Hallo,
grundsätzlich bin ich mit den Voraussetzungen zum Abschluss eines befristeten Mietvertrages vertraut. Die Frage ist folgende:
„Ein MIetvertrag über Wohnraum ist auf 5 Jahre abgeschlossen. 2 Jahre nach Einzug kündigt der Mieter wegen beruflicher Versetzung an einen anderen Ort. Welche Pflicht hat der Vermieter?“
Meine Antwort war „aus dem Vertrag entlassen, wenn der Mieter eine ausreichende Anzahl von zumutbaren Nachmietern stellt.“
Richtige Antwort: „den Mieter laut BGB mit einer Frist von 3 Monaten aus dem Vertrag entlassen.“
Warum?
Recherche ergab, dass der Mieter nicht unbedingt das Recht hat, dem VM die berühmten drei Nachmieter zu bringen, dass muss vertraglich vereinbart sein.
Hiesse also, ohne Vereinbarung Pech, dann muss der Mieter ‚aussitzen‘, ggf. untervermieten.
Die Frage und Antwort stammt aus einer IHK-Prüfung, die Antwort sollte demnach also richtig sein.
Kann mich hier jemand bitte aufklären?
Im Voraus danke
Fonz
Die korrekte Antwort hängt davon ab, ob ein Kündigungsausschluss für die Dauer von 5 Jahren vereinbart worden ist oder ob es sich um ein befristetes Mietverhältnis für die Dauer von 5 Jahren handelt. Die Fragestellung im Text ist eine andere als die Überschrift.
Ein Kündigungsausschluss über den Zeitraum von 5 Jahren benachteiligt den Mieter unangemessen. Die Vereinbarung ist unwirksam und es greift daher die gesetzliche Kündigungsfrist. Maximal möglich ist ein Zeitrahmen von 2 bis 4 Jahren.
Eine Befristung des Mietverhältnisses ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mietern beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung (wie z. B. Eigenbedarf) schriftlich mitteilt. Wurde der Grund nicht mitgeteilt, wäre also auch in diesem Fall die Befristung mit 5 Jahren unwirksam.
Hallo FonzieMacFonz,
grundsätzlich bin ich mit den Voraussetzungen zum Abschluss
eines befristeten Mietvertrages vertraut. Die Frage ist
folgende:
„Ein MIetvertrag über Wohnraum ist auf 5 Jahre abgeschlossen.
2 Jahre nach Einzug kündigt der Mieter wegen beruflicher
Versetzung an einen anderen Ort. Welche Pflicht hat der
Vermieter?“
Wie schon Frau Weber angeführt hat, ist erst einmal zu unterscheiden zwischen Zeitmietvertrag nach §575 BGB und unbefristetem Mietvertrag mit Kündigungsausschluß. Bei letzterem ist ein zeitlicher Ausschluß laut BGH -Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 27/04) http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec… bis max 4 Jahren zulässig. Bei erstgenannten Fall kann der Mieter bei schutzwürdigem Interesse (hier Arbeitsplatzwechsel der nicht selbst herbeigeführt ist) auch ohne Nachmieterklausel einen Nachmieter (unter üblichen Voraussetzungen) stellen, wenn die Restmietzeit 1 Jahr oder mehr beträgt.
Gruß
Joschi
Jetzt hab ichs…
erst einmal Danke euch beiden, für eure Antworten.
Lösung des Problems:
Aufmerksam lesen erleichtert die Entscheidungsfindung.
Die Situation ist also
„Ein Mietvertrag über Wohnraum ist auf 5 Jahre abgeschlossen.“
über Kündigungsausschluss steht hier nüschte.
Was bedeutet, der Mieter hat natürlich das Recht innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Was auch sonst?
Aber wieder etwas gelernt, ein beruflicher Wechsel berechtigt also den Mieter auch ohne Nachmieterklausel Nachmieter zu stellen und zu kündigen?
Gibt es da noch ähnliche Fälle?
Und wo steht das?
Danke euch beiden!
Grüße
Fonz
Hallo,
Die Situation ist also
„Ein Mietvertrag über Wohnraum ist auf 5 Jahre abgeschlossen.“
über Kündigungsausschluss steht hier nüschte.
Was bedeutet, der Mieter hat natürlich das Recht innerhalb der
gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Was auch sonst?
Nein, so eben nicht. Ich würde aus dem Vorgegebenen schließen, dass hier ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB geschlossen wurde. Dieser liegt dann gültig vor, wenn die weiteren Bedingungen des § 575 BGB (also Befristungsgrund konkret angegeben) erfüllt sind.
Aber wieder etwas gelernt, ein beruflicher Wechsel berechtigt
also den Mieter auch ohne Nachmieterklausel Nachmieter zu
stellen und zu kündigen?
Ja, es gab ein Urteil (finde ich gerade nicht) welches ausführte, dass bei einem schutzwürdigem Interesse des Mieters (nicht selbst herbeigeführter, berufsbedingter (oder auch anderweiliger) Wechsel des Lebensmittelpunktes) dann zur Nachmieterstellung berechtigt, wenn die Restmietzeit ein Jahr oder mehr beträgt, auch ohne eine Nachmieterklausel im Mietvertrag.
Die vorgegeben Antwort halte ich eigentlich für falsch. Einige Juristen sind jedoch der Ansicht, mit dem Urteil des BGH (zur Begrenzung des maximalen Kündigungsausschlusses auf 4 Jahren bei befristeten Kündigungsausschluß) könne das BGH in einem weiteren Fall möglicherweise eine Analogie zu Zeitmietverträgen herstellen. Ob dies eventuell mal so sein wird, steht aber noch in den Sternen.
Gruß
Joschi
Und jetzt haste mich verloren…
Hallo,
erst noch einmal Danke dafür, dass du dir soviel Mühe gibst.
Irgendwie scheine ich auf dem Schlauch zu stehen.
Was ich meinte war folgendes:
Nur weil ein Mietvertrag befristet ist, heisst das doch nicht sofort das ein Kündigungsausschluss vereinbart ist. Das ist zwar üblich, aber doch nicht zwingend?
Es ist doch durchaus möglich, dass ein Vermieter eben nur sicherstellen möchte, dass er nach einer gewissen Zeit die Wohnung z.B. für seine Tochter nutzen kann.
Er ist aber nicht gezwungen einen Kündigungsausschluss für den Mieter mit in den Vertrag aufzunehmen.
Und so meinte ich jetzt den Sachverhalt
„Ein Mietvertrag über Wohnraum ist auf 5 Jahre abgeschlossen“
zu verstehen. Es besteht ein gültiger Zeitmietvertrag ohne Kündigungsausschluss, was bedeutet, dass der Míeter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen kann.
Oder wo ist mein Knoten?
Und vielen Dank für die Zusatzinfos über die Nachmieterklausel.
Grüße
Fonz
Hallo,
Oder wo ist mein Knoten?
ist ganz einfach, der § 573c BGB findet nur Anwendung bei einem Mietverhältnis welches auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde.
Ganz einfach zu merken wenn du dir die Aufteilung des BGB anschaust:
[…]
Kapitel 5
Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 568 - 576b)
Unterkapitel 1
Allgemeine Vorschriften (§§ 568 - 572)
Unterkapitel 2
Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit (§§ 573 - 574c)
Unterkapitel 3
Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit (§§ 575 - 575a)
[…]
Jetzt klar?
Gruß
Joschi