Guten Tag!
Wegen der Weihnachtruhe hat es ein wenig gedauert. Ich versuche etwa in der
Reihenfolge etwas dazu zu sagen, schicke aber folgendes voraus:
- Bauordnungsrecht ist Ländersache, ich bin in NRW zu Hause, habe aktuell auch keine
BB-Bauordnung zur Hand
- Ich bin Architekt und kein Rechtsanwalt, darf also über baurechtliche Fragen im engeren
Sinn hinaus eine „Rechtsauskünfte“ erteilen und muss Sie für den Fall immer bitten, sich
im Zweifelsfall mit einem (Fach-)Anwalt in Verbindung zu setzen. Ich kann Ihnen so z.B.
nicht den Rat geben zu widersprechen, zu klagen etc.
- Ich weiss aktuell NICHT, ob es in BB so wie in NRW ist, dass es gegen die Bescheide
und Auflagen im Zusammenhang mit Baugenehmigungen KEINE Widerspruchmöglichkeit
mehr gibt, es bleibt dann nur der KOSTENPFLICHTIGE Klageweg.
- Wenn das in BB auch so ist: Vermeiden Sie unbedingt alle „Schnellschüsse“, wie nicht
vollständige, fehlerhafte oder auf falschen Annahmen basierende (Bau)Anträge zu stellen.
Die müssen -kostenpflichtig- abgelehnt werden und Ihnen bleibt ggf. nur der Lange und
teure Klageweg.
-Ich weiss aktuell nicht, wo die Grenze der Genehmigungspflicht nach der BB-BauO liegt,
das ist i.d.R. von verschiedenen Kriterien abhängig, angefangen beim VOLUMEN, evtl.
Grundfläche, Trauf- oder Firsthöhe und Ausstattung (keine Feuerstätten, keine
Sanitäranlagen z.B.) und auch GANZ BESONDERS die beabsichtigte Nutzung: Garage,
Gartenlaube, Gewächshaus, landw. Gebäude etc.
Jede Nutzungsart hat eigene Grenzen, jedoch entbindet auch die Genehmigungsfreiheit IN
KEINEM FALL VOM EINHALT ALLER VORSCHRIFTEN, DIE FÜR DEN FALL
anzuwenden sind. Das wird immer und GANZ BESONDERS das Planungsrecht betreffen.
Um das aber beurteilen zu können, müssen Sie im Prinzip immer einen entsprechend
qualifizierten Architekten beiziehen. Da dieser IMMER für sein Tun haften muss, wird der
das i.d.R. nie umsonst machen können.
Selbst wenn er NUR plant und SIE selbst bauen, kann er sich im Zweifel nicht vollständig
von einer Mitschuld befreien, das stellt ein sehr hohes Risiko für ihn dar.
- Der Verzicht auf die Einschaltung eines Architekten -VOR ABRISS (denn auch das
kann/wird genehmigungspflichtig sein!-) hat in Ihrem Fall leider wahrscheinlich zum Einen
dazu geführt, dass Sie den Bestandsschutz durch den Abriss verloren haben (…was nicht
mehr da ist, BESTEHT nicht mehr…) und zum Anderen hätte VORHER durch eine kleine
gebührenpflichtige BAUVORANFRAGE eine einfache Frage ganz schnell offiziell
beantwortet werden können, z.B.: Darf ich an gleicher Stelle in gleicher Grösse und mit
gleicher Nutzung ein… errichten.
Es ist sehr bedauerlich für Sie gelaufen, leider ist das ein häufig gemachter Fehler, dass
überhaupt ohne Grund nach etwas gefragt wird ODER die falschen Fragen gestellt werden
(z.B.: Ich habe vor einiger Zeit den Fall gehabt, dass auch ein Antrag auf Veränderung
eines Gebäudes gestellt wurde, und zwar für etwas, wozu in keiner Weise irgend eine
Genehmigung notwendig gewesen wäre. Das geschah natürlich aus einer gewissen
Unsicherheit heraus und in der irrigen Annahme, dass die Behörde für irgend etwas die
Verantwortung übernehmen würde und man damit aus dem Schneider sei. In dem Fall
führte das dazu, dass die Behörde „mit Interesse“ zur Kenntnis nahm, dass da ein
Gebäude steht (was auch im Kataster dargestellt ist…), was offensichtlich seine Nutzung
so im Laufe der Zeit ein wenig änderte vom Stall zur Arbeitsstätte und nun zu
Wohnzwecken. Daraus resultiert: Packt ihr es an, Legalisierung und Anpassung an die
aktuellen gesetzlichen Vorschriften mit allem Schnick und Schnack oder Abbruch. …und da
war ein Architekt beteiligt…).
