Befreiung von Bebauungsplan

Behörden & Recht Behörden
#1

Liebe/-r Experte/-in,

ich habe eine Frage.

Nehmen wir mal an eine Person hat in einem neuen Baugebiet ein interessantes Grundstück (Lage Größe, Ausrichtung etc) gefunden, aber einige Bestimmungen im Bebauungsplan stimmen ihn nicht ganz so glücklich.

z.B. die Traufhöhe welche auf 3,8m festgesetzt wurde. Nach Rücksprache mit dem Bauträger würde diese Traufhöhe in Verbindung mit der vorgeschriebenen Dachneigung im 1. OG sehr viel Schräge verursachen was grundsätzlich natürlich schlecht ist, da hierdurch sehr viel Fläche im OG verloren geht und sinnvolles Wohnen im OG eigentlich nicht möglich ist. Es gibt ja aber auch die Möglichkeit eine Befreiung vom Bebauungsplan gem. §31 BauGB zu erhalten.

Grundsätzlich kommen ja drei Gründe für eine Befreiung in Betracht:

§ 31 Ausnahmen und Befreiungen

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

  1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
  2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
  3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

In der dazugehörigen Gestaltungssatzungen wird hierzu folgendes gesagt:

§ 8 Befreiungen
Befreiungen von den vorstehenden Bestimmungen dürfen nur erteilt werden, wenn die
Zielsetzung dieser Satzung nicht gefährdet wird und die Abweichung im Ortsbild keinen
Fremdkörper darstellt

Der potenzielle Käufer plant nun eine Befreiung für die maximale Traufhöhe von 3,80m zu beantragen und diese auf 4,00 – 4,10 m zu erhalten. Dies muss aber natürlich auch entsprechend begründet werden und die Frage ist jetzt, wie nun der potenzielle Käufer der Stadt evtl „klar“ machen kann, diesem eine Befreiung nach §31 BauGB zu erteilen.

Aus meiner persönlichen Sicht führt eine Überschreitung der maximalen Traufhöhe von 20-30 cm nicht dazu, dass das Gebäude im Ortsbild wie einen Fremdkörper aussieht. Ebenfalls denke ich, dass eine solche minimale Abweichung städtebaulich vertretbar sein sollte. Wäre die Überschreitung der Traufhöhe um 20-30 cm auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar? Liege ich mit meinen aderen Vermutungen richtig? Wie kann hier evtl schlüssig begründet werden um eine entsprechende Befreiung zu erhalten? Mit bloßem Auge ist die überschreitung wahrscheinlich eh kaum sichtbar aber das wird als Begründung wohl nicht wirklich fundiert bzw schlüssig sein :smile:

Über ein paar Tipps wäre ich dankbar

Viele Grüße
Stefan

#2

Guten Tag,

eigentlich haben Sie ja schon alles gesagt, was zu einer Ausnahme oder Befreiung führen könnte.
Sicher gibt es in Ihrer Gemeinde/Kreis so etwas wie eine Bauberatung, da sollte man ggf. mal vorfühlen, auch erfragen, was evtl. an Unterlagen beizubringen ist -z.B. eine Nachbarunterrichtung und -zustimmung- oder ob z.B. schon andere Interessenten etwas versucht haben, was (vor Gericht) abgelehnt wurde. Manchmal gibt es dort auch so gewisse Rahmenvorstellungen für den Fall, dass sich Anfragen zu bestimmten Punkten häufen (z.B. alle die zur Verbesserung der von Ihnen geschilderten Situation über die ganze Hausbreite eine Dachgaube bis zum First bauen wollen, was natürlich aus mehreren Gründen abzulehnen ist). Auch könnte dort evtl. schon herauskommen, dass man z.B. den First dann auch erhöhen muss oder nicht erhöhen darf -flacheres Dach.

Aber ganz wichtig ist: Sie müssen doch einen Architekten haben und der MUSS(!) das dann natürlich alles ermitteln und erledigen und es werden ihm dann die zutreffenden Argumente schon einfallen.

