Befreiung vom Bebauungsplan

Behörden & Recht Behörden
#1

Hallo www’ler,

ich habe eine Frage.

Nehmen wir mal an eine Person hat in einem neuen Baugebiet ein
interessantes Grundstück (Lage, Größe, Ausrichtung etc)
gefunden, aber einige Bestimmungen im Bebauungsplan stimmen
ihn nicht ganz so glücklich.

z.B. die Traufhöhe welche auf 3,8m festgesetzt wurde. Nach
Rücksprache mit dem Bauträger würde diese Traufhöhe in
Verbindung mit der vorgeschriebenen Dachneigung im 1. OG sehr
viel Schräge verursachen was grundsätzlich natürlich schlecht
ist, da hierdurch sehr viel Fläche im OG verloren geht und
sinnvolles Wohnen im OG eigentlich nicht möglich ist. Es gibt
ja aber auch die Möglichkeit eine Befreiung vom Bebauungsplan
gem. §31 BauGB zu erhalten.

Grundsätzlich kommen ja drei Gründe für eine Befreiung in
Betracht:

§ 31 Ausnahmen und Befreiungen

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit
werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden
und

  1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern
    oder
  2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
  3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht
    beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch
    unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen
    Belangen vereinbar ist.

In der dazugehörigen Gestaltungssatzungen wird hierzu
folgendes gesagt:

§ 8 Befreiungen
Befreiungen von den vorstehenden Bestimmungen dürfen nur
erteilt werden, wenn die
Zielsetzung dieser Satzung nicht gefährdet wird und die
Abweichung im Ortsbild keinen
Fremdkörper darstellt

Der potenzielle Käufer plant nun eine Befreiung vom
Bebauungsplan. Er glaubt, dass eine befreiung von der
maximalen Traufhöher eher gewährt wird als von der
Dachneigung, da eine komplett andere Dachneigung den Baukörper
eher als Fremdkörper aussehen lassen würde, als eine 20-30 cm
höhere Traufhöhe. Daher plant er für die maximale Traufhöhe
von 3,80m eine Befreiung zu beantragen und diese auf 4,00 –
4,10 m zu erhalten. Dies muss aber natürlich auch entsprechend
begründet werden und die Frage ist jetzt, wie nun der
potenzielle Käufer der Stadt evtl „klar“ machen kann, diesem
eine Befreiung nach §31 BauGB zu erteilen.

Aus meiner persönlichen Sicht führt eine Überschreitung der
maximalen Traufhöhe von 20-30 cm nicht dazu, dass das Gebäude
im Ortsbild wie ein Fremdkörper aussieht. Ebenfalls denke ich,
dass eine solche minimale Abweichung städtebaulich vertretbar
sein sollte. Wäre die Überschreitung der Traufhöhe um 20-30 cm
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den
öffentlichen Belangen vereinbar? Liege ich mit meinen anderen
Vermutungen richtig? Wie kann hier evtl schlüssig begründet
werden um eine entsprechende Befreiung zu erhalten? Mit bloßem
Auge ist die überschreitung wahrscheinlich eh kaum sichtbar
aber das wird als Begründung wohl nicht wirklich fundiert bzw
schlüssig sein :smile: Im Internet hab ich bereits gelesen, dass es
auch Sinn macht zu schauen ob in der Vergangenheit bereits
andere Leute in der Stadt eine ähnliche Befreiung erhalten
haben. Wo kann man dies nachschauen? Gibt es da Seiten wo
entsprechende anträge abgelegt werden oder kann man die bei
der Stadt einsehen?

Über ein paar Tipps wäre ich dankbar

Viele Grüße
Stefan

#2

Hallo,
um es kurz zu machen - das kann nur vor Ort entschieden werden. Ganz unverbindlich beim Bauamt nachzufragen dürfte das einfachste sein. Dann wird man schon abschätzen können, woher der Wind weht.

neuen Baugebiet

Da werden sich die Planer schon etwas dabei gedacht haben das so zu machen, wie sie es gemacht haben. Von Anfang an Ausnahmen zuzulassen, wäre imo ein Eingeständnis, daß es eine Fehlplanung war und welcher Politiker gibt das schon gerne zu?

