Baurecht - Ansprüche wegen schwerem Baumangel beim Kauf einer Immobilie

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
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Hallo, 

zu folgendem Sachverhalt erhoffe ich mir etwas Input:

  • Hauskauf im Frühjahr 2014, Übergabe im Juli 2014

  • Feststellung (durch Laborbefund) eines Befalls mit echtem Hausschwamm im Oktober 2014 - faktisch ein schwerer Baumangel - Sanierungskosten noch unbekannt, da das Befallsausmaß noch unbekannt, aber hoch

  • Der Hausschwamm wurde im Keller hinter dem Putz gefunden. Der Putz war an dieser Stelle „aufgedunsen“. Der Verkäufer erklärte das mit den Umständen, dass es ein Natursteinkeller sei und die Wände immer feucht seien und somit kein Putz halten würde - theoretisch korrekt. Da der Putz nach der Übergabe des Hauses aber zu „blühen“ anfing, wurde er abgeschlagen. Darunter kam der Schwamm zum Vorschein. Ebenfalls fündig wurden die neuen Besitzer im Lichtschacht vor der betreffenden Wand. Dort war eine Verschalung aus Holz, die nach dem Betonnieren nicht entfernt wurde. Dahinter befand sich ebenfalls der Schwamm. Scheinbar wurde die betreffende Wand in der Vergangenheit auch schon mal ausgebessert, neuer Beton kam zum Vorschein - hierüber wurden die Käufer nicht informiert.

  • Weiter weist das Haus sehr hohe Radon-Werte auf, insbesondere im Keller. Dies wurde durch die Käufer mittels Messung nach einem Hinweis eines Schreiners ermittelt. Der Verkäufer war über dieses Risiko informiert. Hat seinerseits eine Bodenprobe in ein Labor geschickt, welche nach seiner Aussage „ohne Befund“ blieb. Eine Ausfertigung des Berichts wurde nicht vorgezeigt.

Nun die Fragen:

  • Welche rechtlichen Möglichkeiten und Chancen haben die neuen Besitzer gegen die Verkäufer vorzugehen?

  • Eine allgemeine Mängelhaftung ist im Kaufvertrag ausgeschlossen. 

Danke im Voraus für Eure Einschätzung.

VG

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Was wurde im Notariellen Kaufvertrag vereinbart über bekannte Mängel? Waren den Verkäufer die Mängel so bekannt und wurden diese verschwiegen?

Wurde vorher kein Gutachter eingeschaltet?

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Konkret steht zu Mängeln folgendes im Vertrag „Das Kaufobjekt ist vom Käufer eingehend besichtigt worden und wird insoweit unter Ausschluss jeglicher Sachmängelgewährleistung verkauf, und zwar im besichtigten Zustand. Schadenersatz wegen eines Sachmangels kann der Käufer nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Verkäufers verlangen, ferner bei Tod oder Verletzung von Körper oder Gesundheit des Käufers durch einen Sachmangel. Der Verkäufer versichert, keine wesentlichen Sachmängel verschwiegen zu haben.“

Ein Gutachter war nicht vor Ort, nur ein befreundeter Bauingenieur, leider.

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Es ist fraglich, ob sich beweisen lässt, dass der Verkäufer Kenntnis über den Schwammbefall hatte.

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Gerade was den Ausschluss für Gewährleistung angeht, kann man viel schreiben. Ich will nur mal herausgreifen: „Das Kaufobjekt ist vom Käufer eingehend besichtigt worden und wird _ insoweit _ unter Ausschluss jeglicher Sachmängelgewährleistung verkauf“. Wäre ich auf Seiten des Käufers, würde ich schon an dieser Stelle behaupten, der Ausdruck „insoweit“ meint, dass der Ausschluss nicht für verdeckte Mängel gelten soll, die nach üblicher eingehender Besichtigung auch mal übersehen werden können.

Da in solchen Fällen wohl ohnehin die Beauftragung eines Anwalts erfolgt, spare ich mir weitere Ausführungen.