Sie müssen damit rechnen, dass die von Ihnen so „auf die leichte Schulter genommene“ Erhöhung um 20-30 cm erhebliche planungsrechtliche (BUND) und baurechtliche (Land, welches?)Konsequenzen haben kann: z.B. ob es sich dann evtl. unerwünschterweise um ein Vollgeschoss handelt oder wieviel Aufenthaltsraum im Dachgeschoss erstellt werden kann. Die Abstandflächen sind davon natürlich auch betroffen

Tun Sie sich den Gefallen, und versuchen Sie das nicht mit einem Bauträger durchzusetzen, das ist in der Regel nicht „IHR“ Architekt, der Ihnen „eine fehlerfreie, genehmigte und dauerhaft genehmigungsfähige(!)“ Planung schuldet!
Mit freundlichem Gruss
Eckart Schwengberg

#3

Hallo Stefan,

ja das Problem mit der Begründung.
Die kann Ihnen keiner abnehmen.
Eine ehrliche Antwort, in diesem Fall der Begründung, ist immer das Beste.
mfg
waltsie

#4

Hallo,
wenn die Abweichungen so gering sind, würde ich den Bauantrag so wie es die für Sie günstigste Ausführung ist, einreichen und auf die Abweichungen mit Begündungen deutlich darauf hinweisen.

MfG

kley

#5

Hallo Stefan

Also erstens ist es immer so, das die Stadt keine Befreiung von den gesetzlichen Grundlagen ( in diesem Fall B-Plan ) genehmigen muss!
Das ist alleinige Entscheidenug der Stadt.

In sofern ist da leider auch tippmäßig micht viel zu machen :frowning:

Aber ich an Deiner Stelle würde mal zusammen mit dem Bauträger zum Bauamt stiefeln und erstmal nachfragen, wie die Genehmigungsbehörde ( Bauaufsiicht ) diese Traufhöhenüberschreitung sieht!
Wichtig wäre auch zu wissen, ob es in der Nachbarschaft bereits solche „Einzelfallentscheidungen“ im Bezug auf die Überschreitung der Höhen ( auch in der von Dir angedachten Größenordnung ) gegeben hat.
Falls es diese gibt, wird man Dir aus Gründen der

  • Gleichbehandlung - eine entsprechende Befreiung kaum
    verwehren können.

Als Begründung zu nennen, das eine im inneren tiefer beginnende Schräge schlecht wäre, ist da vermutlich zu wenig.

Alternativ könnte man vielleicht auch anbieten, die Firsthöhe etwas abzusenken, oder evtl. die erlaubte Firsthöhe erst gar nicht komplett auszunutzen…, o
der evtl. auf Gauben zu verzichten etc…

Einfach mal nachfragen, meine Kollegen sind auch nur „Menschen“ die teilweise Dinge umsetzen müssen, bzw. sollen, die sie selber manchmal dämlich finden…

Nachbarschützend dürtfte diese Festsetzung eigentlich auch nicht sein, es sei denn, der Grenzabstand unterschreitet durch diese Erhöhung ( z.B. § 6 in NRW ) den Mindesgrenzabstand zum Nachbarn!!!
Es gibt nur sehr wenige wirklich Nachbarschützende Vorschriften, dazu zählt aber auf jeden Fall der erfordeliche „Grenzabstand“!

Ich hoffe, ich konnte Dir etwas weiterhelfen und wünsch Dir viel Erfolg…

Gruß U.F.

#6

Hallo Herr Frose,

zunächst einmal Danke für die Antwort

Hallo Stefan

Also erstens ist es immer so, das die Stadt keine Befreiung
von den gesetzlichen Grundlagen ( in diesem Fall B-Plan )
genehmigen muss!
Das ist alleinige Entscheidenug der Stadt.

