Hallo!
Ich hab eine Frage. Wir haben eine Ferienwohnung. Diese Ferienwohnung ist im Dachgeschoß. Wir haben sie aufwendig renoviert und unteranderem einen weiteren Wohnraum geschaffen. Jetzt müsste in diesen Wohnraum ein Dachfenster rein. Insgesamt sind bereits 3 Dachfenster vorhanden. Letztes Jahr haben wir die Frist für die Eigentümerversammlung übersehen. Wir haben unser Anliegen dann persönlich auf der Versammlung vorgetragen. Dort kam dann gleich von 2 Eigentümer ein Nein. Die Begründung war: Die Umbauarbeiten wären zu laut gewesen und warum sollten sie jetzt zu stimmen. Gut! Also haben wir dieses Jahr alles ganz offiziel gemacht. Wir haben einen schönen Brief an alle geschrieben mit der Bitte um Zustimmung. Jetzt war die Versammlung und alle haben dafür gestimmt bis auf -wieder- unsere 2 Nachbarn. Diesmal verneinten sie, weil sie befürchten, wenn das eingebaute Fester undicht wird, dann könnten sie einen Wasserschaden haben. Ich muss dazu sagen, die Wohnung liegt im 1. Stock d.H. das Wasser müsste durch 2 weitere Stockwerke.
Für mich ist das reine Schikane. Die Leute (sehr alt)sind sauer, weil die Umbauarbeiten etwas lauter waren. Hierfür haben wir uns aber in aller Form entschuldigt und jetzt würgen sie uns das so rein. Alle Anwesenden haben nur die Köpfe geschüttelt und gemeint das das schon sehr spießig ist und sie das gar nicht nachvollziehen können. Der Verwalter meinte zu mir. Ich soll doch schauen, dass ich eine Familie auf meine Seite bekomme und dann kommt die andere von ganz alleine. Er fand das ganze auch lächerlich!
Brauche ich unbedingt die komplette Zustimmung aller? Dann kommen wir ja wahrscheinlich nie zu unserem Fenster.
Ich hoffe Ihr könnt mir helfen. Danke schon mal!
Hallo,
da die Anzahl der Eigentümer nicht angegeben wurde, kann keine qualifizierte Aussage erfolgen. Da allerdings bereits drei Dachfenster vorhanden sind, dürften gegen ein 4 gleichartiges Fenster keine Einwände bestehen. Im übrigen wird es immer Querulanten geben, die aus irgendwelchen Gründen dagegen sind!
Gruss Hermann
Hallo Hermann,
Danke für die schnelle Antwort. Insgesamt waren 15 Wohneinheiten dafür und 2 dagegen. Die beiden werden immer etwas finden. Das ist ja das blöde an der Sache.
Viele Grüße
Anita
Hallo Anita,
meiner Meinung brauchst Du in deinem Falle keine 100% Zustimmung, da je bereits drei Dachfenster existieren.
Allerdings darf man bei allen Beschlüssen Enthaltungen und sogenannte " Nichtstimmen"( anwesend,aber nicht mit abgestimmt)nicht vergessen. Diese zählen vor Gericht im Zweifelsfall zu den Neinstimmen!
Wenn die beiden Neinstimmen nicht innerhalb eines Monats nach der Versammlung Klage einreichen, dann ist euer Antrag positiv durch!
Gruss Hermann
Es waren persönlich 9 Parteien da und der Rest hat dem Verwalter die Vollmacht erteilt. Darunter auch diese beiden Nein Stimmen. Die sind ja nicht mal persönlich gekommen. Sie haben nur einen Brief geschrieben. Wahrscheinlich wollten sie sich eine Diskussion mit allen Anwesenden ersparen. Für das Protokoll wurde der Antrag jetzt abgelehnt, weil eine bauliche Veränderung die Zustimmung aller braucht. Das kuriose ist ja, dass es ca. 10 gleiche Häuser gibt, die laut Verwalter alle Dachfenster nachträglich einbauen durften. Er hat auch gesagt, dass es einige einfach so gemacht haben. Gut, wir wollten halt den offiziellen Weg gehen und haben nicht mit so „netten“ Nachbarn gerechnet.
Dankeschön!
Hallo Anita,
nicht jede bauliche Veränderung braucht die Zustimmunung aller Eigentümer.
In dieser Hinsicht irrt der Verwalter ein wenig.
Im übrigen wurde ich einfach die Monatsfrist abwarten!
Gruss Hermann
Hallo Hermann,
aber der Antrag ist ja abgelehnt worden. Was soll ich Deiner Meinung nach, dann machen? Auf was kann ich mich da berufen?
Ich habe dem Verwalter gesagt, das der Antrag ja unter einer Modernisierung läuft und der wusste sofort worauf ich hinaus will. Er hat gleich abgewunken und gesagt: Es betrifft das Dach und da müssen alle entscheiden.
Ich hab auch ein bißchen gelesen und ich finde eigentlich nur: Wenn die Ansicht verändert wird, dann brauch ich alle Stimmen. Ein Dachfenster verändert ja nicht die Ansicht.
