Bauträger-Insolvenz - was tun ?

Geld & Sparen Immobilien
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Wer hat Tipps bzgl. folgender Problemstellung:

Ich beabsichtige, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Bei dem verkaufenden Bauträger handelt es sich um einen Konzern mit einer Muttergesellschaft und verschiedenen Tochtergesellschaften. Die Muttergesellschaft hat Insolvenz beantragt, die Töchter wissen noch nicht, ob sie a) weiter bestehen bleiben (als selbstständige Firmen) oder b) von einem anderen Bauträger übernommen oder c) aufgelöst werden.
Das Objekt, in dem sich meine Eigentumswohnung befindet, ist zur Zeit in Bau (Keller und EG stehen bereits) und umfasst 16 Wohnungen und drei Läden, davon sind 9 Wohnungen und zwei Läden bereits verkauft. Gebaut wird das ganze von einer der oben angesprochenen Tochtergesellschaften, die aber zur Ausführung die Muttergesellschaft bzw. über die Muttergesellschaft die Handwerker beauftragt hat. Die finanzielle Absicherung des Projekts widerum erfolgt direkt durch eine ortsansässige Bank.

Bisher habe ich noch nicht notariell gekauft, lediglich die Wohnung reserviert. Lt. Auskunft des Vertreters der Tochter vor Ort wird die hinter der Finanzierung stehende Bank den Bau weiterführen und beenden (das soll mir so auch schriftlich bestätigt werden). Für die nachfolgende Gewährleistung besteht angebl. die Möglichkeit, dass a) die Bank anstelle des Bauträgers eintritt oder b) die nach Abnahme fällige Restsumme von mir nicht bezahlt wird, wenn kein Gewährleistender da ist.

Wer kann mir Auskunft geben, welche Fallstricke auf mich warten, worauf ich auf jeden Fall achten muss, was die Voraussetzungen sind, um trotzdem noch einen Kaufvertrag abschliessen zu können etc.

Vielleicht noch der Hinweis, dass ich soweit irgend möglich diese Wohnung auf jeden Fall kaufen möchte, da es sich um meine „Traumwohnung“ handelt…

Vielen Dank für Eure Hilfe !
Shaun

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Wer kann mir Auskunft geben, welche Fallstricke auf mich
warten, worauf ich auf jeden Fall achten muss, was die
Voraussetzungen sind, um trotzdem noch einen Kaufvertrag
abschliessen zu können etc.

Vielleicht noch der Hinweis, dass ich soweit irgend möglich
diese Wohnung auf jeden Fall kaufen möchte, da es sich um
meine „Traumwohnung“ handelt…

Hallo,

eigentlich ist Dir nicht mehr zu helfen, weil Du auf jeden Fall kaufen möchtest. Dabei sind nach meinem Dafürhalten alle Voraussetzungen erfüllt, von dem Objekt die Finger zu lassen.

Das Risiko, eine noch im Bau befindliche Immobilie zu kaufen, ist schon groß genug. Du weißt nichts oder nur wenig darüber, wer Deine Nachbarn sein werden, wie Dein unmittelbares Lebensumfeld aussehen wird. In der jetzigen Konstellation weißt Du aber nicht einmal, wer letztlich für ordentliche Qualität gerade steht. Niemand wird sich zuständig fühlen, niemand hat einen Ruf zu verlieren. Alle Beteiligten wollen nur noch abwickeln und dann möglichst weit weg kommen. Was nützt Dir die Bank für Gewährleistungen? Das ist nur eine weitere Station, die mögliche Verluste minimieren möchte. Im übrigen wird sich die Bank jemanden suchen, der die Abwicklung von Reklamationen übernimmt. Du hast keinen Einfluß darauf, wer das sein wird. Auch das Einbehalten der Schlußzahlung nützt Dir wenig, wenn der nachzubessernde Pfusch nur teuer genug ist.