Ja das ist bekannt, da im Gesetzestext nur von „Kann“ die Rede ist

In sofern ist da leider auch tippmäßig micht viel zu machen

-(

Aber ich an Deiner Stelle würde mal zusammen mit dem Bauträger
zum Bauamt stiefeln und erstmal nachfragen, wie die
Genehmigungsbehörde ( Bauaufsiicht ) diese
Traufhöhenüberschreitung sieht!
Wichtig wäre auch zu wissen, ob es in der Nachbarschaft
bereits solche „Einzelfallentscheidungen“ im Bezug auf die
Überschreitung der Höhen ( auch in der von Dir angedachten
Größenordnung ) gegeben hat.

Wo könnte man sowas in Erfahrung bringen? Es handelt sich um ein komplett neues Bebabuungsgebiet also Nachbarn sind in direkter Nähe erstmal keine vorhanden. Weiterhin ist dies der erste Bebauungsplan dieses Ortsteils, der überhaupt eine Traufhöhe angegeben hat. Alle anderen Bebauungspläne wurden a: entweder aufgehoben, oder haben keine limitierungen bezüglich der Traufhöhe. Hat die Stadt eine Art Verzeichnis wo man sich über Befreiuungsanträge von Bebauungsplänen anderer Bewohner informieren kann?

Falls es diese gibt, wird man Dir aus Gründen der

  • Gleichbehandlung - eine entsprechende Befreiung kaum
    verwehren können.

Als Begründung zu nennen, das eine im inneren tiefer
beginnende Schräge schlecht wäre, ist da vermutlich zu wenig.

Alternativ könnte man vielleicht auch anbieten, die Firsthöhe
etwas abzusenken, oder evtl. die erlaubte Firsthöhe erst gar
nicht komplett auszunutzen…, o
der evtl. auf Gauben zu verzichten etc…

Der Bebauungsplan macht gar keine weiteren Angaben zu Firsthöhen, Drempelhöhe etc. Es wird lediglich auf eine Traufhöhe von 3,8m limitiert in Verbindung mit einer Dachneigung von 28-38°
Ich denke hierdurch ist aber (technisch) die Firsthöhe begrenzt, weil irgendwann halt die Maximalhöhe die man mit Traufhöhe 3,8m und Dachneigung 38° erreichen kann, erreicht.

Einfach mal nachfragen, meine Kollegen sind auch nur
„Menschen“ die teilweise Dinge umsetzen müssen, bzw. sollen,
die sie selber manchmal dämlich finden…

Nachbarschützend dürtfte diese Festsetzung eigentlich auch
nicht sein, es sei denn, der Grenzabstand unterschreitet durch
diese Erhöhung ( z.B. § 6 in NRW ) den Mindesgrenzabstand zum
Nachbarn!!!
Es gibt nur sehr wenige wirklich Nachbarschützende
Vorschriften, dazu zählt aber auf jeden Fall der erfordeliche
„Grenzabstand“!

Das Baufenster ist recht groß, so dass der Grenzabstand nicht unterschritten wird

Ich hoffe, ich konnte Dir etwas weiterhelfen und wünsch Dir
viel Erfolg…

Gruß U.F.

Viele Grüße
Stefan

#7

Hallo Stefan

Also ein „Verzeichnis“ über erteilet Befreiungen etc. gibt es meistens nicht, jedenfalls hier bei uns nicht!
Aber der zuständige Sachbearbeiter wird das wissen!

Und es wäre auch nicht relevant, ob in einem anderen B-Plan Gebiet eine oder mehrere Befreiungen erteilt worden sind… nur das Gebiet in dem „Du“ bauen willst ist maßgeblich!

Wobei, wenn das Baugebiet völlig „neu“ ist und quasi noch keiner ne Befreiung etc. brauchte, bzw. bekommen hat,…dann tun die Behörden sich meistens etwas schwerer mit den Befreiungen!
Wenn man ne Befreiung erteilen müsste, würde das ja schließlich bedeuten, das man evtl. bei der Aufstellung des B-Plans einen Fehler gemacht haben könnte…oder etwas falsch eigeschätzt hat…und welcher Stadtplaner würde sowas schon zugeben?