Der Vorgang stellte sich aus diversen Gründen noch viel komplizierter dar, es soll Ihnen nur
deutlich machen, wie die Zusammenhänge sind.
Die Sache mit dem Bestandschutz ist ganz besonders tückisch, z.B. dürfen Sie bei einem
Gebäude im sog. AUSSENBEREICH noch nicht einmal davon ausgehen, dass Sie ein
(nicht priviligiertes) Gebäude, was durch Blitzschlag komplett abgebrannt ist, wieder
errichten dürfen!
ICH FÜHRE DIES SO DEUTLICH AUS, WEIL SIE IM 1. SATZ DIE
„SANIERUNGSBEDÜRFTIGKEIT“ DES GEBÄUDES erwähnen. Wenn da genauso
verfahren würde, könnte das ganz übel ausgehen: Erst planen, dann beantragen und
NACH!! Klärung und Genehmigung beginnen!
- Sie schreiben „lt Flächennutzungsplan“. Kann es sein, dass damit wirklich ein
Bebauungsplan-Plan gemeint ist, der die laufenden und zukünftigen Aktivitäten regeln soll?
Ein Flächennutzungsplan ist eigentlich eine Stufe davor und i.d.R. viel zu pauschal, um sich
mit solchen Kleinigkeiten zu befassen.
Schauen Sie sich genau die TEXTLICHEN FESTSETZUNGEN zur DER
FORMULIERUNG „Grünfläche, Zweckbestimmung: Gartenland“. Da müsste dann evtl.
etwas zu zulässigen Vorhaben gesagt sein, wie Z.B.(!!):
"Gartenlauben einschließlich Freisitz mit nicht mehr als 24 m2 Grundfläche in
Dauerkleingartenanlagen nach dem Bundeskleingartengesetz oder bauaufsichtlich
genehmigten Kleingartenanlagen".
Wenn in dem Bescheid wirklich „Dem jetzigen Standort kann nicht zugestimmt werden.“
Begründung: „Vorbildwirkung für Folgevorhaben“ steht, dann klingt das nicht nach einem
vage geäusserten Wunsch i.d.S. von „es wäre doch ganz schön wenn…“
(eine so als „Wunsch“ begründete Ablehnung hat meine Heimatstadt vor einiger Zeit
250.000 Eu Schadenersatz nach mehrjährigem Prozess gekostet).
Andererseits stellt die die Äusserung, dass es FOLGEVORHABEN geben KÖNNTE in
den Raum, dass es vielleicht (aufgrund eines Fehlers, einer falschen Formulierung, eines
Anfechtungsurteils) doch die Möglichkeit geben KÖNNTE, dort so zu bauen.
Lassen Sie das VERBINDLICH prüfen, gehen Sie erstmal davon aus, dass die Behörde
KEINEN FEHLER gemacht hat und das Sie jetzt leider wohl so oder so nicht umhin
kommen, nun doch Geld in die Hand zu nehmen für Abbruch, Architekt, RA, Gebühren oder
Prozess.
Lassen Sie sich rechtlich dazu beraten, welche Vorgehensweise die für Sie günstigste ist,
villeicht reicht ja der Abriss des Terrassendachs, dass ja durchaus auch durch eine mobile
Einrichtung ersetzt werden kann, aus.
…und in der Flurkarte steht, was ist, auch dicke Bäume und Burgruinen, das hat mit
(aktuellem) Baurecht gar nichts zu tun, höchstens mit Eigentum. Im Plan ist da
wahrscheinlich ein kleines Kreuzchen drin eingezeichnet, was für „Nebenanlagen“ steht.
Wenn Sie noch weiter in Kontakt bleiben wollen, vielleicht eher direkt:
[email protected]
Viel Erfolg
Eckart Schwengberg