<small>Tag zusammen!<br>Ein Käufer erwirbt ein Baugrundstück innerhalb eines erschlossenen<br>B-Planes mit insgesamt drei Grundstücken.Im Zuge der Erschliessung<br>wurde an drei Stellen Bohrungen durchgeführt und ein entsprechendes<br>Gutachten gefertigt. Dieses liegt dem Käufer vor. Die Erkundungen<br>wurden so durchgeführt, dass das gekaufte Grundstück jeweils ca. an<br>der Grenze zum Nachbargrundstück beprobt wurde, d. h. an zwei<br>Stellen. Das Gutachten besagt, dass nach oberflächlichen 40cm<br>Oberboden bis in eine Tiefe von ca. 1,80m eine Auffüllung<br>stattgefunden hat. Weiter heißt es: „ … bis auf alte Ziegel- und<br>Betonbruchstücke in den oberflächennahen Auffüllungen waren in den<br>Bohrsondierungen keine organoleptischen Auffälligkeiten<br>erkennbar...“.<br>Bei Beginn der Erdarbeiten stellte sich heraus, dass das Grundstück<br>jedoch mit ca. 3,0m Bauschutt aufgefüllt wurde. Später erfuhr Käufer, dass eben dort ein altes Bauernhaus stand – genau an der Stelle des geplanten Hauses.<br>Kann der Verkäufer für die Mehrkosten durch Bodenaustausch (ca. 20.000€)<br>ganz oder teilweise herangezogen werden? Stichwort Sachmangel?<br>Welche Bedingungen müssen erfüllt sein?<br>Vielen<br>Dank! <br><br><br></small>
Hallo
ich kann die vertraglichen und juristischen Sachverhalte nicht bewerten, das sollte ein Jurist tun. Aber:
3 Bohrungen reichen nach meiner Meinung für die Untersuchung von 3 Grundstücken nicht aus. In Abhängigkeit von der Grundstücksgröße sollten hier deutlich mehr Aufschlüsse vorgenommen werden, gerade wenn heterogene (also stark zueinander abweichende) Verhältnisse vorliegen und eben nur in einer Bohrung Bauschutt festgestellt wurde und in den beiden anderen nicht. Hier wäre wichitg zu sehen, was in dem Gutachten zu den Bohrungen stand. Niormalerweise sollte eine ordentliches Gutachten darauf hinweisen, daß wenn in einer von 3 Bohrungen Bauschutt gefunden wurde, der Bereich anhand von weiteren Bohrungen näher abzugrenzen ist, damit festgestellt werden kann, auf welchem Grudstück und in welchem Umfang mit Mehrkosten durch Bodenaushub zu rechnen ist.
Hat der Gutachter nicht darauf hingewiesen, so könnte man sich an den wenden (haben normalerweise ebenfalls eine Berufshaftpflicht). Hat der Verkäufer evtl. die Aussage im Gutachten ignoriert, so sollte dieser haftbar zu machen sein.
Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.
Thomas Wittek
Hallo @Haw,
zuerst einmal wäre zu prüfen, ob der Gutachter bei der Erkundung des Bodens ausreichende Bodenproben entnommen hat oder ob er fehlerhaft gehandelt hat.
Im wesentlichen geht es hier aber um Rechtsfragen, die nur ein Fachanwalt für Baurecht beantworten kann.
Sie werden also nicht darum herumkommen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen.
Bei Mehrkosten von ca. 20.000 Euro brauchen Sie einen absoluten Fachmann und keine Antworten aus dem Internet.
Gruß aus Hagen in Westfalen
Dipl.-Ing. Werner Kahlki
Beratender Bauingenieur
Hier noch kurz die Größe der Grundstücke: 700 + 1440 + 1150.
Vielen Dank für die schnellen Antworten. In erster Linie soll es Anliegen sein, aus möglichen Erfahrungen zu schöpfen, um Grundlage für ein erstes freundliches Anfragen beim Verkäufer zu sammeln. Der Gang zum Anwalt soll zunächst vermieden, jedoch nicht außer Acht gelassen werden.
Kann der Verkäufer für die Mehrkosten durch Bodenaustausch (ca. 20.000€) ganz oder teilweise herangezogen werden? Stichwort Sachmangel?