Cu Rene

#3

Hallo,

Hallo,
um es kurz zu machen - das kann nur vor Ort entschieden
werden. Ganz unverbindlich beim Bauamt nachzufragen dürfte das
einfachste sein. Dann wird man schon abschätzen können, woher
der Wind weht.

ja klar das es nur vor Ort entschieden werden kann, ich wollte ja auch nur nach Gründen suchen mit denen man dies evtl gut Begründen kann. Denn einfach zu sagen „weil man da sonst net so bauen kann wie man will“ werden die nicht zählen lassen :smile:

neuen Baugebiet

Da werden sich die Planer schon etwas dabei gedacht haben das
so zu machen, wie sie es gemacht haben. Von Anfang an
Ausnahmen zuzulassen, wäre imo ein Eingeständnis, daß es eine
Fehlplanung war und welcher Politiker gibt das schon gerne zu?

Was heisst Fehlplanung. In meinen Augen ist eine Erhöhung der Traufhöhe um 30 cm kein riesen Akt und mit bloßem von außen nicht wirklich sichtbar, denn die Traufhöhe ist von außen ja gar nicht einsehbar(?), da ja das Dach dort aufliegt. Desweiteren denke ich dass sie städtebaulich vertretbar sein dürfte, denn das OPrtsbild wird sich dadurch nicht verändern.

Ich würde es eher so nennen:

Verständigung außerhalb des Gesetzes, das wird in anderen Bereichen ja auch gerne gemacht (Stichwort Betriebsprüfung)

Cu Rene

Also meine Frage war nun, ob euch gute Gründe einfallen, welche man vorbringen könnte um diesen Antrag zu stellen. Kennt ihr evtl Seiten wo man sich Anträge von anderen Personen anschauen kann?

Grüße
Stefan

#4

Hallo Stefan !

Ich habe es mir schon gedacht,als ich die Anfrage nach der Befreiung von der vorgeschriebenen „Traufhöhe“ las.
Du weisst anscheinend nicht was das ist !

Wieso ist die von außen nicht sichtbar ?
Das Dach liegt dort drauf,und deshalb wäre es „unsichtbar“ ?

Die Traufe ist das unterste Ende des Daches,dort hängt gewöhnlich die Regenrinne.
Wenn die mit 3,80 m(über Erdniveau) festgelegt wurde,dann kann man im Obergeschoss doch einen „Drempel“ (das ist der senkrechte Teil unter der Schräge)von mehr als 1 m Höhe anlegen. Natürlich hat es Dachschrägen,aber gut nutzbar.
Dort auf dem Drempel liegt ein Dach(Sattel- od. Walmdach) auf.

Deshalb ist in Bebauungsplänen oft die Drempelhöhe begrenzt,nicht die reine Traufhöhe.
Sinn ist ja die Häuser in dem Baugebiet in der Höhe(Firsthöhe) und damit dem optischen Erscheinungsbild anzugleichen,aber nicht zu normieren.

MfG
duck313

#5

Hallo duck

Hallo Stefan !

Ich habe es mir schon gedacht,als ich die Anfrage nach der
Befreiung von der vorgeschriebenen „Traufhöhe“ las.
Du weisst anscheinend nicht was das ist !

Nun ich hatte im Internet geschaut und dazu mehrere Zeichnungen gesehen wie z.B. diese hier --> http://upload.wikimedia.org/wikipedia/de/2/20/Traufh…

Wieso ist die von außen nicht sichtbar ?
Das Dach liegt dort drauf,und deshalb wäre es „unsichtbar“ ?

Ja siehe zeichnung. Das Dach liegt ja auf dem Mauerwerk auf. Dort wo also - laut Zeichnung - Mauerwerk und Dach "zusammentreffen, befindet sich die Traufhöhe. Da das Dach ja aber auf dem Mauerwerk liegt, kann man doch von außen nicht sehen, wo das Mauerwerk aufhört oder?

