Hallo,
Person X hat ein ca. 300 Jahre altes Fachwerkhaus in NRW gekauft, welches seit ca. 12 Jahren leerstand.
In diesem Haus ist er seit drei Jahren polizeilich gemeldet und hat schon angefangen kleine Arbeiten auszuführen. Das heißt: es wurden vor die Außenwände neue Vorsatzwände in Leichtbauweise gezogen, drei neue Fenster eingebaut, eine neue Heizung installiert, neue Fußbodenbeläge, Tapete, usw.
Das äußere Erscheinungsbild (Fassade, Dacheindeckung, Eingangstür, usw.) wurden jedoch nicht verändert.
Die Bausubstanz wurde auch nicht verändert und ist erhalten geblieben.
Person X ist wiegesagt seit drei Jahren dort polizeilich gemeldet und wohnt praktisch seit ca. 2 Jahren dort. Mülltonnen wurden von der Gemeinde zugeteilt (und auch bezahlt), Die Kläranlage wird regelmäßig durch die Gemeinde abgefahren, Grundsteuer usw. werden ebenfalls fristgerecht durch X gezahlt.
Die Frage ist nun, darf dieses Haus ohne Baugenehmigung bewohnt werden?
Das zuständige Bauamt ist der Auffassung das es sich um einen „Schwarzbau“ handelt und er entfernt werden müsse.
Da die Bausubstanz nicht verändert wurde ist Person X aber der Auffassung das es sich lediglich um Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehandelt hat, und eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist.
Was würdet ihr sagen?
Was denn nun
Hallo,
will das Bauamt ein 300 Jahre altes Haus als Schwarzbau deklarieren ?
Christian
X hat gerade eben noch mit dem zuständigen Beamten telefoniert und der hat „Bauchschmerzen“ bzgl. der Bausubstanz. Er ist der Ansicht das das Gebäude in keinem erhaltungswürdigen Zustand mehr ist. X hat aber ein statisches Gutachten über die Tragfähigkeit des Gebäudes.
Kurz gesagt er würde ein 300 Jahre altes Gebäude als Schwarzbau deklarieren weil die Umbaumaßnahmen nicht genehmigt wurden. X ist aber nach wievor davon überzeugt das es lediglich renovierungsarbeiten waren und daher keine Baugenehmigung beantragt werden musste.
Genau formulieren hilft weiter !!
Hallo erst einmal
Nein - es geht hier um eine reduzierte bis nicht mehr ausreichende Standsicherheit des Gebäudes. Die Umbauarbeiten sind da nur der Aufhänger. Da muss man was tun.
Wann hat denn X das Gutachten in Auftrag gegeben !
Christian
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Das erste Gutachen wurde im November 2005 erstellt, ein Folgegutachten im Februar 2007. Beide Gutachten sind zu dem Ergebnis gekommen das das Gebäude statisch tragfähig ist, die Deckenkonstrokstion nach DIN 300kg pro m² tragen kann, der Dachstuhl die Ausbaulasten tragen kann, usw.
Es besteht also keine Einsturzgefahr, Gefahr für Leib & Leben, oder dergleichen.
Hi,
X sollte sich einen im Bauordnungsrecht versierten Anwalt nehmen. Die Frage, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, läßt sich aus der Ferne kaum bis gar nicht beurteilen. Schon eine reine Nutzungsänderung (ohne bauliche Veränderungen) kann baugenehmigungspflichtig sein.
Aber auch wenn die Änderungen am Gebäude einer Baugenehmigung bedurft hätten, ist noch lange nicht alles verloren. Sofern die materiellen Anforderungen der LBO erfüllt werden (oder sie noch erfüllbar sind), kann der Mangel der fehlenden Genehmigung geheilt werden. Es wird dann u.U. ein Bußgeld oder eine Geldstrafe fällig - ein Abriss ist aber ein derart drastischer Eingriff in das Eigentumsrecht des X, daß dafür entsprechend starke Gründe vorliegen müssen.
