Bauunternehmer Pleite, suche Hilfe im Baurecht!

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
1

guten tag,

meine schwägerin ist im moment dabei einen batzen geld zu versenken. ich bräuchte mal hilfe, denn der sachverhalt hört sich an wie im film, aber einem schlechten.

zur sache:
meine schwägerin hat letztes jahr im sommer am geländesandkasten
(präsentation eines bauvorhabens im umfang von 40 einfamilienhäusern) den kaufvertrag für ein reihenhaus unterschrieben. finanzierung und andere formalitäten waren mit der ortsansässigen sparkasse schnell erledigt, und sie ging davon aus, das alles geregelt sei.

im januar diesen jahres war der einzugstermin, bis jetzt bezahlt hat sie nach bauabschnitten ca. 120.000€
der keller ist fertig, der rohbau nebst unabgedichteten fenstern
steht, aber an einzug ist nicht zu denken. (sollte man meinen)

der bauunternehmer hat ein insolvensverfahren am laufen, und die firma lief auf den namen seiner frau, mit der er nun in scheidung lebt. die bank hat die konten des unternehmers eingefroren und es passiert nichts mehr. keine reaktion auf anschreiben usw…

für meine schwägerin wurde nun die luft dünn, da sie ab januar die verzugszinsen an ihre kasse zahlen muss, zusätzlich zu 800€ miete. das ging nicht mehr, und so ist sie in „ihr“ neues haus gezogen, und wohnt nun mit 2 kindern in dem rohbau. keine heizung, kein strom, aber eine baustellentoillette steht gnädigerweise vor ort.
sie wohnt nun ca. 14 tage in dem halbfertigen haus, und bekam gestern die aufforderung der ordnungsbehörde das haus umgehend zu räumen.

was kann man nun weiter tun?
kann man vom kaufvertrag zurücktreten?
es geht um ca. 280.000€ im ganzen, davon sin 120.000€ bezahlt.

wer kann mir helfen?

danke

2

Hallo Kai,

das gibt ne Menge Nachfragen:

meine schwägerin ist im moment dabei einen batzen geld zu
versenken. ich bräuchte mal hilfe, denn der sachverhalt hört
sich an wie im film, aber einem schlechten.

zur sache:
meine schwägerin hat letztes jahr im sommer am
geländesandkasten
(präsentation eines bauvorhabens im umfang von 40
einfamilienhäusern) den kaufvertrag für ein reihenhaus
unterschrieben. finanzierung und andere formalitäten waren mit
der ortsansässigen sparkasse schnell erledigt, und sie ging
davon aus, das alles geregelt sei.

im januar diesen jahres war der einzugstermin, bis jetzt
bezahlt hat sie nach bauabschnitten ca. 120.000€
der keller ist fertig, der rohbau nebst unabgedichteten
fenstern
steht, aber an einzug ist nicht zu denken. (sollte man meinen)

der bauunternehmer hat ein insolvensverfahren am laufen, und
die firma lief auf den namen seiner frau, mit der er nun in
scheidung lebt. die bank hat die konten des unternehmers
eingefroren und es passiert nichts mehr. keine reaktion auf
anschreiben usw…

Hat der Unternehmer durch „seine Bank“ eine Fertigstellungsbürgschaft gegeben? Ist diese Bank evtl. dieselbe, die deiner Schägerin den Kredit gab?

für meine schwägerin wurde nun die luft dünn, da sie ab januar
die verzugszinsen an ihre kasse zahlen muss, zusätzlich zu

Welche Verzugszinsen? Oder meinst du die Bauzeitzinsen?
Umgehend mit der Bank verhandeln, ob in diesem Fall eine Kulanzregelung getroffen werden kann!

800€ miete. das ging nicht mehr, und so ist sie in „ihr“ neues
haus gezogen, und wohnt nun mit 2 kindern in dem rohbau. keine
heizung, kein strom, aber eine baustellentoillette steht
gnädigerweise vor ort.

Das ist natürlich unverständlich, und die Reaktion der Behörden richtig.

sie wohnt nun ca. 14 tage in dem halbfertigen haus, und bekam
gestern die aufforderung der ordnungsbehörde das haus umgehend
zu räumen.

was kann man nun weiter tun?

