Hallo Zusammen,
mein ehemaliger Vermieter schickt mir trotz schriftlicher Aufforderung bis dato nicht die Nebenkostenendabrechnung.
Was kann man tun ?
Vielen Dank im Voraus!
Hallo Sting_ray,die Frage kann ich nicht konkret beantworten.Die Angaben sind unvollständig.Normalerweise
muß die Abrechnung innerhalb eines Jahres erfolgen,sonst verjährt sie.Genaue Angaben kann Dir aber die Verbraucherzentrale machen.Mit freundlichen Grüßen
Karlhans35
mein ehemaliger Vermieter schickt mir trotz schriftlicher
Aufforderung bis dato nicht die Nebenkostenendabrechnung.Was kann man tun ?
Vielen Dank im Voraus!
Die Nebenkostenabrechnung muß jeweils innerhalb von 12 Monaten abgerechnet werden.
D.h. die Abrechnung vom 1.1.2010, mit den erfassten Kosten bis 31.12.2009, hat Zeit bis zum 31.12.2010. Eine Abrechnung zum 1.4.2010 , mit erfassten Kosten bis 31.3.2010, hat Zeit bis zum 31.3.2011.
Angenommen, du erwartest eine Rückzahlung, weil du zuviel bezahlt hast.
Wenn der Termin verstrichen ist, kannst du die Abrechnung einfordern. Danach eine Frist setzen und ankündigen, daß du die Nebenkosten-Vorauszahlungen ganz oder teilweise einstellst, wenn keine fristgerechte Abrechnung erfolgt. Das kannst du dann auch tun, wenn keine Abrechnung kommt.
Für den darauf folgenden Abrechnungszeitraum muß der Vermieter dann theoretisch in Vorlage gehen und kann am Ende des Abrechnungszeitraums von dir den restlichen oder eben den vollen Betrag einfordern, sofern er dies fristgerecht tut.
ABER:
Eine NK-Nachzahlung kann der Vermieter auch nur innerhalb der Abrechnungsfrist verlangen, danach geht er leer aus. Wenn du also in etwa ausrechnen kannst, daß du eher etwas nachzahlen als zurückkriegen würdest, solltest du erstmal gar nichts tun.
Die Abrechnung - so sie denn noch kommt - würde ich an deiner Stelle vom Mieterverein prüfen lassen. Viele Vermieter setzen Posten auf die NK-Rechnung, die da nicht hingehören. Z.B. Kosten für Mieterwechsel (Zwischenablesung, Renovierung), Leerstand, Neuanschaffungen (Heizungsanlage etc), Reparaturen, Verwaltung.
Link:
http://www.anwalt-mietrecht.de/aktuelles/fristen-bei…
Hallo aus Bernburg,
Nebenkostenabrechnungen sind bis 12-Monate nach Abrechnungszeitraum fällig. Versäumt der Vermieter schuldhaft diesen Zeitpunkt hat er keinen Anspruch auf Begleichung dieser Rechnungen.
LG aus Bernburg
Hallo Zusammen,
mein ehemaliger Vermieter schickt mir trotz schriftlicher Aufforderung bis dato nicht die Nebenkostenendabrechnung.
Was kann man tun ?
Vielen Dank im Voraus!
Hallo
Fristen bei Nebenkostenabrechnungen
Nebenkostenabrechnung für Wohnraum – auf welche Fristen Mieter und Vermieter unbedingt achten müssen!
Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet, denn der Mieter hat hierauf einen rechtlichen Anspruch nach § 556 Abs.3 S.1 BGB. Doch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter auf verschiedene Fristen achten, was häufig aber übersehen wird. Hierdurch entstehen schnell Fehler, die bis zur Unwirksamkeit der ganzen Betriebskostenabrechnungen führen können. Als Mieter sollte man deshalb diese Fristen kennen und jede Nebenkostenabrechnung darauf überprüfen. Als Vermieter muss man tunlichst auf die Einhaltung dieser Fristen achten.
- Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum, also der Zeitraum, für welchen der Vermieter die Betriebskosten zusammen-stellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr lang sein; dies folgt ebenfalls aus § 556 Abs.3 S.1 BGB. Der Abrechnungszeitraum muss nicht notwendigerweise mit dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) übereinstimmen; zieht der Mieter zum Beispiel zum 1. April ein, kann als Abrechnungszeitraum auch die Zeit vom 1. April bis zum 30. März des Folgejahres gewählt werden. Das Wahlrecht hierzu hat nach herrschender Meinung der Vermieter, wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes z.B. im Mietvertrag bestimmt haben. Ist der Abrechnungszeitraum aber einmal festgelegt, kann er nicht mehr einseitig abgeändert werden.
In dem obigen Beispiel wäre aber auch ein Abrechnungszeitraum von weniger als einem Jahr möglich; dies gilt ebenso für die Folgejahre, denn nur der maximale Abrechnungszeitraum von 12 Monaten muss eingehalten werden, das unterschreiten ist zulässig. Rechnet der Vermieter jedoch über einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten ab, so ist die Betriebskosten-abrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt. Umstritten ist aber, ob der eventuell der gesamte nachgeforderte Betrag wird nicht fällig ist oder nur der die 12 Monate übersteigende. Sofern die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 S.3 BGB noch nicht abgelaufen ist, sollte der Vermieter schleunigst eine neue Abrechnung erstellen, um diesen Fehler zu beseitigen.
- Abrechnungsfrist
Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss deshalb dem Mieter bis spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen. Problematisch ist für den Vermieter vor allem der Beweis des Zugangs; gegebenenfalls könnte er sich den Empfang der Abrechnung vom Mieter quittieren lassen.
Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2006 muss der Mieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2007 erhalten haben. Es ist also damit zurechnen, dass viele Mieter noch in den letzten Tagen des Jahres Post von Ihren Vermietern oder den beauftragten Hausverwaltungen bekommen werden.
Überschreitet der Vermieter jedoch diese 12-Monatsfrist, kann er in der Regel gemäß § 556 Abs.3 S.3 BGB vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Verweigert der Mieter nämlich die Nachzahlung müsste der Vermieter im Rahmen eines Prozess beweisen, dass er für die Fristversäumnis nichts kann, was häufig nicht gelingen wird. Das Verschulden der Hausverwaltung wird dem Vermieter in der Regel zugerechnet, ebenso die verspätete Jahresabschlussrechnung des WEG-Verwalters. Etwas anders kann für die erst verspätet erhaltene Abrechnung eines Versorgungsunternehmens gelten. Siehe hierzu aktuell auch die Entscheidung des LG Hannover (Az: 13 S 21/07 = WuM 2007, 629).
Auf der anderen Seite gilt zu beachten, dass der Mieter trotz der verspäteten Abrechnung dennoch die Auszahlung eines eventuellen Guthabens von seinem Vermieter verlangen kann.
Zur Fristwahrung genügt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; materielle Fehler wie ein Additionsfehler sind unerheblich und können auch später noch berichtigt werden.
An eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung stellt die Rechtsprechung vier Anforderungen:
die Zusammenstellung muss die Gesamtkosten der Wohnanlage in geordneter Form enthalten,
der auf den Mieter entfallende Anteil muss berechnet sein und der Verteilungsschlüssels muss soweit nicht bekannt erläutert werden, die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Vermieters müssen angegeben und von dem anteiligen (Gesamt-)Kosten, die auf den Mieter entfallen, abgezogen werden.
- Widerspruchsfrist
Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter anschließend 12 Monate Zeit, § 556 Abs.3 S.5 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs.3 S.6 BGB. Zudem müssen die vom Mieter erhobenen Einwendungen ausreichend bestimmt und konkret sein. Zu beachten ist aber, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erst nach Ablauf dieser 12 Monate zur Zahlung fällig ist, sondern gemäß § 286 Abs.3 BGB bereits 30 Tage nach Zugang.
Natürlich hat der Mieter das Recht, Belege einzusehen, allerdings kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen auch Verlangen, dass er Kopien gegen Kostenerstattung vom Vermieter erhält. Beispielsweise ist es nicht ausreichend zu beanstanden, dass die Heizkosten dieses Jahr zu hoch seien.
Strittig ist, ob eine vorbehaltlose Zahlung der geforderten Betriebskosten durch den Mieter die spätere Geltendmachung von Einwendungen ausschließt. Dies kann nach Auffassung des Verfassers gemäß § 814 BGB aber nur dann gelten, wenn der Mieter gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Ganz sicher ist der Mieter aber nur, wenn er bei der Überweisung des Nachzahlungsbetrags die Überprüfung und mögliche Rückforderung vorbehält.
