Bauträger baut 7-Parteien Haus als 8-Parteien-Haus

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
man kauft eine Neubauwohnung in der Bauphase (Rohbau). Zum Zeitpunkt des Notartermins ist geplant in das Dachgeschoss (2. Stock) EINE große Wohnung zu bauen. So wäre es ein 7-Parteien-Haus. Baupläne und Grundrisse dazu sind im Notarvertrag als Anlage enthalten.

Nun steht man auf der Baustelle und sieht, aus dem Dachgeschoss wurden ZWEI Wohnungen. Also handelt es sich nun um ein 8-Parteien-Haus.

Darf das der Bauträger so einfach?
Welche Optoinen ergeben sich? (Minderung, Rücktritt vom Kaufvertrag)

Vielen Dank!

#2

Hallo,

und Sie haben die Dachgeschoßwohnung gekauft ?

In diesem Fall würde ich entsprechend der Baupläne auf die bauliche
Änderung bestehen.

Gruß Merger

#3

Das Problem besteht insofern in einer erhöhten Lärmbelästigung sowie einer Wertminderung.

Außerdem fühlt man sich als Miteigentümer übergangen. Man hätte wenigstens eine Mitteilung über eine solch grobe Änderung erwartet.

#4

Ich besitze eine der anderen Wohungen.

#5

Hallo,

Das Problem besteht insofern in einer erhöhten Lärmbelästigung
sowie einer Wertminderung.

Wie wäre das zu belegen?

Außerdem fühlt man sich als Miteigentümer übergangen.

Das dürfte nicht relevant sein.

Gruß
Jörg Zabel

#6

Ich besitze eine der anderen Wohungen.

na, dann hat sich ihre Wohnung doch nicht verändert.

Wenn Sie solches stört, sollten Sie ein eigenes Häuschen kaufen aber nie eine Eigentumswohnung.
Denn Änderungen sind auch nachträglich noch möglich.

Gruß Merger

#7

Hallo,

Das Problem besteht insofern in einer erhöhten Lärmbelästigung
sowie einer Wertminderung.

Wie wäre das zu belegen?

Z.B. durch eine höhere Nutzungsfrequenz des Aufzugs (dadurch erhöhte Stromkosten), mehr Treppengetrappel, häufigeres duschen und waschen und die damit verbundenen Geräusche etc. etc. etc.

Außerdem fühlt man sich als Miteigentümer übergangen.

Das dürfte nicht relevant sein.

Warum? M.E. ist dies doch eine relevante Maßnahme, an welche die Eigentümer mitentscheiden dürfen.

Gruß
Falke

#8

Hallo!

Wenn Sie solches stört, sollten Sie ein eigenes Häuschen
kaufen aber nie eine Eigentumswohnung.
Denn Änderungen sind auch nachträglich noch möglich.

Ich dachte, Änderungen werden von der Eigentümergemeinschaft beschlossen.

Zitat „Test“:
Für reine Modernisierungen, zum Beispiel den Einbau eines Fahrstuhls, brauchen die Eigentümer die Dreiviertel-mehrheit aller Stimmberechtigten. Bislang konnten Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am gemeinsamen Haus nur einstimmig beschließen. Auch andere Entscheidungen können die Eigentümer zukünftig mit einfacher Mehrheit treffen. Beispielsweise dürfen sie neu regeln, wie sie die Betriebskosten verteilen.
Quelle: http://www.test.de/Eigentumswohnung-Neue-Rechte-fuer…

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-25309/die-…

Gruß
Falke

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#9

Entscheidend ist aber nicht der Gesetzestext, sondern die Teilungserklärung. Ist der Besitz überhaupt schon übergegangen? Wurden Änderungen in der Bauphase in der Teilungserklärung bereits legitimiert (absolut üblich)?

vnA

#10

Hallo,

Das Problem besteht insofern in einer erhöhten Lärmbelästigung
sowie einer Wertminderung.

Wie wäre das zu belegen?

