Unsere Mietwohnung in einem Vierfamilienhaus wurde vor zwei Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Interessierten verkauft. Die vier Wohnungen sind alle baugleich, also Küche unter Küche, Bad unter Bad, Schlafraum unter Schlafraum und so weiter. Dazu gibt es Zeichnungen von den Grundrissen zur Teilungserklärung. Der Mieter unter uns hat seine Wohnung gekauft und sofort mit energetischen Umbauten begonnen. Dagegen haben wir nichts einzuwenden gehabt. Zugleich hat er jedoch zwei Türdurchbrüche in einer tragenden Wand zwischen Wohn/Schlafzimmer vorgenommen und die Küche in das Schlafzimmer verlegt. Nun dringen beim Lüften Essensgerüche in unseren Schlafraum und nachts können wir wegen der Lärmgeräusche von unten, wie Würfelspiele, lautes Reden und Herumlaufen von jugendlcihen Gästen (14- 17 Jahren) nicht schlafen.
Wir haben inzwischen den Vermieter informiert, der anscheinend von der Nutzungsänderung keinerlei Kenntnis hatte. Meine Frage: Muss der Eigentümmer unter uns die Küche zurückbauen oder müssen wir die Geruchtsbelästigung hinnehmen? Dürfen wir dann mindern?
Danke für die Antworten - Schaddie
Es kommt darauf an, was im Eigentumsvertrag für die Gemeinschaft steht.
Wenn dort steht, das jeder in seiner Eigentumswohnung machen kann was er will, habt ihr schlechte Karten.
Ferner glaube ich nicht, das Euer Vermieter Euch das mitteilt. Das ist ein Thema für eine Eigentümerversammlung.
Was den Durchbruch angeht, muss er natürlich die Statik beachten. Hat er das nicht und setzt dem Rest eine Gefährdung aus, so KANN dies zu evtl. Rückbauten führen.
Die Geruchsbelastung muß Du nicht hinnehmen. Wenn der Vermieter nichts unternimmt, hilft nur eine Mietminderung. Wegen der Lärmbelastung lies Deine Hausordnung, die für alle Hausbewohner (unabhängig der Eigentumsverhältnisse )gilt, durch und Vermieter anzeigen bzw. Mietminderung.
Wenn die Umbauten das äußere Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinflussen bzw. auf die statischen Verhältnisse des hauses einwirken, kann der Eigentümer in seiner Wohnung machen was er will.
In unseren Haus hat z.B. jeder Eigentümer sein Bad anders gefliest bzw. Die Dusche eingebaut.
das mit den Umbauten ist nicht so einfach zu beantworten. Da aber tragende Bauteile verändert wurden, kann es sein, dass das genehmigt oder zumindest angezeigt werden muß. Dazu rate ich Dir, schau mal in der Bauordnung nach, die in Deinem Bundeslang gilt. Du findest sie sicher im Internet. Was die Lärmbelästigung angeht, würde ich zuerst das Gespräch mit den Bewohnern suchen und so eine friedliche Lösung auf der Basis gegenseitiger Rücksichtnahme anstreben. Sollte das allerdings nicht gelingen, gibt es sicher eine Hausordnung, die für die Hausgemeinschaft Gültigkeit hat. Aber es gibt auch im allgemeinen Mietrecht, zu finden im Internet, Regeln über Ruhezeiten die einzuhalten sind.
Küchendünste, die aus einem Privathaushalt ins Freie geleitet werden, sind, soweit mir bekannt, nirgendwo geregelt und dürften als normal hinzunehmen sein.
Also, viel Erfolg bei Deinem Gespräch über den Lärm.
Viele Grüße, Hubert Steiger.
Hallo
meines Wissens ist eine veränderte Nutzung der Räume inerhalb einer Wohnung keine gehemigungspflichtige Änderung. Eine gehemigungspflichtige Änderung wäre nur gegeben wenn mann z.b. Gewerbliche Räume in Wohnraum ändern möchte. Die Geruchsbelästigung beim lüften der Wohnung ist kein Mietminderungsgrund.
