Hallo,
ich habe dir mal einen Auszug aus meinem Wohnungseigentumsverwaltungsbuch beigefügt. Hoffe ich kann die so ein wenig helfen.
Prüfungsbefugnis des Eigentümers
Zusammenfassung
Der Verwalter erstellt regelmäßig für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Lastenkostentragungspflicht und die Beitragsleistungen für Instandhaltungsrückstellungen enthält, wozu er nach § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet ist. Daneben hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf der Wirtschaftsperiode die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen zu erstellen. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen zwar vom Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 3 WEG geprüft werden, bevor sie den Wohnungseigentümern zum Beschluss vorgelegt werden. Ein eigenes Prüfungsrecht der Wohnungseigentümer sieht das WEG nicht vor. Da die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht erforderlich ist, mangelt es zunächst an einer Anspruchsgrundlage für das Prüfungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. des einzelnen Wohnungseigentümers.
Wollen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen, Belege und Unterlagen überprüfen, so muss ihnen Gelegenheit zur Einsicht gegeben werden. Unstreitig ist, jedem Wohnungseigentümer vor der entsprechenden Beschlussfassung die Jahresgesamtabrechnung und die jeweils ihn betreffende Einzelabrechnung zu übersenden.
Eine Verpflichtung des Verwalters, alle Einzelabrechnungen zu übersenden, besteht jedoch nicht, was gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften den Verwaltungsapparat auch sprengen würde (a. A. OLG Oldenburg, Beschluss v. 21.9.2005, 5 W 67/05, ZMR 2006, 72: vor einer anstehenden Beschlussfassung über die Genehmigung einer Gesamtjahresabrechnung und die jeweiligen Einzelabrechnungen sind sämtliche Abrechnungsunterlagen den Eigentümern mit der Einladung zu übersenden).
Fall-Beispiel
Recht auf Einsichtnahme
Um dem Wohnungseigentümer eine umfassende Prüfungsmöglichkeit an die Hand zu geben, steht ihm das Recht der Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen zu, was die Rechtsprechung aber als ebenso notwendig wie ausreichend annimmt (OLG Köln, Beschluss v. 29.3.1995, 16 Wx 36/95, ZMR 1995, 324; OLG Köln, Beschluss v. 24.9.1996, 16 Wx 86/96, WuM 1997, 62). Das Einsichtsrecht umfasst die Erstellung und Einsichtnahme von Kopien der einzelnen Belege und Unterlagen. Nach Ansicht des OLG Köln ist ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor für die Wohnungseigentümer keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen (OLG Köln, Beschluss v. 24.8.2005, 16 Wx 80/05).
Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- bzw. Einsichtsrecht sind die §§ 666 und 259 BGB, welche die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht des Auftraggebers regeln. Vertragspartnerin des Verwalters ist jedoch nach der gesetzlichen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft der teilrechtsfähige Verband und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Denn das Vertragsverhältnis mit dem Verwalter ist ein klassischer Bereich, in dem die Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auftritt. Streng genommen stehen daher Prüfungs- und Einsichtsrechte nur der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Verwalter nicht nur Pflichten der Gemeinschaft zu erfüllen hat, sondern gemäß § 27 Abs. 2 WEG auch gegenüber den Wohnungseigentümern. In Rechtsprechung und Literatur ist derzeit umstritten, ob es sich bei dem Verwaltervertrag daher um einen Vertrag zu Gunsten Dritter (OLG München, Beschluss v. 14.9.2006, 34 Wx 49/06, NZM 2006, 934; OLG München, Beschluss v. 8.11.2006, 34 Wx 45/06, NJW 2007, 227; Abramenko in Riecke/Schmid, 1. Auflage 2006, WEG - Kompaktkommentar, § 26, Rz. 34 b) oder um einen Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter handelt (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 29.9.2006, I-3 Wx 281/05, Wenzel, NZM 2006, 321).
Beim Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter sind die aus dem Verwaltervertrag erwachsenden Erfüllungs- und Mängelansprüche und die rechtsgeschäftlich begründeten Verbindlichkeiten zwar solche der teilrechtsfähigen Gemeinschaft. Für die am Vertrag nicht unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer ergeben sich jedoch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung Schutzwirkungen, was zur Folge hat, dass der Anspruch auf die Hauptleistung zwar grundsätzlich der teilrechtsfähigen Gemeinschaft zusteht, die Wohnungseigentümer jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen sind, dass sie bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen können.
Soweit man annimmt, beim Verwaltervertrag handle es sich um einen Vertrag zu Gunsten Dritter, ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich dabei um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter oder aber um einen unechten Vertrag zu Gunsten Dritter handelt. Der unechte Vertrag zu Gunsten Dritter ähnelt stark dem Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter. Denn die einzelnen Wohnungseigentümer haben dann keinen direkten Leistungsanspruch gegen den Verwalter. Anders beim echten Vertrag zu Gunsten Dritter. Dann ist zwar die teilrechtsfähige Gemeinschaft Vertragspartnerin des Verwalters, die einzelnen Wohnungseigentümer haben aber aus diesem Vertrag Leistungsansprüche gegen den Verwalter. Bislang hat sich die Rechtsprechung noch nicht eindeutig dazu geäußert, ob es sich beim Verwaltervertrag nun um einen echten oder einen unechten Vertrag zu Gunsten Dritter handelt. Wegen der Interessenlage wird man jedoch von einem echten Vertrag zu Gunsten Dritter ausgehen. Dann hätten die einzelnen Wohnungseigentümer auch eigene vertragliche Leistungsansprüche gegen den Verwalter und somit auch eigene Prüf- und Einsichtsrechte.
Prüfungsmöglichkeiten erhalten die Wohnungseigentümer auch aufgrund ihres Rechts auf Auskunftserteilung nach §§ 675, 666 BGB i. V. m. §§ 21 Abs. 1, Abs. 4, 28 Abs. 4 WEG. Hiernach können die Wohnungseigentümer aufgrund entsprechenden Mehrheitsbeschlusses vom Verwalter jederzeit Rechnungslegung verlangen. Das sich hieraus ergebende Prüfrecht steht jedoch anders als das Einsichtsrecht nur allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu.
Hinweis
Einsichtsrecht am Ort der Verwaltung
Mit § 269 BGB haben die Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass der Verwalter die Belege und Abrechnungsunterlagen zu ihnen bringt. Sie haben sich an den Wohnort des Verwalters zu begeben bzw. ein Einsichtsrecht am Ort/Büro der Verwaltung (OLG Hamm, Beschluss v. 9.2.1998, 15 W 124/97, NZM 1998, 724).
Autor/in
*
Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein, Köln