Vielen Dank für die Tipps!
Viele Grüße
Anita
Hallo Anita,
jetzt bin ich etwas baff, wie kann ein Antrag bei 2 Neoinstimmen abgelehnt worden sein, wenn alle anderen mit ja gestimmt haben. Wieviele ja Stimmen gibt es, am besten die Miteigentumsanteile mitteilen?
Gruss Hermann
Hallo Hermann,
insgesamt sind es 18 Wohnungen. Eigentümer sind es 17. Es gab eine Enthaltung bzw. hat der auch keine Vollamcht geschickt und war auch nicht anwesend. 2 Nein Stimmen und der Rest war dafür. Der Verwalter hat gesagt, dass er den Antrag ablehnen MUSS, weil es sich ja bei dem Einbau der Dachfenster um eine bauliche Veränderung handelt und die, die Zustimmung aller braucht. Ich hab dann auch kurz in das Protokoll schauen können und da steht drin. 2 Nein Stimmen und 15 Ja Stimmen.
Das ist alles was ich Dir sagen kann. Er meinte, dass ich die eine Familie nochmal anschreiben solle und sie doch nochmal recht lieb bitten sollte, dass sie doch zustimmen. Aber ehrlich gesagt, finde ich das unterste Schublade. Die werden immer Nein sagen! Die wollen halt einfach kein Dachfenster haben!
Ich hoffe halt, dass es irgendeine Lösung im Gesetz oder wo auch immer gibt, indem steht das ich nur eine 3/4 Mehrheit brauche. So wie es auch bei einer Modernisierung der Fall ist, aber ich finde nix.
LG Anita
Hallo Anita, ich muss jetzt nur noch kurz was nachlesen.
Ich errinnere mich, daß zu Anfang deiner Mail geschrieben wurde, daß Dachfenster wurde bereits eingebaut und wegen des Lärmes regen sich die Nachbarn auf.
Dann müssten diese ja auf Beseitigung klagen wider innerhalb der Monatsfrist.
Dein Verwalter ist gelinde gesagt ein Dödel. Selbst wenn Du mit einer der Nein Stimmen reden solltest, braucht es dann einen neuen Beschluss bei der nächsten ETV.
Das Reden bringt überhaupt nichts.Und meiner Meinung brauchst Du für den bau von Dachfenstern, wenn es bereits welche in der Anlage gibt, keine 100% Zustrimmung mehr.
Deine Fenster sollten aber genauso wie die übrigen Dachfenster sein.
Das einzige was ich als eigentümer in deiner anlage auch gerichtlich verlangen würde, ware der Einbau durch ein Fachunternehmen und das tatsächlich nicht nur mit einer „Strohfirma“. Und dies nur zur Sicherheit des Gemeinschaftseigentums, damit ich bei Pfusch nicht mit zahlen muss sondern nur der Verursacher sprich Eigentümer.
Steht das Beschlussergebnis auch so im Protokoll? Wenn ja dann Gratulation. Da hat der Verwalter doch glatt die Enthaltung vergessen!
Gruss Hermann
Hallo Anita,
siehe nachfolgenden TEXT:
Gestattet andererseits die Teilungserklärung den Ausbau eines Dachbodens als Wohnung, schließt dies das Recht ein, in die Dachfläche Dachfenster oder Dachgauben zur notwendigen Lichtzufuhr für die Wohnung einzubauen.
Kannes sein, daß die Dachwohnung die 18 Wohnung ist und ihr illegal eine zusätzliche Wohnung gebaut habt.
Wenn ja dann habt ihr Glück, wenn ihr den Schwarzbau nicht abreisen müsst. oder sehe ich nur etwas schwarz, dann ist das Dachfenster kein Problem.
Der Einbau eines neuen Dachfenstérs wird übrigens bisher nich als Modernisierung angesehen, insofern bleibt es bei der baulichen Veränderung mit den entsprechenden Konsequenzen. Und diese wiegen vor Gericht noch ein bisschen mehr, da eure Nachbarn die Neinsager sind.Insofern darf den beiden ein individuelles Interesse anheimgestellt werden.Ich würde Die teilungserklärung durchlesen, was mal als Grundlage festgelegt wurde.
Wenn ein Ausbau nicht explizit verboten oder geregelt ist, dann habt ihr vor Gericht gute Karten,ansonsten würde ichs vergessen und ein paar Jahre ohne Dachfenster verstreichen lassen.
Gruss Hermann 47
Hallo nochmal!
Da haben wir aneinander vorbei geschrieben ;o). Wir haben die Wohnung komplett umgebaut bzw. renoviert. Über diesen Lärm haben sie sich aufgeregt.
In der Wohnung sind von Anfang an 4 Dachfenster. Wir haben einen zusätzlichen Raum geschaffen und wollten ein 5. einbauen. Wir haben schon ein Angebot von der Firma die dort alle Fenster einbaut bzw. eingebaut hat. Die soll es dann auch machen. In unserem Antrag haben wir rein geschrieben, dass wir das durch eine Fachfirma einbauen lassen und das Fenster genau so groß werden soll wie die bereits bestehenden (sind alle gleich groß). Aber es reichte nicht. Das schlimme ist, dass es wahrscheinlich nie reichen wird.
