in naher Zukunft überlege ich mir ein Haus zu Kaufen oder zu Bauen.
Mein Problem ist nur, daß ich mich in der Finanzsprache nicht so gut auskenne. Hatte neulich ein Gespräch mit meinem Bankberater über Kreditaufnahme, ehrlich hab nur die hälfte verstanden war mir peinlich alles einzeln nachzufragen.
Hier einige Fragen über Kreditaufnahme, wo ich eine Aufklärung benötige, wenn Euch noch weitere Pukte einfallen sollte, könnt Ihr sie gerne einfügen. Nur eine bitte, versucht es so zu Erläutern, daß ich Euch verstehe, vielleicht auch so mit Beispielen.
Hab heute im Zeitung diese Werbung gelesen, Bauzins ab 3,85% eff. Jahreszins bei einer Laufzeit 10 Jahre bis 30 Jahre.
Wie sieht den rechnerisch, der Unterschied zwischen 10 Jahre und 30 Jahre aus, wenn ich mir 150.000,00€ Kredit aufnehmen würde?
Was ist effektiver Jahreszins?
Was ist nominaler Jahreszins?
Was Ihr mir bestimmt Raten würdest, Eigenkapital ist schon mal vorhanden.
in naher Zukunft überlege ich mir ein Haus zu Kaufen oder zu
Bauen.
weitere Pukte einfallen sollte, könnt Ihr sie gerne einfügen.
Vor einigen Monaten stand ein längerer Artikel in „Die Zeit“ evtl. auf deren Webseite nachzulesen, dort hatte die Bank eines Hauseigentümer dessen Hypothek an eine Investmentfirma weiterverkauft. Obwohl der Hauseigentümer pünktlich seine Zinsen und Tilgungssummen bezahlt hatte, gelang es der Investmentfirma ihm sein Haus zu pfänden zu lassen und es zu versteigern. Das war nur möglich, weil es im deutschen Recht eine Gesetzeslücke gibt gegen die er nun angeht. Er verlor das Haus. Der Prozeß läuft bereits länger und müßte bald vor dem Bundesgericht ankommen. Bis diese Gesetzeslücke geschlossen wird, kann noch einige Zeit vergehen.
Daher sollte jeder, der bei einer Bank eine Hypothek aufnimmt, von einem Rechtsanwalt, einen Satz in den Kreditvertrag hineinschreiben lassen, der der Bank VERBIETET diesen Kredit an eine andere Institution zu verkaufen. Oder anders ausgedrückt: es muß sichergestellt werden, daß die Bank, die das Geld für die Hypothek auslegt, der gesetzliche Ansprechpartner und Eigentümer dieser Hypothek bleibt.
Und NICHT irgendeine Investmentgesellschaft, irgendwo in den USA oder sonstwo!!!
Vor einigen Monaten stand ein längerer Artikel in „Die Zeit“
evtl. auf deren Webseite nachzulesen, dort hatte die Bank
eines Hauseigentümer dessen Hypothek an eine Investmentfirma
weiterverkauft. Obwohl der Hauseigentümer pünktlich seine
Zinsen und Tilgungssummen bezahlt hatte, gelang es der
Investmentfirma ihm sein Haus zu pfänden zu lassen und es zu
versteigern.
das wäre dann der erste dokumentierte Fall. Interessanterweise sind bisher alle Vertreter der Theorie, daß dieses Szenario eintreten könnte, einen Beweis/Beleg schuldig geblieben, was daran liegen könnte, daß es zu jedem besicherten Kredit eine Sicherheitenzweckerklärung gibt, in der steht, daß genau das (also Verwertung ohne Leistungsstörung bzw. Abtretung der Ansprüche aus dem Sicherheitenvertrag ohne Abtretung der Forderung aus dem Kreditvertrag) nicht möglich ist.
