Bauträger weißt MWST nicht aus

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo Leute,

ich bin neu hier und habe schon einige interessante Threads gelesen.

Ich habe von einem Bauträger ein neu zu bauendes Haus gekauft.
Das Haus ist kurz vor der Fertigstellung.

Selbstverständlich habe wir auch Sonderwünsche verwirklicht die der Bauträger zu den notariell vereinbarten Zahlungen in Rechnung stellt.

Offenbar ist es in dieser Branche wohl so üblich, daß man Endkunden nur netto-Preise für Mehrungen nennt und im gleichen Atemzug + MWST dann beifügt.

Kurz und gut. Mein Bauträger will Mehrungen + MWST von mir bezahlt haben, weißt aber die MWST nicht aus. Er hat mich allerdings darauf hingewiesen, daß er die MWST nicht ausweisen kann.

Was sagt ihr dazu?

Nach meinem laienhaften Verständnis ist dies nicht zulässig, oder?

vielen Dank im voraus.

Mit besten Grüßen
Chris

#2

Hallo,

es gibt wohl eine Besonderheit bei Bauträgern. Die können, wenn sie wollen zu den Firmen gehören, die nicht Vorsteuerabzugsberechtigt sind, was durchaus Sinn macht, wenn man nur mit Privatleuten zu tun hat, welche in der Regel die MwSt eh nicht absetzen können. Das Gleiche Spiel gilt wohl für Vermieter. Wenn eine Firma selbst keine Vorsteuer geltend machen kann, darf sie die Umsatzsteurer auch nicht in der Rechnung ausweisen :o(

Würde mir daher von dem Bauträger die original Belege zeigen lassen.

Gebe für die Antwort keine Garantie, da ich von dieser Regelung auch nur am Rande gehört habe und dem Sachverhalt nicht näher auf dem Grund gegangen bin. Vielleicht wissen die anderen WWWler ja Genaueres???

#3

Also:

kaufe ich ein Haus zum Festpreis, gehe ich davon aus, dass die MwSt enthalten ist.
Preise nennen Bauträger gern netto und dann „ach so, ja plus MwSt“.
Bestehen Sie darauf immer die Brutto-Preise genannt zu bekommen und halten dies auch schriftlich fest.

Für Privatleute ist die Ausweisung der MwSt unerheblich, da sie diese eh nicht absetzen können.

Der Bauträger hingegen muss die enthaltene MwSt abführen.
Seltsam finde ich die Aussage: er kann sie nicht ausweisen?

Wichtig für den Bauherrn sind die Endpreise, egal ob mit oder ohne MwSt.

Gruß

#4

Zum Sachverhalt
Hallo,

Bauträger verkaufen in der Regel Grundstücke mit Gebäuden. Da auf diese Verkäufe keine Umsatzsteuer anfällt, kann [darf !] auch keine ausgeweisen werden. Es fällt jedoch eine Grunderwerbssteuer an.

Werden zusätzliche Leistungen erhoben, so sind diese Leistungen ebenso steuerpflichtig - entweder mit der Grunderwerbsteuer oder mit der Umsatzsteuer.

Das klärt vielleicht den Umstand der fehlenden Umsatzsteuerausweisung etwas auf.

Christian

#5

Servus,

Der Bauträger hingegen muss die enthaltene USt abführen.

Nein. Er führt nämlich einen USt-freien Umsatz aus. Die Option zur USt-Pflicht ist bei Grundstücken, die zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht gegeben.

Seltsam finde ich die Aussage: er kann sie nicht ausweisen?

Ich nicht: Er müsste sie sonst als unberechtigte USt sozusagen „obendrauf“ abführen.

Schöne Grüße

MM

#6

Servus,

die Besonderheiten sind hier aufgelistet:

http://bundesrecht.juris.de/ustg_1980/__4.html

wobei nicht alle USt-Befreiungen den Vorsteuerabzug ausschließen. Aber es würde zur Verwirrung führen, die Diskussion hier noch um die Frage des Vorsteuerabzuges auszuweiten - die kann dem Kunden des Bauträgers egal sein.

Schöne Grüße

MM

#7

Hallo,

aber auf das Haus, das darauf gebaut wird, muss U-Steuer gezahlt werden.
Wie schon gesagt muss den Käufer das nicht interessieren, sondern nur den Festpreis, den er zahlt.
Bei Sonderwünschen oder zusätzlichen Leistungen sollten die Preise eigentlich immer inkl. U-Steuer genannt werden.

Gruß

#8

Hallo Irene,

aber auf das Haus, das darauf gebaut wird, muss U-Steuer
gezahlt werden.

Das kommt drauf an.

Auf die Bauleistung, ohne Grund und Boden: Ja. Wobei in diesem Fall der Begriff „Bauträger“ nicht passt, da würde es sich dann wohl um einen Generalunternehmer handeln, der auf das Grundstück, das dem Bauherrn gehört, ein Haus hinbaut.

Auf das Haus: Nein. Dieses ist seit 1990 in ganz Deutschland Bestandteil des Grundstücks, auf dem es steht (falls das Grundstück nicht unter das Kleingartengesetz fällt oder eine komplizierte Gestaltung im Spiel ist, bei der nicht das Eigentum, sondern ein Erbbaurecht übergeht und für das Haus ein Abstand bezahlt wird). Der Verkauf ist also Gegenstand des Grunderwerbsteuergesetzes und mithin von der USt befreit.

