Baurecht: Außenbereich Baugenehmigung abgelaufen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

es steht momentan ein Grundstück mit Rohbau (Einfamilienhaus) in einer Zwangsversteigerung. Das Grundstück befindet sich im Außenbereich eines kleinen Ortes in Schleswig-Holstein. Die Baugenehmigung für den Rohbau ist abgelaufen, weshalb es abgerissen werden muss. Das ist für uns auch kein Problem. An gleicher Stelle stand bis 1993 ein Wohnhaus, dass abgebrannt ist.

Mir ist klar, dass es im Außenbereich - ohne privilegiertes Bauvorhaben - so gut wie unmöglich ist eine Baugenehmigung zu bekommen.
Ist dem aber auch so, wenn es dort schon mal ein Wohnhaus gab? Oder besteht dann doch ein Funken der Hoffnung, dass man irgendwann wieder eine Baugenehmigung bekommt? Hat da jemand Erfahrungen mit?

Das Zuständige Bauamt konnte oder durfte uns zu dem Fall noch keine Auskunft geben. Das Gutachten zur Zwangsversteigerung ist bestellt… Ich glaube aber nicht, dass es meine Frage beantworten wird.

Ich freue mich sehr über Antworten :smile:

#2

Hallo,

leider kann ich Dir zu Deinem Problem keine Hinweise geben, weil ich mich mit diese Materie noch nicht befasst habe. Aber es könnte Dir ein Beratungsgespräch bei einem RA für Baurecht helfen. Beratungsgespräche bekommt man für ca. 200 .€ plus MwSt. Es gibt auch in manchen Städten die sog. RÄ im Vorübergehen, die kleine Läden gemietet haben und kurzfristig Auskünfte geben. Allerdings sind sie Allround, d. h. keine ausgewiesenen Fachanwälte für ein bestimmtes Gebiet. Aber wein Versuch ist es wert.

#3

Hallo,

der abzureißende Rohbau steht doch auch im Außenbereich, oder nicht? Also, ohne das näher geprüft zu haben, würde ich sagen, dass es wohl nicht vollkommen hoffnungslos ist. Aber Erfahrungen habe ich damit keine. Es müsste allerdings möglich sein, eine Bauvoranfrage zu stellen. Nur ob das so kurzfristig noch etwas bringt, kann ich Ihnen nicht sagen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

#4

Hallo, wie schnell müssen sie die Infos haben, ich bin zurzeit im Urlaub (seit gestern) ansonsten jemand anderen Fragen. Ich bin in 3 Wochen zurück
Mit freundlichen Grüßen MArtin

#5

Danke, für die schnelle Antwort.
Ja, der Rohbau steht im Außenbereich und modert nun schon seit einigen Jahren vor sich hin. Warum, steht hoffentlich im Gutachten. Die Zwangsversteigerung ist im November. Braucht man nicht eine „Einverständniserklärung“ des Eigentümers (jetzt wahrscheinlich eine Bank) um eine Bauvoranfrage zu stellen?

#6

Ich freue mich auch in drei Wochen über eine Antwort. Die Versteigerung ist erst im November. Wünsche einen schönen Urlaub!

Hallo, wie schnell müssen sie die Infos haben, ich bin zurzeit
im Urlaub (seit gestern) ansonsten jemand anderen Fragen. Ich
bin in 3 Wochen zurück
Mit freundlichen Grüßen MArtin

#7

Danke! Ja, wahrscheinlich kommen wir um einen RA nicht herum. Aber erstmal sehen, was das Gutachten sagt. Einen schönen Tag wünsche ich noch!

#8

Hallo Tinser

Also die Chancen stehen schlecht! Das an gleicher Stelle früher mal ein Haus gestanden hat, spielt dabei leider keine Rolle.
Ich vermute mal, dass der Rohbau ursprünglich als Ersatzbau für das abgebrannte Gebäude genehmigt worden ist.
Wenn die Baugenehmigung abgelaufen ist, ( in NRW nach 3 Jahren, oder nach einem Jahr der Bauunterbrechung ) gibt es eigentlich keine Möglichkeit mehr das Ding fertig zu bauen…
Es sei denn, das Bauamt spielt mit…

Denn wer soll denn das Grundstück ersteigern, um dann auch noch den Rohbau abzureissen und zu entsorgen?
Vermutlich will das keiner und so wird dieser Rohbau in 50 Jahren noch dort stehen.

