fläche etc) und Art der baulichen Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Sport, Kultur etc.). Eine Wohnnutzung hat andere baurechtliche Vorausetzungen wie ein Gewerbe. Wenn also zuerst eine Wohnnutzung mit kleinem Büro genehmigt war und das kleine Büro später durch einen Nutzungsänderungsantrag mit aktuellen Auflagen verbunden wird, dann sind diese Umzusetzen. Ich habe diesen Fall gerade, daß ein Altbau aus dem Jahre 1906 mit aktuellen Brandschutzauflagen umgebaut wird, obwohl man nur den Speicher ausbaut. Wenn man einen Antrag stellt, dann sind die aktuell gültigen Normen und Rechtsgrundlagen anzuwenden.
Wie gesagt, Du kommst da nicht drumrum, außer das Bauamt verschläft die ganze Sache.
meines Wissens gibt es da (mit Recht) keine Verjährung.
Es handelt sich hierbei offensichtlich um Auflagen, die die Sicherheit der Bewohner des Mehrfamilienhauses betrifft. Diese Auflagen können nicht verjähren.
Ich denke, dass es wichtig ist zu wissen, dass im Falle eines Brandes mit daraus resultierenden (insbesondere Personen-)Schäden die Haftungsfragen für große Bauchschmerzen sorgen werden. Ich bin kein Jursit, aber Fahrlässigkeit sollte in jedem Fall zugrundegelegt werden. Und mit erhaltenen Informationen wie nun von meiner Seite wäre es grob fahrlässig, die Auflagen der Behörden nicht umzusetzen.
Ich kann leider nicht sagen, was passiert, wenn Ihr jetzt der Behörde mitteilt, dass die Auflagen nicht erfüllt wurden. Da Ihr nun aus der Nummer so oder so nicht mehr herauskommt, würde ich persönlich in der Behörde vorstellig werden, und die Karten auf den Tisch legen (Grundtenor: Einsicht, Willen zur Umsetzung, Fristvereinbarung).
Ich hoffe, mit meinen Ausführungen hilfreich gewesen zu sein, und würde mich über eine kurze Rückmeldung freuen. Alles Gute in der obigen Angelegenheit.
leider kann ich Ihre Frage nur teilweise beantworten, weil ich die Nutzungsänderung nicht verstehe. Ist das Mehrfamilienhaus mit einem Büro gebaut worden oder beinhaltet die Nutzungsänderung das Büro oder die Änderung in eine Wohnung?
Mit einer genehmigten und anschließend durchgeführten Nutzungsänderung geht der Bestandschutz verloren und die Auflagen in der neuen Genehmigung müssen umgesetzt werden. Ist die Nutzungsänderung abgenommen worden oder haben Sie vergessen diese fertigzumelden? Falls Sie die Nutzungsänderung nicht umgesetzt haben, brauchen Sie Auflagen nicht zu erfüllen. Haben Sie jedoch die Nutzungsänderung umgesetzt, müssen diese Auflagen alle erfüllt werden, ansonsten gibt es mächtig Ärger mit der Baubehörde.
Bevor man eine Nutzungsänderung beantragt muss man sich im klaren sein, dass der bestansschutz einer alten Genehmigung verloren ist und die aktuelle Gesetzgebung und Vorschriften eingehalten werden und umgesetzt werden müssen.
MfG
Kley
Ich kenne mich mit der Landes BAu O BW nicht aus.
Aber es verhält sich so ( jedenfalls in NRW ), dass das Bauamt selbstverständlich die Freiheiten hat die zu einer Baugenehmigung etc. gemachten Auflagen zu überprüfen!!!
Das wäre bei uns sicher schon viel früher passiert!
Das die Behörde jetzt erst die Umsetzung überprüfen will ist doch eigentlich prima für Sie?
Da hatten sie doch wirklich genügend Zeit die Auflagen umzusetzen?
Vermutlich hätten sich der Bauherr der Nutzungsänderung bereits melden müssen nachdem die geänderte Nutzung aufgenommen worden ist ( nicht melden ist ein Bussgeldtatbestand !? - jedenfalls in NRW )
Also jammren und zetern sie nicht sonder setzen sie einfach die verlangten Dinge um!
Zeit genug hatten sie scheinbar.
Ausserdem möchte ich mir noch die Bemerkung erlauben, das die Baubehörde diese Auflagen nicht willkürlich macht um z.B. Sie zu ärgern, sondern weil der Gesetztgeber erkannt hat, das der Großteil der Bevölkerung keine Ahnung vom - und kein Interesse am - Brandschutz hat!
Deswegen sorgt er eben per Gesetzt dafür, das möglichst vielen Menschen der Erstickungstod im Rauch oder das verbrennen erspart bleibt.
Sie werden nicht umhin kommen die Auflagen zu erfüllen. Diese verjähren nicht. Ggfls. können Sie mit der Bauaufsicht verhandeln. Motto: Die Auflagen von damals sind überzogen und stehen in keinem Verhältnis zum Aufwand. Bei uns hier in Hessen sind die Bauämter oft kompromissbereit.
ja, so sond sie nun mal , die „Deutschen Baugesetze“. Die Behörde hat keine zeitlich vorgeschriebne Kontrollpflicht, sondern ein zeitlich unbefristetes Kontrollrecht. Die „Untere Baubehörde“ vollzieht da lediglich die Gesetzesauflagen von Bund und Land. Sie hat da nur sehr begrenzten Ermessensspielraum. Brandschutzsauflagen sind da besonders betroffen.
Du kannst da lediglich überprüfen, ob dein Gewerbe einen Büroraum braucht, oder du die Aufgaben auch aus deinem „Wohnzimmer“ erledigen könntest und damit ein gewerbicher Büroraum in der Wohnung überhaupt erforderlich ist. Ein Büroarbeitsplatz in deiner Wohnung erfordert wohl nicht die geünschten Veränderungen und Nachweise.
Ansonsten sind wohl aus meiner Sicht alle Forderungen der Behörde zu erfüllen.
hallo,
wenn die Wohnungseingangstüren Rauchdicht sein sollen, müssen si m. W. auch selbst schließen; sonst bringt das wenig.
entscheiden ist zunächst, was in der ersten baugenehmigung und dem zugehörigen brandschutznachweis drinsteht.
inm bescheid über die nutzungsänderung kan man sicher brandschutzauflagen machen, sinnvolle versteht sich. es sollte ein brandschutzgutachter mir von der partie sein.
so wie sich das anhört würde ich außerdem sagen, dass sich ja trotz nurtzungsänderung wahrscheinlich die personenanzahl nicht geändert bzw. nicht auf einmal hilfsbedürftige die räume nutzen.
die sache mit den rauchmeldern usw. kann man ja als kompensationsmaßnahme machen, vielleicht auch noch zusätzlich feuerlöscher in jeder etage.
Die Erlaubnis hat noch Bedeutung und ist noch wirksam. Ein Verwaltungsakt kann mit Auflagen versehen werden unter diesen er gelten soll. Die Genehmigung ist daher voll wirksam und die Auflagen durchsetzbar. Warum dies in der Vergangenheit versäumt wurde, kann dann für den Begünstigten als Glück ausgelegt werden.