Wenn die Geräuschbelästigung und die Geruchsbelästigung sie zu sehr stören, rate ich dazu eine neue Wohnung zu suchen.
vielen Dank für deine Frage an mich.
Ich versuche mit bestem Wissen und Gewissen deine Fragen zu beantworten.
Also: Ein Vierfamilienhaus, davon, nehme ich an, drei Mieteinheiten und eine Eigentumswohnung.
Da dies ein Mischverhältnis in einem Gebäude ist, muss sich der Käufer der Wohnung trotzdem, als erstes die Zustimmung des Eigentümers des Hauses und auch der anderen Mitbewohner einholen, wenn er bauliche Veränderungen vornehmen möchte. Du schreibst, dass der Eigentümer/Vermieter des Hauses keinerlei Kenntnisse über die baulichen Veränderungen in der Wohnung des Käufers hat/hatte. Demzufolge könnte er den sofortigen Rückbau der Küche und dadurch die Mängelbeseitigung
-Geruchsbelästigung-, sowie auch die dadurch entstandene Lärmbelästigung, durch Tausch der Zimmer, vom Käufer verlangen.
Ihr, als Mieter, solltet dem Vermieter, schriftlich, unmissverständlich mitteilen, dass dies eure Wohnqualität einschränkt; damit seid ihr auf jeden Fall im Recht auch die Miete zu mindern, wenn diese Mängel nicht abgestellt werden.
Ein Tipp in Hinsicht auf die Lärmbelästigung: erstellt bitte ein Lärmprotokoll, in dem ihr Datum, Uhrzeit und die störenden Geräusche festhaltet (auch wenn es lästig ist, vielleicht auch über ein paar Wochen). Dieses Protokoll kann für eventuelle Schwierigkeiten mit dem Vermieter oder auch dem Käufer der Wohnung, als Beweis, eventuell bei Gericht, vorgelegt werden. Dann immer eine schriftliche Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter machen. Denn nur weil dieser Mieter die Wohnung gekauft hat, darf er nicht alles selbst entscheiden oder ausführen. Im Gegenteil, er muss sich an die Gepflogenheiten des Hauses, wie Hausordnung und anderen Dingen genauso daran halten, wie die anderen Mieter auch.
Ich rate euch, auf alle Fälle, nochmals ein ruhiges Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, ihm alles zu schildern und ihn um Abhilfe der Mängel zu bitten. Solltet ihr wider Willen auf taube Ohren stoßen, geht bitte zum Verbraucherschutz, Mieterbund oder einem Rechtsanwalt, der euch auf jeden Fall in dieser Sache beraten und auch eventuell rechtlich vertreten kann.
Ich hoffe, dass ich ein wenig weiterhelfen konnte und wünsche alles Gute.
Mit freundlichem Gruß
1monchen
die Nutzungsänderung kann nur Euer VM im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung ggf. rückgängig machen, da derartige Umbauten das Gemeinschaftseigentum betreffen und vorher hätten von der Wohnungseigentümerversammlung genehmigt werden müssen.
Mieter haben keine Rechte auf Rückbau einer anderen Wohnung.
Wenn Eure Nutzung durch Gerüche bzw. Geräusche beeinträchtigt wird habt Ihr das Minderungsrecht und das Recht vom Eurem VM Abhilfe zu schaffen. Wie Euer VM für Abhilfe sorgt ist seine Sache.
Um die Minderung durchzusetzen muß ein ein Tagebuch über die Art und Dauer(Tag und Uhrzeit) der Beeinträchtigungen geführt werden, um das Ausmaß der Beeinträchtigungen und der Minderung danach beurteilen zu können.
würde ich versuchen mein Schlafzimmer durch schallschluckende Teppiche zu dämmen
Das Lüften würde ich über andere Fenster machen
Die Geräusche - so störende wie sie vielleicht sind - halten sich allerdings im normalen Rahmen und müssen also hingenommen werden. Selbst wenn unter ihnen Schlagzeug geübt würde zu normalen Zeiten, muss sowas in einem Mietshaus ertragen werden - das ist ein ganz normales Leben.
