Begehungsrecht

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
mal angenommen, ein Vermieter übertragt sein vermietes Haus auf seine Kinder, welche sich nunmehr als angebliche neue Eigentümer bzw. Vermieter austun. Diese neuen Vermieter erklären gegenüber den Mietern nun, sie möchten
a) vom ihrem gesetzlichen Begehungsrecht Gebrauch machen
b) die Alteigentümer bzw. Ex - Vermieter mit bei der Begehung des Hauses mitbringen, da es ihnen ansonsten nicht möglich wäre, den ordnungsgemäßen Zustand des Hauses zu überprüfen und da sie selbst angeblich zuvor noch die Räumlichkeiten betreten hätten

Frage:
Was ist hier unter Begehungsrecht zu verstehen, eine allgemeine Besichtigung der übertragenen Immobilie oder eher ein Kontrollbesuch bei den Mietern bzgl. des Wohnungszustandes ? Diese Frage bezieht sich im Grunde auch auf die zweite Frage, was soll man unter „Überprüfung des ordnungsgemäßen Zustandes des Hauses verstehen“, die Immobilie und z. B. ihr Fundament selbst oder eher die wohnverhältnisse der Mieter. ?

Danke im voraus
Dagmar

#2

Hallo Dagmar,

einem VM von Wohneigentum steht vom Gesetz her nicht unbedingt und/oder pauschal eine Begehung der vermieteten Wohnung zu. Bei einem Verkauf jedoch können die VM mit potentiellen Käufern die Wohnungen zu Besichtigungszwecken betreten. In Absprache mit dem Mieter natürlich. In dem hier genannten Beispiel ist zwar nicht direkt von einem Verkauf die Rede, aber m.E. könnte man diese Regel hier in Ansatz bringen.

Selbstverständlich geht es hier ausschließlich darum, etwaige Mängel festzustellen (und dann hoffentlich auch zu beheben).

Gerade bei der Übergabe von Wohneigentum an neue Eigner (hier in diesem Beispiel von den Eltern auf die Kinder) ist so eine Begehung ja auch durchaus angebracht und nachvollziehbar.

Ob diese neuen Eigner insgeheim auch mal gucken wollen, wie ihre Mieter so mit den Wohnungen umgehen kann nur unter Zuhilfenahme geeigneter Mittel wie Kristallkugeln, Tarock-Karten etc. eruiert werden. Oder man wartet ab und schaut, wie die „Begeher“ sich so verhalten. Kommt es zu abfälligen Bemerkungen über den Sitz der Kniffe in den Kissen scheint es sich tatsächlich um „Erbsenzähler“ und „Einmischer“ zu handeln.

Rechtlich haltbar ist eine solche Einmischung jedoch nicht, es sei denn ein Mieter verursacht durch sein Verhalten Schäden an der Wohnung bzw. die Wohnung wird vom Mieter „unsachgemäß“ verwendet.

Gruß
Nita

#3

Hallo,

einem VM von Wohneigentum steht vom Gesetz her nicht unbedingt
und/oder pauschal eine Begehung der vermieteten Wohnung zu.

Aber selbstverständlich! Wie soll er denn sonst prüfen können, ob alles in Ordnung ist? Durch die Vermietung gibt es doch nicht alle Rechte an der Wohnung auf.
Er muss sich ankündigen und er darf nicht jeden beliebigen mitbringen, aber im beschriebenen Fall sehe ich überhaupt keinen Anlass, ihm den Zutritt verweigern zu können.
Gruß
loderunner

#4

Hi loderunner,

und woher hast du diese Erkenntnis? Im BGB jedenfalls steht es nicht drin und ich habe nur dies hier gefunden:

quote

Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkauf der Wohnung

Das Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich nicht geregelt. Unstrittig ist, dass der Vermieter im Falle des Verkaufs der Wohnung berechtigt ist, diese mit Kaufinteressenten zu besichtigen. Über die Modalitäten der Besichtigung (Termin, Zeitdauer, Begleitpersonen) gibt es jedoch unterschiedliche Auffassungen. Dazu hat das LG Frankfurt/M. in einem neuen Urteil entschieden, dass bei den Besichtigungsterminen auch auf die Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht zu nehmen ist. Insofern sind Besichtigungen werktags zwischen 19.00 und 20.00 Uhr, dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von 3 Tagen und einer Besichtigungsdauer von jedenfalls 30 bis 45 Minuten zumutbar.
Der Vermieter kann grundsätzlich auch frei entscheiden, wen er mit der Besichtigung beauftragt und kann auch den Ehepartner als Begleitperson bestimmen (LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.5.2002, 2/17 S 194/01, NZM 2002, 696).

unquote

Solltest du mich also nicht korrigieren können, stimmt meine Aussage: Kein regelmäßiges gesetzliches Begehungsrecht, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das in der Rechtsprechung i.d. Regel ein Begehungsrecht befürwortet wird, heisst ja nicht, das es auch gesetzlich genau geregelt ist.