Im Zweifel gilt deshalb:
Fristen überprüfen
Belege einsehen
Mit dem Vermieter über Probleme und Fragen zur Betriebskostenabrechnung sprechen
Im Zweifel nur eine Teilzahlung leisten unter Rückforderungsvorbehalt
Die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt ihres Vertrauens überprüfen lassen
Wenn der Vermieter innerhalb der Fristen nicht abrechnet, den Mieterverein konsultieren bzw. einen Rechtsanwalt beauftragen ihre Rechte durchzusetzen.
Mit freundlichen Grüßen, uhu43
Wenn es sich um die Abrechnung 2010 handelt, hat er noch Zeit.
Ansonsten Rechtsanwalt einschalten.
Hallo,
wenn du gar nicht mehr weiter weißt, hilft dir die Verbraucherzentrale:
http://www.verbraucherzentrale.de/
Hat bei uns auch funktioniert, als Teldafax sich monatelang geweigert hatte, einen doppelt abgebuchten Jahresbetrag zurückzubuchen… (Frechheit!) Als der Verbraucherschutz sich einschaltete, ging plötzlich alles ganz schnell.
Hallo Sting_ray,
wichtig wäre zu wissen, wann der Abrechnungszeitraum endete? Nebenkostenabrechnung für 2009? 2010?
Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss deshalb dem Mieter bis spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen.
Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2006 muss der Mieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2007 erhalten haben.
Am besten abwarten, denn überschreitet der Vermieter jedoch diese 12-Monatsfrist, kann er in der Regel gemäß § 556 Abs.3 S.3 BGB vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Verweigert der Mieter nämlich die Nachzahlung müsste der Vermieter im Rahmen eines Prozess beweisen, dass er für die Fristversäumnis nichts kann, was häufig nicht gelingen wird. Das Verschulden der Hausverwaltung wird dem Vermieter in der Regel zugerechnet, ebenso die verspätete Jahresabschlussrechnung des WEG-Verwalters. Etwas anders kann für die erst verspätet erhaltene Abrechnung eines Versorgungsunternehmens gelten. Siehe hierzu aktuell auch die Entscheidung des LG Hannover (Az: 13 S 21/07 = WuM 2007, 629).
Viele Grüße Berlin 211
Frage: Aus welchem Jahr ist die Nebenkostenabrechnung?
Für 2009 hättest Du sie bis zum 31.12.10 haben müssen.
Für 2010 auch wenn Du schon ausgezogen bist, hat er noch ganz 2011 Zeit.
Ich weiß es ist bitter, aber es ist so. Meine illegale Empfehlung ist immer, die letzte Miete nur teilweise oder überhaupt nicht zu zahlen, in jedem Fall aber die letzten Nebenkosten nicht zu überweisen und auf Verrechnung mit der Betriebskostenabrechnung zu bestehen. So hat man ein Druckmittel und wenn es wirklich „eng“ wird (anstehende Klage) so kann man sie immer noch überweisen.
Für 2010 heißt es warten, für 2009 hilft nur die Klage.
P.S. Handelt es sich um die Abrechnung 2009, so sind nun alle Forderungen Deines Vermieters verjährt! Nicht aber Deine Forderungen (Rückzahlung aus der Nebenkostenabrechnung).
Ich konnte nun nicht besondes helfen, aber nach Vermieterwechsel ist es meistens zu spät. Ich habe es auch schon leidvoll erfahren und haben Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung erst einklagen müssen (HSH Nordbank) Ich empfehle auch immer eine Mitgliedschaft in einem Mieterverein die verbunden ist mit einem Rechtsschutz, kostet mich 70€ im Jahr 2 X geklagt = 2 X gewonnen und schon 100 X beraten lassen.
Liebe Grüße
connection
Hallo Zusammen,
Auch Dir ein herzliches Hallo, Sting-ray,
mein ehemaliger Vermieter schickt mir trotz schriftlicher Aufforderung bis dato nicht die Nebenkostenendabrechnung.
Was kann man tun ?