Ich würde an Deiner Stelle unter keinen denkbaren Umständen dort einsteigen und die Leute zusehen lassen, an wen sie die Ruine verkaufen. Traumwohnung? Wenn Du neu bauen läßt, kannst Du Dir überall, an jedem Ort, zu jeder Zeit Dein Traumdomizil hinstellen lassen.

Ganz nebenbei ist es zwar nicht sicher, aber der Verdacht liegt nahe, daß Du ohnehin zu viel bezahlen würdest. Um ein Gebäude zu erstellen, braucht man zunächst einen Archtikten für die Planung, Handwerksbetriebe für die Ausführung und eine Bank für die Finanzierung. Über den Nutzen eines Bauträgers kann man lange diskutieren, jedenfalls ist es eine Station, an der Geld hängen bleibt - Dein Geld - ohne daß dafür eine nennenswerte Leistung erkennbar sein muß. Sehr wahrscheinlich aber sind Konstruktionen mit einem Bauträger und Tochterfirma des Bauträgers reine Geldvernichtungsmaschinen. Mir würden solche undurchsichtigen Ketten nicht schmecken.

Eine wirksame Absicherung in vertraglicher Form kann es für Dich als Käufer dieses Objekts nicht geben. Schließlich ist jeder Vertrag nur so viel wert, wie Dein Vertragspartner. Und den kennst Du letztlich nicht. An Deiner Stelle wäre ich froh, noch nicht gekauft zu haben, denn sonst säßest Du mittendrin im Schlamassel.

Gruß
Wolfgang

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Hallo Shaun,

auf jeden Fall immer erst dann zahlen, wenn die zugehörige Leistung erbracht wurde und bei der letzten Rate eine Bankbürgschaft für evtl. Reparaturen / Nachbesserungen fordern bzw. letzte Rate nicht sofort bezahlen.

Bei meiner Eigentumswohnung war es ähnlich, der Bauträger ging jedoch erst kurz nach Fertigstellung Pleite. Die Bausubstanz ist zum Glück in Ordnung, bei manchen Arbeiten haben wir allerdings schon nachbessern müssen. Die damals tätigen Handwerker weigern sich allerdings, auch nur einen Finger zu krümmen, da sie vom Bauträger nicht vollständig ausbezahlt wurden und somit keine Gewährleistung übernehmen wollen.

Angesichts der Tatsache, dass auch bei nicht insolventen Bauträgern schon genügend gepfuscht wird, kann ich eigentlich nur davon abraten.

Als Verwaltungsbeirat habe ich nach Fertigstellung mit allen möglichen Problemen zu kämpfen gehabt (Mängelbeseitigung, finanzielle Forderungen Dritter Seite, ein im Teilungsvertrag festgelegter Verwalter, dadurch bedingte unseriöse Mieter usw.). Es hat eine ganze Zeit gedauert, bis wir auch den letzten Eigentümer aufgeweckt haben und ihm klarmachen konnten, dass er sich halt doch etwas um das Objekt kümmern muss (im Gegensatz zu so mancher Verkäuferaussage bzgl. problemlos…)

Traumwohnungen wird es immer wieder geben. Das finanzielle Risiko wäre mir zu hoch, schließlich kauft man nur 1-2 Wohnungen in seinem Leben.

Grüsse

Sven

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Hallo,

über die Risiken, die auf Dich zukommen, wenn Du die Wohnung jetzt kaufst, ist schon ausreichend gesprochen worden. Wenn ich auch die Meinung Wolfgang Dreyers zum Thema Bauträger und dazu, dass Du Deine Traumwohnung auch alleine erstellen kannst, nicht teile, so würde ich dennoch von einem Kauf im jetzigen Stadium abraten.

Wenn die Bank tatsächlich eine Fertigstellungsgarantie übernommen hat und das Objekt auch tatsächlich fertigstellt, dann bleib auf dem Laufenden, beobachte den Baufortschritt. Und wenn Du siehst, dass es fertig ist, frag nach, ob Deine Wohnung noch zu haben ist. Zugegeben, es gibt das Risiko, dass sie es nicht mehr ist - aber das ist verschwindend gering im Vergleich zu den möglichen Konsequenzen, falls Du jetzt den Kaufvertrag schließt.