Daher sollte jeder, der bei einer Bank eine Hypothek aufnimmt,
von einem Rechtsanwalt, einen Satz in den Kreditvertrag
hineinschreiben lassen, der der Bank VERBIETET diesen Kredit
an eine andere Institution zu verkaufen. Oder anders
ausgedrückt: es muß sichergestellt werden, daß die Bank, die
das Geld für die Hypothek auslegt, der gesetzliche
Ansprechpartner und Eigentümer dieser Hypothek bleibt.
Und NICHT irgendeine Investmentgesellschaft, irgendwo in den
USA oder sonstwo!!!
Oh, drei Ausrufezeichen. Jetzt ist natürlich alles viel glaubwürdiger.
Vor einigen Monaten stand ein längerer Artikel in „Die Zeit“
evtl. auf deren Webseite nachzulesen, dort hatte die Bank
eines Hauseigentümer dessen Hypothek an eine Investmentfirma
weiterverkauft. Obwohl der Hauseigentümer pünktlich seine
Zinsen und Tilgungssummen bezahlt hatte, gelang es der
Investmentfirma ihm sein Haus zu pfänden zu lassen und es zu
versteigern.
das wäre dann der erste dokumentierte Fall. Interessanterweise
sind bisher alle Vertreter der Theorie, daß dieses Szenario
eintreten könnte, einen Beweis/Beleg schuldig geblieben, was
daran liegen könnte, daß es zu jedem besicherten Kredit eine
Sicherheitenzweckerklärung gibt, in der steht, daß genau das
(also Verwertung ohne Leistungsstörung bzw. Abtretung der
Ansprüche aus dem Sicherheitenvertrag ohne Abtretung der
Forderung aus dem Kreditvertrag) nicht möglich ist.
Daher sollte jeder, der bei einer Bank eine Hypothek aufnimmt,
von einem Rechtsanwalt, einen Satz in den Kreditvertrag
hineinschreiben lassen, der der Bank VERBIETET diesen Kredit
an eine andere Institution zu verkaufen. Oder anders
ausgedrückt: es muß sichergestellt werden, daß die Bank, die
das Geld für die Hypothek auslegt, der gesetzliche
Ansprechpartner und Eigentümer dieser Hypothek bleibt.
Und NICHT irgendeine Investmentgesellschaft, irgendwo in den
USA oder sonstwo!!!
Oh, drei Ausrufezeichen. Jetzt ist natürlich alles viel
glaubwürdiger.
Hallo Christian,
offenbar war die o.g. Klausel entweder lückenhaft oder stand nicht im Kreditvertrag. Diese Form der Refinanzierung der Banken ist wohl inzwischen recht üblich. Geschieht dies innerhalb des deutschen Rechtssystems, dürfte die Klausel wirken, aber bei Veräußerung ins Ausland ist sie offenbar nicht wasserdicht.
Die deutschen und US bzw. ausländischen Gesetze sind nun mal unterschiedlich. Bei dem geschilderten Fall wurde der Kredit an ein Tochterunternehmen von Lone Star, einer amerikanischen Beteiligungsgesellschaft mit Sitz in Texas verkauft. Die Zeit, 22.11.2007, Nr. 48.
Folglich wäre es durchaus angemessen, sich beim Abschluß eines Hypothekenvertrages zu vergewissern, daß man nicht in diese Falle gerät und womöglich das sauer ersparte Häuschen oder Eigentumswohnung verliert, obwohl man selbst allen Verpflichtungen peinlichst genau nachgekommen ist.
Aus irgendeinem Grund kürzt wer-weiss-was die Netadresse ab, daher hier die Ergängzung:
die erste endet mit /Kreditverkaeufe
die zweite endet mit /Kreditverkaeufe-Kasten.
offenbar war die o.g. Klausel entweder lückenhaft oder stand
nicht im Kreditvertrag.
alle Fachpublikationen zu diesem Thema haben eines gemeinsam und das ist der Hinweis darauf, daß es noch keinen einzigen dokumentierten Fall einer Sicherheitenverwertung bei einem nicht notleidenden, weiterverkauften Kredit gegeben hat.