Wäre ich X, würde ich folgendes machen: Zusammen mit einem Fachmann vor Ort die Sachlage gründlich klären und danach versuchen in einem vernünftigen Gespräch (möglichst mit Hilfe des Fachmanns) mit dem Bauamt eine tragbare Lösung zu finden. Sofern das Klima nicht völlig vergiftet ist, sollte das auch möglich sein.
Gruß Stefan
Person X hat ein ca. 300 Jahre altes Fachwerkhaus in NRW
gekauft, welches seit ca. 12 Jahren leerstand.
In diesem Haus ist er seit drei Jahren polizeilich gemeldet
und hat schon angefangen kleine Arbeiten auszuführen. Das
heißt: es wurden vor die Außenwände neue Vorsatzwände in
Leichtbauweise gezogen, drei neue Fenster eingebaut, eine neue
Heizung installiert, neue Fußbodenbeläge, Tapete, usw.
Das äußere Erscheinungsbild (Fassade, Dacheindeckung,
Eingangstür, usw.) wurden jedoch nicht verändert.
Die Bausubstanz wurde auch nicht verändert und ist erhalten
geblieben.
Person X ist wiegesagt seit drei Jahren dort polizeilich
gemeldet und wohnt praktisch seit ca. 2 Jahren dort.
Mülltonnen wurden von der Gemeinde zugeteilt (und auch
bezahlt), Die Kläranlage wird regelmäßig durch die Gemeinde
abgefahren, Grundsteuer usw. werden ebenfalls fristgerecht
durch X gezahlt.
Die Frage ist nun, darf dieses Haus ohne Baugenehmigung
bewohnt werden?
Das zuständige Bauamt ist der Auffassung das es sich um einen
„Schwarzbau“ handelt und er entfernt werden müsse.
Da die Bausubstanz nicht verändert wurde ist Person X aber der
Auffassung das es sich lediglich um Renovierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen gehandelt hat, und eine
Baugenehmigung nicht erforderlich ist.
Was würdet ihr sagen?
X hat mal in die Bauordnung NRW geschaut und da steht unter § 63 ABS1 das die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen einer Genehmigung bedürfen.
Das Haus ist aber irgendwann in seinem langen Leben genehmigt worden, zumindest steht es im Grundbuch usw. Also wird es doch weder Errichtet, noch geändert, noch eine Nutzungsänderung (war immer ein Wohnhaus und wird es auch immer bleiben) und Abgerissen wird es freiwillig auch nicht.
Sagt obiger § nicht das X gar keine Baugenehmigung braucht?
Ein Haus, welches 12 Jahre leer stand, ist ungenutzt. Wird es also wieder bewohnbar gemacht, ist es zwangsläufig eine Nutzungsänderung.
Ab wie lange ein Zustand (in diesem Fall Leerstand) aber als gegeben feststeht, dürfte unterschiedlich geregelt sein. Und ich glaube mal, dass die Behörden deswegen Alarm schlagen.
12 Jahre Witterungseinflüsse, fehlende Heizung usw. können das Bauwerk schon ziemlich schädigen.
Ich denke auch, dass der Dialog mit der Behörde unter Vorlage der Gutachten und vor Ort der geeignetste Weg ist. Ein Schreiben vom Anwalt könnte die Fronten nur verhärten und ist später immer noch möglich.
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Ein Haus, welches 12 Jahre leer stand, ist ungenutzt. Wird es
also wieder bewohnbar gemacht, ist es zwangsläufig eine
Nutzungsänderung.
Ab wie lange ein Zustand (in diesem Fall Leerstand) aber als
gegeben feststeht, dürfte unterschiedlich geregelt sein. Und
ich glaube mal, dass die Behörden deswegen Alarm schlagen.
12 Jahre Witterungseinflüsse, fehlende Heizung usw. können das
Bauwerk schon ziemlich schädigen.
Ich denke auch, dass der Dialog mit der Behörde unter Vorlage
der Gutachten und vor Ort der geeignetste Weg ist.