Wenn schon einige Häuser stehen und die ein oder andere Befreiung erteilt wurde, fällt das immer viel leichter!

Du wirst also um einen Gang zum Bauamt nicht herumkommen… notfalls musst Du eben den Grundriss des EG`s etwas breiter machen…dann wäre es am Drempel automatisch etwas höher ( jedenfalls an der Stelle, an der der Drempel sonst gewesen wäre…)?
Oder Du fragst mal nen Architekten wegen nem Entwurf…so Bauträger sind da meistens etwas unflexibel und leider öftres auch ziemlich ahnungslos…

Also ich drücke Dir die Daumen, aber ob es was nützt ist fraglich.

Schönen Gruß

U.F.

#8

Hallo,
wenn der BP für das Gebiet noch recht neu ist, wird eine Baurechtsbehörde nicht bei dem ersten Baugesuch Befreiungen erteilen. Der Nächste möchte eine andere Dachneigung oder eine Firstdrehung u.s.w. Für jeden ist es nur geringfügig und unerheblich.
Wenn damit angefangen wird, wird der BP zur Farce.
Bei der Aufstellung des BP, wird dieser öffentlich ausgelegt und die Bürger können Bedenken und Anregungen vorbringen, die dann in die Bestimmungen einfliesen.
Das haben Sie anscheinend nicht wahrgenommen.
Bei der Aufstellung des BP hat die Gemeinde abgewogen, welche Festsetzungen maßgeblich sein sollen.
Ich sehe keine Gründe für eine Befreiung, außer Ihrem persönlichen Interesse.
MfG
A.D.

#9

Hallole
eine Befreiung kommt dann in Frage, wenn es in der Umgebung schon derartige Überschreitungen hat. Also Tipp: Alles zusammentragen, was auch schon Traufhöhe überschritten hat und das Amt darauf hinweisen.

Schöne Grüße
Christian Storch

#10

Hallo Stefan,
Danke für Deine Anfrage.
Leider komme ich erst jetzt dazu, diese zu beantworten.
Nun ja, einen rechtssicheren Lösungsansatz kann ich Dir leider nicht geben. Vielleicht aber einen Tipp.
Dem Grunde nach sind die von Dir angeführten Argumente, eine gute Verhandlungsbasis mit dem Bauamt.
Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, das Geländeprofil so zu gestalten, dass die geforderte Traufhöhe im Bezug auf Abstandsfläche eingehalten wird.
Gestalterisch in diesem Punkt vielleicht das ein oder andere möglich. Um natürlich im einzelfall auf diese Problematik einzugehen, bräuchte ich mehr Detailwissen, wie die vorgeschriebene Baumassen, - und Geschossflächenzahl, sowie vorhandenes und geplantes Geländeprofil.
Ich hoffe Dir ein Stüch weit geholfen zu haben.

LG Andreas

#11

Für die Nichtbeantwortung der Anfrage bitte ich um Entschuldigung. Die vergangen Wochen ließen leider derartige Dinge nicht zu.

Allerdings hätte ich auch nur verweisen können, auf jemanden, der in diesen Dingen eher beheimatet ist, als ich. Zum Beispiel Architekten, die sich regelmäßig mit Bauanträgen und eben auch Befreiungsanträgen sowie mit Widersprüchen von Ablehnungsbescheiden und dergleichen befassen.

Also, viel Erfolg in der Sache!

#12

Ein Bebauungsplan ist als Satzung Gemeinderecht und Recht gilt. Es wurde mehrheitlich vom Stadtrat beschlossen und die Stadträte fühlen sich immer betroffen, wenn von „Ihren“ Beschlüssen abgewichen werden soll. Ob die Abweichung von der vorgegebenen Traufhöhe eine „unwesentliche“ Änderung ist, hängt auch immer von der Darstellung der Verwaltung gegenüber den Stadträten ab. Da lässt sich nichts erzwingen oder gerichtlich einklagen (wenn der Bebauungsplan beschlossen, genehmigt und veröffentlicht ist).

mfg db