Hallo,
in meiner Mietwohnung sollen stark verwitterte Holzrahmenfenster durch Kunststoffrahmenfenster ersetzt werden.Ist der Vermieter damit berechtigt,die Miete zu
erhöhen ? M.E. geht es um eine reine Erhaltungsmaßnahme der Bausubstanz. Für eune rechtsrelevante Auskunft bin ich dankbar.
Hallo ewerth07,
Hallo erwerth07,
Hallo erwert07,
eine rechtsverbindliche Auskunft kann und darf ich nicht geben. Das dürfen nur Rechtsanwälte.
Meiner Meinung nach ist eine Mieterhöhung erlaubt denn mit den neuen Kunststofffenstern wird eine Einparung der Heizkosten erreicht. Da der Mieter die Heizkosten zu tragen hat muß er auch einen Teil der gesparte summe als Mieterhöhung akzeptieren. Um die entsprechenden Prozente und Summen zu erfahren rate ich zu einem Gespräch mit dem Mieterbund.
Mit freundlichem Gruß
Hans H.T.
Hallo,
in meiner Mietwohnung sollen stark verwitterte
Holzrahmenfenster durch Kunststoffrahmenfenster ersetzt
werden.Ist der Vermiet
er damit berechtigt,die Miete zu
erhöhen ? M.E. geht es um eine reine Erhaltungsmaßnahme der
Bausubstanz. Für eune rechtsrelevante Auskunft bin ich
dankbar.
Hallo,
erst einmal sorry, dass ich erst heute antworten kann, hatte wenig Zeit. Nun zu der Frage:
Zuerst einmal folgendes:
der Vermieter kann nach der Durchführung einer Modernisierung die jährliche Miete um 11 % der von ihm für die Arbeiten aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Mieter „finanziert“ damit die Modernisierung.
Eine Baumaßnahme ist dann eine „Modernisierung“ im mietrechtlichen Sinn, wenn sich der Gebrauchswert einer Wohnung für einen Durchschnittsmieter durch die Baumaßnahme objektiv verbessert. Dabei muss die Verbesserung des Gebrauchswertes „nachhaltig“ sein, d.h. auf Dauer bewirkt sein. Häufig werden zusammen mit Modernisierungen auch Renovierungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten ausgeführt. Kostenmäßig sind solche Arbeiten von den Kosten der Modernisierung genau und für den Mieter nachvollziehbar abzugrenzen . Das Gesetz definiert Modernisierungen so: ( § 559 BGB)
bauliche Maßnahmen des Vermieters,
- die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, oder
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, oder
- nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder
andere bauliche Maßnahmen die der Vermieter aufgrund von Umständen durchgeführt, die von ihm nicht zu vertreten sind.
Von Gerichten entschiedene Fälle, die mietrechtlich keine Modernisierungsmaßnahmen sind, als Beispiele:
Fenstermodernisierung ( LG Berlin , Urteil vom 30. April 2002 , Az: 63 S 263/01): Der Gebrauchswert einer Wohnung wird durch den Austausch von Holzkastendoppelfenster bzw. Holzverbundfenster gegen Kunststoffisolierglasfenster nicht verbessert. Der Mieter muss die Maßnahme weder dulden, noch eine Mieterhöhung akzeptieren.
Werden bereits vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster ersetzt, so ist sehr fraglich, ob die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB erhöht werden kann. Der Vermieter kann nach § 559 BGB die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der BGH (Urteil v. 25.01.2006 - VIII ZR 47/05) stellt dafür sehr strenge Kriterien auf: Anzugeben sind in der Begründung zur Mieterhöhung nicht nur der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster. Es muss auch so genau beschrieben werden wie der Zustand der alten Fenster war, dass der Mieter dazu in der Lage ist einen entsprechenden Vergleich zwischen alten und neuen Fenstern anzustellen, um den Energiespareffekt zu beurteilen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur zulässig, wenn sich dadurch der Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Bei Ersatz alter Isolierglasfenster durch neue Isolierglasfenster ist sehr zweifelhaft, ob sich dadurch der Gebrauchwert „nachhaltig“ erhöht. Sicher nur dann, wenn sich eine Energieeinsparung ergibt
Die Mieterhöhung kann er laut BGH jedoch nicht durchsetzen, weil der Mieter mangels Informationen über die alten Fenster den angeblichen Energiespareffekt nicht beurteilen konnte.
Dazu habe ich noch etwas rausgefunden:
Laut Gesetz dürfen Renovierungskosten nur dann auf die Miete umgelegt werden, wenn sie unter anderem „nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“.
Dem Urteil zufolge muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der baulichen Veränderungen „diejenigen Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt“. Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht nötig. Ausreichend ist die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Teile.
Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 47/05.
Ich hoffe, ich konnte ein bisschen weiterhelfen und wünsche einen guten Start in die neue Woche und einen schönen Abend und wen noch Fragen auftauchen, bitte anschreiben, ich werde alles so schnell wie möglich beantworten.
Gruß Christina