Die Küche zurückzubauen, darauf haben sie keinen Anspruch. Genauso könnte man ja verlangen ihre Küche soll angepaßt werden.
Vielleicht sollten sie darüber nachdenken ihr Schlafzimmer mit dem Wohnzimmer zu tauschen, wäre das vielleicht eine Möglichkeit einigen Problemen aus dem Weg zu gehen?
Einen Anspruch auf Mietminderung haben sie auf jeden Fall nicht.
Gruss Barbara Natzschka
Unsere Mietwohnung in einem Vierfamilienhaus wurde vor zwei
Jahren in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen
Interessierten verkauft. Die vier Wohnungen sind alle
baugleich, also Küche unter Küche, Bad unter Bad, Schlafraum
unter Schlafraum und so weiter. Dazu gibt es Zeichnungen von
den Grundrissen zur Teilungserklärung. Der Mieter unter uns
hat seine Wohnung gekauft und sofort mit energetischen
Umbauten begonnen. Dagegen haben wir nichts einzuwenden
gehabt. Zugleich hat er jedoch zwei Türdurchbrüche in einer
tragenden Wand zwischen Wohn/Schlafzimmer vorgenommen und die
Küche in das Schlafzimmer verlegt. Nun dringen beim Lüften
Essensgerüche in unseren Schlafraum und nachts können wir
wegen der Lärmgeräusche von unten, wie Würfelspiele, lautes
Reden und Herumlaufen von jugendlcihen Gästen (14- 17 Jahren)
nicht schlafen.
Wir haben inzwischen den Vermieter informiert, der
anscheinend von der Nutzungsänderung keinerlei Kenntnis hatte.
Zumimdest Wohnungseigentümergemeinschaft hätte informiert sein müssen
Meine Frage: Muss der Eigentümmer unter uns die Küche
zurückbauen oder müssen wir die Geruchtsbelästigung hinnehmen?
Zulässige Nutzung ist kein Mangel. Was steht im Flächennutzungsplan ( Lokal) ?
Dürfen wir dann mindern?
Keine Minderung - aber ich würde über neuen Mietpreis verhandeln
Sie haben als Nichtmitglied der Eigentümergemenschaft keinerlei Einspruchsrecht gegen die Maßnahmen eines Eigentümers, die nicht unmittelbar Ihre Mietwohnung und deren Eigentümer betreffen. Die Angelegenheiten der WEG bestimmen sich ausschließlcih nach der Teilungserklärung, die nicht Gegenstand Ihres Mietvertages ist! Soweit Sie als Mieter Rechte aus dem Mietvertrag ableiten können, stehen Ihnen diese im gleichen Umfang zu, wie Sie auch Pflichten aus diesem Vertragsverhältnis gegenüber dem Vermieter haben. Andere Mieter oder Vermieter im Hause berührt dies indessen nicht! Soweit Sie sich in Ihrer Ruhe gestört fühlen, wäre das etwas in ordnugnsrechtlicher Hinsicht und Sie könnten bei Lärm etc. die Polizei informieren. Die beiden von Ihnen geschilderten Beweggründe sind in diesem Zusamnnehang völlig bedeutungslos! Sie sollten umziehen oder durch Kauf Mitglied der Gemeinschaft werden. Nach einem Kauf schauen Sie dann in die Teilungserklärunge und die aktuelle Beschlußlage der Geminschaft. Dies würde Ihnen Aufschluß über die Zulässigkeit von Umbauten geben, auf die Sie als Mieter keinerlei Einfluß haben.
wenn der Umbau ordnungsgemäß durchgeführt wurde, muß kein Rückbau erfolgen. Aber wenn ihr jetzt die Gerüche abbekommt, ist das vielleicht nicht der Fall. Das müßte geprüft werden, ggf. von einem Sachverständigen.