Z.B. durch eine höhere Nutzungsfrequenz des Aufzugs (dadurch
erhöhte Stromkosten), mehr Treppengetrappel, häufigeres
duschen und waschen und die damit verbundenen Geräusche etc.
etc. etc.

Es geht hier um den Vergleich „eine große Wohnung“ gegen „zwei kleine Wohnungen“.
Wieviele Menschen könnten in der größeren Wohnung leben und wieviele in Summe in den beiden kleineren Wohnungen? (Ansatz für Aufzug und Lärmbelästigung.)
Die Kosten für Duschen, Waschen usw. muß üblicherweise der Wohnungsinhaber für sich tragen, eine Wertminderung durch stärkere Nutzung kann ich nicht erkennen.

Außerdem fühlt man sich als Miteigentümer übergangen.

Das dürfte nicht relevant sein.

Warum? M.E. ist dies doch eine relevante Maßnahme, an welche
die Eigentümer mitentscheiden dürfen.

Dann wäre zu klären, ab wann der Erwerber Teil der Eigentümergemeinschaft war und wann die Teilung (es wurde ja wohl aus einer Eigentumswohnung zwei Wohnungen gemacht) ins Grundbuch gekommen ist. Dazu sollte es einen notariellen Vertrag mit Änderung der Teilungserklärung gegeben haben. Was ist dort niedergelegt?

Gruß
Jörg Zabel

#11

Hallo!

Dann wäre zu klären, ab wann der Erwerber Teil der
Eigentümergemeinschaft war und wann die Teilung (es wurde ja
wohl aus einer Eigentumswohnung zwei Wohnungen gemacht) ins
Grundbuch gekommen ist. Dazu sollte es einen notariellen
Vertrag mit Änderung der Teilungserklärung gegeben haben. Was
ist dort niedergelegt?

Richtig. War es ein formeller Kauf mit Notar und Grundbucheintrag oder nur ein Kauf/Reservierung/Absichtserklärung vom Bauträger, welcher noch nicht notariell bestätigt wurde.

Gruß
Falke

#12

Hallo!

Wurden Änderungen in der Bauphase in der
Teilungserklärung bereits legitimiert (absolut üblich)?

Dann müssten diese ja über den Notarvertrag bekannt gewesen sein. Oder nicht?

Eine Wertminderung des Gesamtobjekts könnte ich ggf. schon erkennen. Schließlich ist es ein Unterschied, ob man pro Stockwerk ein Luxusappartment hat oder 10 kleine Wohneinheiten.

Gruß
Falke

#13

Hallo,

Richtig. War es ein formeller Kauf mit Notar und
Grundbucheintrag oder nur ein
Kauf/Reservierung/Absichtserklärung vom Bauträger, welcher
noch nicht notariell bestätigt wurde.

Ja, was war es denn jetzt?
Auf jeden Fall ist ein „man fühlt sich übergangen“ nicht der richtige juristische Denkansatz …

Gruß
Jörg Zabel

#14

Ich sehe keine zwingende Notwendigkeit hier die Teilungserklärung zu ändern. Wenn der Eigentümer nicht verkaufen will, kann das durchaus so bleiben und zu einem späteren Zeitpunkt wieder baulich vereinigt werden. Ich kenne mehrere solcher Objekte.

vnA

#15

In mir vorliegenden Teilungserklärungen steht z.B., dass das DG vom jeweilige Eigentümer zu Wohnzwecken ausbaut werden darf.
Da die Teilungserklärung Bestandteil des Kaufvertrages ist muss man davon Kenntnis haben, sofern man diese Unterlagen überhaupt gelesen und dann auch noch verstanden hat.

vnA

#16

Es handelt sich um einen Kauf, welcher beim Notar beglaubigt wurde. Dieser wurde noch nicht ins Grundbuch eingetragen. Scheinbar hat der Notar gewartet bis alles unter Dach und Fach ist und lässt die Reservierung erst dann gemeinsam in das Grundbuch eintragen. Sobald die Wohnungen fertig gebaut und bezahlt wurden werden die Reservierungen im Grundbuch entfernt und es folgt der richtige Grundbucheintrag.