Die Traufe ist das unterste Ende des Daches,dort hängt
gewöhnlich die Regenrinne.

Laut Zeichnung und dem was ich im Internet gelesen habe, ist die traufe ja eben nicht das unterste Ende das Daches

Wenn die mit 3,80 m(über Erdniveau) festgelegt wurde,dann kann
man im Obergeschoss doch einen „Drempel“ (das ist der
senkrechte Teil unter der Schräge)von mehr als 1 m Höhe
anlegen. Natürlich hat es Dachschrägen,aber gut nutzbar.
Dort auf dem Drempel liegt ein Dach(Sattel- od. Walmdach) auf.

Also ich bin ja nur Laie was all das angeht aber der Bauträger sagte, dass es nicht so einfach wäre bei dieser Traufhöhe

Deshalb ist in Bebauungsplänen oft die Drempelhöhe
begrenzt,nicht die reine Traufhöhe.
Sinn ist ja die Häuser in dem Baugebiet in der Höhe(Firsthöhe)
und damit dem optischen Erscheinungsbild anzugleichen,aber
nicht zu normieren.

Die Drempelhöhe und die Firsthöhe sind gar nicht begrenzt. Denke aber das erübrigt sich, da die Dachneigung vorgegeben ist. Anhand von maximaler Traufhöhe (3,8m) und maximaler Dachneigung (28-38°) ist wahrscheinlich irgendwann eine maximale Dachhöhe erreicht, so dass es nicht notwendig ist die Firsthöhe oder den Drempel zu begrenzen?

MfG
duck313

MfG
Stefan

#6

Hallo !

Von der Zeichnung und der dortigen Aussage zur Traufhöhe bin ich ehrlich überrascht !

Das ist die Drempelhöhe ! Drempel nennt man die senkrechte niedrige DG-Wand unter der Dachschräge. Dort liegen beim Satteldach die Dachsparren auf.

Traufe ist die untere Dachkante mit Rinnen. Je nach Dachüberstand kommt sie immer weiter nach unten.
Also würde die Höhe über Erdboden immer niedriger !

Deshalb kann man sie eigentlich NICHT als Maß im Bebauungsplan heranziehen.
Gibt es keinen Dachüberstand,dann liegt die Traufhöhe und Drempelhöhe fast gleichauf.

Gehen wir mal davon aus,es ist die Drempelhöhe gemeint. Dann kann man mit 3,80 m schon viel erreichen. Bei normaler Raumhöhe im EG(2,50 m) und Deckenstärke wäre der Drempel wohl mind. 90 -100 cm m hoch.
Das gibt unter der Schräge reichlich Raum und Stehhöhe. So ab 1,50 m vom Drempel weg hat man bei 38° Dachneigung bestimmt bereits 2 m Stehhöhe. Durch Dachgauben statt Dachflächenfenster kann man die volle Stehhöhe weiter ausnutzen.

Bei einer Befreiung vom Plan muss man allerdings schon gute Gründe anführen,warum man nicht in diesem Rahmen bauen kann,alle übrigen in dem Gebiet aber anscheinend schon.
Der bloße Wunsch nach mehr Wohnfläche oder Raumhöhe im DG kann sicher nicht ausreichen.
Denn wo endet so ein Einzelwunsch,kann da nicht jeder neue Bauherr auch kommen und es einfordern. Schnell ist man dann generell bei 4 m Höhe.
Reicht die dann im Einzelfall nicht,kann manch einer wieder Befreiung für seinen speziellen Bauwunsch beantragen.

Wo soll das enden ?

MfG
duck313

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#7

Hallo !

Von der Zeichnung und der dortigen Aussage zur Traufhöhe bin
ich ehrlich überrascht !

Wie gesagt ich bin kein Architekt :smile:

Das ist die Drempelhöhe ! Drempel nennt man die senkrechte
niedrige DG-Wand unter der Dachschräge. Dort liegen beim
Satteldach die Dachsparren auf.