Auch wenn es mittlerweile hunderte von Seiten zu dem Thema gibt, die weiterum gemeinsam haben, daß sie die massenweise Vertreibung braver Bürger durch böse ausländische Investoren für die Zukunft befürchten, haben es auch deren Betreiber nicht geschafft, auch nur einen einzigen derartigen Fall glaubwürdig zu belegen.
Dummerweise behandelt der Artikel die entscheidende Phase, nämlich die zwischen Kreditverkauf und angeblicher Zwangsvollstreckung nicht. Damit ist der Artikel in dieser Hinsicht so brauchbar wie ein drittes Nasenloch.
Ähnlich seriös wäre z.B. folgende Geschichte: Herr Müller kaufte vom zwielichtigen Autohändler Pablo einen gebrauchten Ford Fiesta (Farbe blau). Heute sitzt er im Gefängnis, seine Frau ist schwanger mit Drillingen und die achtjährige Tochter ist nicht in die vierte Klasse versetzt worden. Eine tragische Geschichte, wie sie in Deutschland immer häufiger passiert.
offenbar war die o.g. Klausel entweder lückenhaft oder stand
nicht im Kreditvertrag.
daß es noch keinen einzigen
dokumentierten Fall einer Sicherheitenverwertung bei einem
nicht notleidenden, weiterverkauften Kredit gegeben hat.
haben es auch deren Betreiber
nicht geschafft, auch nur einen einzigen derartigen Fall
glaubwürdig zu belegen.
Dummerweise behandelt der Artikel die entscheidende Phase,
nämlich die zwischen Kreditverkauf und angeblicher
Zwangsvollstreckung nicht. Damit ist der Artikel in dieser
Hinsicht so brauchbar wie ein drittes Nasenloch.
Ähnlich seriös wäre z.B. folgende Geschichte: Herr Müller
kaufte vom zwielichtigen Autohändler Pablo einen gebrauchten
Ford Fiesta (Farbe blau). Heute sitzt er im Gefängnis, seine
Frau ist schwanger mit Drillingen und die achtjährige Tochter
ist nicht in die vierte Klasse versetzt worden. Eine tragische
Geschichte, wie sie in Deutschland immer häufiger passiert.
Dank für die nette Aufklärung - ein drittes Nasenloch wäre wenigstens bei Grippe nützlich …
Ich stehe der Presse sehr kritisch gegenüber, werde jetzt noch kritischer - glauben darf man denen wohl gar nichts.
Der Link für den Kasten steht auch am Ende des ersten Artikels nochmal im Zeitarchiv. Das klappte bei mir.
Gruß,
Cantate
Habt Ihr was falsch an der Überschrift interpretiert.
Der erste Artikel von cantate war schon hilfreich, aber das ihr daraus ein eigenes und anderes Thema daraus gemacht habt hilft mir überhaupt gar nicht.
Bin immer noch so schlau wie vorher. Da soll man Euch Finanz Genies verstehen.
Der erste Artikel von cantate war schon hilfreich, aber das
ihr daraus ein eigenes und anderes Thema daraus gemacht habt
hilft mir überhaupt gar nicht.
Bin immer noch so schlau wie vorher. Da soll man Euch Finanz
Genies verstehen.
das hier ist ein Forum und kein Telephon. Wenn Du willst, daß man sich ausschließlich mit Dir und Deiner Frage beschäftigt, solltest Du diese über die Expertensuche stellen.
Habt Ihr was falsch an der Überschrift interpretiert.
Der erste Artikel von cantate war schon hilfreich, aber das
ihr daraus ein eigenes und anderes Thema daraus gemacht habt
hilft mir überhaupt gar nicht.