In einer große Wohnung erwartet man dennoch nur eine Familie. In zwei Wohnungen sind es zwei Familien. Ergo: Mehr Lärm. Außerdem, wenn auch geringfügig, eine Wertminderung der Immobilie, da mehr Parteien!

#17

Es handelt sich um einen Kauf, welcher beim Notar beglaubigt wurde. Dieser wurde noch nicht ins Grundbuch eingetragen. Scheinbar hat der Notar gewartet bis alles unter Dach und Fach ist und lässt die Reservierung erst dann gemeinsam in das Grundbuch eintragen. Sobald die Wohnungen fertig gebaut und bezahlt wurden werden die Reservierungen im Grundbuch entfernt und es folgt der richtige Grundbucheintrag.

Beantwortet das die Frage bezüglich des Übergangs?

Folgende Klausel steht im Vertrag:

  1. Änderung der Teilungserklärung
    Der Erwerber ist mit Änderungen und Ergänzungen der das Vertragsobjekt betreffenden Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung einverstanden unter der Voraussetzung, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und sein Sondereigentum sowie die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden.
#18

Hallo,

Es handelt sich um einen Kauf, welcher beim Notar beglaubigt
wurde. Dieser wurde noch nicht ins Grundbuch eingetragen.

Das bedeutet oft „weniger Rechte“. Eigentümer wird man erst mit Eintragung ins Grundbuch, nicht mit Vertragsabschluß.

Scheinbar hat der Notar gewartet bis alles unter Dach und Fach
ist und lässt die Reservierung erst dann gemeinsam in das
Grundbuch eintragen. Sobald die Wohnungen fertig gebaut und
bezahlt wurden werden die Reservierungen im Grundbuch entfernt
und es folgt der richtige Grundbucheintrag.

D. h. es gibt noch nicht mal eine Auflassungsvormerkung oder sowas?
Wichtiger ist hier, was im Kaufvertrag über Rechte und Pflichten des Verkäufers und des Erwerbers in der Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintragung geregelt ist. Notfalls sollte der Notar die Regelungen dem Käufer nochmal haarklein erläutern.

In einer große Wohnung erwartet man dennoch nur eine Familie.
In zwei Wohnungen sind es zwei Familien. Ergo: Mehr Lärm.

Kann sein. Man könnte auch - je nach Größe der Wohnungen - rechnen: statt einer Familie zweimal zwei erwachsene Personen (Paare). Das würde für mich weniger Lärm bedeuten.

Außerdem, wenn auch geringfügig, eine Wertminderung der
Immobilie, da mehr Parteien!

Das hätte ich bitte erläutert, daß der Wert einer Eigentumswohnung abhängig von der Anzahl der Parteien im Haus ist. Ich denke, daß der Wert von ganz anderen Faktoren bestimmt wird, als dem Unterschied zwischen 7 und 8 Wohnungen. Nur weil vielleicht das Obergeschoss „besser“ verkauft werden kann, als vorher geplant, ergibt sich keine Wertminderung für die anderen Wohnungen.
Und wenn es wirklich so wäre, wie hoch soll die Wertminderung angesetzt werden? Da hätte ich gerne eine Prozentangabe …

Gruß
Jörg Zabel

#19

Großwohnung mit 2 Kleinkindern und der Mutter als Hausfrau ist natürlich leiser als 2 Wohnungen mit berufstätigen Singles. Klar.

vnA

#20

Hallo,

Folgende Klausel steht im Vertrag:

  1. Änderung der Teilungserklärung
    Der Erwerber ist mit Änderungen und Ergänzungen der das
    Vertragsobjekt betreffenden Teilungserklärung samt
    Gemeinschaftsordnung einverstanden unter der Voraussetzung,
    dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen
    und sein Sondereigentum sowie die ihm zur Sondernutzung
    zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt
    werden.

Damit dürfte der Verkäufer „aus dem Schneider“ sein. Eine zusätzliche Belastung des Erwerbers ist für mich nicht erkennbar. Es erledigt auch einen Teil meiner Rückfrage weiter oben.

Gruß
Jörg Zabel