Liebe/-r wer-weiss-was Experte/-in,
meine Hausbank hat mir angeboten, den im vergangenen Jahr im Rahmen einer Finanzierung für den Erwerb einer ETW abgeschlossenen KfW-Kredit durch eine Bausparsofortfinanzierung plus neuer Bausparvertrag abzulösen.
Auf den ersten Blick bestechend: Denn die Effektivzinsen für den Sofortkredit und die anschließende Baufinanzierung liegen deutlich unter dem Zins des KfW-Kredites. Auch der Gesamtaufwand ist bei diesem Konstukt geringer.
Aber irgendwo muss sich doch ein Haken verstecken, wenn ich mir z.B. folgenden Artikel aus der Süddeutschen Zeitung ansehe:
Nachteil ist mangelnde Transparenz
Der Vorteil dieser Finanzierungsform liegt vor allem in der Zinssicherheit. Die Zinskonditionen des Vorausdarlehens stehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrages fest, und anschließend wird der tariflich festgelegte Zins für das Bauspardarlehen fällig. So kennt der Kunde schon zu Beginn der Finanzierung seine monatliche Ratenbelastung für die Gesamtlaufzeit.
Entscheidender Nachteil dieser Konstruktion ist die mangelnde Transparenz beim Preis. Allein die Angabe der Zinssätze für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen lässt keine eindeutigen Rückschlüsse auf die tatsächlichen Kosten des Produktes zu. Nur wer den Effektivzins für die komplette Finanzierung berechnet, bekommt Preisklarheit im Vergleich zu anderen langfristigen Darlehensangeboten.
Dieser Gesamteffektivzins berücksichtigt auch die Tatsache, dass während der Laufzeit des Vorausdarlehens die angesparten Guthabenbeträge nur mit ein Prozent pro Jahr verzinst werden, obwohl gleichzeitig für den Kredit ein Mehrfaches zu zahlen ist. Deshalb liegt der Vergleichszins nicht einfach im Durchschnitt der Effektivzinssätze von Vorausdarlehen und Bausparkredit, sondern deutlich darüber. Im Beispielkredit mit 28 Jahren Laufzeit konkret bei 6,10 Prozent pro Jahr - trotz 5,11 und 3,90 Prozent effektiv für die Teildarlehen. Doch diesen wichtigen Gesamteffektivzins weist die Deutsche Bank weder im Werbeflyer noch in konkreten Finanzierungsvorschlägen aus.
Fazit: Bauherren, die nicht nur “relaxed”, sondern wirklich günstig finanzieren wollen, sollten das db BausparSofortdarlehen meiden. Denn vergleichbare Langfrist-Finanzierungen sind für Effektivzinssätze zu bekommen, die um bis zu einem vollen Prozentpunkt günstiger liegen
Soweit die Süddeutsche. Wo liegt der Haken - oder gibt es keinen??
Bin gespannt und freue mich über jede Antwort, die dieses Durcheinander entwirrt.
ich bin schon seit einpaar Jahren nicht mehr in dieser Branche tätig.
Daher weiss ich nicht wie die Konditionen im Moment aussehen.
Normalerweise ist ein Bauspardarlehen eine wirklich gute Sache, aber die
Bausparsofortfinanzierung da gibt es verschiedene Meinungen (wie Sie bereits
Wissen)
Der Bericht der Süddeutschen Zeitung ist gut und entspricht der Wahrheit.
Sie müssen alles einmal durchrechnen um zu entscheiden.
Fakt ist, das Sie beim Sofortdarlehen die ersten Jahre (je nach Tarif) nur Zinsen
zahlen ( d.h. keine Tilgung). Des weiteren wird auch bei dem Sofortdarlehen eine
Abschlussgebühr fällig (höhe richtet sich nach dem Anbieter).
Des weiteren fällt auch eine Darlehensgebühr an.
Wenn Sie alle diese Punkte berücksichtigen dann denke ich das Sie mit dem KfW
Darlehen besser fahren.
Es sei denn, Sie haben bereits einen besparten Bausparvertrag der in die Zuteilung
kommt und würden damit Ihr KfW Darlehen ablösen das wäre die beste
Möglichkeit.
Ich hoffe das ich Ihnen etwas weiterhelfen konnte.
Hallo,
wesentlich sind die von den Banken/ Bausparkassen
angegebenen Gesamtkosten,denn Effektivzinsen in der
Vorfinanzierungsphase und späteren „normalen“
Baufinanzierungsphase sind wenig transparent und können
verwirrend sein.
Daher zum Vergleich wichtig: Was kostet mich die ganze
Geschichte am Ende der Laufzeit? Auch auf die Angabe
des Gesamteffektivzinses bestehen.
Von einem Haken würde ich nicht sprechen, doch bei
dieser Finanzierungsform findet vor der Zuteilung des
Bausparvertrages keine Tilgung statt, sondern der Kunde
spart einen Bausparvertrag an, der in einer gewissen
Zeit zugeteilt wird.Hier ist wichtig zu wissen: Können
Sonderzahlungen geleistet werden, um die Zuteilung bzw.
die Gesamtlaufzeit zu verkürzen und die damit
verbundenen Kosten?
Seit kurzem bietet diese Form weitere Vorteile, denn
die Bausparkasse waren mit die Ersten, die in das Boot
eingestiegen sind.