Vielleicht wäre das ein Ansatzpunkt um doch noch eine Baugenehmigung zum Weiterbau zu bekommen?

Und das Bauamt „muss“ selbstverständlich Auskunft darüber geben, was mit diesem Grundstück und dem darauf begonnenen Baukörper zu machen ist!
Das hat nichts mit Datenschutz zu tun.
Jeder Interessierte kann für jedes Grundstück wegen dessen Bebaubarkeit nachfragen, man muss nicht der Eigentümer des Grundstücks sein und auch keine Erlaubnis desselben haben!
Die „Bauakte“ allerdings fällt unter den Datenschutz… aber eine normale allgemeine Anfrage nicht!

Und die Frage nach einem Weiterbau oder anderen Alternativen ist meiner Meinung nach keine spezifische Frage, die den Datenschutz des Bauherren berührt.

Ich hoffe, das diese Angaben hilfreich sind.

Viel Erfolg,mit freundlichem Gruß

U.F.

#9

Hallo, das ist sehr speziell, ohne genaue Aktenlage kann dazu sicher keiner eine prognose wagen. Ich empfehle dazu einen Fachanwalt für Baurecht zu fragen. Grüße

#10

Außenbereichsbebauung richtet sich nach §35 BauGB. Dort ist auch hinterlegt, dass eine „alsbaldige“ Neuerrichtung legaler Gebäude möglich ist (§35 Abs. 4 Nr 3). Als „alsbaldig“ dürfte man es nach acht Jahren aber wohl kaum noch annehmen.

Dass das Bauamt keine Auskunft geben durfte scheint mit absurd. Im Gegenteil, die müssen Auskunft über die planungsrechtlichen Grundlagen des Grundstücks erteilen. Was sein kann, ist, dass sie zu dem konkreten Objekt keine Aussagen machen wollten. Zu den Möglichkeiten auf dem Grundstück kann man aber schon was sagen.

Aussichten auf Bebaubarkeit für nicht privilegierte Nutzungen dürften generell äußerst gering sein. Verbindliche Aussagen sind nur nach Ortskenntnis und Einsicht in Planunterlagen möglich. Bei Bedarf sollte ein Berater hinzugezogen werden.

Ich kenne es nur so, dass das Gutachten VOR der Festsetzung eines Zwangsversteigerungstermins vorliegt, da ohne der Verkehrswert und die Grenzwerte (50/70) gar nicht festgelegt werden können. Das Gutachten muss bei Gericht zur Einsichtnahme bereit liegen.

#11

Hallo,

das wird Ihnen das zuständige Bauamt beantworten können. Ich meine nein.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

#12

Der Fall ist klein und kompakt, hat es aber denke ich ganz gut in sich. Wie schon richtig erkannt - Außenbereich ganz schwieriger Fall und nur privilligiert möglich. Es fehlen hierzu ganz viele wesentliche Details, die hier eine Rolle spielen könnten z.B. das bereits stehende Haus - seit wann steht das? Wurde der Bau ohne Baugenehmigung begonnen oder diese im Nachhinein entzogen? Wie ist die örtliche Begebenheit? Bebauungsplan ggfs. vorhanden? Die ZV ist hier eigentlich nebensächlich und kann den Zusammenhang mit einer Baugenehmigung so auch nicht erkennen. Zudem ist es in Schleswig-Holstein, dessen Landes(bau)recht ich nicht kenne auch wenn grundsätzliches über BauGB geregelt ist. Also leider kann ich die Frage so nicht einfach pauschal beantworten. Dennoch viel Erfolg und ein schönes Wochenende.

Lg aus dem Süden!

#13

Hallo Tinser,
Gern würde ich Dir eine kompetente Auskunft erteilen.
Leider bin ich mit der Problematik nicht hinreichend vertraut.
Wenn Du möchtest gebe ich Dir die E-Mail eines befreundeten Architekten. Ich gehe davon aus, dass er Dir weiter helfen kann.