Der Verkäufer kann nur in Regreß genommen werden, wenn er einen Sachmangel arglistig verschwiegen hat. Wenn das vorliegende Gutachten fehler- oder lückenhaft ist, kann man das dem Verkäufer nicht anlasten, es sei denn, er häte diese Fehler zu verantworten.
Wie meinen beiden Vorschreiber ausführen, sollte man hier prüfen, ob der Gutachter hier schadensersatzpflichtig ist.
Da sich aus dem Gutachten, wenn es vor dem Kauf bekannt war, Auffüllungen ergaben, hätte der Käufer allen Anlaß gehabt, entweder näheres zu erfahren oder auf einer entsprechenden Vertragsklausel zu bestehen. Das Gericht wird dieses auf jeden Fall in den Fokus nehmen!!
Zum Thema Baugrundgutachten kann ich nur wenig beitragen. In unserer Gemeinde (NRW) gibt es die „Untere Bodenschutzbehörde“, welche (kostenpflichtig) darüber Auskunft gibt, ob das entsprechende Grundstück im Altlastenkataster der Gemeinde geführt wird.
Ansonsten ist das wirklich eine Sache für einen Fachanwalt für Baurecht…
Hallo!
Das ist ein weites Feld und bietet viel Spielraum für Juristen, die davon meist auch keine Ahnung haben. Bei 3 Bohrungen auf 3 Grundstücken dieser Größe kann es sich bei dem Auftrag zum Gutachen nur um eine erste Einschätzung gehandelt haben. Normalerweise ist das auch im Gutachten vermerkt. Dass nur 1,8 m und nicht 3 m gefunden wurden kann an der Sondierstelle, aber auch am Bohrverfahren liegen. In der Regel sind dies Rammkernsondierungen und wenn dort der Durchmesser zu klein gewählt wird, findet schlicht eine Verdrängung statt Probengewinn in der Sonde statt. Aber immerhin gab es den Hinweis und warum sollte es an der Bohrstelle nicht so gewesen sein? Gut zu wissen wäre, wer die Punkte festgelegt hat. Der Gutachter? Der Verkäufer? Waren sie abgestimmt?
Wenn ein B-Plan existiert, wissen die Behörden vom Bauvorhaben. Üblicherweise wird dann vom Bauamt an das Umweltamt eine Anfrage gestellt, kommt von dort nichts, ist es zumindest keine Altlastenverdachtsfläche. Alles weitere liegt nun bei den Parteien.
Eine detaillierte Baugrunduntersuchung wird je Objekt vorgenommen, besonders wenn dort kein natürlicher Untergrund ist. Das heißt dann auch Rammkernsondierung + Rammsondierung im Baufeld des Hauses, je 2 Stück. Dabei sieht man dann schon weiter. Der Verkäufer kann, aber muss das nicht veranlassen, der Bauherr sollte es tun, macht es aber oft nicht.
Dann kommt der Kaufvertrag. Wenn dort nichts im Hinblick auf Altlasten vermerkt ist, sieht es schlecht aus. Der Verkäufer müsste dann schon im Vorfeld von der Belastung gewusst haben und den Mangel verschweigen. Dieses nachzuweisen kann schwierig sein. Falls doch gilt: Auffüllung = wahrscheinlich dürftiger Baugrund = Mehrkosten = Regress. Wenn er es nicht wusste, dann ist die Mühe vergebens. Davon abgesehen reichen rein organoleptische Befunde nicht aus. Liegt eine Analyse vor? Es kann auch besser sein, aus dem Aushub eine Analyse zu nehmen, wer sagt denn dass Bauschutt gleichzeitig chemisch belastet ist? Auch kann eine Auffüllung in den Lastabtrag des Hauses einbezogen werden, gute Erkundung ist dabei ein Muss. Dann wird die Gründung und die Bodenplatte etwas teurer, aber es geht.
Und woher kommen die 20.000,- € zustande? Dafür kann man schon viel bewegen, hier jedenfalls.
Also: Der Gutachter ist nur zu belangen, wenn er gegen seinen Auftrag gehandelt hat. Wenn er nur 3 Bohrungen ohne Analytik beauftragt bekommt, dann ist das so. Nachfragen hilft.
Der Verkäufer ist nur zu belangen, wenn im Vertrag Altlastenfreiheit (chemisch + mechanisch) vereinbart ist. Oder ihm Täuschung nachgewiesen werden kann.