Zustimmung. Deine Formulierung „ich glaube mal…“ halte ich dabei für sehr treffend - mehr als Vermutungen können wir hier nicht anstellen.
Ein
Schreiben vom Anwalt könnte die Fronten nur verhärten und ist
später immer noch möglich.
Kein Widerspruch, aber eine Konkretisierung:
Sicher ist es kontraproduktiv in der beschriebenen Situation die Klärung der Geschichte mit juristischen Schritten zu versuchen, insofern stimme ich auch dem Satz zu.
Aber wenn das Gespräch mit den Sachbearbeitern der Bauaufsicht konstruktiv sein soll, halte ich es für dringend geboten, daß sich X gründlichst über den rechtlichen Hintergrund informiert. Dazu reicht es nicht sich die LBO durchzulesen und sie selbst (als Laie) zu interpretieren - das kann nur schief gehen.
Ich bleibe bei meinem Rat: X sollte sich einen Fachmann nehmen, der die Sache konkret und in Kenntnis des Objekts und der weiteren Randbedingungen beurteilt. Nur dann kann sich X bereits im Vorfeld Gedanken über eine tragbare Lösung machen. Nach meiner Erfahrung ist die Chance auf eine Einigung mit der Bauaufsicht deutlich größer, wenn man im Gespräch konstruktive Vorschläge machen kann.
Außerdem ist es imho hilfreich, wenn man während des Gesprächs flexibel auf Argumente der Gegenseite reagieren kann - dazu ist aber auch Expertenwissen erforderlich, was man sich als Laie auf die Schnelle kaum aneignen kann. Daher finde ich es nicht verkehrt, wenn das Gespräch weitgehend vom Fachmann geführt wird, er also dabei ist.
Ob dies nun ein Jurist ist oder ein anderer Baufachmann (der dann allerdings auch in der LBO und in der einschlägigen Rechtsprechung sattelfest sein sollte) ist zweitrangig und sicher auch eine Geschmacksfrage.
Aber: sich einen Anwalt zu nehmen bedeutet doch nicht, daß es zwangsläufig auf eine Konfrontation hinausläuft. Dies tut es nur bei schlechten Anwälten. Die meisten Anwälte sind durchaus in der Lage auch sensible Verhandlungen mit dem nötigen Fingerspitzengefühl zu führen.
Gruß Stefan
Ich bleibe bei meinem Rat: X sollte sich einen Fachmann
nehmen, der die Sache konkret und in Kenntnis des Objekts und
der weiteren Randbedingungen beurteilt. Nur dann kann sich X
bereits im Vorfeld Gedanken über eine tragbare Lösung machen.
Daran dachte ich auch. Bin auch immer der Meinung, dass viel teuer erkauftes Wissen besser ist als wenig erlerntes, dafür preiswertes Wissen.
Nach meiner Erfahrung ist die Chance auf eine Einigung mit der
Bauaufsicht deutlich größer, wenn man im Gespräch konstruktive
Vorschläge machen kann.
Außerdem ist es imho hilfreich, wenn man während des Gesprächs
flexibel auf Argumente der Gegenseite reagieren kann - dazu
ist aber auch Expertenwissen erforderlich, was man sich als
Laie auf die Schnelle kaum aneignen kann. Daher finde ich es
nicht verkehrt, wenn das Gespräch weitgehend vom Fachmann
geführt wird, er also dabei ist.
Jo, bietet Vorteile.
Ob dies nun ein Jurist ist oder ein anderer Baufachmann (der
dann allerdings auch in der LBO und in der einschlägigen
Rechtsprechung sattelfest sein sollte) ist zweitrangig und
sicher auch eine Geschmacksfrage.
Aber: sich einen Anwalt zu nehmen bedeutet doch nicht, daß es
zwangsläufig auf eine Konfrontation hinausläuft. Dies tut es
nur bei schlechten Anwälten. Die meisten Anwälte sind durchaus
in der Lage auch sensible Verhandlungen mit dem nötigen
Fingerspitzengefühl zu führen.
Gruß Stefan