Eine weitere Alternative, sozusagen der Mittelweg: jetzt kaufen, bei mängelfreier (!) Fertigstellung zahlen. In dem Fall bleibt jedoch die Frage, was geschieht, wenn die Wohnung nicht innerhalb einer vereinbarten Frist fertiggestellt wird, und wer dann für die Kosten einer Rückabwicklung aufkommt.

Fazit daher: s.o.

Freundliche Grüße

wolle

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Hallo

nachdem ich in den letzten Monaten immer wieder hinter dem Schreibtsich mit Insolvenzen von Bauträgern und Baugesellschaften zu tun habe, kann man eigentlich nur einen rat geben. Keine Investition, solange der Bau nicht durch eine Bank wasserdicht bis zur Schlüsselübergabe gesichert ist, wenn den Kauf unbedingt durchsetzen willst. Prüfe auch einmal nach, welche finanziellen Wirkungen diese Insolvenz für Dich nicht jetzt, sondern langfristig haben kann. Wer übernimmt an dem Bau über den Teil, der bisher fertig ist, die Gewährleistung? Sind die in der bisherigen Bauplanung enthaltenen Maßnahmen bei einer Übernahme von einem anderen Unternehmen gesichert oder müssen die Eigentümer selbst zusätzlich Kosten (z.b. Aussenanlagen) aufbringen, die ursprünglich im Preis enthalten gewesen sind.

Vorsicht auf jeden Fall auf der gesamten Ebene, wenn Du trotzdem an der Front bleiben willst. Kläre aber Deine möglicherweise zusätzliche Finanzierung ab und - Steuerersparnisse hin oder her - man kann nur die Steuer einsparen, die man auch zahlt, auch wenn meist solche Finanzierungsmodelle sowohl von den Zuschüssen noch den Steuern her seriös sind.

Bisher habe ich noch nicht notariell gekauft, lediglich die
Wohnung reserviert. Lt. Auskunft des Vertreters der Tochter
vor Ort wird die hinter der Finanzierung stehende Bank den Bau
weiterführen und beenden (das soll mir so auch schriftlich
bestätigt werden).

Dann warte ab, bevor Du etwas zusagst und unterschreibst oder gar zum Notar gehst, bis diese Zusage da ist.

Für die nachfolgende Gewährleistung besteht

angebl. die Möglichkeit, dass a) die Bank anstelle des
Bauträgers eintritt oder b)

Das ist ja ein tolles Angebot. Welche Bank in Deutschland ist so verrückt, dass Sie die Haftung aus der Gewährleistung bei einem Kredit an ein Unternehmen im Falle der Insolvenz trägt.

die nach Abnahme fällige Restsumme

von mir nicht bezahlt wird, wenn kein Gewährleistender da ist.

Und dann… bist Du in einer WEG. Zahlt ihr dann alle eventuelle Schäden/Mängel und ist Dir klar, auf was Du Dich einlassen willst. Notfalls auf ein Loch ohne Boden. Ich will den Teufel nicht an die Wand malen aber, stell Dir vor, das Haus ist fertig, alle Eigentümer verzichten auf die Gewährleistung und behalten die bei Fälligkeit bestehende Restsumme ein - wahrscheinlich höchstens 5 % der Bausumme - und dann stellt man fest, dass sich durch die Bodenverhältnisse Absenkungen ergeben, die durch grobe Fahrlssigkeit dazu führen, dass das gebäude gestützt werden muss oder Sanierungsarbeiten notwendig werden, weil der Keller nicht ordnungsgemäss verbaut wurde. Oder man zieht ein, an der Elektrik bestehen Mängel, an der Heizung funktioniert nicht alles (was meist in jedem Neubau mal vorkommt) dann müsst ihr zahlen.