Nochmal Hallo,
hier möglichst kurz, nachdem ich obiges gelesen habe - das ist ein umfangreiches Thema:
Solltest du dich nicht scheuen dem Berater bei der Bank Löcher in den Bauch zu fragen, um die zu beantworten ist er ja angestellt. Wenn du was nicht verstehst, hake nach… Das macht auch auf den Berater einen besseren Eindruck, er weiß dann, du willst dich wirklich informieren und er muß später nicht mit Beschwerden von dir rechnen, weil du etwas mißverstanden und den Vertrag trotzdem unterschrieben hast.
Der Berater spürt auch, wenn du was nicht verrstehst und nutzt das evtl. zugunsten der Bank aus. Denke daran die Bank will dir eine Leistung: eine Hypothek verkaufen, daran verdient sie nicht schlecht. Also bist du Kunde und nicht jeder kann alles verstehen. Also Frage bis dir alles klar ist.
Wenn du einen Computer kaufst, willst du ja auch nicht die Katze im Sack kaufen!
Auf ein Darlehen werden Zinsen berechnet. Wenn es heißt, ich nehme hier einfache Zahlen: 5% Zinsen auf 100.000 Euro, dann bezahlst du 5000 Euro pro Jahr, und das teilst du durch 12 und hast dann die monatliche Belastung.
Zusätzlich mußt du auch immer einen Teil des Darlehens zurückzahlen. Sagen wir hier einfach ebenfalls 5%. Dann mußt du im ersten Jahr hierfür ebenfalls 5.000 bezahlen, monatlich also ein Zwölftel.
Da im Jahr darauf schon 5000 zurückgezahlt sind, werden im Folgejahr die Schuldzinsen von 5% (siehe 2.) von 95.000 berechnet, im 3. Jahr von 90.000 usw. Der Zinssatz für die Abzahlung kann meist ausgehandelt werden und sollte deine finanziellen Möglichkeiten berücksichtigen.
Beim Vertragsabschluß fallen Gebühren an, die sind je nach Bank unterschiedlich. Die werden entweder bei Vertragsabschluß getrennt und gleich bezahlt, oder was den Banken oft lieber ist, weil sie dann auf diesen Betrag ebenfalls Zinsen berechnen können, sie schlagen diese Summe dem Kredit von 100.000 hinzu. Dann werden Zinsen und Abschlagszahlungen = Kreditrückzahlungen mit dem erhöhten Betrag gerechnet.
Die Zinszahlungen und Abzahlungen (Abschlagszahlung auf das Darlehen) berechnet die Bank so, daß die monatlichen Zahlungen gleich bleiben. Hat man im ersten Jahr 5000 Euro abbezahlt, sind die Zinsen bei gleichbleibendem Zinssatz in Euro etwas weniger, die Differenz wird dann mehr an Abzahlung bezahlt.
Kreditverträge können unterschiedliche Laufzeiten haben: z.B. 5, 10, 15, 20, 30 Jahre. Wie lange man einen ersten Vertrag abschließt, muß jeder selbst entscheiden. Im Prinzip schaut man sich die Zinsentwicklung an. Ist die Tendenz steigend, dann bekommt man heute einen billigeren Kredit als in 5 Jahren, sinken die Zinsen derzeit, dann sind sie in 5 Jahren höher. Meist verlängert man seinen Kreditvertrag bei der gleichen Bank, von der man den ersten Kredit erhalten hat, weil ein Wechsel zusätzliche Kosten verursacht.
Wenn tatsächlich jetzt eine Hypothek für 3,85% zu haben ist, dann ist das im Vergleich zu früheren Jahren recht günstig. Wie es bei der derzeitigen Finanzkrise in 5 oder 10 Jahren aussieht, kann ich nicht berurteilen. Im Moment sieht es so aus, als könnten die Zinsen in Zukunft nur steigen, sodaß evtl. ein langfristiger Kredit zu empfehlen ist. Frage die Berater und erkundige dich auch noch weiter. Ich bin keine Finanzfachmann und kann auch keine Prognosen machen. Ich habe für mich privat schon dreimal Hypotheken mit Banken ausgehandelt, daher kann ich dir diese Informationen überhaupt geben.
