Baugenehmigung erforderlich, trotz bestehender Einmessung?

Behörden & Recht Behörden
#1

Ich habe gerade ein Haus gekauft, das in den 40ern gebaut wurde.
Das Haus hat einen Anbau, der mir als „Wohnraumreserve“/Nutzfläche ausgewiesen wurde.

Ich würde das gern als mein Schlafzimmer ausbauen. Aktuell gibt es keine Tür zum Haupthaus und der Rest ist so… naja. Nicht wirklich Wohnraum, nicht wirklich Nutzfläche.
Der Anbau ist direkte Grenzbebauung und in der Gemeinde ist es wegen des Immissionsschutzes generell ein Problem, eine Baugenehmigung zu bekommen. Da sehe ich für das Vorhaben also eher schwarz.

Nun habe ich mir aber die Liegenschaftskarte angesehen - da ist dieser Anbau laut Legende Wohnfläche.
Sind die Daten des Katasteramts bindend? Also kann ich davon ausgehen, dass ich keine Baugenehmigung brauche, weil das ganze Ding schon als Wohnraum eingemessen ist? Das wäre natürlich der Jackpot für mich.

Falls es wichtig ist: wir befinden uns in Niedersachsen.

Kennt sich damit jemand aus und kann mir einen Rat geben?

#2

Hallo!

Auf die alten Katasterpläne darfst Du nichts (hier sehr wenig) geben.

Du brauchst in jedem Fall eine Baugenehmigung incl. Antrag zur Nutzungsänderung.
Und wenn das ganze auf der Grenze steht und es sollen in die Grenzwand Öffnungen (Fenster !) rein, dann geht das gar nicht.

Frage bitte einen Architekten oder geht selbst mit allen vorh. Unterlagen auf das Bauamt der Gemeinde.

Vielleicht ist der Anbau den der Makler/Verkäufer großzügig als "Ausbaureserve (ein berühmt-berüchtigter Ausdruck der viel verspricht, aber oft gar nicht einhalten kann) angibt schlicht ein Schwarzbau für den man bei alter Nutzung (Stall, Abstellen usw.) um die Baugenehmigung herumkäme.
Aber nicht wenn man die Nutzung ändern will und es als Wohnraum umbauen und dann noch die Außenansicht mit Tür-und Fensterdurchbruch versehen muss.

Trotzdem, viel Glück !

MfG
duck313

#3

Hast Du schonmal darüber nachgedacht, dass dieser Anbau dann vermutlich auch keine Isolierung besitzt? Und Du damit automatisch eine Schimmelhöhle in Betrieb nimmst? Weil die Luftfeuchtigkeit an den Wänden im kältesten Raum kondensiert und der Mensch beim Schlafen schwitzt?
Gruß
anf

#4

Deswegen schrieb ich „ausbauen“. Dass es mit Tür einbauen und Bett reinstellen nicht getan ist, ist mir bewusst.

Mir geht es tatsächlich erst mal um die Frage, ob das Dingens schon als Wohnraum genehmigt sein könnte und ich mir damit den Aufwand der weiteren Genehmigungen sparen kann oder ob ich von vorn beginnen muss.

#5

Danke für die Antwort!

Tatsächlich würde sich an der Außenansicht gar nichts ändern, das ist schon alles so, wie man es haben möchte.
Es fehlt lediglich eine Tür zum Haupthaus und Isolierung des Dachs, nebst ein bisschen Innenausbau.
Bisher wurde der Anbau als eine Art Wintergarten genutzt.

Da das Haus aber uralt ist und auf dem platten Land liegt (ehemalige Hofstelle), könnte ich mir auch vorstellen, dass das so nicht genehmigt war.

Einsicht in die Akten kann ich leider noch nicht nehmen, da ich zwar den Kaufvertrag unterzeichnet, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen bin. Unser Bauamt macht das unter diesen Umständen nicht.

#6

Mangels irgendeiner Isolierung doch wohl mehr als unwahrscheinlich, findest Du nicht?

Btw., wohin packst Du die Isolierung, wenn es schon Grenzbebauung ist?
Gruß
anf

#7

Ich verstehe nicht, was du sagen willst?
In meiner Frage ging es nicht um die Isolierung oder die Tapetenfarbe.
Aber schön, dass du trotzdem eine Meinung hast.

#8

Deine Frage lautete, ob man es einfach so als Wohnraum umnutzen dürfe oder ob es gar schon wohnraum sein könnte.
Ich schrieb Dir auf den zweiten Teil hin, dass es mangels Isolierung gar kein Wohnraum sein könne und zum ersten Teil, dass die Isolierung auch nicht einfach so angebracht werden kann - dazu wäre eine Baulasteintragung zu Lasten des Nachbarn erfolgen müsste. Also: zweimal nein.

Was hast Du nicht verstanden?
Gruß
anf

#9

Ähm, nein.
Es ging ausschließlich um die rechtliche Frage, ob die Eintragung beim Katasteramt dahingehend bindend ist, dass die Wohnraumnutzung ebenso bei der unteren Baubehörde genehmigt worden sein muss, weil es die Einmessungseintragung sonst nicht gäbe.

Bei Fragen zu warmen Füßen wende ich mich in Zukunft aber gern an dich. Oder an meine Oma.

Viele Grüße!

#10

Aha. Warum steht dann da:

Das nennt man dann einen Umnutzung. Also Teil eins.

Und dann war da noch:

was genau der zweite Teil wäre.

Sorry, dass ich auf Deine Fragen antworte. Wird nicht wieder vorkommen. Viel Spaß in Deiner Schimmelhöhle.

Btw., Garagen und Schuppen werden auch eingemessen. Sogar die Überdachung einer Terasse.