Guten Tag!
Ich trage mich mit Gedanken, ein als Gewerbegebiet ausgewiesenes Baugrundstück zu erwerben und zu bebauen. Über dem Grundstück liegt der offizielle Verdacht der Kampfmittelbelastung.
Seitens der Behörden wurde mir nun erklärt, dass die Überwachung Bau begleitend geschehen würde. Ich stelle mir vor, während des Aushubs steht jemand von einer Kampfmittel-Beseitigungsfirma daneben und beschaut sich den Inhalt der Baggerschaufel, und so bald etwas Verdächtiges zu Lichte gefördert wird, wird die Firma selbst aktiv.
So weit, so gut. Nur besteht der Grund dummerweise aus Kriegsauffüllungen, sprich: Bauschutt, und ich würde zunächst gern erst mal prüfen wollen, in wie fern sich der Grund von seiner Beschaffenheit aus Überhaupt zur Bebauung eignet. Dazu wären auch Probebohrungen erforderlich, die aber eben wegen des besagten Verdachtes nicht vor genommen werden dürfen. Abgesehen davon wäre es mir auch zu gefährlich.
Wie ist nun in einem solchen Fall die Vorgehensweise?
Ich würde mich über Informationen sehr freuen.
Viele Grüße
hennn
Hallo Henning,
beauftrage zuerst ein Baugrundbüro mit einer Baugrunduntersuchung. Schildere denen den Fall, dass dort mächtige Anfüllungen zu erwarten sind. Das Baugrundbüro beantragt dann von den Versorgungsträgern die Schachtscheine und informiert den KMD (Kampfmitteldienst). Diese kommen dann vor Bohrbeginn und untersuchen die Fläche mit Sonden (evtl. machen sie auch Bohrungen, das hängt aber vom Auffüllmaterial ab). Lass auch aus den Anfüllungen Bodenproben entnehmen und die nach LAGA untersuchen - evtl. fallen hohe Entsorgungskosten an, wenn der Boden nicht verwertet werden kann und dieser starke Belastungen (z.B. PAK, Schwermetalle oder KW …) aufweist. Mit dem Baugrundgutachten erhälst Du dann alle Informationen zum notwendigen Bodenaushub entsprechend den gewünschten Baumaßnahmen. Ich wünsche Dir viel Erfolg. Sollten noch Fragen offen sein, so melde Dich. Gruß Reimund
Hallo Reimund,
danke für die schnelle Antwort!
Der Grund ist bereits untersucht worden; das Gutachten liegt mir fast (war umständlich zu kopieren) vollständig vor. Er ist zwar kontaminiert, also chemisch belastet, jedoch wohl noch im Rahmen des Tolerierbaren. Über die sonstigen Beschaffenheiten wie Festigkeit usw. sagt es allerdings nichts aus.
Sehe ich das richtig: ein Baugrundbüro würde den Boden -auf meine Kosten- prüfen, und wenn er so nicht bebaubar ist, müsste er abgetragen und aufgefüllt o. Ä. werden? Mein finanzieller Spielraum ist begrenzt, und so könnte der Lohn für das Büro verloren sein, wenn die Bodensanierung zu teuer wird?
Sind die Versorgungsträger die Stadt mit E-, Wasser- etc-Werken und die Schachtscheine zur Erschließung des Grundstückes bestimmt? Und was bedeutet bitte „LAGA“?
Ich bin von metallenem Fach und in mineralischen Dingen eher unerfahren…
Viele Grüße
Henning
Hallo,
dann fangen wir mal an.
Bei „uns“ in NRW gibt es die im Regierungspräsidium angesiedelte Kampfmittelstelle. Diese Stelle hat zunächst die Luftbildauswertung inne, die vor allem anderen steht und teilweise in Verdachtsflächen auch in der Baugenehmigung erwähnt wird.