Alle Anwesenden auf der Versammlung teilen zu 100% unsere Meinung. Die waren über die Nein stimmen fassungslos. Wir haben noch gesagt, dass es keinerlei Kosten für die anderen Eigentümer geben wird. Der Verwalter meinte nur. Man könne halt auch bei einer späteren Instandsetzung der Fenster nicht mehr feststellen welches nachträglich eingebaut wurde. Wir haben ihm dann noch vorgeschlagen es auch notariell beglaubigen zu lassen, falls er das will. Aber dann meinte er: Es geht nicht eben wegen der kompletten Mehrheit und erzählte das in den anderen Häusern mehrere Fenster nachträglich eingebaut wurden ohne Genehmigung. Die könnte man halt jetzt nicht mehr entfernen. Tja!!!
Ich konnte das Protokoll nur kurz sehen, weil es der Eigentümer vor mir zur Unterschrift bekommen hat. Ich meine es stand von der Enthaltung nichts drin.
Ich hab gerade deine 2. Mail bekommen:
Wir haben die Wohnung letztes Jahr gekauft. Ich glaub das Haus wurde in den 70ern gebaut und so war auch die komplette Wohnung eingerichtet bzw. ausgestattet. Wenn man nicht auf Retro steht, dann musste man einfach etwas verändern. Diese Wohnung ist nicht nachträglich gebaut worden. Es befinden sich im Dachgeschoß 2 Wohnungen. Eine gehört uns und der Dachgeschoß Nachbar war ja voll und ganz auf unserer Seite. Ich schau mir mal die Teilungserklärung an. Vielleicht finde ich da mehr raus.
Danke für Deine Mühe
Ich hab jetzt grad den Notarvertrag da. Da steht wir haben ein Miteigentumsanteil am Grundstück und ein Sondereigentum an der Dachgeschoßwohnung mit links liegenden Dachraum. Mehr steht da nicht.
Ich hab jetzt grad den Notarvertrag da. Da steht wir haben ein
Miteigentumsanteil am Grundstück und ein Sondereigentum an der
Dachgeschoßwohnung mit links liegenden Dachraum. Mehr steht da
nicht.
Hallo Anita,
lese gerade deine beiden Mails.
Habe mir schon so ähnliches gedacht.
Schade, daß ihr im Notarvertrag den ausbau nicht vermerkt habt!
Ausserdem ist der Sachstand anders wenn die drei Dachfenster zu eurer Wohnung gehören und ihr ein 4 einbaut.
Übrigens daß andere Eigentümer nachträglich Fenster eingebaut haben ist nichts als dummes Geschwätz, da keiner gegen den Einbau in der Frist Einspruch erhoben hat und ihr das beim Kaufvertrag auch nicht vermerkt hat. Also vergesst die anderen Fenster, die helfen euch nicht. Ausserdem bringt ihr so auch diese eigentümer gegen Euch auf.
Da ja alle anwesenden Eigentumer zu 100% dem Einbau der Dachfenster zustimmen wie Du schreibst, würde ich die auf die Probe stellen und das Dachfenster einbauen (wobei ich die 100% Zustimmung nicht glaube, es ist Desinteresse, da nicht betroffen!)
Ich schlage Dir folgendes vor, sobald das Protokoll der ETV rechtskräftig ist, davon hast Du nämlich nichts vermerkt und das Protokoll ist das einzig gültige Beweismiitel vor Gericht und nicht gefühlte Aussagen oder Dastellungen!
Schreibt kurz vor Ablauf der Einspruchfrist einen Einschreiben an die Verwaltung, indem ihr mittteilt, daß ihr das Dachfenster gemaßß Beschlussantrag einbaut, da ihr keine optische Veränderung erkennen könnt und ein Fenster für die (erlaubte?) Nutzung als Wohnraum benötigt.
Antwortet der Verwalter nicht schriftlich, habt er dann den schwarzen Peter.
Wenn er antwortet (nur schriftlich ist maßgebend!) würde ich mit dem Schreiben und den Unterlagen einen Fachanwalt aufsuchen, aber dies nur wenn ihm Antwortschreiben Substanz und § dahinterstehen.
Wenn dies nicht der Fall ist würde ich in angemessenen Abstnd das Fenster einbauen und des Ende des einbaus mit der Bestätigung des fachgerechten Einbaues des Fensterbauers dem Verwalter für seine unterlagen zusenden.
Schlimmstenfalls kommt bei der nächsten ETV ein Beschlussantrag zum Rückbau zum Zuge.
Dieser muss aber erst mit Mehrheit estätigt werden aber wenn keiner der „100%“ umfällt gibt es kein Problem!Ja und dann muss halt geklagt werden von wem auch immer?
Gruss Hermann