  1. Mit den Banken verhandeln.
  2. Auf die Fertigstellungsbürgschaft zurückgreifen
  3. Es sind ja nach den 120.000 gezahlten ja noch Gelder da. Den Bauunternehmer/Konkursverwalter in Verzug setzen und mit dem Restgeld fertigbauen.

kann man vom kaufvertrag zurücktreten?

dann sind die geazhlten 120.000 ganz weg. Das schlechteste was du machen kannst, denn dann muss sie sowieso da ausziehen!

es geht um ca. 280.000€ im ganzen, davon sin 120.000€ bezahlt.

wer kann mir helfen?

schonmal nen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der Interessen beauftragt?

bitte und tschüss

winkel

3

hi,

wow hätte deine schwägerin mal vor ein paar wochen sich hier gemeldet … aber hätte wäre wenn müsste…

also, sieht zwar vordergründig ganz schön verworren aus aber denke ist nicht ganz unlösbar, prinzipiell hat winkel schon einiges gesagt, aber wahrscheinlich sieht die sache ein bisserl komplexer aus:

  1. zunächst mal sämtliche zahlungen etc. an den bauunternehmer einstellen, vorher nochmal ganz genau prüfen, wer den überhaupt vertragspartner für das fertige „stck.“ haus ist (steht im notarvertrag und/ oder bauvertrag) - ziel evtl. war/ ist jemand noch schnell greifbar und ordentlich haftbar zu machen
  2. rechte gegenüber dem vertragspartner (bauunternehmen ?) anmelden (z.b.fertigstellungsaufforderung mit kündigungsandrohung, mängelanzeige etc.) lässt sich anhand der paar angaben derzeit schwer sagen was noch angebracht ist - ziel schadenersatzansprüche sichern
  3. beweise sichern (fotos vom haus mit datum, zeugenaussagen etc.)
  4. klären bzw. mit den subunternehmer des bauunternehmers verhandeln ob die weiterbauen,
    wenn ja zu welchem preis (die subs bekommst du/ ihr über den insolvenzverwalter raus) -
    wenn nicht- sofort selbst welche suchen/ angebot(e) einholen (elektriker, fensterbauer, heizung/ sanitär, etc.) - ziel schnellstmögliche bewohnbarkeit des gebäudes herzustellen
  5. prüfen ob die finanzierende bank (sparkasse) in dem ganzen deal verwickelt ist, z.b. ebenfalls als hausbank der baufirma oder initiator etc. - ziel weitere haftende partei finden
  6. mit wissen aus 4. zur hausbank gehen, und um aussetzung der tilgung und/ oder zinszahlung verhandeln, wenn bank beteiligt klar stellen, das sie dann wohl mit nicht unerheblichen schadenersatzansprüchen rechnen muss - ziel finanzielle luft schaffen (vorsicht: falls bank vollkommen unbeteiligt ist sie offz. zu nix verpflichtet, dann gaaaaanz vorsichtig verhandeln)
  7. unbedingt schnellstmöglich rechtsanwalt suchen - ziel bei der ganzen komplexität und den summen an geld sind die vorr. ca. 3.500- 5-000 € „gut angelegt“
  8. evtl. bei nachbarn, freunden, kurzzeitmiete etc. eine philantropische „behausung“ während der restlichen fertigstellungszeit suchen

sicherlich sind andere stratgien und wege vielleicht rechtlich besser bzw. erscheinen angebrachter

aber so wie ich das ganze bisher lese, wird wohl deine schwägerin einen anderen weg nicht durchstehen, wenn sie z.b. den kaufvertrag wegen nachträglicher unmöglichkeit oder anderer rechtsgrundlagen auflöst, ich kann auch von hier nicht beurteilen, ob die restliche summe für die fertigstellung bzw. zumindest für die bezugsfertigkeit ausreicht, sicherlich nicht- evtl. helfen da ein paar freunde etc.,

wenn tatsächlich eine baufertigstellungsbürgschaft o.ä. da sein sollte, sieht die ganze sache sicherlich wesentlich besser aus, aber ich denke eher nicht,

vielleicht kann den bauunternehmer strafbare handlung nachgewiesen werden- dann haftet er mit seinem ganzen privatvermögen- aber da es ja eh seiner frau gehört hat ist da sicher auch nix mehr zu holen

versuchen mit Insolvenzverwalter zu verhandeln, vielleicht sind in dem baugebiet ein paar oder ein haus (fast) fertig, und durch sofortige zahlung der 60 T€ kann das haus gewechselt werden etc. (rechtl. ist er auch nicht verpflichtet, evtl. den ganzen sachverhalt schildern und einen vororttermin MIT besichtigung des rohbauhauses an sein herz zielen - klingt zwar blöd aber insolvenzverwalter sind auch nur menschen und die können handlungen für den betrieb und die gläuber auch ein bisschen „differenzierter“ darstellen- du hast ja imer noch das „druckmittel“ der restl. kaufsumme- evtl. lässt er auch das haus von den subs fertigbauen und/ oder die verhandlungen aus 4. (s.o.) können hier mit einfliesen)