Mietminderung könnt ihr geltend machen. Die Höhe kann ich nicht einschätzen, hängt eben auch von der Stärke der Belästigung ab und ist immer individuell. Ich würde mal so über den Daumen gepeilt 5 % nehmen (gilt immer von der Nettokaltmiete). Für einen eventuellen späteren Gerichtsstreit solltet ihr unbedingt ein Lärmprotokoll führen. Hierin müßt ihr jeden Lärm mit Datum, Uhrzeit, Lärmdauer und einer Lärmbeschreibung dokumentieren. Wenn ihr Zeugen habt, wie z.B. Besuch, benennt diese und laßt sie das Protokoll ggf. mitunterzeichen. Das braucht ihr zur Beweisführung.
Hallo, 1monchen!
Vielen Dank für die Tipps. Sie sind sehr hilfreich. Nur zur Info:
Das Haus wurde insgesamt in vier Eigentumswohnungen umgewandelt. Nur zwei Mietparteien haben gekauft, da die Wohnungen durchrenoviert waren. Unsere Wohnung, die wir seit 33 Jahren bewohnen, gilt als einzige Wohnung baulich als unmodernisiert, daher haben wir wegen der anfallenden Instandsetzungs/Modernisierungskosten nicht gekauft. Da wir ein Vorkaufsrecht hatten, haben wir in die Teilungserklärungen gesehen und festgestellt, dass die Umbauarbeiten den anderen Käufern nicht bekannt waren, da sie erst später Eigentümer wurden. Da hatten die Mieter/Käufer unter uns bereits „Nägel mit Köpfen“ gemacht und mit den Umbaumaßnahmen begonnen. Also heimlich einen Durchbruch (zwei Türgrößen nebeneinander)vom Wohnzimmer in den Schlafraum gemacht und die Küche dahin verlegt. „Renn- und Tobefläche“ nunmehr 25gm Wohnraum plus 19qm Schlafraum.
Wir haben das alles erst nach einem Kuraufenthalt von den anderen Mitmietern erfahren. Da nun unter uns überall Holzdielen verlegt wurden, vorher Teppichboden da lag, ist es hellhöriger geworden, da der Schall nach oben geht. Da wohnen 2 Erw. 3 Kinder, die fast jeden Tag Freunde mitbringen und in der Wohnung von 122 qm toben.
Und dann, wie gesagt, wird in der Küche unter unserem Schlafraum neuerdings auch nachts „Party“ gemacht und wir könenn nicht schlafen.
Aufgrund der vielen hilfreichen Antworten teilen wir nunmehr unserem Vermieter genaustens mit, was sich seit der Teilungserklärung, als noch Küche unter Küche war, geändert hat und schildern die Beeinträchtigungen. Ein Lärmprotiokoll haben wir wegen des Baulärms geführt und nebenbei eins wegen der Ruhestörungen begonnen. Danke auch für diesen Rat.
Mit besten Grüßen- Schaddie
Hallo, Sebastian!
Vielen Dank. Die Antwort war sehr hilfreich und wir werden uns an den Vermieter wenden und ihm die Änderungen bezüglich der unteren Wohnung mitteilen, die nach deren Kauf und vor seinem Kauf stattgefunden haben. In der Teilungserklärung, die bei der Umwandlung des Wohnhauses in Eigentumswohnungen erstellt wurde, und die wir wegen unseres Vorkaufrechtes vorliegen haben, befinden sich Küche unter Küche usw. Ein Lärmprotokoll führen wir wegen der Störungen seit Dezember 2010 und werden dieses fortschreiben.
