Beratung Hauskauf gesucht

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo ich habe mal diverse Fragen zum Thema Hauskauf an Euch.

Erst einmal zu persönlichen Lebenssituation.
Ich bin 28 Jahre alt, meine Freundin 25 Jahre und wir überlegen uns noch dieses Jahr ein (gebrauchtes Haus) zu kaufen.
Wir bemühen uns um Nachwuchs, wenn es klappt, sind wir im nächsten Jahr zu dritt.
Eigentlich wollte ich erst in ca. 2 Jahren wenn das Kind da ist, ein Haus bauen bzw. kaufen.
Vor dem Hintergrund der wegfallenden Eigenheimzulage und des niedrigen Zinsniveaus überlegen wir den Hauskauf „vorzuziehen“.

Haben uns in den letzten vier Wochen auch ein paar Häuser angeschaut und es sind zwei in die nähere Auswahl gekommen.
Bekommen hier bei uns in der Gegend für ca. 135.000 EUR schöne, max. 10 Jahre alte Einfamilienhäuser. Soviel würde das auch auch etwa kosten.

Finanziell haben wir leider noch nicht soviel Eigenkapital angespart, hatten bisher noch nie einen Kredit aufnehmen müssen, aber Autos und erste gemeinsame Wohnung waren auch nicht billig. Haben zusammen etwa 17.000 EUR angespart.
Haben dafür aber beide sichere Jobs, ich bin Beamter auf Lebenszeit an einer Universität, meine Freundin ist an der Uni angestellt – also auch sehr sicher. Zudem sind wir ja noch recht jung.
Zusammen haben wir etwa 2.700 EUR netto im Monat.

Unser Eigenkapital würde bei dem Kaufpreis aber schon für die Nebenkosten (Makler, Notar, Steuern) draufgehen, d.h. wir müssten uns die vollen 135.000 EUR leihen.
Würde für die Abzahlung des Kredites eine monatliche Rate von ca. 700 EUR ins Auge fassen, ca. 250 EUR für Nebenkosten und 125 EUR für Instandhaltung einplanen. Damit wäre ich bei einer monatlichen Belastung von gut 1.000 EUR. Ich denke, dass ist schon vorsichtig gerechnet.
Was haltet ihr davon, kann ich mir das so leisten?
In zwei Jahren hätten wir vielleicht 10.000 EUR Eigenkapital mehr, aber die EHZ wäre weg und die Zinsen evtl. höher. Zudem hätten wir zwei Jahre Miete gezahlt.

Jetzt zu den konkreten Fragen.

  1. Welche Zinsbindungsfrist sollte man jetzt vereinbaren. Will auf jeden Fall KFW in Anspruch nehmen, da sind die Zinsen ja maximal 10 Jahre fest. Zur Streuung des Risikos ist beim Bankkredit sicher eine 15- oder 20jährige Laufzeit empfehlenswert.
  2. Der Kaufvertrag muss ja noch dieses Jahr unterschrieben sein. Nutzungsübergang wird dann wahrscheinlich erst im März 2006 sein. Wann ist der Kaufpreis fällig und bis wann brauche ich das Darlehen von der Bank?
  3. Wenn ich das Haus gekauft habe und die bisherigen Eigentümer wohnen noch bis zum Nutzungsübergang im Haus, habe ich da Anspruch auf eine Entschädigung. Muss ja schließlich in dieser Zeit sowohl den Kredit als auch noch die Miete meiner Wohnung bezahlen.
  4. Wenn ich 135.00 EUR für das Haus bezahle, kann es da passieren, dass die Bank das Haus deutlich niedriger bewertet. Dann wird es ja schwierig mit der Beleihungsgrenze und Zinsaufschläge werden fällig.
  5. Wie sollte man das Geld für Instandhaltung anlegen. Dachte da z.B. an einen Bausparvertrag. Laufzeit 10 Jahre. Wenn man das Geld nicht vollständig braucht, könnte man dann z.B. den KfW-Kredit teilweise ablösen.
  6. Worauf sollte man allgemein bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie achten.

Vielen Dank für eure Geduld und hoffe auf zahlreiche und gute Tipps.

Gruß
Marko

#2

Hallo,

Vor dem Hintergrund der wegfallenden Eigenheimzulage und des
niedrigen Zinsniveaus überlegen wir den Hauskauf
„vorzuziehen“.

