Liebe/-r Experte/-in,
wir sind gerade in der Endphase unseres Bauobjekts „Einfamilienhaus“. Leider wurde der Termin für die Bezugsfertigkeit(31.7.) und wahrscheinlich auch die vollständige Fertigstellung(30.9.09) nicht eingehalten. Des weiteren auch nicht die Fertigstellung der Straße, die zum Haus führt, diese sollte ebenso am 31.7.09 fertig sein (vorraussichtlicher Termin nun Mitte August).In unserem Notarvertrag steht nun unter §9 Erschließungspflicht
"aus einer unerheblichen Überschreitung dieser Frist oder aus einer solchen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat (z.B. Streik, Schlechtwetterlage , sonstige höhere Gewalt) können keine Ansprüche hergeleitet werden.
Nun meine Frage: Was versteht man unter einer „unüberheblichen Überschreitung“? Und was können wir bezüglich der Bezugsfertigkeit für Ansprüche geltend machen?Eine Vertragsstrafe wurde im Vertrag nicht explizit festgelegt. Aber wenn so eine Frist im Vertag mit Datum steht, muß es doch auch eine Konsequenz für den Bauträger haben, wenn er diese nicht einhält!
Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie uns diesbezüglich weiterhelfen könnten.
Gruß
simmigirl
Hallo,
Nun meine Frage: Was versteht man unter einer „unüberheblichen
Überschreitung“? Und was können wir bezüglich der
Bezugsfertigkeit für Ansprüche geltend machen?Eine
Vertragsstrafe wurde im Vertrag nicht explizit festgelegt.
Aber wenn so eine Frist im Vertag mit Datum steht, muß es doch
auch eine Konsequenz für den Bauträger haben, wenn er diese
nicht einhält!
Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie uns diesbezüglich
weiterhelfen könnten.
Alles relativ einfach wie auch kompliziert.
Ab dem angegebenen Datum kann man jeden Schaden der objektiv aus dem Verzug entstanden ist dem Bauträger in Rechnung stellen. Man muss den Schaden aber substantiert nachweisen. (Termin mit Umzugsfirma umlegen, Möbel einstellen etc.)
Desweiteren kann man den Bauträger in Verzug setzen und Ersatzvornahme androhen.
Christian
Guten Tag Simmigirl,
Leider kann ich Ihre Fragen nicht beantworten, da Sie in Ihrer Anfrage zu wenig konkrete Angaben zu den Details machen.
Sie schreiben da etwas von einem Notarvertrag. Ein Notarvertrag ist ein reiner Kaufvertrag für eine Immobilie. Ich kann leider nur vermuten, dass Sie entweder einen Werkvertrag zur Errichtung Ihres Hauses
oder einen Bauträgervertrag zur Lieferung des Grundstücks inclusive desssen Bebauung abgeschlossen haben. Ein Werkvertrag wird nicht beurkundet. Ein Bauträgervertrag muss beurkundet werden.
Was Sie innerhalb des Werkvertrages oder des Bau-trägervertrages z.B. als Vertragsstrafen für Fristüber-
schreitungen vereinbart haben ist mir gleichfalls unbekannt. Das und mehr zu wissen ( z.B. VOB-Vertrag oder BGB-Vertrag) ist jedoch Voraussetzung für eine konkrete Antwort.
Vielleicht konkretisieren Sie Ihre Anfrage nochmals, dann kann ich Ihnen korrekt antworten.
MFG
Dieter Arnold
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Hallo Simmigirl,
eine Überschreitung von zwei Wochen erscheint mir nicht „erheblich“, dazu solltest du ggf. aber einen Juristen konsultieren.
Ich halte es jedoch für problematisch, dass ihr keine Vertragsstrafe vereinbart habt, wer hat euch bei der Vertragsgestaltung beraten … oder kam der Vertrag direkt vom Bauträger/ Bauunternehmer?
Ich glaube jedenfalls, dass ihr den Vertragspartner derzeit nicht packen könnt.
Ein Hinweis zuletzt. Nehmt euch bei der Abnahme der Leistungen eine Architekten/Gutachter zur Seite, idealerweise auch schon 1-2 Mal während der Bauzeit, so dass dieser Mängel sehen kann bevor diese eingepackt werden.
Dies erspart euch später viel Ärger und stärkt erheblich - gegen kleines Geld - eure Position gegenüber der Baufirma/ dem Bauträger.
Viele Grüße,
O
Hallo Herr Arnold,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Es handelt sich um einen BGB - Vertrag. Eine konkrete Vertragsstrafe für Fristüberschreitung wurde nicht vereinbart. Allerdings , wie schon erwähnt, die Festsetzung der Frist für Bezugsfertigkeit und endgültige Fertigstellung.
Vielleicht können Sie mir sagen, was ein Vertrag nach BGB , bezüglich einer Frist, die nicht eingehalten wird, automatisch beinhaltet.
Gruß
simmigirl
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Hallo Christian,
vielen Dank füe die schnelle Antwort.
Was heißt es genau „den Bauträger in Verzug setzen und Ersatzvornahme androhen“. Besonders viel weiß ich leider zu diesem Thema nicht.
Kann man den Schaden , der entsteht (z.B. weitere Mietzahlungen, Bereitstellungszinsen etc. geltend machen, wenn keine Vertragsstrafe im BGB-Vertrag vereinbart wurde?
