Ich habe einige Fragen zur Baukostenverhandlungen:
Wie verschaffe ich mir einen guten Überblick über die Baukosten differenziert nach Gewerken (Ort: Berlin)?
Einige Bauunternehmen kalkulieren den Bau nach umbauten Raum. Dafür
soll es auch Standardwerte geben, die sich auf bestimmte Ausstattungsstandards beziehen. Wie bekomme ich heraus, welcher Preis/cbm sich auf welche Standards bezieht? (andersherum: was kann ich erwarten wenn ich einen unterkellerten Würfelbau für 200 T€ (EG+OG=150qm) erstellen lassen will? Inwieweit sind Nebenkosten (Baustelleneinrichtung, Anschlüsse, Vermessung, Bodengutachten, Aussenanlagen) darin enthalten?
Wie erreicht man, dass man bei Vertragsverhandlungen möglichst genaue Planungssicherheit hinsichtlich der Kosten erreicht, wenn man
eine große Hausbaufirma (ncc o.ä.) beauftragt. Mir scheint, das häufig die Vertragsverhandlungen nach dem Schema ablaufen:
ein undeutlicher Vertrag
sehen was man alles vergessen hat (und was zusätzlich kostet)
Gibt es Literatur oder andere Tipps, wie man das tunlichst vermeidet?
Wie erreicht man eine Finanzierungszusage bei der Bank für einen Grundstückskauf + Hausbau, wenn man sich hinsichtlich der Auswahl des Bauunternehmens bei Abschluss des Kredites noch nicht binden will?
das A und O ist eine erschöpfende und vollständige Bauleistungsbeschreibung.
Nimm Dir einen Fachman zur Seite und bespreche dies alles mit diesem. Die Kosten hierzu sind ca. 3% der Bausumme. Dann hast Du einen volle Kosten- und Planungssicherheit.
Einen guten Überblick über Baukostenansätze schafft die Fachliteratur von BKI-Deutsches Baukosten Informationszentrum, z.B. das Buch „T1: Statistische Kostenkennwerte für Gebäude“
Hinsichtlich Kostensicherheit kann ich mich CSG nur anschließen. Fachmann der den Bauwerkvertrag prüft und - ganz wichtig - die Bauausführung überwacht. In beiden Phasen => Planung, Vergabe und => Bauausführung können die üblichen Fehler passieren, die ein Laie nicht überblicken kann. 3 % der Werkvertragssumme sind mit Sicherheit gut investiertes Geld.
Was die Baubegleitung durch einen Fachmann angeht kann ich mich meinen Vorrednern nur vorbehaltlos anschließen. Das ist gut investiertes Geld. Ist der Bauvertrag erst einmal unterschrieben, dann wird alles sehr viel teurer! Was alles nicht in so einem Vertrag drinstehen kann steht hier (sicherlich nicht vollständig):
Und zu Deiner Finanzierungsfrage: Es wird sicherlich schwer, wenn Du mehr als nur einen groben Finanzierungsrahmen von der Bank wünschst. Die Bank will bewerten, was sie für eine Sicherheit hat, was bei Deinen Angaben schlicht unmöglich ist. Ich habe auch die Erfahrung gemacht, dass man mit denen auf der Basis des gesunden Menschenverstands nicht zu diskutieren braucht. Von uns wollten die teilweise Quittungen sehen, dass wir auch wirklich gemäß Finanzierungsplan Tapeten gekauft haben, die Küche für den 15fachen Preis war aber völlig egal!
Wie erreicht man eine Finanzierungszusage bei der Bank für
einen Grundstückskauf + Hausbau, wenn man sich hinsichtlich
der Auswahl des Bauunternehmens bei Abschluss des Kredites
noch nicht binden will?
Gute Vorbereitung ist alles - aber man kann nicht auf jede Frage vorbereitet sein… also 95% Linie reicht m.E. masse.
Angenommen du hast schon das Grundstück oder einen Vorvertrag - damit hast du ja schon so etwas wie eine Willenserklärung abgegeben - das es weitergehen sollen… also Grundbuchauszug mitnehmen - das waere optimal. Aber selbst wenn du das nicht hast dann braucht dein Bankmensch etwas zum kalkulieren. Also du machst eine uebersichtliche Kalkulation deines Eigenkapitals/Schulden und aller Kosten des Projektes… gut kommt auch an wenn du einen Posten für unvorhersehbare Kosten einfügst (ich garantiere dir das kommt!). Dann nimmst evtl. noch einen Prospekt mit von dem was du dir am nähesten vorstellst… das kann auch von wem immer sein. Einkommensnachweise, und derzeitige Kosten (Miete, Versicherungen)… vielleicht machst du auch schon eine Kalkulation „Heute“ und „morgen“… musst du aber nicht. Dann ziehst du dich schick an - und machst deinen ersten Termin. Von Termin zu Termin gewinnst du dann die Erfahrung was die Jungs noch so alles wissen wollen. Im Zweifel fordere doch einfach mal einen Antrag einer Direktbank aus dem Internet an - dann hast du eine Richtschnur… eine reale Bank mit realen Mitarbeitern ist aber nicht ganz so neugierig.