Grundsätzlich sinnvoll, aber bitte keine Torschlußpanik.

Haben uns in den letzten vier Wochen auch ein paar Häuser
angeschaut und es sind zwei in die nähere Auswahl gekommen.
Bekommen hier bei uns in der Gegend für ca. 135.000 EUR
schöne, max. 10 Jahre alte Einfamilienhäuser. Soviel würde das
auch auch etwa kosten.

Neid! Bei uns gibts dafür bestenfalls ein Grundstück…

Haben zusammen etwa 17.000 EUR angespart.
Unser Eigenkapital würde bei dem Kaufpreis aber schon für die
Nebenkosten (Makler, Notar, Steuern) draufgehen, d.h. wir
müssten uns die vollen 135.000 EUR leihen.

Banken schätzen 100%-Finanzierungen bekanntermaßen nicht besonders. Aber wenn der Rest stimmt, kann´s klappen.

Zusammen haben wir etwa 2.700 EUR netto im Monat.

Wieviel habt Ihr, wenn das Kind da ist? Fällt da evtl. ein Einkommen weg?

monatliche Rate von ca. 700 EUR

= 4 % Zinsen und 2 % Tilgung

Ist soweit i.O. Es ist aber sehr wahrscheinlich, dass nach 10 Jahren bei der Kreditverlängerung die Zinsen deutlich höher sind, als heute. Wenn die Zinsen z.B. auf Höhe von 7 % sind, wäre die Belastung schon höher als 1000 €.

  1. Welche Zinsbindungsfrist sollte man jetzt vereinbaren. Will
    auf jeden Fall KFW in Anspruch nehmen, da sind die Zinsen ja
    maximal 10 Jahre fest. Zur Streuung des Risikos ist beim
    Bankkredit sicher eine 15- oder 20jährige Laufzeit
    empfehlenswert.

Ja, lange Laufzeit ist die sicherere Lösung. Es besteht in jedem Fall ein Sonderkündigungsrecht des Kunden nach 10 Jahren.

  1. Der Kaufvertrag muss ja noch dieses Jahr unterschrieben
    sein. Nutzungsübergang wird dann wahrscheinlich erst im März
    2006 sein. Wann ist der Kaufpreis fällig und bis wann brauche
    ich das Darlehen von der Bank?

Ist frei vereinbar. Zahlung sollte aus Käufersicht bei Übergabe erfolgen.

  1. Wenn ich das Haus gekauft habe und die bisherigen
    Eigentümer wohnen noch bis zum Nutzungsübergang im Haus, habe
    ich da Anspruch auf eine Entschädigung. Muss ja schließlich in
    dieser Zeit sowohl den Kredit als auch noch die Miete meiner
    Wohnung bezahlen.

Wenn die Zahlung erst bei Übergabe erfolgt ist das Problem gelöst. Sonst: Über einen niedrigren Kaufpreis kompensieren.

  1. Wenn ich 135.00 EUR für das Haus bezahle, kann es da
    passieren, dass die Bank das Haus deutlich niedriger bewertet.
    Dann wird es ja schwierig mit der Beleihungsgrenze und
    Zinsaufschläge werden fällig.

Die Bank geht davon aus, dass die Kaufpreis die Obergrenze des Verkehrswertes darstellt. Die Schätzung des Verkehrswertes kann aber auch niedriger ausfallen.

Vom Verkehrswert wird dann ein Sicherheitsabschlag (z.B. 10 %) abgezogen. Das Ergebnis ist der Beleihungswert. In dieser Finanzierung ist sicher mit erheblichen Zinsaufschlägen zu kalkulieren. Die Größenordnung kann man z.B. bei www.interhyp.de gut sehen.

  1. Wie sollte man das Geld für Instandhaltung anlegen. Dachte
    da z.B. an einen Bausparvertrag. Laufzeit 10 Jahre. Wenn man
    das Geld nicht vollständig braucht, könnte man dann z.B. den
    KfW-Kredit teilweise ablösen.

Da man nicht weis, wann das Geld gebraucht wird, wäre ein Tagesgeldkonto o.ä. besser.