Es ist mal wieder wie im richtigen Leben. Zuwenig Input ermöglicht fast keinen Output (außer Fragen über Fragen).
Von welcher Betriebskostenabrechnung (BKA) sprichst Du? 2008, 2009, 2010???
Wann bist Du ausgezogen?
Was steht im Mietvertrag zum Thema BKA?
Habt Ihr ein Übergabeprotokoll gemacht?
Steht da etwas zum Thema BKA?
War ggf. eine Zwischenabrechnung vereinbart?
Wann hast Du Deinen Ex-Vermieter aufgefordert?
Vor drei Tagen, drei Wochen oder Monaten?
Arbeitet er mit einer Hausverwaltung zusammen?
Vielen Dank im Voraus!
Keine Ursache. Nur die Fragen solltest Du schon beantworten, denn riechen, was wann wie passiert ist und verabredet wurde, kann ich noch nicht.
Schönen Abend
RaBra
Hallo Berlin 211
es handelt sich um die Nebenkostenabrechnung 2009. Das Problem ist, dass ich eine hohe Nebenkostenvorauszahlung jeden Monat geleistet habe und ich ein Guthaben für 2009 erwarte. Da ich auch Anfang 2010 nicht mehr in der Wohnung wohne, ist die Motivation des Vermieters näturlich nicht sehr hoch mir ein Guthaben auszuzahlen.
Grüße Sting_ray
Hallo Zusammen,
Auch Dir ein herzliches Hallo, Sting-ray,
mein ehemaliger Vermieter schickt mir trotz schriftlicher Aufforderung bis dato nicht die Nebenkostenendabrechnung.
Was kann man tun ?
Es ist mal wieder wie im richtigen Leben. Zuwenig Input
ermöglicht fast keinen Output (außer Fragen über Fragen).Von welcher Betriebskostenabrechnung (BKA) sprichst Du? 2008,
2009, 2010???
Es ist die BKA 2009
Wann bist Du ausgezogen?
15.01.2010
Was steht im Mietvertrag zum Thema BKA?
…Vorauszahlungen müssen jährlich abgerechnet werden…Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten mitteilen… sonst steht nichts relevantes im Mietvertrag zu BKA
Habt Ihr ein Übergabeprotokoll gemacht?
Nein
Steht da etwas zum Thema BKA?
War ggf. eine Zwischenabrechnung vereinbart?
Nein
Wann hast Du Deinen Ex-Vermieter aufgefordert?
Ein mal einen Monat nach dem Auszug und mitte Dezember 2010
Vor drei Tagen, drei Wochen oder Monaten?
Arbeitet er mit einer Hausverwaltung zusammen?
NeinVielen Dank im Voraus!
Keine Ursache. Nur die Fragen solltest Du schon beantworten,
denn riechen, was wann wie passiert ist und verabredet wurde,
kann ich noch nicht.
Aufgrund eines grippalen Infekt bin ich jetzt erst dazu gekommen die Antworten zu schreiben. Nochmals Vielen Dank
Schönen Abend
RaBra
Hallo Sting_ray,
ich hoffe, es geht Dir soweit wieder gut.
Schön, dass Du Licht ins Dunkel gebracht hast.
Es ist die BKA 2009
Gut! Die musste bis zum 31.12.2010 erstellt und den (Ex-)Mietern zugestellt werden. Wenn Dein Vermieter das nicht getan hat, kann er m.E. daraus heute keine Ansprüche mehr geltend machen, falls er der Meinung sei, Du müsstest noch etwas nachzahlen. Wohlgemerkt, dies gilt für 2009, die 15 Tage in 2010 müssen bis Ende 2011 abgerechnet sein.
Wann bist Du ausgezogen?
15.01.2010
Siehe meine Bemerkung oben.
Was steht im Mietvertrag zum Thema BKA?
…Vorauszahlungen müssen jährlich abgerechnet
werden…Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten mitteilen… sonst steht nichts relevantes im Mietvertrag zu BKA
Stärkt Deine Rechtsposition, denn der Vertrag bindet Euch beide. Aber Einwendungen kannst Du nur gegen etwas erheben, was Dir vorliegt.
Habt Ihr ein Übergabeprotokoll gemacht?
