Hallo, wenn man als Gewerbetreibender an ein vermietetes Einfamilienhaus einen Anbau (Einfamilienhaus 100m², 4 Zimmer) baut, ebenfalls zur Vermietung, sind dann diese Bau-Kosten dafür (also die kompletten Baukosten ) absetzbar und in wie weit?
Ich meine, wie weit kann man die gesamten Baukosten absetzen? Die gesamten in Rechnung gestellten Baukosten belaufen sich auf 80.000 Euro,die restlichen Arbeiten wurden in Eigenleistung erstellt.Zusätzlich zu meinem Steuerberater habe ich bereits 2 andere Steuerberater befragt und habe nun 3 verschiedene Meinungen, nur welche ist nun richtig?man sollte doch meinen, ein großer Teil der Bau-Kosten wäre gerade bei einer langfristigen Vermietung auch absetzbar oder irre ich da?
Hallo Karla,
um was handelt es sich denn bei dem Anbau? Garage o.ä.?
Also wir in unserer Kanzlei würden es so handhaben, dass die Kosten ein eigenes Wirtschaftgut im Anlagevermögen bilden, benannt als Anbau xy musterstr. 123.
Die Kosten würden darauf gesammelt und dann nach Fertigstellung über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Damit sind die Baukosten zwar nicht sofort als Aufwendungen abziehbar, aber über die Abschreibung auf Dauer gesehen dann schon in den Kosten.
Was haben denn die anderen Steuerberater gesagt?
VG Shelly
Hi!
Seltsame Steuerberater hast Du da.
Die kompletten Baukosten werden im Rahmen einer Abschreibung steuerlich berücksichtigt (2 % pro Jahr der AHK (Anschaffungs- oder Herstellungskosten)).
Zeitgleich sind alle Finanzierungskosten sofort Werbungskosten in dem Jahr, in dem sie anfallen.
Soweit sollte dies alles sein.
Die Eigenleistung ist leider außen vor; lediglich Materialkosten (und z.B. Fahrtkosten) können im Rahmen der AHK berücksichtigt werden.
Bei solch speziellen Fragen ziehe ich immer einen SteuerANWALT bei, von dem ich eine schriftliche Stellungsnahme verlange.
Denn dann haftet er, sollte seine Auskunft falsch sein…
Hallo Karla01,
ich fürchte, Sie bekommen von mir nun eine „vierte Meinung“, aber ich versuche mich mal an einer vernünftigen Antwort:
Sie schreiben, dass Sie Gewerbetreibende sind, da stellt sich die erste Frage: ist das Einfamilienhaus im Betriebsvermögen ihres Gewerbebetriebs enthalten oder ist das EFH ihr Privatvermögen? Dies hätte u.U. Auswirkungen auf die Art der Abschreibung.
Ich gehe davon aus, dass sich das EFH in ihrem Privatvermögen befindet, dann wäre es in steuerlicher Hinsicht egal, wie sie ihr Geld sonst so verdienen.
Insgesamt kommt es zudem darauf an, ob der Anbau quasi als „Neubau“ zu werten ist, also als selbständiges Wirtschaftsgut oder ob man ihn als Erweiterung des Hauptgebäudes sieht. Wäre er ein selbständiges WG, bekäme er seine eigene Abschreibung, nach den zur Zeit gültigen Regeln des §7 EStG. Würde man ihn als Erweiterung des Hauptgebäudes sehen, dann teilt er das Schicksal des Hauptgebäudes und wird mit demselben AfA-Satz wie dieses abgeschrieben (er erhöht die Bemessungsgrundlage der AfA und somit auch den AfA-Betrag).
Insgesamt spielt bei der Betrachtung ihres Problems sicher auch eine Rolle, wie der Anbau genutzt werden kann. Wird er von den bisherigen Mietern mitbenutzt, z.B. als Wintergarten oder Garage oder einfach als Erweiterung der Wohnfläche spricht z.B. vieles dafür, dass der Anbau kein selbständig zu betrachtendes WG ist.
Zusammenfassend lässt sich jedoch sagen, dass nach dem was sie schreiben, die Baukosten für den Anbau auf jeden Fall im Rahmen einer Gebäudeabschreibung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen lassen. Vermutlich sogar in voller Höhe von EUR 80.000 (verteilt auf viele Jahre, leider), es sei denn von den EUR 80.000 entfallen Kosten auf Erschliessung des Grundstückes o.ä…
So nun hoffe ich, Sie nicht noch mehr verwirrt zu haben. Falls Sie noch Fragen haben, stellen Sie sie bitte, ich antworte gerne.
Leider gilt im Steuerrecht: man muss viele (auch ganz private) Informationen geben, damit man eine richtige Antwort bekommt.