LG Andreas

#14

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Das habe ich mir schon gedacht. Dann müssen wir es noch mal beim Bauamt mit einer Bauvoranfrage versuchen. Bisher wollten wir nur allgemeine Infos zum Bau herausfinden und wurden von einem zum nächsten Amt geschickt.

Ja, der Rohbau ist ein Ersatzbau für das abgebrannte Haus. Wie lange der Rohbau dort schon steht, wissen wir noch nicht. Das steht sicherlich im Gutachten, das uns nun zugesandt wird. Die Baugenehmigung ist abgelaufen, es wurde also nicht ohne begonnen zu bauen.

Das Grundstück ist in Nordseenähe und deshalb auch ohne Baugenehmigung interessant für uns. Den Abriss würden wir in kauf nehmen. Dass dieser mit Kosten und viel Arbeit verbunden ist, ist klar.
Es gibt dort noch eine große Scheune, die weiter genutzt werden darf. Dort würden wir ein Wohnmobil unterstellen. Sollte es aber irgendwann wieder möglich sein zu bauen, wäre es ein Traum.

Die Frage ist eigentlich: Wenn die erste Bauanfrage negativ ausfällt - wovon ich ausgehe, weil das Grundstück sonst teuerer wäre – gibt es dann vielleicht in 5, 10, 20 Jahren die Möglichkeit wieder eine Baugenehmigung zu bekommen, wenn man es immer wieder versucht. Dass mir diese Frage aber momentan niemand, auch das Amt, nicht beantworten kann, ist irgendwie klar… Mist! :smile:

Herzliche Grüße und vielen Dank, auch an alle anderen, die geantwortet haben! Mit so schnellem Feedback hätte ich nicht gerechnet.

#15

Hallo Herr Tinser,
meines Erachtens hat das Haus auf dem Grundstück Bestandsschutz. Deshalb wurde auch für den Wiederaufbau eine Baugenehmigung erteilt. Sie müßten jetzt klären lassen, ob mit dem Ablauf der Baugenehmigung auch der Bestandsschutz abgelaufen ist.
Stellen Sie doch enfach den Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung. Wnenn dann die untere Bauaufsichtsbehörde die Verlängerung der Baugenehmigung verweigert, dann muß auch ihre Verweigerungshaltung begründen. Der Bescheid muß eine Rechtsbelehrung ent halten.
Viel Erfolg!
MfG
AS

#16

Moin,
es ist nicht ganz mein Metier aber ich bin der Meinung, dass bei einem dem alten abgebranten Haus entsprechenden Grundriss einer Baugenehmigung eigentlich nichts im Wege stehen dürfte. Vielleicht überprüfst du einmal, ob der Rohbau ebenfalls diesem Schema folgte.

LG

#17

Hallo Tinser
Ein „Funken der Hoffnung“ könnte schon drin sein, an einer Stelle die offensichtlich bereits erschlossen ist und schon mindestens zwei Baugenehmigungen hinter sich hat, nochmals einen Bauantrag zu stellen.
Du schreibst, dass das zuständige Bauamt „zu dem Fall noch keine Auskunft geben durfte.“
Mit Verlaub, ein Bauamt ist kein Geheimdienst! Und wenn dieses Amt sich für den Bürger so darstellt, wird es Zeit, dass Öffentlichkeit hergestellt wird, damit diese Behörde wieder transparent wird.
mfg
Eberhard Noller

#18

Hallo Tinser, eine verdammt schwierige Frage. In welchen Bundesland soll das ganze stattfinden? In NRW würde ich antworten, dass du zu 99 % keine Baugenehmigung erhältst, denn da gibt es viele Auflagen: Hauptverdienst muss durch Landwirtschaft erwirtschaftet werden, der Neubau muss egtl. als Ruhesitz gebaut werden (für die Senioren) die Erschließung gesichert sein usw.
Aber, lass dich nicht vom Bauamt abwimmeln, geh zum nächst höheren Vorgesetzten: denn das Amt ist eine Genehmigungs- und keine Behinderungsbehörde. Dennoch, ich halte deine Changen für recht gering. LG Peter