Nein
Schlecht. Ich würde immer auf einem Übergabeprotokoll bestehen. Wie willst Du denn für die 15 Tage in 2010 nachweisen, wie hoch Dein Verbrauch war (Heizung, Wasser, o.ä.). Wie willst Du nachweisen, dass bei Übergabe alles O.K. war?
Steht da etwas zum Thema BKA?
War ggf. eine Zwischenabrechnung vereinbart?Nein
Okay, dann ist das so.
Wann hast Du Deinen Ex-Vermieter aufgefordert?
Ein mal einen Monat nach dem Auszug und mitte Dezember 2010
Okay.
Arbeitet er mit einer Hausverwaltung zusammen?
Nein
Gut. Dann hat er auch keine Ausrede, obwohl die vermutlich eh nicht ziehen würde. Gute HV wissen, was wann erledigt sein muss.
Jetzt können wir uns Deiner Ausgangsfrage, was Du tun kannst, widmen.
Imho vermute ich mal, dass Du Deine Kaution wiederhaben willst. Dein ExV will sie aber nicht rausrücken, weil er glaubt noch Ansprüche an Dich zu haben.
Also wirst Du vermutlich den Gang zum Mieterverein (ob die rückwirkend etwas tun können, weiß ich nicht) oder zum Anwalt gehen müssen, um Deine Ansprüche (Rückzahlung der Kaution, falls es das ist, was Du willst) durchzusetzen.
Falls Du die Kosten dafür scheust, kannst Du Deinem ExV noch mal ein Einschreiben/Rückschein schicken, indem Du ihm eindringlich schreibst, dass er das Problem mit Schweigen und Ignorieren nicht lösen wird.
Er möge nun endlich das Jahr 2009 abrechnen, denn schließlich hätte er dies für die anderen Mieter ja auch tun müssen, und Dir (bis auf einen Restbetrag für die 15 Tage in 2010) die überzählige Kaution auf Dein Konto Nr. … auszahlen.
Schwierig könnte dabei werden, dass Du für 2010 nichts nachweisen kannst. Je nachdem, wie er reagiert, falls er reagiert, könnte da noch was auf Dich zukommen.
Allerspätestens dann brauchst Du rechtlichen Rat.
Nochmals Vielen Dank
Bitte, wie gesagt: Keine Ursache.
Auch heute: schönen Abend noch
RaBra
Hallo Sting_ray,
also die Nebenkostenabrechnung für 2009 hätte spätestens bis zum 31.12.2010 bei dir sein müssen.
Ich würde dem Vermieter ein Einschreiben senden, mit letzter Fristsetzung, oder besser gleich zum Anwalt. Hier ist der Vermieter im Unrecht.
Viel Glück!
Hallo Stingray,
nach geltender Rechtslage muß er das 12 Monate nach dem entsprechenden Abrechnungszeitraum. Du müßtest das irgendwie beim Gericht einklagen. Wie das geht, weiß ich aber nicht.
Ein Trost: Eventuelles Guthaben für dich verjährt nicht. Seine Ansprüche gegen Dich sind aber nun verjährt! Gruß Thomas
Hallo Zusammen,
mein ehemaliger Vermieter schickt mir trotz schriftlicher
Aufforderung bis dato nicht die Nebenkostenendabrechnung.Was kann man tun ?
Vielen Dank im Voraus!
Ich würde sagen leiste, zukünftig, nur Teilzahlungen, der Nebenkosten.
Aber da das Mieitverhältnis ja anscheinend nicht mer besteht,ist das Unsinn.
Wenn Dein ehemaliger Vermieter Dir keine Abrechnung schickt, will er nix mer von Dir.
Aber da er nix schickt, vermute ich das Du noch was von Ihm zu bekommen hast.
Das Sinnigste währe zum nächsten Mieterverein zu gehen und Dich dort anwaltlich beraten zu lassen.
Hallo Sting_ray,der Vermieter muß innerhalb eines
Jahres die Nebenkostenabrechnung zugestellt haben,da
sie sonst unwirksam wird.Schreibe dem Vermieter das
per Einschreiben und gib einen Termin an.Sollte die
Abrechnung bis zum Termin nicht angekommen sein,müßte die Sache für Dich erledigt sein.
Mit freundlichen Grüßen karlhans
Genaue Auskunft gibt Dir die Verbraucherzentrale NRW.