#3

Hallo,

wir haben auch 100% finanziert für 3,8% bei der DSL Bank. Der Kredit beträgt bei uns 139ooo. Da wir nicht wissen ob Kind oder nicht, haben wir die Laufzeit ein wenig länger geplant (15 Jahre), um hier noch etwas Luft zu haben, wenn wirklich einer von uns ausfällt. Ansonsten haben wir ne relativ hohe Tilgung eingerechnet, um ca. nach 10 Jahren fertig zu sein. Bei den aktuellen Zinsen würde ich langfristig anlegen. Denkne wir mal 20 Jahre zurück…da lagen die Zinsen bei 9% und mehr:o)

Generell glaube ich nicht, dass es bei der Finanzierung in eurem Fall große Probleme geben könnte…selbst bei mir als Freiberufler, der noch unter die Existenzgründung fällt, haben sie mitgespielt.

Da wir einen wirklich alten Bau finanzieren lassen, hat die Bank einen Gutachter vorbei geschickt. Zudem haben wir mehrere Bekannte und Freunde in der Baubranche und haben diese durch das Objekt geschickt. So haben wir ganz gute Anhaltspunkte was man in den kommenden Jahren machen lassen muß und was es kosten wird. Wichtig war für uns auch zu klären, was wir selbst machen können.

Wenn Ihr das Objekt kauft, würde ich auf keinen Fall die Eigenheimzulage einplanen und das Vorhaben auch nicht an die große Glocke hängen… sobald man das erwähnt planen die Verkäufer das Geld auch noch ein.

Nach unserem Stand reicht es zur Erlangung der Eigenheimzulage aus, wenn noch in diesem Jahr der Kaufvertrag unterzeichnet wird und zusätzlich aus dem Vertrag hervor geht, dass ihr die Immobilie nicht vor z.B. 03/2006 beziehen werdet. Dann sollen somit angeblich die vollen 8 Jahre Förderung gesichert sein.

Wie schon erwähnt, keine Panik!!! Lieber keine Eigenheimzulage dafür aber beim Kauf drei Mal hingesehen und hinterher viel Ärger erspart. Schaut Euch auch die Nachbarn an. Haben die Kinder??? Fragt im Ort nach eventuellen Ortssatzungen. Prüft genau nach, ob Ihr noch irgendwelche Gebühren für Straßenerschließung etc. zahlen müsst…bei uns im Ort werden alle Straßen nach und nach erneuert…selbst für die Straße am anderen Ende vom Ort werden wir mit zur Kasse gebeten. Das sind Kosten, die auch mit eingeplant werden müssen.

#4

Schönen Dank erst mal.
Wollen und werden natürlich nichts übers Knie brechen.
Das Gesamtpakat muss natürlich stimmen.
EHZ hin oder her. Aber wenn in zwei Jahren der Zins um nur 1 Prozent höher ist, ärgert man sich ein Loch in den Bauch.

Gibt es eigentlich Anhaltspunkte wann bei relativ neuen Häusern (5-10 Jahre) die ersten größeren Repararturen fällig sind Dach, Heizung, Fenster).

Erschlossen ist alles soweit. Nebenkostenbescheide habe ich mir auch alle schon angekuckt.

Werden morgen noch ein weiteres Haus angucken.
Werde berichten.

Gruß
Marko

#5

Nach unserem Stand reicht es zur Erlangung der Eigenheimzulage
aus, wenn noch in diesem Jahr der Kaufvertrag unterzeichnet
wird und zusätzlich aus dem Vertrag hervor geht, dass ihr die
Immobilie nicht vor z.B. 03/2006 beziehen werdet. Dann sollen
somit angeblich die vollen 8 Jahre Förderung gesichert sein.

hi,

notarvertrag reicht aus, wenn bis 31.12.2005 erledigt - bezug ist im hinblick auf die förderung unerheblich, da datum notarvertrag oder bei herstellung die einreichung des bauantrages relevant sind - aber vorsicht ! dezemberfalle - die förderung beginnt erst mit nutzung des objektes - es geht also bei kauf 2005 und einzug 2006 ein jahr förderung flöten…

gruß vom inder

#6

Hallo,

notarvertrag reicht aus, wenn bis 31.12.2005 erledigt - bezug
ist im hinblick auf die förderung unerheblich, da datum
notarvertrag oder bei herstellung die einreichung des
bauantrages relevant sind - aber vorsicht ! dezemberfalle -
die förderung beginnt erst mit nutzung des objektes - es geht
also bei kauf 2005 und einzug 2006 ein jahr förderung
flöten…

flöten geht das Jahr nur wenn der Übergang von Kosten/Nutzen/Lasten im Notarvertrag noch 2005 auf den Käufer übergeht. Also: Notarvertrag noch 2005 machen, im Vertrag den Übergang von Kosten/Nutzen/Lasten auf 2006 legen. Dann passt das auch mit den vollen acht Jahren.

