Mieter und Vermieter schließen ein Mietvertrag für 2 Jahre ab. Die Gründe für die Befristung von 2 Jahren wurden im Vertrag erwähnt.
D.h. nach §575 BGB kann der Mietvertrag erst nach 2 Jahren gekündigt werden.
Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass dem Mieter eine Garage zur Verfügung steht.
Der Mieter ist eingezogen. Paar Tage später teilte der Vermieter ihm mit, dass er seine Garage nachts nicht nur Zumachen soll, sondern auch abschließen. (Es ist eine Großgarage für mehrere Mieter mit einem Zugang zum Treppenhaus. Das Garagentor kann jederzeit von innen ohne Schlüssel geöffnet werden, von außen ist es nur mit einem Schlüssel möglich (wenn das Tor verschlossen ist). Der Vermieter weigerte sich aber den Schlüssel für die Garage zu übergeben, so muss der Vermieter erst einen langen Bogen um das Haus machen und das Tor dann von innen aufmachen). Im Laufe der nächsten 2 Monate vergas der Mieter 2-mal die Garage nachts zuzuschließen. Daraufhin teilte der Vermieter mit, dass er die Nutzung der Garage nun entzieht.
kann er das wirklich tun? wird dadurch ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages verweigert? Kann der Mieter den Vertrag kündigen?
§ 543 BGB sieht zwar wörtlich vor:
„wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,“ allerdings auch den Vortext beachten
„…wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“
und weiter: „(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. …“ http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html
M.E. gibt der Sachverhalt keinen außerordentlichen Kündigungsgrund für den Vertrag „Wohnung+Garage“ her bzw. der Mieter hat hier andere Rechtsmittel, von denen er zunächst Gebrauch machen muss. D.h. den Vermieter unter Fristsetzung auffordern, ihm die vertragsgemäße Nutzung der Garage zu gewähren (samt Schlüssel). Nächste Schritte wären dann ggfs. diesbezügl. Klage und/oder entsprechende Mietminderung > § 536 ff BGB http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html
Nehmen wir an, der Vermieter geht der Forderung nach und übergibt den Garagenschlüssel. Kann der Vermieter verlangen, dass die Garage nachts verschlossen wird? Meiner Meinung nach Ja, den anders haben die Einbrecher Zugang zum Treppenhaus. Oder?
Spielen wir es weiter durch… Der Mieter vergisst oft die Garage zu verschließen, was kann der Vermieter tun?
Wenn die Garage von außen nur dann nicht von Unbefugten Betreten/Geöffnet werden kann, wenn sie verschlossen ist, dann ist der Mieter schon im Rahmen seiner mietvertraglichen Nebenpflichten > Obhuts-/Sorgfaltspflicht verpflichtet, die Türe abzuschliessen.
Tut er’s nicht, kann der Vermieter abmahnen und ggf. kündigen > wegen Verletzung von Vertragspflichten.
Kündigen - m.E. eher nur „ordentlich“ - soweit es nicht nachweislich durch die Nachlässigkeit des Mieters zu einem Schadensfall bzw. die Rechte/das Eigentum anderer Mieter verletzenden Vorfall gekommen ist http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html
_…
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
…_
Kommt es zu einem Schadensfall und ist nachweislich die „Vergesslichkeit“ des Mieters ursächlich, ist der Mieter natürlich schadensersatzpflichtig …
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