versucht euch ganz einfach jede möglichkeit durchzuspielen, deine schwägerin muss ja irgendwo wohnen und wenn das ganze nicht abgeschlossen wird und ein paar ungünstige faktoren dazukommen zahlt sie ihr leben lang für etwas was sie gar nicht hat,

so das soll es erst mal gewesen sein, wenn du noch ein paar details/ angaben hast, schreib sie

euch alle daumen drückend, das ihr da gut durchkommt

uwe

4

Hallo MOD,

macht doch mal nen FAQ über Fertigstellungsbürgschaften bei Kauf
von schlüsselfertigen Häusern.

gruss
winkel

5

Danke und Teil 2!
hallo und danke für die antwort erstmal!

und hier die fortsetzung:

wir haben auf anraten des notars alle arbeiten der eigenleistung und die zahlungen eingestellt, und gehen jetzt mit unserer sparkasse in verhandlung um die laufenden kosten gering zu halten.

nochmal zu dem schreiben des ordnungsamtes:

ich habe mir das schreiben gestern durchgelesen, und es geht darum das die baustelle in einem sehr maroden zustand ist. das haus ist noch eingerüstet, und der provesorische stromanschluss gehört der stadt bornheim. sie begründen die aufforderung der räumung mit der nichtgegebenen sicherheit auf der baustelle, was auch berechtigt ist. das habe ich meiner schwägerin auch gesagt und nehme ihre kinder da jetzt ferien sind zu mir. sie selber zieht zu ihrer mutter. dieses problem wäre gelöst.

was ich weiterhin herausbekommen habe:

  1. grundbuch:

meine schwägerin steht im grundbuch an dritter stelle!
als erstes die landeszentralbank bayern, bei ihr hat sich der bauunternehmer das geld zum bau der häuser geliehen. was ich nicht verstehe, denn die käufer der häuser haben sich zur zahlung nach bauabschnitten verpflichtet. von der zentralbank bekomme ich keinerlei info zum sachverhalt, lediglich eine tel. vom insolvensverwalter.
an zweiter stelle steht eine privatperson, eine frau mathilde irgendwas. nach anfrage beim insolvensverwalter hat sich der bauunternehmer bei dieser privatperson ebenfalls geld geliehen und sie steht vor meiner schwägerin. ich kann, bzw. will es nicht deuten.

wir waren jetzt bei 2 anwälten in bonn, und beide haben gesagt das sie sich in diese sache nicht reinhängen werden, da ihnen nach einsicht aller unterlagen die angelegenheit zu heiss ist. ich glaube sie denken das sie ihr geld nicht bekommen.

im moment ist keiner der verantwortlichen dazu bereit das haus fertig zu stellen, das geld wäre ja da. aber da ist ja die scheidung des bauunternehmers von seiner frau, kann es sein das desshalb baustopp ist, bis die verhältnisse der eheleute geklärt sind??

was ich nun veranlasst habe:

termin bei hausbank wegen aussetzen der verzugszinsen
(die ksk bonn hält das geld seit dem letzten jahr im juli bereit, und verlangt nun verzugszinsen weil das geld nicht wie abgemacht im januar verbraucht war).

habe mich dazu noch an den verbraucherschutz in brühl gewendet, und hoffe das diese leute mir einen anwalt nennen der sich dieser sache annimmt.

ich werde versuchen mich an die rtl redaktion zu wenden, eventuell hat ein magazin interesse an dieser geschichte.

ich habe nun alle unterlagen, und den schrifverkehr zusammen und alles sortiert.

alle familien die betroffen sind sin aussiedler aus russland, immerhin 5 familien. ich habe nun von anderer stelle gehört das es sinnvoll sein könnte eine interressengemeinschaft zu gründen, und diese 5 familien von einem anwalt vertreten zu lassen. ich kenn mich da nicht aus.

da meine schwägerin nicht so gut deutsch kann, habe ich hier gepostet und laufe auch jetzt die behördengänge, da sie den bärenanteil des tages mit heulen beschäftigt ist, der schwager kann leider auch kein deutsch.

vielen dank für eure unterstützung und die tips, sie sind mir sehr willkommen da ich von anderer stelle leider nicht viel unterstützung bekomme.

danke und cya kai

6

Teil 2!
hi kai,

junge junge hört sich wahrlich an wie im schlechten thriller, und wen nschon mehrere anwälte die sache ablehnen, also noch ein paar ratschläge:

  • strafanzeige wegen betrugs bei polizei oder staatsanwalt (Amtsgericht o.ä. stellen) - ziel damit sich hier mal jemand von amtswegen um die ganze sache kümmert
  • die rechtslage mit der grundschuld ist auch nicht so ganz zu durchschauen, auf jeden fall würde ich die beiden an vorderer stelle anschreiben und auffordern unverzüglich diesen platz zu räumen, ansonsten sie mit schadenersatzansprüchen rechen müssen - ziel diese gläubige unter druck setzen, evtl. hier gleich noch ansprüche sichern
  • unbedingt und von anderer stelle, den norvertrag prüfen lassen, ob hier nicht irgendwelche unrechtmässige bzw. behindernde klauseln eingebaut wurden - grund evtl. war notar in die ganze sache verwickelt, z.b. als hausnotor des unternehmers etc - ziel auch hier versuchen eine haftbar zu machende person zu finden
  • unbedingt termin mit insolv.- verwalter ausmachen und versuchen zu klären bzw. lösung zu finden (siehe vorheriges posting von mir) - ziel- nur dieser kann die ganze sache relativ schnell und „kostengünstig“ lösen, der ist im allg. auch neutral weder hält er zum bauunternehmer noch zum gläuber, der wickelt jetzt das ganze besstmöglich wirtschaftlich für beide seiten ab (da er ja auch von was leben will ist er auf die masse des unternehmers angewiesen, da dürfte jedoch nix da sein - weil höchstwahrscheinlich sämtliche konten leer sind - wenn du/ ihr also jetzt kommt und mit 60T€ winkt, ist der bestimmt gesprächsbereit
  • nicht nur die verzugszinsen versuchen zu stunden siehe posting weiter vorn
  • rtl, verbraucherschutz etc. kannst du machen wird aber nicht viel bringen
  • zusammenschluss ist nicht schlecht, wird aber keine kostenersparniss bringen, höchstens/ vielleicht einen anwalt der die freude auf den horenden vorschuss tränen in die augen treibt (zumindest ist die gefahr groß)
  • nochmal - offiziel wirst du wohl niemanden dazu bekommen an eurem haus weiterzubauen, du musst auf die nachunternehmer (heizung, fenster, elektirk etc.) direkt zugehen und direkt „neue“ verträge machen - bevor du das aber machst hol nochmal den rat von hier ein- würde jetzt erstmal zu weit führen (!!!achtung: keine zusagen für zahlung evtl. außenstehender werklöhne des bauunternehmers geben, lediglich zusichern, dass ALLES WAS NEU GEBAUT UND FERTIGGESTELLT wird ausdrücklich bezahlt wird !!!)

also das ganze wird wohl nicht einfach werden und richtet euch mal auf eine längere und schwierigere angelegenheit ein,

aber bevor ihr irgendwas unternehmt, denkt an das endprodukt,

mein vorschlag: haus bewohnbar, mit insolvenzverwalter engen kontakt halten (wie gesagt der ist wohl in der sache der einzige der diese knäul ein bisschen öffen kann), möglichst schnell an erste stelle im grundbuch kommen, und schadenersatzansprüche nach allen möglichen seiten absichern,

auf jeden fall sieht es so aus als währt ihr richtig sehr gelinkt worden, mit ausländern lässt sich das wohl mangels sprachkenntnisse gut machen (leider)

wird schwer und hoffentlich nicht ganz so teuer

alles gute

uwe

7

hallo,

ich bin begeistert und bedanke mich für die hilfe, werde dich auf dem laufenden halten. der termin mit dem insolvensverwalter ist am freitag um 1500 uhr. dann werde ich sehen ob der was erreichen kann, denn es sind nun 9 familien, mit zusammen 14 kindern betroffen. ich hoffe das man zusammen was bewegen kan.
ich bin mich selber noch in alles am reinlesen und einarbeiten, da meine schwägerin die sache am anfang aus falscher scham versucht hat zu verharmlosen, bzw. selber zu regeln.

also, besten dank nochmal

cya kai

8

hallo und danke für die antwort erstmal!

und hier die fortsetzung:

wir haben auf anraten des notars alle arbeiten der
eigenleistung und die zahlungen eingestellt, und gehen jetzt
mit unserer sparkasse in verhandlung um die laufenden kosten
gering zu halten.

was ich weiterhin herausbekommen habe:

  1. grundbuch:

meine schwägerin steht im grundbuch an dritter stelle!
als erstes die landeszentralbank bayern, bei ihr hat sich der
bauunternehmer das geld zum bau der häuser geliehen. was ich
nicht verstehe, denn die käufer der häuser haben sich zur
zahlung nach bauabschnitten verpflichtet. von der zentralbank
bekomme ich keinerlei info zum sachverhalt, lediglich eine
tel. vom insolvensverwalter.
an zweiter stelle steht eine privatperson, eine frau mathilde
irgendwas. nach anfrage beim insolvensverwalter hat sich der
bauunternehmer bei dieser privatperson ebenfalls geld geliehen
und sie steht vor meiner schwägerin. ich kann, bzw. will es
nicht deuten.

wie hoch sind die Grundschulden denn eingetragen, und mit welcher Zweckbindung?

Es ist durchaus üblich, daß bei solchen Vorhaben die Kosten nicht bezahlt, sondern vorfinanziert werden.

  1. Vorfinanzierung von Material, rückzahlung anch Baufortschritt.

  2. z.B. Grundstück.
    d.h. die Privatperson kann durchaus die ehemalige Grundstückeigentümerin sein, die ihr Geld erst nach Fertigstellung und Bezahlung durch den neuen Eigentümer erhält. Oder ist das evtl. sogar eine Erbpacht?

Der Insolvenzverwalter soll ne Aufstellung machen, was von den bereits gezahlten Beträgen tatsächlich zur Bezahlung der Grundschulden aufgewendet wurde, bzw. inwieweit die Kredite aus der Grundschuld überhaupt in anspruch genommen sind. Wenn 100000 eingetragen sind, kann es aja sein, daß nur 50000 ausgezahlt sind oder valutieren.

wir waren jetzt bei 2 anwälten in bonn, und beide haben gesagt
das sie sich in diese sache nicht reinhängen werden, da ihnen
nach einsicht aller unterlagen die angelegenheit zu heiss ist.
ich glaube sie denken das sie ihr geld nicht bekommen.

Oder sie stehen in einem Intersssenkonflikt zu dem Bauunternehmer oder seiner Frau.

im moment ist keiner der verantwortlichen dazu bereit das haus
fertig zu stellen, das geld wäre ja da.

Sowieso nicht ratsam, solange nicht klar ist, wieviel vom Grundstück und dem teilfertiggestellten haus bereits eigentum deiner Schwägerin ist, bzw. wie hoch die Belastungen valutieren.

aber da ist ja die

scheidung des bauunternehmers von seiner frau, kann es sein
das desshalb baustopp ist, bis die verhältnisse der eheleute
geklärt sind??

was ich nun veranlasst habe:

termin bei hausbank wegen aussetzen der verzugszinsen
(die ksk bonn hält das geld seit dem letzten jahr im juli
bereit, und verlangt nun verzugszinsen weil das geld nicht wie
abgemacht im januar verbraucht war).

Du meinst sicherlich Bereitstellungszinsen. Um die werdet ihr nicht herumkommen. Denn die Bank hält die Darlehensumme für deine Schwägerin bereit und kann dieses Geld nicht anderweitig verleihen. also hat deine Schwägerin so gesehen einen Kredit, für den sie Zinsen zahlen muss.

habe mich dazu noch an den verbraucherschutz in brühl
gewendet, und hoffe das diese leute mir einen anwalt nennen
der sich dieser sache annimmt.

ich werde versuchen mich an die rtl redaktion zu wenden,
eventuell hat ein magazin interesse an dieser geschichte.

lass das, such dir lieber einen Anwalt, den dir die Bank empfiehlt, die kennen sich mit sowas meist aus, da Bauträger sehr oft pleite gehen.

ich habe nun alle unterlagen, und den schrifverkehr zusammen
und alles sortiert.

das ist schonmal gut.

alle familien die betroffen sind sin aussiedler aus russland,
immerhin 5 familien. ich habe nun von anderer stelle gehört
das es sinnvoll sein könnte eine interressengemeinschaft zu
gründen, und diese 5 familien von einem anwalt vertreten zu
lassen. ich kenn mich da nicht aus.

da meine schwägerin nicht so gut deutsch kann, habe ich hier
gepostet und laufe auch jetzt die behördengänge, da sie den
bärenanteil des tages mit heulen beschäftigt ist, der schwager
kann leider auch kein deutsch.

von wem wurden sie denn beraten? Und welcher Notar hat die Verträge gemacht? sofort Betrugsklage gegen den Bauunternehmer, dessen Frau und den Notar erheben, wenn kein Dolmetscher mit dabei war.
gruss
winkel