So haben Sie z.B. nichts dazu gesagt, an wen das EFH vermietet ist, das könnte steuerlich u.U. auch eine Rolle spielen, wenn es z.B. ein Kind o.ä. wäre und die Vermietung z.B. eine verbilligte Ueberlassung an nahe Angehörige darstellt.
Mit freundlichen Grüssen
Barbara
Liebe Karla,
vorab, meine Antwort ersetzt keineswegs einen StB! Wobei ich mir die Frage stelle, was für welche Du hast!?
Hier eine eindeutige Antwort:
Du kannst die Baukosten (incl. Eigenleistung) als Abschreibung ansetzen. Heißt die Kosten durch die Nutzungsdauer (80 Jahre?)teilen, dann hast Du den Betrag.
Das geht deshalb, weil Du den Anbau vermieten willst. Ansonsten wäre ein Abzug nicht möglich.
Claro?
LG
Hallo,
also ich bin kein Steuerexperte, aber im beruflichen habe ich öfter mit diesen Fällen Berührung (arbeite bei der Bank). M.E. sind Baukosten zunächst einmal gar nicht absetzbar. Bei dem Anbau handelt es sich ja um ein neues Gebäude, d.h. wir reden hier nicht von einer Renovierung. Für das neue Gebäude wären maximal die Fremdkapitalzinsen als „Werbungskosten“ absetzbar. Diese müssen aber genau zugeordnet werden können, was normalerweise kein Problem sein sollte.
Für den Bereich, dass es sich um Instandhaltungskosten handelt (das kann bei einem Anbau ja auch vorliegen, wenn beispielsweise die Heizung o.ä. in einem Zuge mit ausgewechselt wird), welche zur nachhaltigen Erzielung der Einkünfte aus Vermietung dienen (verhält sich ähnlich zu den Fahrtkosten auf die Arbeit, diese sind ja auch absetzbar, da notwendig um die Arbeit auszuüben), sollten diese (evtl. Einschränkung auf das Bestandsgebäude) absetzbar sein.
Außerdem ist die Afa zu berücksichtigen, aber dass ist ja sicherlich bekannt.
Ganz sicher geht man, wenn man die Kosten, bei denen der Steuerberater der Meinung ist, dass Sie absetzbar sind, kurz mit dem Finanzamt durchspricht. Ablehnen können diese natürlich immer, aus der Erfahrung heraus sind die Beamten aber oftmals am besten informiert und geben vor allem einen rechtlich abgesicherten Rahmen… Sollte die Info des Steuerberaters falsch sein, so ist die Steuernachzahlung auf deinem Konto zu verbuchen, vielleicht hast Du noch Glück dem Steuerberater eine Schadensersatzzahlung zu entlocken, aber letztendlich bleibt das ganze an Dir hängen.
Ich hoffe die Infos helfen Dir weiter.
Hallo,
Baukosten sind über die AFA immer „absetzbar“ und mindern die Höhe der Einkünfte auf ein festgeschriebenen Zeitraum (zur Zeit im Grundfall auf 50 Jahre verteilt).
Ob Sie ein Gewerbe betreiben oder nicht ist nicht ausschlaggebend.
Einen Unterschied macht es noch wenn sie weit unter dem Mietspiegel an einen Angehörigen vermieten.
Kosten mit Rechnung sind ansetzbar nur Kosten aufgrund von Eigenleistungen (Arbeitszeit) kann nicht in Abzug gebracht werden.
Eine nähere Beratung ist jedoch von einem Berater einzuholen, der dann auch für eine falsche Beratung haftet.
Gruß
Hallo Karla01,
ich mache zu Deiner Frage jetzt mal bestimmte Annahmen:
• Der Anbau wurde NICHT im Rahmen Deines Gewerbebetriebes errichtet
• Der Anbau wurde von vornherein in der Absicht, ihn zu vermieten, errichtet
• Der Grund und Boden, auf dem der Anbau errichtet wurde, war bereits vorhanden
• Die Vermietung wird ernsthaft und zu marktüblichen Konditionen durchgeführt, d.h. es handelt sich nicht um Liebhaberei.
Dann sieht die Sache folgendermaßen aus:
Alle in Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften anfallende Kosten sind steuerlich absetzbar, ggf. im Rahmen von Abschreibungen/Absetzungen für Abnutzungen.
Vermietung ist Einkünfteerzielungsabsicht.
Daraus ergibt sich, daß die Baukosten (= Herstellungskosten), für die Rechnungen vorliegen, über Afa grundsätzlich absetzbar sind, wobei wichtig ist, daß in die Bemessungsgrundlage der Afa nur die Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des dazugehörigen Grund und Bodens eingehen dürfen, ggf. sind die Kosten aufzuteilen.