Nochmals vielen Dank- Schaddie
Ob der Ausbau/die Verlegung rechtmäßig war, prüft nun der Vermieter anhand der Teilungserklärung und Nebenabsprachen der Eigentümer. Für die Gerüche und die Lärmbelästigungen mindern wir derzeit noch nicht, werden allerdings dem Vermieter mitteilen, dass wir ein Lärmprotokoll seit Dezember führen und wenn sich nichts am Zustand ändert, wir um 5 % mindern werden.
Vielen Dank für die Hilfe- Schaddie
Hallo Schaddie,
ich freue mich natürlich über die Rückantwort, dass ich euch mit meinen Tipps und Ratschlägen helfen konnte.
Vielen Dank und weiterhin alles Gute.
1monchen
also für die baulichen Änderungen braucht der Eigentümer keine Erlaubnis der Nachbarn, sondern (insbesondere wenn es tatsächlich um eine tragende Wand geht) eine Baugenehmigung. Tragende Wände durchzubrechen kann ernste Folgen die Statik betreffend haben. Teilt es dem Vermieter mit, der weiß davon ja eventuell gar nichts, dann kann sich die Eigentümergemeinschaft darum kümmern.
Zum Thema Geruch und Lärm hilft vielleicht folgender Link:
Ist aber mit Vorsicht zu genießen, Ziel des Unterfangens sollte meiner Meinung nach nämlich nicht eine möglichst preisgünstige Miete, sondern ein angenehmes Nachbarschaftsverhältnis sein. Sprecht die Nachbarn direkt darauf an, klärt das, würfelt mal zusammen, ist auf jeden Fall nervenschonender.
also zum Rückbau kann man den Eigentümer sicher nicht zwingen.
Woher kommt die Geruchsbelästigungen? Durchs geöfnete Fenster? Dann seh ich da schwerlich Möglichkeiten. Sollte jedoch der Dunstabzug der neuen Küche direkt unter Eurem Fenster entlüften, dann sollte ihr das ansprechen.
Der Lärm, der durch die bauliche Veränderung des Grundrisses stärker geworden ist, ist sicher ärgerlich. Für Lärm gibt es genaue Normen für entsprechende Uhrzeiten, die sind einzuhalten. Der Vermieter hat für die Einhaltung grade zustehen. Ansonsten handelt es sich um einen Mängel an der Mietsache und es ist „möglich“ die Miete zu mindern. Ihr müsst ihm einen angemessenen Zeitraum geben um den Mängel zu beheben und die Höhe der Minderung ist von der Art (Lautstärke) abhängig. Da ihr eher an der Behebung des Mängels, denn an der geringeren Miete interessiert sein werdet, kann eine „zarte“ Einbringung dieses Argumentes mehr bringen, denn eine Durchsetzung der Minderung!
Allgemien immer den Grundsatz beachten: bloss nicht zuviel Geschirr zerschlagen. Wenn man mit den Nachbarn nicht zurecht kommt, dann ist das genauso schlimm wie ne kaputte Heizung - stresst jeden Tag.
Inzwischen wurde unser Anwalt wegen der Geruchsbelästigung und dem Lärm tätig, da die alten Mieter und neuen Eigentümer die Nutzungsänderung wohl ohne Wissen der anderen Eigentümer vorgenommen haben.
Und ja: der Dunstabzug befindet sich direkt unter unserem Schlafzimmer.
Unserem Vermieter haben wir tatsächlich signalisiert, dass wir die Mängelbehebung anstreben und keine Minderung.
Ansonsten sind wir- über 30 Jahre Mietzeit im Haus - mit allen anderen Mietern, die nun Eigentümer sind, immer gut ausgekommen. Erst nach Kauf und sofortigen Umbau der Wohnung mit 6 Monate Baulärm ohne dieses anzukündigen, gab es Stress. Zum Glück haben sich auch die Nachbarn rechts und links vom Haus darüber beschwert und auch über den Kinder-Lärm (12,14,16 Jahre alt)in der Mittagszeit.
Nochmals Danke und alles Gute- Schaddie