Für einen breiten Personenkreis ist es nun möglich, die
Riesterzulagen (Grundzulage+ event. Kinderzulagen) mit
in die Finanzierung einfließen zu lassen
(Voraussetzungen müssen erfüllt sein), d.h. der Staat
zahlt einen Teil des Darlehens mit ab. In einigen
Fällen kann das bis zu 20.000€ ausmachen. Da es die
Eigenheimzulage nicht mehr gibt, stellt das eine nette
Form der Unterstützung dar.
Der Haken liegt genau da, wie die Zeitung es schreibt. Der wahre Effektivzins ist viel höher als in den Verträgen steht. Es sind mindestens zwei Verträge, deren Zahlungsströme als Gesamtfinanzierung zu betrachten sind. Und am Ende kommt etwas anderes heraus als auf dem Papier steht.
Hallo Peter, wie immer muss man alle Seiten berücksichtigen. Wenn du die ETW selber nutzt solltest du dich nicht auf ein Vorausdarlehen einlassen.
Du zahlst für die gesamte Laufzeit Zinsen auf die volle Darlehenssumme!
Sonderzahlungen sind nur bedingt in den Bausparvertrag, wenn überhaupt, möglich, so dass du auch den Vorteil einer vorzeitigen Rückzahlung durch vorzeitige Zuteilung nicht hast.
Sonderzahlungen ins Darlehn sind bei dieser Finanzierungsform meistens ausgeschlossen.
Für den Fall der Eigennutzung würde ich dir zu einem Bankdarlehen mit Sonderzahlungsmöglichkeiten (in der Regel bis zu 10 % p. a.) und einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren oder mehr raten. Das kann man aktuell gut machen, da die Zinsen niedrig sind.
Evtl. bietet sich an den Kredit so zu splitten, dass ein kleinerer Teil kürzer festgelegt ist mit höherer Rate, so dass schon nach zum Beispiel 5 Jahren eine deutliche Entlastung eintreten kann.
Übrigens kann es durchaus sein, dass du bei vorzeitiger Rückzahlung Vorfälligkeitszinsen an die KFW zahlen musst!!!
Für den Fall, dass du die Wohnung vermietet hast, kann die Sache schon wieder ganz anders aussehen, hier kommte es auf deinen Steuersatz an. Denn du kannst die gesamten Zinsen steuerlich geltend machen, nicht aber die Tilgung.
Ausserdem besteht die Möglichkeit auch nach Ablauf der Zinsbindung die gesamte Darlehenssumme weiter zu finanzieren und das Guthaben anderweitig zu verwenden!
der Vorteil vom Bausparen ist ganz klar die Zinssicherheit. Wenn Du eine neue Finanzierung aufnimmst, ist unter Umständen der Einbau eines Bausparsofortdarlehens sinnvoll, der Einsatz eines bereits besparten Bausparers ist häufig sehr sinnvoll.
Das Problem des Bausparens als Vorfinanzierung ist folgendes:
Bank / KFW Darlehen: EUR 100.000, Zins 5%, Tilgung 2%
Zahlungen während des ersten Jahres: 100000 * 7% = 7000
Restschuld nach dem ersten Jahr: 98000 (Du hast 2% getilgt)
Zahlungen während des zweiten Jahres: 7000
Restschuld nach dem zweiten Jahr: 98000 - 98000*5% (Du zahlst nur Zinsen auf die Restschuld) - EUR 7000 = 95.900
Beim Bausparsofortdarlehen hast Du diesen Vorteil jedoch nicht. Die Vorfinanzierung bleibt bis zur Zuteilung des Bausparers bei EUR 100.000. Du zahlst Deine Tilgungsleistungen ja als Sparbeiträge auf den Bausparvertrag, der meist nur marginal verzinst wird.
Die Süddeutsche hat schon recht. Hinzu kommen noch Abschlussgebühr des Bausparvertrages, Bearbeitungsgebühr für die Vorfinanzierung, Darlehensgebühr nach Zuteilung, Kontoführungsgebühren etc.
Meine Meinung, ohne die Daten der Verträge zu kennen: Bleib bei der KFW und mache parallel einen guten Bausparvertrag mit 1% Darlehenszins, den Du parallel besparst, die erste Renovierung kommt bestimmt .
Hallo Carsten, schönen Dank für die Argumente. Ich verstehe nur eines nicht: Mein Gesamtaufwand wird bei der Umfinanzierung tatsächlich ca. TEuro 30 geringer. Auch unter Einrechnung aller Kosten. Wie kann denn das sein? Gruss Peter
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Nee, im Ernst, um die Frage beantworten zu können, benötige ich alle Details, am Besten das komplette Angebot der Bausparsofortdarlehens inkl. Spar- und Tilgungsplans des Bausparvertrages und den Kreditvertrag der KfW.
Wenn ich für Dich drüberschauen soll, müsstest Du mir die Unterlagen eingescannt an meine private eMail Addi carsten at wandersleben.com senden.
Schönen Dank, werde Dir gern die DAten schicken, aber gib mir doch bitte noch mal Deine E-mail-Adresse, ist hier nicht so ganz angekommen, irgendwas mit Addi…
Gruss Peter
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ich weiß nicht, weshalb die Info erst heute bei mir ankommt. Ich nehme an, dass Ihre Frage bereits anderweitig beantwortet wurde.
Ganz Klare Aussage: Auf keinen Fall mit einem Bausparsofortdarlehn ablösen. Wenn überhaupt, dann mit einem ganz normalen Annuitätendarlehn.