Gruß
simmigirl
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Hallo,
vielen Dank füe die schnelle Antwort.
Was heißt es genau „den Bauträger in Verzug setzen und
Ersatzvornahme androhen“. Besonders viel weiß ich leider zu
Schrieben, das der Bauträger seit dem Datum xxx mit der Fertiugstrellung / Übergabe des vertraglich zugesicherten Gegenstandes sich im Verzug befindet und das bei einer Nichtfertigstellung bis zum Datum yyy die Leistungen dann durch Dritte zu Lasten des Bauträgers fertiggestellt werden.
diesem Thema nicht.
Kann man den Schaden , der entsteht (z.B. weitere
Mietzahlungen, Bereitstellungszinsen etc. geltend machen, wenn
keine Vertragsstrafe im BGB-Vertrag vereinbart wurde?
Zinsen ja, Miete bedingt.
Am besten Ihr geht zu einem Fachanwalt und lasst Eich beraten. Es gint eine sogenannte Erstberatung bei Anwälten, wo die Kosten sich nicht am Streitwert orientieren. Nehmt alle Unterlagen mit und sprecht mit dem Anwalt.
M.E. sind die Anwaltkosten vollständig zu Lasten des Bauträgers zu tragen, denn es ist ein legitimes Recht um sein Recht durchzusetzen sich eines Anwaltes zu bedienen.
Christian
Guten Tag Simmigirl,
Wenn eine Frist nicht eingehalten wird haben Sie Zwei Möglichkeiten.
- Berechnung einer Vertragsstrafe, wenn Sie diese im Vertrag usdrücklich vereinbart haben. Das ist wohl bei Ihnen nicht der Fall gewesen. Sorry, das nächste Mal machen Sie es besser.
- Berechnung eines Schadensersatzes wegen Nichterfüllung des Vertrages. Das setzt voraus, dass Sie einen Schaden nachweisen können (z.B. längere Mietzahlungen Ihrer jetzigen Wohnunhg etc.). Das können Sie aber schon allein dadurch, dass der Vertrag nicht zu dem Termin erfüllt wurde, der im Vertrag steht. Der Vertragsbruch berechtigt Sie also zu dieser Forderung. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich nach der Höhe des Schadens und ist nirgendwo festgelegt, heist Sie müssen sich die Höhe des Schadensersatzes mit Ihrem Vetragspartner aushandeln. In aller Regel wird diese über eine Minderung der Vergütung geregelt. Reden Sie mit Ihrem Vertragspartner darüber.
Frage: Haben Sie einen Bauträgerrvertrag abgeschlossen?
Wenn ja, haben Sie eine Versicherungsdpolice zur Sicherung Ihrer Geldleistungen vom Vertragspartner verlangt? Wenn Nein, dann holen Sie das schnellstens nach.
Schönes Wochenende
Mfg
Dieter Arnold
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Liebe Frau Simmigirl,
Danke für Ihre Anfrage. Es handelt sich zwar nicht um eine Frage zum öffentlichen Baurecht, sondern zum Vertragsrecht (Teil des Bürgerlichen Rechts, also nicht öffentlich, sondern privat), aber ich kann immerhin eine Einschätzung geben: Ob eine Fristüberschreitung erheblich ist oder nicht, wird in der Regel auf Grund der Art des Vertragsgegenstandes (hier: Erschließungsmaßnahme) und der Konsequenzen für die Vertragspartner entschieden. Wenn es also 14 Tage keinen Zugang zum ansonsten fertiggestellten Haus gab und sich der Einzug allein deswegen verzögert hat, können dem Erschließungsträger ggf. die Kosten der Verzögerung (z. B. Wohnkosten am alten Wohnort, ggf. eine halbe Monatsmiete) in Rechnung gestellt werden. Wenn der Erschießungsträger aber geltend machen kann, dass das Haus erreichbar war, und die unbefestigte Straße allenfalls eine Unannehmlichkeit darstellt, wird den meisten Richtern die Fristüberschreitung von 14 Tagen als unerheblich und zumutbar erscheinen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Schöne Grüße und viel Freude am neuen Haus
Quibono
http://quibono.twoday.net/
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Guten Morgen Simmigirl,
im Vertrag ist eine Fertigstellungsfrist vereinbart. Die Nichteinhaltung dieser Frist stellt rechtlich einen
Vertragsbruch dar, den der zu vertreten hat, der für die Nichteinhaltung der Frist ursächlich verantwortlich ist.
Haben Sie sich im Vertrag z.B. zu Mitwirkungshandlungen verpflichtet unhd diese nicht eingehalten, so dass der Baubetrieb nicht weiterarbeiten konnte, so haben Sie die Fristverletzung selbst erzeugt und daher auch zu vertreten. Mit anderen Worten, Sie sind selbst Schuld.
Ist die Fristverletzung durch Verschulden des Baubetriebes eingetreten, so hat der Baubetrieb diesen Vertragsbruch zu verantworten. Sollte das letztere zutreffen, so können Sie Schadenersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages vom Baubetrieb verlangen. Sie müssen jedoch einen Schaden nachweisen können (z.B. die Mietmehraufwendungen, weil Sie Ihre Wohnung schon gekündigt haben oder eine wichtige Familienfeier mußte deshalb in eine Gaststätte verlegt werden usw.)Dieser Schadenersatz kann in Form einer Preisminderung vom Herstellungspreis erfolgen.
Mfg
Dieter Arnold