Grüße von
Tinchen

#7

;o) Hatte ich ja auch gesagt, danke noch mal für die Bestätigung ;o)

#8

So nach weiteren 10 Jahren kann das Erneuern beginnen. Habe in irgend einem Buch zum Thema WEG etc. mal ne Tabelle gesehen, was wie lange hält. Vielleicht haben ja hier die Fachberater nen Link??? Glaube, das ging los mit Dachfenstern, Fenster über Heizung etc…

Natürlich sind das alles ca. Angaben. Haben auf unserem „neuen“ Haus jetzt immer noch das erste Dach mit 106 Jahren. Der Dachdecker hat es sich angesehen und gibt dem ganzen locker noch mal 20-30 Jahre…hängt halt auch von der Substanz ab.

#9

sehe ich anders…

aus beck zum EigZulG:

zu § 19:

…im regelfall ist mithin nicht der zeitpunkt der anschaffung (d.h. des überganges von besitz, nutzen und lasten), sondern die rechtswirksamkeit des obligatorischen rechtsaktes maßgebend (BdF v. 10.2.1998 aaO. Rz 118 S. 1)

ein vertrag über die anschaffung einer wohnung ist entweder an dem tag der notariellen beurkundung oder dann rechtswirksam, wnn ein etwaiger formmangel durch vollzug geheilt wird…

also:

bei einzug 2006 geht definitv ein jahr flöten…

gruß vom inder

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#10

Es gibt auch Banken, welche Steuern, Notar und (falls benötigt) Makler mit in die Finanzierung hineinnehmen. Wer also nach einem Hauskauf nicht „pleite“ sein möchte, sollte in dieser Hinsicht einmal nachforschen. In der Belastung schlägt es sich nicht so sehr nieder, macht allerdings nicht jede Bank.

Grüße
Daniel

#11

Eventuell liegt da eine Übergangsregelung vor??? Wir haben auch letzte Woche unterschrieben und da hat sich der Notar extra noch einmal nach der richtigen Formulierung erkundigt. Zudem wurde „der Übergang von Lasten und Nutzen in 2006“ ausführlich in WISO und anderen Sendungen diskutiert. Damit gebe ich Tinchen recht.

#12

jep,

ihr habt recht - relevant für anwendung d. gesetzesstandes ist notartermin und der förderzeitraum beginnt mit übergang nutzen und lasten - also kein jahr verloren…

gruß inder

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#13

Beratung Hauskauf gesucht
hallo,
denke, ohne eigenkapital (außer evtl.2.000 für notar usw.) ist die
vernünftigste variante ein mietkauf ohne bankfinanzierung.
die belastung ist nicht höher, aber ihr habt keinen kredit.
damit wesentlich weniger probleme und verluste, wenn mal (soll ja
nicht sein, aber wer weiss) verkauft werden muß, trennung oder
krankheit irgendwann mal sein könnte.
auch mögliche schlechtere konditionen bei späterer anschluß
finanzierung sind ausgeschlossen und zwangsgeschäfte wie
versicherungen und bausparverträge bei banken entfallen.
laufzeiten bis 40 jahre bei gleichen raten machen die monatslast
langfristig planbar. basel II ist dabei völlig egal.
staatliche förderungen sind komplett nutzbar, allerdings ist
bedingung wohnzwecke und eigennutzung und kein oberluxus.
beste grüße aus irland
[email protected]

#14

Mietkauf? Wie soll das denn funktionieren.
Von wem soll ich denn dafür das Geld bekommen? Das müsste ja dann der Eigentümer machen, oder wie? Da die i.d.R. ja selber noch verschuldet sind, wollen die den Kaufpreis ja nehmen um den Kredit abzulösen und sich was neues zu kaufen.

Gruß
Marko

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