Gruß
Nita

#5

Hallo

und woher hast du diese Erkenntnis?

http://www.google.de/search?hl=de&q=besuch+recht+ver…
zeigte mir z.B.:
http://www.dieneuewohnung.info/berlin/finanzierung_s…
mit dem Zitat:
‚Überdies muss der Mieter auch gelegentliche Begehungen seiner Wohnung zur Überprüfung des Instandhaltungsbedarfs dulden. Im Mietvertrag kann durchaus die Klausel zu finden sein, dass derartige Begehungen alle 2 Jahre stattfinden dürfen.‘
Und das ist nur das erste von vielen Beispielen.

Btw., ich war zu faul, aber auch hier im Forum ist das schon mehrmals entsprechend beantwortet worden, was die Archivsuche vielleicht zeigen könnte.

Gruß
loderunner

#6

Hallo nochmal,

mag sein, das ich jetzt Haare spalte, aber dein Beispiel 1 betraf den Besuch, den der Mieter in seiner Wohnung empfängt und in deinem Beispiel 2 finde ich ebenfalls nichts darüber, das der VM ein regelmäßiges „Besuchsrecht“ hat, welches gesetzlich geregelt ist.

Ob zu faul zum Suchen oder nicht, der Beweis, das das Begehungsrecht im Gesetz verankert ist, ist nicht erbracht.

Wohlgemerkt, das es Fälle gibt, in denen der VM die Wohnung betreten darf wird von mir nicht bestritten, sehr wohl aber das allgemeine Recht dazu.

Gruß
Nita

#7

Hallo

in der Regel ist doch im Mietvertrag ebenfalls ein Besichtigungsrecht vereinbart, das der Mieter auch unterschreibt.

Und lt. Gesetz hat der Vermieter das Recht alle 1-3 Jahre die Wohnungen zu besichtigen, auch ohne triftigen Grund.

Und was - du liebe Zeit - ist so schlimm daran, wenn sich ein neuer Eigentümer ein Bild über die Wohnungen machen will???
Bevor man da Theater macht, soll man ihn reinlassen und gut isses.

Gruß

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#8

Bitte, bitte…

Hallo

Hi,

in der Regel ist doch im Mietvertrag ebenfalls ein
Besichtigungsrecht vereinbart, das der Mieter auch
unterschreibt.

Klar, warum nicht. Dort kann das geregelt werden. Hat aber mit dem GESETZ nix zu tun.

Und lt. Gesetz hat der Vermieter das Recht alle 1-3 Jahre die
Wohnungen zu besichtigen, auch ohne triftigen Grund.

Ach ja? Und bitte in WELCHEM? Mehr will ich doch gar nicht wissen. Ich finde nämlich NIX! Und ich möchte es doch so gerne wissen? Lasst mich doch nicht doof sterben oh ihr Allwissenden! Ich such mir noch die Finger wund! Heul…

Und was - du liebe Zeit - ist so schlimm daran, wenn sich ein
neuer Eigentümer ein Bild über die Wohnungen machen will???
Bevor man da Theater macht, soll man ihn reinlassen und gut
isses.

Gar nix! Ich würde - wenn bei mir aufgeräumt ist - meinen VM jederzeit in meine Bude lassen. Ich mach auch bestimmt kein Theater, versprochen! Mein Rat geht auch gar nicht in die Richtung: Lasst ihn bloß nie rein, den bösen VM.

Sagt mir bitte nur, in welchem Sch…Gesetz es steht, dann bin ich sofort ruhig. Auch versprochen!

Gruß

Auch Gruß (leicht verzweifelte)
Nita

#9

Hallo,

mag sein, das ich jetzt Haare spalte, aber dein Beispiel 1

Ich habe nur ein Beispiel gebracht. Lies das Posting nochmal. Das angeblich zweite Beispiel ist der sechste Treffer der Suchanfrage, die Du wohl als Beispiel eins verstanden hast. Der zitierte Satz kommt aus diesem Treffer.

betraf den Besuch, den der Mieter in seiner Wohnung empfängt
und in deinem Beispiel 2 finde ich ebenfalls nichts darüber,
das der VM ein regelmäßiges „Besuchsrecht“ hat, welches
gesetzlich geregelt ist.

Das ist offensichtlich nicht gesetzlich geregelt, sondern von Gerichten so ausgelegt worden. Sonst hätte die dort schreibende Anwältin vielleicht den entsprechenden Paragraphen genannt.

Dass das nicht im Gesetz vorgeschrieben ist, ist doch auch logisch. Es hängt doch vom Alter, Größe und Zustand des Objekts und auch vom Mieter ab, wie oft eine Besichtigung angebracht ist. Wie sollte denn das in einem Gesetz formuliert werden?

Ob zu faul zum Suchen oder nicht, der Beweis, das das
Begehungsrecht im Gesetz verankert ist, ist nicht erbracht.

s.o.