Traufe ist die untere Dachkante mit Rinnen. Je nach
Dachüberstand kommt sie immer weiter nach unten.
Also würde die Höhe über Erdboden immer niedriger !

Auf Wikipedia finde ich z.B. folgendes:

Als Traufpunkt wird der Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche (Oberfläche der Außenwand) und der Dachhaut bezeichnet.

weiter heisst es:

Die Höhe zwischen Traufpunkt und dem Terrain wird als Traufhöhe bezeichnet. Sie ist nicht mit der Höhe der Dachrinne über dem Erdboden zu verwechseln, sondern ist ein begrenzendes Maß im Bauplanungsrecht, das zeichnerisch ermittelt werden muss.

Ist die Traufhöhe also da wo das Dach endet oder wo Drempel und Dach sich (theoretisch) schneiden?

Fall es die untere Dachkante ist, könnte man die Traufhöhe dann nicht einfach „künstlich“ nach unten kriegen, in dem man das Dach einfach länger macht und den überstehenden Teil z.B. gleichzeitig als Terassenüberdachung nutzt? Damit könnte man die maximale Traufhöhe im Bebauungsplan ja einfach umgehen.

Alternativ hab ich mal überlegt wäre es doch auch möglich das Haus abzusenken?

Deshalb kann man sie eigentlich NICHT als Maß im Bebauungsplan
heranziehen.
Gibt es keinen Dachüberstand,dann liegt die Traufhöhe und
Drempelhöhe fast gleichauf.

Gehen wir mal davon aus,es ist die Drempelhöhe gemeint. Dann
kann man mit 3,80 m schon viel erreichen. Bei normaler
Raumhöhe im EG(2,50 m) und Deckenstärke wäre der Drempel wohl
mind. 90 -100 cm m hoch.
Das gibt unter der Schräge reichlich Raum und Stehhöhe. So ab
1,50 m vom Drempel weg hat man bei 38° Dachneigung bestimmt
bereits 2 m Stehhöhe. Durch Dachgauben statt
Dachflächenfenster kann man die volle Stehhöhe weiter
ausnutzen.

Um mal ein bisschen Butter bei die Fische zu geben :smile:
Nehmen wir mal an dies wäre der Bebauungsplan http://www.o-sp.de/download/bergheim/50685 und es würde um dieses Grundstück gehen
http://www.o-im.de/uploads/immo/bergheim/grundstueck…

Im Bebauungsplan steht definitiv TH und nicht Drempelhöhe oder Firsthöhe

Lässt sich hier ein sinnvolles Zweifamilienhaus (1,5 geschossig) mit ca 180 m² Wohnfläche realisieren?

Bei einer Befreiung vom Plan muss man allerdings schon gute
Gründe anführen,warum man nicht in diesem Rahmen bauen
kann,alle übrigen in dem Gebiet aber anscheinend schon.
Der bloße Wunsch nach mehr Wohnfläche oder Raumhöhe im DG kann
sicher nicht ausreichen.

Deswegen suche ich ja nach besseren :smile:

Denn wo endet so ein Einzelwunsch,kann da nicht jeder neue
Bauherr auch kommen und es einfordern. Schnell ist man dann
generell bei 4 m Höhe.
Reicht die dann im Einzelfall nicht,kann manch einer wieder
Befreiung für seinen speziellen Bauwunsch beantragen.

Wo soll das enden ?

Naja die Entscheidung einer Befreiung ist ja a: eine kann Entscheidung und keine Muss. Die Gemeinde kann dies ja immer wieder anders entscheiden. Ich weiß nicht ob man da wirklich gefahr läuft von solchen Anfragen „überrant“ zu werden

MfG
duck313

MfG
Stefan

#8

Hallo,

noch eine weitere Frage bezüglich der Gültigkeit eines Bebauungsplanes

Zu jedem Bebauungsplan gehören neben der zeichnerischen Darstellung, dem eigentlichen Plan, auch die Begründung (ggfl. mit Umweltbericht, s.u.: „Hinweis“) und die zusammenfassende Erklärung