Schöne Grüße

MM

#9

Hallo Martin,

selbstverständlich muss ein Bauträger Umsatzsteuer bezahlen und kann diese auch abführen. Alle Handwerker, die am Bau arbeiten stellen ihre Rechnungen mit UST aus, alle Baustofflieferanten ebenfalls.

Das einzige worauf keine UST zu entrichten ist, ist der Kauf/Verkauf des Grundstücks.

Gruß

#10

Servus Irene,

selbstverständlich muss ein Bauträger Umsatzsteuer bezahlen

auf Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, nicht. Die sind gem. § 4 Nr. 9a USt-frei (und schließen den Vorsteuerabzug aus), die Option zur Steuerpflicht (mit Vorsteuerabzug) ist nur möglich, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Also nicht, wenn ein Haus für einen Nicht-Unternehmer gebaut und (mitsamt dem Grundstück, auf dem es steht) schlüsselfertig verkauft wird. „Grundstück“ heißt im dt. Recht immer „Grundstück einschließlich allem, was damit fest verbunden ist“. Also auch mit dem Haus drauf.

Im Fall der Option zur steuerpflichtigen Behandlung eines Umsatzes, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt, muss der Bauträger übrigens auch nichts abführen, er darf auch nichts ausweisen, weil der Umsatz zwar USt-pflichtig ist, aber der Empfänger der Leistung die USt schuldet - Näheres unter § 13b UStG.

Etwas anderes ist das Erstellen eines Hauses auf einem Grundstück, das von Anfang an dem privaten Bauherrn gehört. Das gehört aber nicht zum typischen Geschäft des Bauträgers. Wenn ers trotzdem tut, handelt es sich dabei nicht um einen Verkauf = Lieferung, sondern um eine sonstige Leistung = Bauleistung.

und kann diese auch abführen.

Verwechselst Du „abführen“ - das kann man nicht, sondern muss es - eventuell mit „Vorsteuerabzug“?

Alle Handwerker, die am Bau
arbeiten stellen ihre Rechnungen mit UST aus, alle
Baustofflieferanten ebenfalls.

Hey, langsam! Der Unternehmer, der in diesen Fällen Leistungsempfänger ist, schuldet die USt gem. § 13b Abs. 2 UStG. Die Unternehmer, die die Leistungen erbringen, sehen gar nichts von der USt. Sie dürfen sie auch nicht fakturieren. Nur bei den Baustofflieferanten siehts anders aus, die fallen nicht unter § 13b Abs. 1 Nr. 4 UStG.

Das einzige worauf keine UST zu entrichten ist, ist der
Kauf/Verkauf des Grundstücks.

Hier haben wir, glaube ich, Dein Problem beim Wickel: Ein „freischwebendes“ Haus ohne Grundstück gibts, wie gesagt, seit 1990 in Deutschland nicht mehr. Das Haus ist immer Bestandteil des Grundstücks. Im Zivilrecht der DDR sah das anders aus, das war in diesem Punkt an den Code Napoléon angelehnt. Aber das ist lange her…

Schöne Grüße

MM

#11

Hallo

nicht jeder „Bauträger“ kauft unbedingt das/die Grundstück(e), oft mals werden diese nur reserviert, z.B. für 3-4 Monate und der „Bauträger“ kann sie in diesem Zeitraum vermarkten, d.h. die Interessenten kaufen das Grundstück direkt von der Gemeinde/Stadt/Eigentümer und der Bauträger macht lediglich die Planung und baut das Haus. Und für diese Leistung ist er USt-pflichtig.

Gruß

#12

Servus Irene,

ja, das ist soweit richtig - eine schwere Geburt…:

Wichtig dabei allerdings: Nur in ganz wenigen Fällen (mir fallen bloß § 4 Nrn. 19 und 20 UStG ein) bezieht sich die USt-Befreiung auf den Unternehmer, in praktisch allen auf die Leistung, die er ausführt.

Daher sind Aussagen wie „Ärzte sind USt-befreit“, „Banken sind USt-befreit“, „Selbständige Lehrer sind USt-befreit“, „Die Deutsche Post AG ist USt-befreit“ und eben auch „Bauträger sind USt-pflichtig“ usw. nicht sinnvoll: Sie führen zur systematisch falschen Beurteilung von Leistungen dieser Unternehmer, die nicht USt-befreit sind und - wie im Bauträger-Fall - umgekehrt.

Schöne Grüße

MM

#13

Chris, das ist ganz einfach. Wenn Du in einem notariellen Termin gekaufst hast, dann ist keine MwSt. fällig, bzw. nicht auszuweisen. Die Zusatzleistungen müssen auch notariell vereinbart werden, weil die beurkundete Baubeschreibung abweicht. Wird dies nicht beurkundet, dann muss der Bauträger die Leistung mit MWST berechnen. Allerdings kannst Du die Abnahme verweigern, weil nicht nach Baubeschreibung geliefert wurde. Der Bauträger müßte ein Interesse haben jede Änderung notariell zu vereinbaren.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#14

*Lach* na, dann sind wir uns ja einig.

Schönen Tag noch