Um den Kredit abzusichern, den die Bank dir gibt, wird sie sich als Gläubiger beim Katasteramt im Grundbuch an die erste Stelle eintragen lassen, sobald du das Haus/Wohnung gekauft hast, für das sie dich finanziert. Ist der Kredit später voll bezahlt, wird diese Eintragung gelöscht und du bist endlich der Eigentümer. Diese Eintragung bedeutet, daß dir das Haus von der Bank gepfändet und versteigert werden kann, falls du deinen Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht nachkommst. Also überlege dir gut, wieviel du im Monat für das Haus an die Bank bezahlen kannst.
Lass dich mindestens bei drei Banken über die Konditionen beraten, BEVOR du einen Vertrag abschließt. Du wirst merken, wenn du viel fragst, bist du danach schon fast ein Hypotheken-Fachmann. Ein Vertragsexemplar kann man für gewöhnlich bekommen BEVOR man unterschreibt, um ihn sich in Ruhe durchzulesen. Nimm die drei Verträge und geh zu einer Verbraucherzentrale. Die haben Leute, die den Vertrag mit dir durchgehen und erklären können. Die geringen Gebühren dort sollten dich nicht abschrecken, letztlch könnte dieser kleine Betrag viel Geld einsparen.
-Die Hauptfragen:
Laufzeit des Kredits 5 - 10 - 15 ode X-Jahre
Tatsächlicher Zins in Prozent. Ein Unterschied von 0,05% zwischen Banken, kann auf 30 Jahre ein ganz schön hoher Betrag sein!
Der Zins muß für die gesamte Vertragslaufzeit fest sein, damit du immer weißt, was du zahlen mußt.
Es gibt auch Verträge mit variablem Zins (sind in den USA und England üblich), bei uns für Hypotheken normalerweise nicht. Wenn man dir sowas vorschlagen sollte, dann flüchte und geh zu einer anderen Bank.
Wenn die Bank von variablem Zins spricht (ist bei Girokonten üblich), bedeutet dies, daß sie den Zins je nach Marktlage nach eigenem Ermessen anpassen kann und du trotzdem an den Vertrag gebunden bist. Dann weißt du nie was nächsten Monat auf dich zukommt und ob du dann noch deine Brötchen bezahlen kannst!
Wie hoch ist die Abzahlung auf den Kredit in Prozent. Bei den Prozentsätzen, lass dir immer gleich den Betrag dazu nennen, damit das für dich klar ist.
Wie hoch sind die Gebühren bei Vertragsabschluß, kannst du sie zum Kredit hinzufügen oder mußt du sie getrennt und gleich bezahlen. Wenn ich mich recht erinnere wird auch die Grundbucheintragung etwas kosten und die Bank dir das belasten. Evtl. auch noch Notarkosten für die Eintragung. Genau weiß ich das nicht mehr. Also frage nach…
Noch kurz zu meinem ersten Beitrag. Nach dem Motto: wo Rauch ist, da ist auch ein Feuer - vergewissere dich vorsorglich, daß dein Vertrag bzw. Darlehen NICHT weiterverkauft werden kann. Die Zeit ist für gewöhnlich eine seriöse Zeitung. Schau Dir den Artikel selbst an, die www-Adresse habe ich in meinen Beiträgen oben angegeben. Vielleicht hat es in Deutschland nur den einen Fall gegeben, oder auch gar keinen. Absichern solltest du dich in jedem Fall.
Nun hoffe ich, daß dir dieser Beitrag wirklich weiterhilft, du kannst auch gerne nochmal zurückfragen, auch direkt per e-mail: [email protected]. Ansonsten bei den Banken: fragen, fragen, fragen - es gibt keine dummen Fragen! Und viel Glück!