Eigenleistungen können nicht berücksichtigt werden, sie erhöhen die Herstellungskosten nicht.
Viele Grüße
Hoinzi
Hallo, erstmal Danke für die Antwort.
Genau so ist es:
Grund und Boden war vorhanden, der Anbau(ein Einfamilienhaus) wurde nicht im Rahmen meines Gewerbebetriebes erstellt und wird zu üblichen Konditionen vermietet.Das Haus wurde auch direkt zur Vermietung erstellt.
Nun meine Frage:
Das ich grundsätzlich etwas absetzen kann, das ist ja klar.
Aber wie sieht es mit der Umsatzsteuer und Einkommenssteuer aus?
Ich zahle ja die Rechnungen der Baufirma mit Mehrwertsteuer kann ich diese auch geltend machen? Es laufen insgesamt 3 verschiedene Gewerbe auf meinen Namen, dies Haus habe ich aber praktisch privat erstellt.
Ansonsten ist ja mir in Rechnung gestellte Umsatzsteuer eigentlich nur ein durchlaufender Posten, da ich diese Steuer ja geltend machen kann.
Wie verhält es sich nun bei den laufenden Rechnungen der Baufirma?
Vielen Dank
Hallo Karla01,
ok, kommen wir erstmal zur Umsatzsteuer:
so, wie der Fall bei Dir vermutlich liegt, kannst Du die Umsatzsteuer aus Deinen Baurechnungen NICHT geltend machen. Es gibt zwar im Umsatzsteuerrecht eine sogenannte Umsatzsteueroption, wenn die wählst, könntest Du die Umsatzsteuer aus den Rechnungen geltend machen, im Gegenzug müßtest Du die Mieteinnahmen usw. der Umsatzsteuer unterwerfen.
Diese Option ist aber an ganz bestimmte Bedingungen geknüpft. Dieses Thema hier im Einzelnen zu behandeln, würde zu weit gehen, sollte das grundsätzlich für Dich infrage kommen, solltest Du einen Steuerberater konsultieren, das ist ein sehr komplexes Gebiet.
Mal ganz grob gesprochen, wäre es notwendig, daß Du den Anbau an einen Unternehmer vermietest, der darin umsatzsteuerliche Umsätze im Rahmen seines Unternehmens ausführt (also z.B. Vermietung an einen Einzelhändler, der in den Räumen einen Laden betreibt oder an einen Rechtsanwalt, der in den Räumen seine Kanzlei führt). Kommt also für Dich, wenn ich Deinen Sachverhalt richtig verstanden habe, nicht in Frage.
Und damit kommen wir zur Einkommensteuer:
Die Abschreibungen für den Bau gibst Du in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) an.
Da Du die Umsatzsteuer nicht geltend machen kannst, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage für Deine Abschreibungen. Also z.B.: Baukosten netto 80.000,00 + 19 % MWSt = brutto 95.200 Euro.
In diesem Fall wäre Deine Bemessungsgrundlage für die Afa 95.200 Euro, bei einem Afa-Satz von z.B. 2 % kannst Du pro Jahr also 1.904 Euro geltend machen, wobei zu beachten ist, daß Du die Afa im Jahr der Fertigstellung nur anteilig ansetzen kannst (also z.B. Fertigstellung im August 2010 => Afa 2010: 5 Monate (August bis Dezember) = 1.904 : 12 Monate * 5 Monate = 793 Euro).
Viele Grüße
Hoinzi
Hallo! Viel weiterhelfen kann ich da auch nicht. Auf jeden Fall alle Kosten angeben, alle Baukosten sind absetzbar. Wieviel dann im Endeffekt erstattet wird, urteilt das Finanzamt, nicht der Steuerberater!
Ich gehe davon aus, daß das EFH an weiterhin nur eine Mietpartei vermietet ist, die halt nun mehr Fläche mietergänzend erhält. Damit erhöhten sich die Baukosten. Wie ich die Sache sehe, erhöht sich insoweit nur die Afa als Gegenposition zu den erhöhten Mieteinnahmen. Auch insoweit aufgenommene Darlehen könnten über den Schuldendienst als Werbungskosten geltend gemacht werden. Aber selbstverständlich möchte ich nicht klüger sein wie Ihr echter Steuerberater, meine aber, daß meine Theorie nachvollziehbar sein sollte.
Hallo Entschuldigung für die lange Antwortzeit.
Sie können meiner Meinung nach nur haushaltsnahe Dienstleistungen ansetzen sowie evtl. eine Förderung der KfW-Bank beantragen.
Allerdings nur den Lohn bei den haushaltsnahen Dienstleistungen den die Arbeiter verrichtet haben.
Eigenleistung zählt hier nicht dazu.
Viele Grüße