Wohlgemerkt, das es Fälle gibt, in denen der VM die Wohnung
betreten darf wird von mir nicht bestritten, sehr wohl aber
das allgemeine Recht dazu.

Dann hast Du den zitierten Satz nicht gelesen oder nicht verstanden.

Weil Du aber dem ersten Beispiel nicht folgen möchtest, hier ein zweites:
http://www.mieterverein-hamburg.de/mieterverein-rech…
Unter ‚Besichtigungsrecht‘ findet man dort den Satz:
‚Der Vermieter hat, auch ohne dass es ausdrücklich im Mietvertrag steht, das Recht, in angemessenen Zeitabständen die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes zu betreten.‘
Wenn Du auch dem Mieterverein nicht traust, kann ich Dir auch nicht helfen. Ich bin kein Anwalt mit Online-Urteilsdatenbank. Ich habe nur google.
Gruß
loderunner

#10

Hai Nita,

schau mal unter „Duldungspflicht“ :
http://www.artikelweb.de/db/artikel_mietrecht_-_miet…

Zu diesen Duldungspflichten des Mieters gehört auch die regelmäßige Begehung der dem Mieter überlassenen Mietsache.

Gruß
Maja

#11

*NitazurHilfeeilend…*
Hi Maja,

schau mal unter „Duldungspflicht“ :
http://www.artikelweb.de/db/artikel_mietrecht_-_miet…

Zu diesen Duldungspflichten des Mieters gehört auch die
regelmäßige Begehung der dem Mieter überlassenen Mietsache.

In dem angegebenen Link wird BGB §554 bzgl. der Instandhaltung und Instandsetzung und die damit zusammenhängenden Duldungspflichten des Vermieters zitiert. Soweit ok.

Aber nur, weil dann im Anschluß noch ein paar Dinge bzgl. der Begehung durch den Vermieter dazugetextet werden, macht es diese Punkte nicht zum Bestandteil des BGB.

Ich möchte mich der Frage von Nita anschließen: WAS ist die RECHTSGrundlage für diese Begehungen.

Interessierter Gruß
Horst

#12

Lösung
Morgen,

auf folgender Seite wird das Begehungsrecht des Vermieters gut beschrieben wird.

http://www.mieterschutzbund-berlin.de/6_1_2.html

Gruß
Stiefel

#13

Hi Maja, hi Horst,

danke Horst! Und Maja: Der Horst hat hier recht! Der von dir zitierte Artikel ist sehr fragwürdig, da er dem Laien (also z.B. mir) vorgaukelt, dass es hier im Gesetz verankerte Duldungspflichten gegenüber einem VM gibt.

Der Gesetzestext gibt dies jedoch nicht her! Bzw. natürlich nur in den engen Grenzen: Verkauf, Instandhaltung etc. Von einem generellen Begehungsrecht ist im Gesetz an keiner Stelle die Rede!

Und gar der Schluss, der in dem von dir bereitgestellten Artikel gezogen wird: Deswegen muss man dem VM einen Schlüssel aushändigen, wenn man in Urlaub fährt! Immer und ohne Ausnahme! Ich persönlich würde den Artikel mit größter Vorsicht behandeln.

Und deswegen gilt nach wie vor: Ein generelles gesetzlich bestimmtes Begehungsrecht gibt es nicht!

Ich warte weiter darauf, dass jemand seine Behauptungen mit Nennung des Paragraphen belegt - so wie Horst - und bleibe bis dahin bei meiner Meinung.

Gruß
Nita (jetzt werd ich aber sowas von stur!)

#14

Hallo Stiefel,

na also, sag ich doch. Kein generelles Begehungsrecht im Mietrecht. Ausnahmen bestätigen die Regel etc. pp.

Gruß
Nita

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#15

Hallo,
ich glaube, Du hast mein letztes Posting nicht gelesen. Es gibt keinen Gesetzestext, der ein Begehungsrecht explizit nennt. Es ergibt sich aber aus der Tatsache, dass die Wohnung dem Vermieter gehört. Also eine ‚unsichtbare‘ Nebenpflicht des Mieters, eine Besichtigung zuzulassen.
Es war hier schon von einem Urteil des Verfassungsgerichtes die Rede. Lies es Dir doch mal im Original durch:
http://www.bundesverfassungsgericht.de/entscheidunge…
Dort wird Bezug genommen auf §14GG, der eben auszulegen ist und sowohl Interessen des Vermieters als auch des Mieters schützt. Un das ist eben Auslegungssache, die im Einzelfall gegeneinander aubgewogen werden muss. Und ‚Einzelfall‘ heißt eben, dass es kein Gesetz geben kann, in dem jeder Einzelfall Berücksichtigung findet.
Ergo: es gibt das Recht auf Begehung der Wohnung, aber es darf nicht beliebig ausgenutzt werden.
Gruß
loderunner