Wenn jetzt in der Begründung zum Bebauungsplan Angaben stehen (z.B. „Als Bezugshöhe für die maximal zulässigen Traufhöhen setzt der Bebauungsplan auf der Grundlage der Verkehrsplanung des Ingenieurbüros XXX vom XXX verschiedene Bezugspunkte (BZP 1 – BZP 6) fest.“), der Bebauungsplan nunmehr aber 7 Bezugspunkte, statt wie in der Begründung nur 6 Bezugspunkte enthält, ist die Gültigkeit des Bebauungsplanes durch die fehlerhafte Begründung evtl gefährdet?

MfG
Stefan

#9

Hallo,

Was heisst Fehlplanung. In meinen Augen ist eine Erhöhung der
Traufhöhe um 30 cm kein riesen Akt und mit bloßem von außen
nicht wirklich sichtbar, denn die Traufhöhe ist von außen ja
gar nicht einsehbar(?), da ja das Dach dort aufliegt.
Desweiteren denke ich dass sie städtebaulich vertretbar sein
dürfte, denn das OPrtsbild wird sich dadurch nicht verändern.

Vielleicht ist die Erhöhung um 30 cm wirklich kein Riesenakt. Was ist, wenn nun der Nachbar kommt und weitere 30 cm (also insgesamt 60 cm) als „kein Riesenakt“ bezeichnet?

Irgendwo muß eine Grenze sein.
Wenn in geschlossenen Ortschaften Tempo 50 vorgeschrieben ist, dann ist Tempo 55 wahrscheinlich auch kein Riesenakt. Und wenn Tempo 55 kein Riesenakt ist, was ist mit Tempo 62?

Also meine Frage war nun, ob euch gute Gründe einfallen,
welche man vorbringen könnte um diesen Antrag zu stellen.

Nett zur Behörde sein. Und schön „Bitte“ sagen. Das kostet nichts und schafft eine entsprannte Atmosphäre.

Gruß
Jörg Zabel

#10

Moin auch,

also erstmal steht im Bebauungsplan TH= 3,8 m über Bezugspunkt 6. Das kann schon mal ins Auge gehen, je nachdem, wie hoch oder tief dieser Bezugspunkt relativ zum Grundstück ist.
Dann ist mit Traufhöhe eigentlich immer der Schnittpunkt zwischen Dach und Außenwand gemeint. Die Höhe der Regenrinne würde keinen Sinn machen, weil die abhängig ist von Dachneigung und Dachüberstand. Da kann aber auch die Gemeinde (hoffentlich kompetente) Auskunft geben.
So, die überbaubare Fläche liegt (geschätzt) bei 9*9 Metern. Da wirst du nicht auf 180 qm kommen, zumal nur ein Vollgeschoss gebaut werden darf.

Ralph

#11

Guten Tag,

Moin auch,

also erstmal steht im Bebauungsplan TH= 3,8 m über Bezugspunkt
6. Das kann schon mal ins Auge gehen, je nachdem, wie hoch
oder tief dieser Bezugspunkt relativ zum Grundstück ist.

deswegen ja die befreiung - 3,8m Traufhöhe sind ja erstmal okay, aber man muss z.B. 30cm über erdniveau bauen, um einen evtl Rückstau bei starken Regenfällen zu vermeiden, weiterhin kommt die abweichung des Grundstücks zum Bezugspunkt dazu, so dass von 3,8m Traufhöhe nachher evtl nur noch 3,20 m bleiben

So, die überbaubare Fläche liegt (geschätzt) bei 9*9 Metern.
Da wirst du nicht auf 180 qm kommen, zumal nur ein
Vollgeschoss gebaut werden darf.

die bebaubare Fläche beträgt 10*14m, daher soltle es kein problem sein die grundfläche zu realisieren, das problem stellt sich halt eher durch die traufhöhe dar und damit verbunden, wie hoch der drempel sein wird den man erreichen kann

Ralph

Grüße
Stefan