Der Käufer sollte immer vor dem Bau Ausstiegsklauseln im Vertrag haben und einen eigenen oder mit dem Verkäufer abgestimmten Gutachter nehmen. Das kostet, aber im Verhältnis nicht die Welt, mit Analyse + Baugrund 1.000,- bis 1.500,- €.
Hier kommt es, nachdem die Tinte trocken ist, tatsächlich auf den Kaufvertrag und die Vereinbarungen an.
Falls noch Fragen dazu sind, einfach fragen.
Hallo!
Das ist ein weites Feld und bietet viel Spielraum für Juristen, die davon meist auch keine Ahnung haben. Bei 3 Bohrungen auf 3 Grundstücken dieser Größe kann es sich bei dem Auftrag zum Gutachen nur um eine erste Einschätzung gehandelt haben. Normalerweise ist das auch im Gutachten vermerkt. Dass nur 1,8 m und nicht 3 m gefunden wurden kann an der Sondierstelle, aber auch am Bohrverfahren liegen. In der Regel sind dies Rammkernsondierungen und wenn dort der Durchmesser zu klein gewählt wird, findet schlicht eine Verdrängung statt Probengewinn in der Sonde statt. Aber immerhin gab es den Hinweis und warum sollte es an der Bohrstelle nicht so gewesen sein? Gut zu wissen wäre, wer die Punkte festgelegt hat. Der Gutachter? Der Verkäufer? Waren sie abgestimmt?
Wenn ein B-Plan existiert, wissen die Behörden vom Bauvorhaben. Üblicherweise wird dann vom Bauamt an das Umweltamt eine Anfrage gestellt, kommt von dort nichts, ist es zumindest keine Altlastenverdachtsfläche. Alles weitere liegt nun bei den Parteien.
Eine detaillierte Baugrunduntersuchung wird je Objekt vorgenommen, besonders wenn dort kein natürlicher Untergrund ist. Das heißt dann auch Rammkernsondierung + Rammsondierung im Baufeld des Hauses, je 2 Stück. Dabei sieht man dann schon weiter. Der Verkäufer kann, aber muss das nicht veranlassen, der Bauherr sollte es tun, macht es aber oft nicht.
Dann kommt der Kaufvertrag. Wenn dort nichts im Hinblick auf Altlasten vermerkt ist, sieht es schlecht aus. Der Verkäufer müsste dann schon im Vorfeld von der Belastung gewusst haben und den Mangel verschweigen. Dieses nachzuweisen kann schwierig sein. Falls doch gilt: Auffüllung = wahrscheinlich dürftiger Baugrund = Mehrkosten = Regress. Wenn er es nicht wusste, dann ist die Mühe vergebens. Davon abgesehen reichen rein organoleptische Befunde nicht aus. Liegt eine Analyse vor? Es kann auch besser sein, aus dem Aushub eine Analyse zu nehmen, wer sagt denn dass Bauschutt gleichzeitig chemisch belastet ist? Auch kann eine Auffüllung in den Lastabtrag des Hauses einbezogen werden, gute Erkundung ist dabei ein Muss. Dann wird die Gründung und die Bodenplatte etwas teurer, aber es geht.
Und woher kommen die 20.000,- € zustande? Dafür kann man schon viel bewegen, hier jedenfalls.
Also: Der Gutachter ist nur zu belangen, wenn er gegen seinen Auftrag gehandelt hat. Wenn er nur 3 Bohrungen ohne Analytik beauftragt bekommt, dann ist das so. Nachfragen hilft.
Der Verkäufer ist nur zu belangen, wenn im Vertrag Altlastenfreiheit (chemisch + mechanisch) vereinbart ist. Oder ihm Täuschung nachgewiesen werden kann.
Der Käufer sollte immer vor dem Bau Ausstiegsklauseln im Vertrag haben und einen eigenen oder mit dem Verkäufer abgestimmten Gutachter nehmen. Das kostet, aber im Verhältnis nicht die Welt, mit Analyse + Baugrund 1.000,- bis 1.500,- €.
Hier kommt es, nachdem die Tinte trocken ist, tatsächlich auf den Kaufvertrag und die Vereinbarungen an.
Falls noch Fragen dazu sind, einfach Fragen.