Es ist wie Du mailst Deine „Traumwohnung“. Trotzdem hast Du Bedenken, ob Du kaufen sollst, trotzdem, obwohl Du Bedenken hast, willst Du nicht verzichten. Es gibt ein Rat. Sei vorsichtig, prüfe alles genau nach, unterschreibe nur, was Dir ein Fachmann erklärt, nicht der Verkäufer, und dann wünsche ich Dir Glück.

Gruss Günter

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Bauträger-Insolvenz - was tun ? Noch ein Hinweis…
Danke, an alle, die sich die Mühe gemacht haben, sehr ausführliche und auch sehr ehrliche Antworten abzugeben.

Trotzdem noch zwei Hinweise, die vielleicht noch ein neues Licht aufwerfen:

  1. Die Mutterfirma (Rechtsform AG) hat eine Hotline eingerichtet für Fragen in Zusammenhang mit der Insolvenz. Dort habe ich erfahren, dass die zuständige Tochterfirma (Rechtsform GmbH) von der Insolvenz „bisher nicht betroffen ist“ (Original-Zitat). Im Entwurf des Kaufvertrags, der mir vorliegt ist als Grundstückseigentümer und Verkäufer (und somit Erbringer der Leistungen) die Tochter angegeben. Weiter heisst es im Kaufvertragsentwurf, dass eine Sicherheit durch Vorlage von Bürgschaften gem. §2 Abs. 2 Satz 2 MaBV und §7 Abs. 1 MaBV vorliegt.

  2. Obwohl es sich hier um meine „Traumwohnung“ handelt habe ich nicht vor, „blauäugig“ zu kaufen. Ich möchte einfach wissen, welche Risiken mich erwarten, um dann abzuwägen, ob sich ein Kauf trotzdem lohnt und v.a. überschaubar und kalkulierbar bleibt oder ob ich schlimmstenfalls nach einer anderen „Traumwohnung“ suchen muss…

Gruss,
Shaun

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Hi Shaun,

ich empfehle, von diesem Projekt unbedingt die Finger zu lassen.

Vertragliche Absicherungen im vollen Umfang sind nur durch den Bauträger möglich. Eine Bank wird im besten Falle die Finanzierung des Objektes zusagen. Sie wird niemals in die Rolle des Bauträgers schlüpfen und alle Risiken mittragen bzw. übernehmen. So werden die Käufer letztlich auf Gewährleistungsansprüche sitzen bleiben und im schlimmsten Fall auf halbfertige Wohnungen.
Die Risiken sind weder überschaubar noch vertraglich eindeutig zu erfassen und zuzuordnen.

Gruß,
Francesco

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Dort habe ich erfahren, dass die zuständige Tochterfirma
(Rechtsform GmbH) von der Insolvenz „bisher nicht betroffen
ist“ (Original-Zitat).

Hallo,

ein Insolvenzverwalter wird zunächst klären, ob das Unternehmen oder Teile davon wirtschaftlich gesund weiterführbar sind. Die Tochterfirma - also „Dein“ Bauträger - ist Eigentum der in Insolvenz befindlichen AG. Von daher ist der Hinweis „bisher noch nicht betroffen“ vorsichtig ausgedrückt sehr gewagt. Die GmbH gehört schlicht zur Insolvenzmasse. Viel intensiver geht das Betroffensein eigentlich nicht mehr.

Einen Unternehmensteil wie die Bauträger-GmbH wird ein Insolvenzverwalter möglicherweise veräußern können, jedenfalls in irgend einer Weise am Leben halten können. Das funktioniert natürlich nur, wenn jetzt nicht zu viele Interessenten davon laufen. Die Verkäufe der noch nicht fertig gestellten Wohnungen werden für die GmbH lebenswichtig sein, andernfalls klinkt sich die finanzierende Bank „aus wichtigem Grund“ ganz schnell aus.

Kurz: Der Aussage „…bisher nicht betroffen ist“ würde ich keine Bedeutung zumessen. Sie mindert Dein Risiko in keiner Weise. Und alle anderen Papiere, Bürgschaften etc. kannst Du im Zweifelsfall als Makulatur unter die Tapete Deiner Traumwohnung kleben.