Bei Verdacht kommen dann die Kampfmittelräumer, entweder vom RP oder private Drittfirmen. Ohne die Freigabe auf Kampfmittelfreiheit sollte es bei Verdachtsflächen keine Probebohrungen geben! Während des Aushubs steht auch keine Firma daneben, denn das ist dann schon zu spät. Kampfmittelerkundung ist Planung und vor dem Bau. Meist kann man im Kaufvertrag verankern, dass der Verkäufer für diesen Nachweis zu sorgen hat. Je nach RP kann alleine die Luftbildauswertung bis zu 12 Wochen dauern - ein echtes Amt eben. Nach Freigabe kann dann gebohrt werden.
Statt Probebohrungen sollte es dann schon bitte ein Baugrundgutachten sein, was abhängig ist von der Art der Bebauung. Minimum sind ausreichend viele und von der Baugröße abhängige Rammkernsondierungen und Rammsondierungen bis mindestens jeweils 6 m Tiefe. Gut wäre eine Erkundung bis in den gewachsenen Boden. Aus den Bodenkennwerten kann der Statiker die notwendige Baustärke der Gründung bestimmen.
Eine baubegleitende Kampfmittelbeseitigung widerspricht den Bohrungen und bietet gerade bei Auffüllungen unbekannter Zusammensetzung und Verdichtung unkalkulierbare Setzungsrisiken - Finger weg ohne Baugrundbeurteilung.
Sofern doch gebohrt wird, sollte das Probenmaterial wenigstens auf Basisparameter chemisch untersucht werden. Dieses sind: Kohlenwasserstoffe, PAK(EPA), TOC, Schwermetalle (Paket KVO oder BBodSchV), jeweils im Feststoff. Das ist nicht so teuer (etwa 250,- €) und gibt gute Hinweise auf Altlasten.
Der Grundstücksverkäufer sollte in jedem Fall im Kaufvertrag zur Übernahme von Sanierungskosten aus Altlasten und Kosten zum Aufwand der Herstellung einer notwendigen Tragfähigkeit des Bodens verpflichtet werden.
Bei Fragen können Sie diese ruhig stellen.
MfG
Hallo Henning,
also die „LAGA“ ist ein technisches Regelwerk inder festgelegt wurde, welche stofflichen Parameter des Bodens bestimmt werden müssen. Für jeden Parameter werden darin Obergrenzen für die jeweilige Einbauklasse festgelegt. Bis zur Einbauklasse Z2 ist der Boden noch verwertbar, jedoch je höher die Klasse, desto mehr wird die Verwertungsmöglichkeit eingeschränkt und um so teurer wird der Abtransport. Bei der Einstufung >Z2 ist eine Verwertung nicht mehr möglich und dann wird es richtig teuer, weil einerseits der Boden auf Sonderdeponien oder in Bodenwaschanlagen verbracht werden muss.
Mit dem Baugrundbüro hast Du Recht - Du musst natürlich die Kosten für die Untersuchung vorstrecken, jedoch bekommst Du alle Angaben, die der Architekt/Statiker benötigt, um bauliche Anlagen zu gründen. Wenn Du Deine Laborergebnisse voliegen hast, musst Du festlegen, ob Du preislich mit der Bodensanierung klar kommst. Bei Schadstoffen verhält sich das so, alles was ein Bagger auskoffert, darf bei einem belasteten Boden nicht wieder eingebaut werden und Du bist allein für die Verwertung/Entsorgung verantwortlich. Anschließend ist natürlich dann wieder verdichtbares Material (Kies/Sand/Schotter) einzubauen um die entsprechende Bodenfestigkeit für die Gründung zu bekommen. Aber jedes Baugrundbüro kann Dich da beraten. Ich denke mit meinen Infos wirst Du gut zu Recht kommen. Viel Erfolg wünscht Dir Reimund
Hallo Reimund,
hab vielen Dank. Ich kenne ein paar Bauingenieure und auch einen Architekten; von denen wird mir wohl jemand ein Büro nennen können.
Nochmals dankeschön!
Viele Grüße
Henning
Hallo anthimm,
vielen Dank; das gibt der Sache schon ein näheres Gesicht. Sieht aus, als könnte das Projekt ausufern…
Viele Grüße
Henning
Hallo anthimm,
vielen Dank; das gibt der Sache schon ein näheres Gesicht.