Du machst Dir Gedanken über eine Bauruine, von der Du nicht weißt, ob, wann und in welchem Zustand sie je fertig wird. Lieber Himmel, warum willst Du Dir das nur antun? Baue entweder selbst ohne Bauträger oder kaufe eine Wohnung, wenn sie fertig ist. Was willst Du mit einem Bauträger, den Du erst finanzieren mußt, damit er die Wohnung überhaupt bauen kann? Ich schrieb es schon einmal: Man braucht einen Architekten, der alles plant und überwacht und man braucht Handwerksfirmen. Aber man braucht ganz gewiß keinen Bauträger mit leeren Taschen, die Du ihm erst füllen sollst, weil sonst eine Bank dem Vorhaben jederzeit den Hahn zudrehen kann.

Noch etwas zum Schluß: Du erwähnst eine Hotline. Sowas richtet niemand für eine kleine Wohnanlage ein. Es scheint sich um etwas Größeres zu handeln mit vielen Wohnungen und Sondereigentümern. Dabei ist regelmäßig zu beobachten, daß der Bauträger oder eine Tochterfirma die spätere Verwaltung übernimmt. Als Einzelner in der großen Eigentümerversammlung kannst Du nichts bewegen. So wirst Du auf Dauer mit einem Verwalter zu tun haben, der selbstherrlich schalten und walten kann, wie er gerade möchte. Als Eigentümer wirst Du dauerhaft gemolken. In einer kleinen Wohnanlage kann man einen Verwalter, der nicht spurt, über die Eigentümerversammlung auf Linie bringen und nötigenfalls entlassen. Bei vielen Eigentümern gelingt Dir das nicht. Überlege Dir deshalb gut, ob Du Sondereigentum in einer größeren Anlage erwerben möchtest.

Gruß
Wolfgang

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Hallo Shaun,

wenn Du es ausschließlich mit Handwerkern zu tun hättest, gäbe es die Möglichkeit, eine Vertragserfüllungsbürgschaft zu verlangen. Dann garantiert eine Bank bis zur Höhe der Bürgschaft eben diese Vertragserfüllung.

Meines Wissens nach gibt es auch eine Art Bauträger-Versicherung - da sicherst Du eben dieses Risiko ab. Allerdings befürchte ich, daß keine Versicherung in dem Fall eine Versicherung anbietet, in dem schon der Mutterkonzern insolvent ist.

Da ich bei einem größeren Architekturbüro arbeite, erlebe ich immer wieder, das Handwerksfirmen pleite gehen - aus welchen Gründen auch immer. I.d.R. hat man keine Möglichkeit, zu dem vereinbarten Preis noch eine Leistung zu erhalten - und man hat sicherlich Schadensersatzansprüche an das Unternehmen, wenn man die Leistung dann teurer einkaufen muß, um überhaupt noch einen fertigen Bau zu erhalten - aber von wem soll man die Forderung eintreiben?

Traumwohnung hin oder her - laß es bleiben, wenn sich die Probleme heute schon abzeichnen. Du wirst - selbst bei solventem Bauträger - noch genug Bauärger haben - eine Insolvenz ist wirklich das Letzte, was ich mir wünschen würde. Du kannst fast sicher sein, mit einer Bauruine dazustehen.

Wendy

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Bauträger-Insolvenz - Entscheidung ist gefallen !
Hallo und nochmal danke für die Tipps. Zwischenzeitlich hatte ich noch mit der den Bauträger finanzierenden Bank Kontakt aufgenommen sowie mit zwei unabhängigen Notaren gesprochen und daraufhin folgende Entscheidung getroffen:

Ich werde keinen Kaufvetrag unterschreiben und die Reservierung aufgeben. Das Risiko ist mir zu unüberschaubar und es findet sich sicherlich auch noch irgendwann eine zweite „Traumwohnung“…

Gruss,
Shaun

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Gratulation - Du hast viel Geld gerettet! (owT)
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