Sieht aus, als könnte das Projekt ausufern…
Viele Grüße
Henning
Hallo zurück,
nichts zu danken, dafür bin ich da… 
)
Bevor das ausufert sollten Sie ruhig nochmal nachfragen - da ich in diesem Gewerbe tätig bin, habe ich schon viele Dinge erlebt, die vor der Bebauung hätten geklärt werden sollen und dann leider zu Lasten des Bauherren viel teurer wurden.
Also eine Kombination aus nachher ist man immer schlauer und am falschen Ende gespart.
LG
Hallo anthimm,
besteht die Möglichkeit, den Grundstücksverkäufer zu der Bodenüberprüfung zu verpflichten oder kann dieser sagen: nein, er verkauft ohne vorherige Prüfung und ich müsste die Katze im Sack kaufen?
So weit mir bekannt wurde, ist dies in Hamburg nicht möglich, weil ein öffentliches Interesse an der allgemeinen Sicherheit besteht.
Gilt derlei bundesweit?
Grüße
Henning
Hallo Henning,
ob das bundesweit gilt kann ich beim besten Willen nicht sagen. Hier in NRW gilt es meines Wissens nicht.
Und nun wieder das aber (immer diese Gutachter). Unterscheiden wir mal Baugrund und Altlast. Baugrund ist in erster Linie eine Sache des Käufers, denn er will ja schließlich bauen und weiß auch, was er bauen will. Der Verkäufer kann das nicht wissen und würde für ein ungeeignetes Gutachten unnötig Geld ausgeben. Wenn der Verkäufer allerdings weiß, dass der Grund Eigenschaften besitzt die eine Bebauung unmöglich machen oder aber unverhältnismäßig teuer und gibt das nicht bekannt, verschweigt er einen dem Käufer versteckten Mangel, was Täuschung wäre. Wie aber soll der Käufer wissen ob der Verkäufer das weiß? Nicht möglich im Regelfall, es sei denn es gibt Voruntersuchungen.Das müsste ja sein, denn das Kriegsauffüllungen da sind ist bekannt. Am besten, man formuliert entsprechendes in einem Kaufvertrag, gerichtsfest, mit einem wirklich fähigen Anwalt.
Die Altlasten sind ein anderes Thema. Dort greift das Bundes-Bodenschutzgesetz mit der entsprechenden Verordnung, in der wiederum Grenzwerte für chemische Parameter in Abhängigkeit von der Nutzung stehen. Meistens ergeht vor der Baugenehmigung eine Rückfrage an die zuständige Bodenschutzbehörde, welche dann Auflagen formuliert. Die können je nach Aufwand teuer werden, am besten man spricht offen mit jemandem aus der Abteilung, da die Fläche ja wahrscheinlich in einem Altlastenkataster verzeichnet ist. Kosten, die altlastenbedingt entstehen, sollten vertraglich geregelt vom Verkäufer übernommen werden. Dazu zählen Auflagen für die Bebauung (Abdeckungen, gesonderte Regenwasserableitung, gasdichte Kellerbauweise…) und auch die Bodenabfuhr (teurer bei kontaminiertem Boden und Fremdstoffen). Diese Dinge bedeuten einen Minderwert des Grundstücks. Am besten man verhandelt den Kaufpreis und lässt (immer zuvor vereinbart) 25% bis zur Sicherstellung der Lastenfreiheit auf einem Treuhänderkonto.
In jedem Falle ist es gut, wenn vor allem (es ist eine Planungsleistung!!) ein Baugrund- und Altlastengutachten gemacht wird. Sofern der Verkäufer seriös ist, wird er die Kosten zu 50% übernehmen, eine Verpflichtung ergibt sich daraus nicht. Vielleicht fordert die Behörde ja vorab ein solches Gutachten, dann argumentiert es sich einfacher und das ist bei der Behörde zu erfragen.
Lieben Gruß